第七章、城市土地利用与内部空间结构

1
第一节 城市土地利用的经济理论
一、城市土地利用及其特性
（一）城市土地及其利用 1. 城市土地的涵义：一般是指城市区域范 围内的土地（包括该区域内的陆地、水 域以及它们之上和之下的空间总称）。 从区域上看，包括三个层次：城市市区 的土地；城市规划区的土地；城市行政 管辖区内的土地。在中国，一般是指前 两个层次的土地。 2. 城市土地利用：就是针对城市土地的特 点，在社会需要的不同方向及城市经济 各部门之间对城市土地分配和使用，以 满足城市的功能需要和经济发展需要。
6
三、城市土地的区位选择理论
选址原则：利润最大化 • （一）企业的市内选址与土地利用
1. 基本理论假定: 单中心，地表无差异，交通系
统效率相同。
制造业
2. 企业选址模型（制造业、服务业） 当π=0时，给出投 π=Ρb•Β−C−t•Β•u−R•T 标租金函数R的关系式，并对距离u求偏导 可得：
∂ R/∂ u =﹣ t·B/T＜0
一、城市内部空间结构的形成
（一）基本概念 1. 城市内部空间结构的概念 城市内部功能分化和各种活动所造成的 土地利用的内在差异而形成的一种地域结构。 （或者表述为：城市各个要素通过内在机制 相互作用而表现出的空间形态）。 2. 城市空间结构的内涵 • 包括：实体结构（空间形态：土地使用类别、 建筑、设施） 结构系统（各种土地使用类 别之间的功能关系） 结构过程（功能关系的组合和再组合变化）
5
（三）城市土地市场与城市土地制度
城市土地市场是城市土地使用权交易的总和。 城市土地制度包括城市土地所有制和使用制度。 城市土地的流转方式随着土地制度的不同而有较 大的差异。土地市场中交易的客体包括土地所有权、 土地使用权等，相应的权益和权利则有很大差别。 现代城市土地经济理论认为，城市政府作为城市 土地市场上经济活动的行为主体之一，参与土地经济 活动，对城市土地市场结构、土地租金的变动、城市 土地地租分配等方面都产生影响，这种作用主要是通 过影响城市土地市场的价格机制、竞争机制、制度保 障来实现的。
11
（二）城市内部空间结构的形成机理 对城市内部空间结构形成机理的认识, 理论的发展经过了一个不断深化的过程。
杜能（Von Thunen)) 阿隆索 (W. Alonso) 1826年 农产品土地租金模型 1964年 单中心竞标租金模型 1970-1980年代 密度梯度曲线
米尔斯、穆斯、伊文思等扩展
19
（二）轴向结构模式（或辐射发展模式） – 1932年由巴布科克（Babcock）提出的， 主要是考虑到地形特征的影响而对同心 圆结构模式的一种修正。 – 可通航的河流、便利的铁路和公路，使 一些方向上的单位货物运费比其他方向 要低，促使同心圆变形成为轴向形状， 城市空间形态从而变为向海星一样，主 要的运输路线象其触角。
17
二、城市内部空间结构的典型模式
（一）、同心圆模式
（二）、轴向结构模式
（三）、扇形模式
（四）、多核心模式
18
（一）同心圆模式 – 1925年由美国学者伯吉斯提出的。他通过对 芝加哥城市土地利用结构分析，利用人口社 会学的入侵和继承概念提出的同心圆理论。 – 该理论认为，城市内部空间结构是围绕单一 核心不同用途土地有规则的从内向外扩展， 形成圈层结构。当人口扩张导致城市区域扩 展时，每个内环将向外移动侵入邻近的外环 地带，产生土地使用的演替，但顺序不变。 – 土地位置离中心区越远，便利性越差，土地 租金越低，密集度也越低。因而形成了中心 商业区、过渡区、低收入住宅区、高收入住 宅区、通勤区的环状地带。
14
2. 土地利用强度和土地开发时机的决定
经济活 动密度
旧城再开发 新区 开发
PV
灰色区域
城市 边缘 市中心
现状资产价值
出清场地价值
0
x
y YEAR
15
Pd
3. 中心商务区的形成
X1L
X1R
X2L
X2R
U
霍特林（H. Hotelling)模型给出一种中心商务区形成的解释。 他假设：消费者沿着一条有限长度的直线均衡分布，代表一种线 性市场，就象“商业街”。每个消费者购买一个单位产品，产品 需求完全无弹性。产品是同质的，差别只在于区位。生产的边际 成本为常量，假定可以无代价改变生产的位置。生产者数目固定 为2个。单位产品单位距离的运输成本为常量1。则两个生产者如 果各自选择在中心点左右两边的中点位置时，其可以获得相等的 利润，即平分市场份额。但是，这种均衡并不稳定，因为任一厂 商如果向中心点移动就会获得更大的利润，从而两者都会向中心 点移动，直到集中在中心点，从而形成比较稳定的均衡。
R0 R1
家庭竞租曲线 农业地租
0
距离U
造成原来在均衡区位上的企业竞标地租提高，利 润的变动，生产规模的扩展促使原区位就业密度 上升，土地需求增加，最终迫使地租上升。企业 均衡区位外移。
24
• 2. 居民收入变动对居住区位的影响
由家庭竞租函数可以 导出居民的竞租曲线斜率 的关系式。我们知道，住 R 房的消费量是随着收入的 Rb 增加而增加的。即收入增 加会导致竞租曲线的斜率 绝对值下降，竞租曲线将 变得较为平坦。同时，收 入提高，也意味着居民愿 意并有能力对同一区位上 土地出价的提高。所以， 收入提高将会使得竞租曲 线变得更平坦，且向上移0 动。
Pr
居住竞租曲线
0 服务业 区 制造业 区 农业区 居住 区
农业地租
距离u 9
（三）城市地租梯度曲线与区位均衡
1. 2. 3. 4. 企业选址的均衡：各区位达到零经济利润 家庭选址的均衡：各区位上获得效用相同 区位竞价的均衡：出价高者获得使用权 劳动力市场与土地利用边界的均衡
10
第二节、城市内部空间结构及其演变
21
（四）多中心模式
– 1945年由哈里斯（C.D.Harris)和乌尔曼(E.L.Ullman) 在麦肯齐(R.D.Mckenzie)提出的模型基础上发展的 一种理论模式。 – 认为城市中心的多元化和城市地域机构的分异是由 四个过程的作用形成的: 1.各种行业以自身利益为 目标的区位选择过程; 2.产生聚集经济的过程; 3.各 行业利益对比而发生的分离; 4.地价和房租对行业 区位的作用。 – 认为城市围绕多个商业中心区同时扩张，城市规模 越大，核心越多，越专业化；不同行业的聚集和分 离两种力量相互作用的结果，导致了多中心的存在 和发展。
服务业
π=Ρα•Α-C-R•T-t•W•A•u 当π=0时，给出投 标租金函数R的关系式，同样可以得出投标 租金函数与距离的关系式。
7
三、城市土地的区位选择理论
（二）家庭选址与土地利用
– 1. 基本理论假定：单中心，地表无差异，交通系统效率 相同。 – 2. 家庭选址模型（互换论）：典型家庭，最大化效用 – 在不同区位上：交通费用与住房费用的互换。 – 在同一区位上：住房商品与非住房商品的替代。 居民的可支配收入为y,单位距离通勤成本为t，居住地距离 为d, 非住房消费为C，住房面积为S,土地租金为r，则 Max U=U(C, S(d,r)) 约束条件是：Y-C-r(d)S(d,r)-td≥0 效用最大化时，对距离求导并应用包络定理得出：
13
其次、根据竞争性投标原则，即土地分配给出价最高的投 标者，城市土地资源及其价值得以分配； 第三、各产业部门的竞价能力（支付能力）不同，一般说 来，服务业中非土地要素对土地的替代性较强，在市中心地 区土地的边际生产价值较高，从而地租出价较高，因而占据 了市中心地区的土地。住房、制造业依次次之，因而分别居 于中间和边缘地带，形成CBD和外围居住区、工业区。 第四、劳动力市场达到均衡，即劳动力总供求相等。总之， 当土地市场与劳动力市场同时均衡时，就会形成一般均衡。 所以，从理论上说，在市场机制作用下均衡的土地利用形 成了一种同心圆形的分层结构模型。但同时，由于产业部门 沿着城市主干道扩张，或城市功能区的产业集聚作用结果， 这一结构也得到了一定的修改。
∂r/ ∂ d=-t/S≤0
也就是说家庭的投标租金曲线与企业的基本类似。
8
竞标土地利用模式示意图
b3 b2 Pe 0
租金 R
ຫໍສະໝຸດ Baidu
e
b1、b2、b3为不同利润或效用水 平下的投标租金函数，Pe为厂商 或家庭支付的投标租金，Pr为地 租梯度曲线。
b1 投标租金函数与区位均衡
服务业投标租金曲线 制造业投标租金曲线
P=R/(1+i)n
4
（二）城市地租的两种基本形式
1. 绝对地租
按照马克思的地租理论，城市地租中的一种基本 形式就是绝对地租。 绝对地租产生的条件：土地所有权的垄断，来源 是市场价格与生产价格或价值的差额。
2. 级差地租
级差地租产生的条件：土地的等级差别，产生的 原因是土地经营权的垄断；来源于土地带来的个 别生产价格与社会生产价格的差额。它主要是由 土地的位置和投资所决定的。通过对地块追加投 资和基础设施建设，能够增加土地收益，形成和 增加级差地租。
16
二、城市内部空间结构的典型模式
城市内部地区一般分类：
• 中心商业区（CBD：Central Business District） 具有极大 的便利性和通达性，商业和服务设施集中，商务办公等 综合功能突出，是城市交通线路的核心与枢纽。 • 过渡区 围绕着CBD形成的一个具有工业、居住等混合 功能的区域。在过渡区内的工业或居住相对集中的地方， 还可能形成工业区和居住区等功能分区。 • 郊区 主要是中、低密度的居住用地，学校、医院等 分散其中，而商业服务设施往往集中在一起，形成郊区 的次级商业中心。 • 城乡结合部 郊区的经济活动和人口密度变得越来越 低，居住区与农场等农业区交错分布，也有时会存在一 个大面积的“绿化带”，经济活动人口与中心商业区具 有比较密切的通勤联系。
20
（三）扇型模式
– 1939年由霍伊特（H. Hoyt)通过对美国64个中小城 市及纽约、芝加哥等著名城市的住宅区分析后提出 的。 – 该理论认为，沿着某些特定的交通线，土地的使用 模式更倾向于扇型，并且每个具有同质性的扇型从 中心向外扩张。用途一致的土地相互临近，不一致 的土地用途相互排斥。 – 经济和人口的增长，会使扇型区发生演化，高收入 家庭远离内城，低收入家庭会填充这些内城区，内 城区密集度高；低收入居住区侵入中高收入居住区， 土地使用就会发生演替，但并不改变每个圈层分布 的序列。
第七章 城市土地利用与内部空间结构
德国经济学家勒施曾经指出：“如果 每件事情同时发生，就不会有发展；如果 每件事情存在于同一地方，就不会有特殊 性和多样性。只有空间才使得特殊性有可 能，然后在时间中展开。”空间性是城市 经济的独特特征之一，城市经济理论的核 心领域之一就是城市土地利用和城市空间 结构。
理论的核心——区位选择、空间形态
克鲁格曼(P.Krugman)、藤 1991-1995年 中心-外围模型(新经济地理) 田昌久(M. Fujita)
理论的核心——相互作用、结构系统
12
1. 城市土地利用的一般均衡与内部空间结构形成
区位选择 土地利用决定 内部空间结构
城市土地是一项重要的资源。城市地价受土地 区位条件、使用性质及开发强度等因素影响而表现 出明显的空间差异。在上一节中，我们分析了城市 土地使用者对土地区位的选择，形成城市土地竞租 曲线，市场均衡的结果产生城市均衡地租曲线。同 时土地利用的空间关系也就决定了。因此，在城市 土地利用的经济区位规律作用下，城市结构的变化 处于一种循环的过程中。 首先，通过不同土地使用者之间的竞争标价， 城市土地利用的性质与结构决定了城市土地价格；
2
（二）城市土地利用的特性
– 1. 城市土地位置的重要性 – 2. 城市土地利用的集约性 – 3. 城市土地利用的人文性 – 4. 城市土地功能的多样性 – 5. 城市土地使用的固定性 – 6. 城市土地财富的储值性
3
二、城市地租和地价理论
（一）土地租金与土地价格
1. 土地租金（地租） 地租通常是指“在一定时期内为使用土 西方 地而支付的费用”。地租又被看作是土地在 一定时期内所提供的服务流量的价格。 地租是剩余劳动的产物，是土地所有者 马克思 凭借土地所有权向承租人索取的土地报酬， 是土地所有权在经济上的表现形式。 2. 土地价格 是指一定时期土地租金收入流量的贴现 值总和。是土地所提供的地租的购买价格。
22
三、城市内部空间结构的演变
（一）城市空间结构演进的分析理论
– 以克拉克的密度梯度变化曲线理论为例 说明。
23
（二）影响城市内部空间结构演化的因素分析
• 1. 产品价格与产量变动对企业区位的影响
由地租R=MPL• P 可知，产量提高（ MPL ）↑和 价格上涨（P ） ↑的结果
企业竞租曲线 地租R