房地产开发项目区位因素分析与研究 4
房地产评估中的区位因素影响研究
房地产评估中的区位因素影响研究摘要:区位因素在房地产评估中起着至关重要的作用。
作为评估房地产价值和潜力的重要指标之一,区位因素涵盖了房产所处的地理位置、周边配套设施、交通便捷性和自然环境等因素。
研究区位因素对于确保评估结果准确和可靠,以及为投资者提供明智的决策建议都至关重要。
关键词:房地产评估;区位因素;影响研究引言不同的区位因素对房地产价值和市场需求的影响是多样且复杂的。
优越的地理位置往往可以带来更高的房地产价值,而良好的交通连接和配套设施则为房产增值提供了便利条件。
深入研究各种区位因素的影响机制、相互关系和权重分配,对于准确评估房地产的价值和潜力,以及投资者的风险管理和投资决策具有重要意义。
1区位因素在房地产评估中的重要性1.1决定房产价值区位因素对房地产的价值有着重大影响。
优越的地理位置、便利的交通条件、完善的基础设施和周边配套设施等都能提升房产的价值。
位于繁华商业区或高档住宅区的房产往往价格更高,而交通不便或周边环境欠佳的地区则通常价格较低。
1.2影响投资回报率区位因素还直接影响着房地产的投资回报率。
一个优越的位置能够吸引更多的租户和买家,提高房屋出租率或售卖率,从而提高投资回报率。
相反,不利的区位因素可能导致房屋空置率增加,降低投资回报率。
1.3.预测未来发展潜力区位因素也被用于评估房地产的未来发展潜力。
对于投资者来说,选择拥有良好区位因素的房地产意味着更大的增值潜力和更稳定的市场需求,有利于长期投资或出售获利。
1.4决策支持和风险管理区位因素提供了投资者做出明智决策和管理风险的重要信息。
通过研究和分析区域的经济发展趋势、土地供应和规划政策等因素,投资者可以更准确地预测房地产市场的走向,并做出相应决策,以最大限度地降低风险。
2主要影响房地产评估的区位因素2.1地理位置地理位置是影响房地产价值和市场需求的关键因素。
位于繁华商业区或优质居住区的房产往往价值更高,因为这些地区通常拥有便利的交通、良好的社区环境和丰富的配套设施。
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究一、背景房地产是人类经济生活中不可或缺的重要产业之一。
其中,房地产开发项目是房地产行业中最重要的分支之一,其核心任务是将一块土地转化成为一个有用的、能够产生经济活动的建筑物。
而在房地产开发项目中,区位因素是非常重要的,它决定着项目的价值、成本等因素。
因此,对房地产开发项目区位因素进行分析与研究,是非常有意义和必要的。
二、概念定义2.1 房地产开发项目房地产开发项目是指利用一定的资金和技术手段,将一条或多条土地变成建筑物或其他使用目的的开发活动。
2.2 区位因素区位因素是指影响投资对象区域竞争优势的因素,主要包括地理位置、交通运输、市场规模、生态环境、政策环境等。
区位因素直接影响房地产开发项目的收益,通常是项目本身无法改变的自然和市场环境因素。
三、房地产开发项目区位因素分析下面将对房地产开发项目区位因素进行分析:3.1 地理位置因素房地产开发项目所处的地理位置可以影响项目的价值。
一般而言,位置越好,项目的价值就越高。
如果项目位置好,会带来较高的租金或楼盘价值,进而可以获得更高的利润。
而一些没有较好地理位置的项目,可能会面临租金低、楼盘价值低等问题。
3.2 交通运输因素交通运输是影响房地产开发项目的一个重要因素。
便捷的交通条件可以为项目的发展提供很大的便利,可以带来更多的商机,从而提升项目价值。
而如果交通条件不佳,可能会引起项目开发困难、租金较低等问题。
3.3 市场规模因素市场规模也是影响房地产开发项目的一个重要因素。
如果项目所处的市场规模较大,市场需求旺盛,该项目就可以获得更高的租金和楼盘价值。
而如果市场规模较小,项目租金和楼盘价值可能会受到影响。
3.4 生态环境因素生态环境是影响房地产开发项目的重要因素之一。
一个环境优美的项目,可以带来更多的客源和市场信赖,从而提高项目价值。
而环境不佳的项目,可能会引起市场不信任,进而影响项目租金和楼盘价值。
3.5 政策环境因素政策环境也是影响房地产开发项目的一个重要因素。
4房地产开发项目的区位条件分析
3.开发潜力分析(P82) 3.开发潜力分析(P82) 开发潜力分析 房地产开发应追求最高最佳利用,也就是说在技术可行、 房地产开发应追求最高最佳利用,也就是说在技术可行、 规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。 规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。 4.土地使用权获取方式分析(P83) 4.土地使用权获取方式分析(P83) 土地使用权获取方式分析 从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看,有通过 从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看, 政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。 政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。 4.2.2区位的影响因素(P83**) 4.2.2区位的影响因素(P83**) 区位的影响因素 1.行政因素 1.行政因素 2.自然因素 2.自然因素 3.经济因素 3.经济因素 4.社会因素 4.社会因素 5.环境因素 5.环境因素
9
4.3不同类型房地产区位分析(P84) 4.3不同类型房地产区位分析(P84) 不同类型房地产区位分析 4.3.1住宅项目区位分析(P84) 4.3.1住宅项目区位分析(P84) 住宅项目区位分析 居住用地的区位选择,一般应考虑以下主要因素: 居住用地的区位选择,一般应考虑以下主要因素: 1.基础设施完备程度 1.基础设施完备程度 水、电、煤气等;托儿所、中小学、医院、邮局商业零售网 煤气等;托儿所、中小学、医院、 点、文化娱乐设施 第一,先看基础设施的完备程度 第一, 第二, 第二,看设施水平 第三, 第三,看使用保证率 2.公共交通便捷程度:出行时间、 2.公共交通便捷程度:出行时间、出行支出 公共交通便捷程度 出行地点:居住地、工作地、 出行地点:居住地、工作地、购物中心和游乐场 出行工具:公共交通系统;大城市: 出行工具:公共交通系统;大城市:地铁
房地产开发项目的区位条件分析
房地产开发项目的区位条件分析引言房地产开发项目的成功与否很大程度上取决于其所处的区位条件。
区位条件是指房地产项目所处的地理位置、交通便利性、周边设施等因素。
本文将对房地产开发项目的区位条件进行分析,以帮助开发商更好地选择合适的项目地点。
地理位置房地产项目的地理位置是其区位条件中最重要的因素之一。
地理位置的优劣直接影响着项目的市场价值和竞争力。
优越的地理位置可以提升项目的吸引力,增加购房者的购买意愿。
具体来说,优秀的地理位置应具备以下特点: - 交通便利:临近高速公路、铁路、地铁等交通枢纽,方便居民出行。
- 环境优美:临近公园、湖泊、绿地等景观资源,提供良好的居住环境。
- 靠近商业中心:临近商业区、购物中心等商业设施,方便购物和娱乐。
综合考虑这些因素,开发商可以选择地理位置优越的地段来推动房地产项目的发展。
交通便利性除了地理位置外,交通便利性也是影响房地产项目区位条件的重要因素。
交通便利性直接影响居民的出行便利和工作生活质量。
具体来说,交通便利性的要素包括: - 公共交通:项目附近是否有公交车站、地铁站等公共交通工具,便于居民出行。
- 道路网络:项目周边是否有便捷的道路网络,方便居民通勤和车辆出行。
- 高速路和快速通道:是否有高速公路和快速通道相连,提供便捷的长途交通方式。
在选择房地产项目地点时,开发商应综合考虑交通便利性因素,以满足购房者对出行便利的需求。
周边设施周边设施是另一个重要的区位条件因素。
周边设施的完善程度直接关系到居民的生活便利性和舒适度。
以下是一些常见的周边设施:- 学校教育:附近是否有优质的学校,提供良好的教育资源。
- 医疗设施:附近是否有医院、诊所等医疗机构,方便居民就医。
- 商业设施:是否有购物中心、超市、餐饮店等商业设施,方便日常购物和娱乐。
- 公共设施:是否有公园、健身房、游泳池等休闲设施,提供良好的居住环境。
开发商在选择项目地点时,应注重周边设施的完善度,提供便捷的生活服务给购房者。
关于房地产开发项目区位因素分析与研究
关于房地产开发项目区位因素分析与研究房地产开发项目开发时机的分析,首先应展望开发完成后的市场前景,再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机。
但是必须充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。
大型的房地产开发项目通常应考虑分期分批开发,或称滚动开发。
由于房地产开发通常需要的时间较长,一般应采取“反周期”和“逆向思维”运作。
所谓反周期运作,是说房地产市场在一定程度上是周期性波动的,有高潮、有低谷。
除了房地产投机炒作和“短平快”的项目之外,如果在房地产市场低潮时进入,可供选择的项目多,竞争对手少,取得开发场地的成本低,但开发完成后往往迎接的是高潮;而在房地产市场高潮时进入,则刚好相反;可供选择的项目少,竞争对手多,取得开发场地成本高,开发完成后往往迎接的是低潮。
因此,在房地产市场高潮时反而要持相当审慎的态度。
所谓逆向思维运作,是说大家都想做的项目最好不要去做,避免一哄而起;相反,大家都不想做的项目此时如果去做,将会有意想不到的收获。
正如美国一本投资著作所言:“当舆论普遍对某种投资的评价不乐观时,此刻加入投资,通常可以提高你的投资报酬率。
”“反周期”和“逆向思维”应当结合起来运用。
房地产开发项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类,本文根据项目风险的不同特点,按照风险的属性进行分类。
(1)宏观环境风险政治环境风险。
指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失;社会环境风险。
社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。
产品不适合当地环境,会面临消费者不认可的风险;经济环境风险。
经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。
经济停滞,则房地产市场萧条;政策环境风险。
主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策,政策因素会影响房地产开发的各个层面。
(2)区域环境风险区位风险。
商业区、住宅区、工业区的划分,以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响;周边设施风险。
房地产评估中的区位因素影响研究
房地产评估中的区位因素影响研究发布时间:2022-05-31T02:08:50.615Z 来源:《新型城镇化》2022年11期作者:顾培莉[导读] 在城市化的持续发展推动作用下,对房地产行业的发展起到了一定带动作用,而房地产评估行业作为房地产行业的衍生行业,也成为了房地产市场中不可或缺的重要构成部分。
昆山市中建房地产评估有限责任公司江苏昆山 215300摘要:在城市化的持续发展推动作用下,对房地产行业的发展起到了一定带动作用,而房地产评估行业作为房地产行业的衍生行业,也成为了房地产市场中不可或缺的重要构成部分。
房地产评估行业在房屋征收、房屋搬迁、抵押贷款以及房屋产权置换等各类型与房地产活动相关的经济业务中,都具有至关重要的作用,同时,也为与房地产相关的经济活动开展提供了数据基础。
本文主要分析了房地产评估工作中的区位因素这一概念,并且就区位因素在房地产评估过程中产生的影响进行了探讨,希望能够为有效提升房地产评估结果的精准性提供参考意见。
关键词:区位因素;房地产评估;影响价值引言房地产是区位、实物、权益的综合体,房地产的不可移动性使得其区位性很强,房地产所处的区位对房地产价值影响较大,因此,分析区位因素在房地产评估工作中的影响,对于确保房地产评估结果的准确性具有重要意义。
在房地产行业持续发展和前行的道路中,房地产评估工作始终占据着一席之地。
近年来,随着我国房地产行业的持续性发展,我国房地产评估的方法和理论也在不断地更新和完善。
目前,市场中最为常见的房地产评估方法主要有市场法、收益法以及成本法这三大基本类型,但是这三种房地产评估方法中需要考虑的影响因素具有较大的差异性。
房地产经纪活动中,区位因素相比于其他的因素来说更容易影响房地产实际的价格,因此,分析房地产评估工作中区位因素的影响作用是至关重要的,这对于确保房地产评估结果的准确性意义重大。
1 房地产评估行业中的区位因素区位因素主要是指区域性的房地产价格对于一些特定区域或个别区域特征给予的针对性影响。
住宅地产开发项目区位因素分析报告与研究报告
住宅地产开发项目区位因素分析报告与研究报告1. 引言本报告旨在对住宅地产开发项目的区位因素进行分析和研究,为开发商和投资者提供决策参考。
通过对区位因素的深入研究,我们将揭示该因素对住宅地产项目成功与否的重要性,并提出相应的策略建议。
2. 区位因素的重要性区位因素是住宅地产开发项目成功的关键因素之一。
一个理想的区位可以为项目带来诸多好处,包括但不限于:- 方便的交通和基础设施:一个好的区位应当有便捷的交通网络和完善的基础设施,方便居民出行和生活。
- 丰富的资源和配套设施:区位应当靠近商业区、学校、医疗设施等重要资源和配套设施,为居民提供便利。
- 良好的居住环境:优质的区位可以提供美丽的自然环境、宜人的居住氛围和安全的社区。
3. 区位因素的分析3.1 地理位置地理位置是区位因素分析的首要考虑因素。
一个良好的地理位置具备以下特点:- 便捷的交通网络:靠近主要道路、公共交通站点等,方便居民出行。
- 优质的风景和环境:拥有美丽的自然景观、绿地和公园等。
- 适宜发展的土地条件:具备合适的土地特征和规划潜力。
3.2 周边配套设施周边配套设施的健全与否对住宅地产项目的吸引力起着重要作用。
优质的配套设施应包括:- 商业区和购物中心:提供购物、娱乐和休闲的机会。
- 学校和教育机构:提供高质量的教育资源。
- 医疗机构和保健设施:保障居民的健康需求。
3.3 市场需求和潜力对市场需求和潜力的分析可以帮助开发商确定项目的市场前景和投资回报。
考虑以下因素:- 人口增长趋势:人口增长将带动对住宅需求的增加。
- 市场供需平衡:根据市场数据分析供需关系,确定项目的市场空间。
- 政策支持和发展方向:考虑政府的土地规划政策和发展导向。
4. 策略建议基于对区位因素的分析研究,我们向开发商和投资者提出以下策略建议:- 选择具备良好地理位置的区域进行开发,以确保项目具备便捷的交通和优质的环境。
- 重视周边配套设施的完善,建设商业区、学校和医疗机构等,提升项目的吸引力。
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究【摘要】区位因素作为影响房地产开发建设的重要因素,直接关系到房地产项目的社会以及经济效益。
本文主要以城市空间结构理论为基础,概述了房地产项目开发建设过程中区位因素的实质及其对房地产项目建设的影响,进而从基础设施、配套设施、市政设施、交通条件以及环境因素等几方面分别概述了其对对区位条件的影响,并明确了房地产开发建设过程中需要综合考虑的重点,可以为房地产开发项目区位分析提供合理的参考。
【关键词】房地产;开发;区位;基础设施;交通;市政;环境;商业引言房地产项目由于具有不可移动性,因而受区位影响较明显。
房地产区位因素作为与房地产开发价值直接相关因素,也是房地产项目开发建设必须综合考虑分析的问题。
近年来,我国房地产项目建设开发迅猛发展,综合考虑区位因素对于房地产项目开发建设的影响,从而优化项目开发决策,已经成为提高房地产项目建设的社会以及经济效益的有效措施,对于促进城市化建设的顺利进行也具有重要的作用。
1、区位因素与房地产开发关系概述房地产的区位顾名思义就是指房地产项目开发建设的具体位置,与项目开发建设所处的地理位置、空间位置相关,同时受到自然环境、基础设施以及经济活动等各项因素的影响。
房地产项目在建成投入使用后,住户的工作、生活等日常活动等都是以区位为中心点,也是房地产购买客户最为关心的影响因素,因此房地产的区位因素是房地产项目开发建设效益的关键影响因素。
由于土地除了自身的价值外,还存在着人类建设利用等经济活动所带来的附加价值,因此这就导致不同区位的土地之间产生价值差异,也导致了房地产项目建设区位因素的出现。
区位因素对于房地产项目建设开发的影响主要表现在以下几方面:(1)区位较好的地段由于土地的整体附加值较高,土地的升值能力也相对较大,因此这就导致了房地产项目开发建设成品的价格提高。
(2)区位对房地产开发建设的成本投入影响较大。
通常情况下,距离是中心越近,经济越繁荣,交通条件越好以及公共基础设施越健全的区位,土地价格也就越高,开发建设所带来的成本投入也就越高。
房地产开发项目区位因素分析与研究——以广东省韶关市为例毕业论文
房地产开发项目区位因素分析与研究——以广东省韶关市为例摘要:2014年以来,在全国房地产市场不景气的大背景下,韶关市房地产亦受到严重影响,跟风严重、布局不合理成为韶关市房地产去库存压力不断加大的重要原因,结合当前韶关房地产市场实际,参照克里斯塔勒中心地理论及克诺曼斯科“通达性指数”理论等,综合考虑韶关当前及未来的环境、交通、市场等因素,提出韶关房地产开发项目区位选择对策与建议。
关键词:房地产开发、区位、有关理论、交通Abstract: Since 2014, the national real estate market downturn in the background, Shaoguan City real estate has also been severely affected, follow the trend of serious, irrational become Shaoguan City real estate to the inventory of the important reasons of increasing pressure, with the current real estate market in actual Shaoguan, Referring Christaller central Place Theory and Czamanski "accessibility index" theory, considering the current and future environmental Shaoguan, transport, market and other factors, the optimal layout drawn Shaoguan real estate projects.Keywords: real estate development, location, central place theory, traffic目录摘要 (1)Abstract (1)1前言 (2)1.1研究的背景及意义 (2)1.1.1研究背景 (2)1.1.2研究意义 (2)1.1.3国内外研究概况 (2)(1)国外 (3)(2)国内 (3)2.有关房地产开发项目区位理论 (3)2.1克里斯塔勒中心地理论 (3)2.2伯吉斯同心圆模型理论 (4)2.3克诺曼斯科通达指数 (4)3韶关市房地产开发项目区位选择的现状、问题及原因分析 (4)3.1韶关市房地产开发项目区位选择的现状 (4)3.1.1房地产项目沿河开发 (4)3.1.2房地产项目沿铁路开发 (5)3.1.3房地产项目依山而建.................. (5)3.2韶关市房地产开发项目区位选择中存在的问题 (5)3.2.1房地产开发项目区位选择跟风严重 (5)3.2.2开发商开发房地产项目时区位选择经验不足 (5)3.3韶关市房地产开发项目中问题的原因分析 (6)3.3.1盲目逐利因素的影响 (6)3.3.2受政府行政因素的影响 (6)3.3.3城市中可利用土地资源的缺乏 (6)4解决韶关市当前房地产开发项目区位问题的对策研究 (6)4.1围绕市行政、商业中心向四周发散 (6)4.2因地制宜的开展房地产项目建设 (6)4.3在开展房地产项目建设时全面考虑区位因素 (6)4.3.1着重考虑交通因素 (6)4.3.2考虑好行政因素 (6)4.3.3考虑市场因素.................................... (6)4.4适当增加学区房等一些区位房的建设 (7)4.5适当增加养老房的建设 (7)参考文献.................................... . (7)致谢 (7)1前言1.1研究的背景及意义1.1.1研究背景2008年,在中央4万亿的财政刺激下,全国各地市纷纷开始跟风造楼,随着时间的推移,房地产市场供过于求使得房价下跌、“鬼城”出现等问题开始显现,在这场“造楼运动”中,房地产开发项目区位选择不合理是造成如今房地产市场不景气的重要原因之一。
第4章 房地产开发项目的区位条件分析
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
§4.1 区位与房地产价值
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
4.1.1区位的含义 1.区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相 互关系。区位,从大的方面来说,指项目所在区域;从 小的方面来说,指的是项目开发场地。 当然,影响房地产开发投资成败的要素不仅仅是“区 位”,还包括市场宏观环境、投资决策的准确性、市场 供求状况、进入房地产市场的时机选择、所投资的房地 产的类型等。然而,由于房地产的不可移动性,所有其 他影响要素均和房地产所处的“位置”相关。
4.3 区位选择要注意的问题
4.4 小结
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
学习目标
本章要求学生掌握区位的含义和影响房地产开发项
目的区位因素,熟悉不同类型房地产项目对区位的要 求和区位选择要注意的问题。通过本章的学习,使学 生认识到区位对于房地产投资价值的重要作用。
2)公共交通便捷程度。以经济观点来看居住用地的区 位,主要从节省出行时间和出行支出两方面考虑。人们 的出行是在居住地、工作地、购物中心和游乐场所之间 往返摆动的,所以理想的居住用地区位,是到达以上四 点的总距离最短的点。
3)环境因素。随着居民生产水平的提高,对居住环境 提出了越来越高的要求。
4)居民人口与收入。居住项目投资如果选择在人口素 质高、支付能力强的地区进行,就意味着提高了成功的 可能性。
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括:
房地产开发项目区位因素分析与研究摘要
房地产开发项目区位因素分析与研究摘要随着经济的不断发展和城市化的进程,房地产开发项目的规模和数量也在不断增加。
而房地产开发项目的成功与否往往取决于其所选择的区位。
区位因素是指房地产开发项目所选择的地理位置和周边环境。
区位因素对项目的各方面都有着重要的影响,包括资金投入、销售情况、项目收益等。
因此,对房地产开发项目的区位因素进行分析与研究对于提高项目成功率具有重要意义。
本文将从经济、人口、交通、配套设施和环境五个方面对房地产开发项目的区位因素进行深入分析与研究。
首先,经济因素是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、一个地区的经济发展水平直接影响着该地区购房需求的强弱和购房能力的大小。
因此,选择处于经济发达地区的房地产开发项目更有利于销售和盈利。
同时,经济发达地区的资金、人才和资源也更加丰富,对项目的推进和发展起到重要支持作用。
其次,人口因素也是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、人口众多的地区购房需求相对较大,项目销售情况也更好。
因此,选择处于人口密集地区的房地产开发项目更容易获得市场认可和成功。
此外,人口众多的地区通常也意味着配套设施较为完善,对项目的吸引力和竞争力更强。
第三,交通因素也是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、交通便利与否对项目的销售和租赁情况有着直接的影响。
选择处于交通便利的地区的房地产开发项目更容易吸引购房者和租赁者。
因此,需要考虑道路、公交、地铁等交通设施的便利程度,以及距离重要交通枢纽的距离等因素。
第四,配套设施因素也是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、优质的配套设施可以提供便利的生活、工作和娱乐环境,对项目的吸引力和竞争力起到重要作用。
选择处于配套设施完善的地区的房地产开发项目更容易获得购房者和租赁者的认可。
最后,环境因素也是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、一个优美的环境可以提供良好的居住和生活环境,对项目的吸引力和竞争力起到重要作用。
因此,需要考虑空气质量、景观环境、社区配套绿化等因素。
房地产开发的地理区位
谢谢观看
种
生 活
首 先 考
需 要
虑 满 足
是 理 想 的 人
更 高
而 后 逐
要 求
步 产 生
居
环
境
?
作为一个房地产开发商, 怎样才能开发出受欢迎的楼盘?
符合城市规划的要求 选择自然环境的适宜度 考虑社会环境的完善性 明了消费者选择的心理趋向
地产选址的几个经验:
上风口原则 高走原则 近水发展原则 沿边发展原则
(3)在本区治安环境良好、配套设施完善的地段,房地产开发的前期 投入___少_____(少或多),单位面积住房造价___低_____(高或低),其 原因是__该__区__配__套_设__施__比__较__完_善____。 (4)从人居环境的自然系统、社会系统和支撑系统三个方面,对该区 进行评价。 该区周围道路众多,文教、卫生单位齐全,表明地形、水质、空气 等自然要素较好;该区各类学校齐全,并有广场和医院,表明社会 系统较健全;有道路、车站、广场等公共设施,支撑设施较齐全。
房地产开发的地理区位 选修4 城乡规划
疑 难 剖 01 房地产开发的地理区位 析 02 居住区规划设计要求
?什么样的节奏是最呀最摇摆………… 什么样的人居才是最开怀
水 阳光 土壤
大气 社会
人
自然 人文
要素 要素
支持 网络
动物 植物
建筑
有人住这样的房子
有人住这样的房子
也有人住这样的房子
哪
一
经 的 项 确
经目定 济等住
济 状 应 宅 要 况 与 标 求 相 当 准
适地、 应建公
设共 投建 资筑 及规 居模 民、
美 建 住
筑宅
浅析我国住宅地产项目开发的区位选择
浅析我国住宅地产项目开发的区位选择高靓,丁蒙(北京林业大学工商管理,北京100010)摘要:正如房地产业很经典的一句话“房地产开发投资的三要素是‘位置、位置、还是位置’,亦即‘location,location,and location’”,如此可见房地产开发场地选择的特殊重要性。
尤其是最近几年,随着我国土地供应收紧,土地成交价也日益增高,导致房地产开发成本大大增加,房地产住宅项目的开发风险也因此变得越来越大。
由于这些原因,开发商在“跑马圈地”的过程中越来越重视开发项目的区位选择。
尤其是在全国跨区域开发的大型房地产企业,优质的“土地储备”成为企业后续经营和可持续发展的基本战略问题。
毫无疑问,对房地产开发项目区位选择的研究具有着重要的理论和现实意义。
关键词:地产开发;位置;区位;区位理论中图分类号:F293.35 文献标识码:A 文章编号:1671-8089(2009)10-0019-03一、区位选择的理论基础(一)基本概念——区位。
在房地产开发中对区位的理解有狭义和广义之分。
狭义的区位指某一具体开发项目在城市中的地理位置,即绝对区位,包括宏观区位、中观区位和微观区位。
对区位的广义理解,除了其地理位置外,一般还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景,以及在该区位进行房地产开发投资所需支付的成本的高低和所面临的竞争环境。
我们在很多时候还把广义的区位理解为自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
(二)区位理论。
1、定义。
区位理论是关于经济活动的区位选择和区位结构以及如何创造区位条件的理论,是区域经济学的核心基础理论之一。
区位活动是人类活动的最基本行为,只有在最佳区位活动,才能取得最佳的效果。
从理论上说,人类活动应该选择最佳的区位,但事实上人类活动选择的不一定是最佳区位,这就涉及到区位最佳选择的问题。
区位理论指导人类正确地选择活动场地,它研究人类各种空间活动应在何处最佳、效果最大。
房地产开发项目的区位条件分析
3.1.4 详细可行性研究
在通过谈判取得了一些较为有利的条件后,可 对该项目进行详细的、正式的可行性研究。
详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继 续。在这一阶段,要采用多种技术经济方法,对优 选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性 分析、经济效益分析和社会效益分析,从多个角度 说明项目的建设是否可行。
2.土地使用过程中的管理 1)对划拨土地的管理 土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法 批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土 地交付其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使 用者使用的行为。 政府对划拨土地的管理体现在以下几点: (1)划拨土地使用权的范围 (2)对划拨土地的管理
(2)对划拨土地的管理
《划拨土地使用权管理暂行办法》 【发文文号】: 〔1992〕第1号 【颁布部门】: 国家土地管理局 【颁布日期】: 1992-3-8 【施行日期】: 1992-3-8
第六条 符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其土地使用权可 以转让、出租、抵押: (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; (二)领有国有土地使用证; (三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明; (四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民 政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权 出让金。
完成这个程序需要持有有关部门下发的 竣工验收合格证书。
3.1.8 市场营销与物业管理
当项目竣工验收后,开发商的主要工作就是采取有效的 营销手段,促进房屋的租售,以尽快收回资金,保证收益。
物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回 收的迫切程度及开发物业的类型有关。
物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全地使用物 业及配套设施,能为其提供一系列生活服务,并通过建筑物 的维修与保养、机电设备与公共设施的维护与管理、小区内 的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。
房地产开发项目区位因素分析报告与研究报告
《房地产经济学课程论文》题目:房地产开发工程区位分析与研究学院:经济管理学院*名:***学号: ********班业:二〇一三年十一月目录1.房地产开发工程的一般特点 (3)1.1地理位置的固定性 (4)1.2建设投资大,开发周期长 (4)1.3开发工程的差异性,建设环节多 (4)1.4多源资金筹措,资金周转慢 (4)1.5多专业人才合作 (5)1.6投资风险较大 (5)2.房地产开发工程区位选择的定性分析 (5)2.1房地产开发与城市地租的关系 (5)2.2房地产开发工程的区位选择 (7)3.房地产开发工程区位选择的定性分析 (10)4. 结束语 (11)房地产开发工程区位因素分析与研究摘要:房地产开发是一个投资量大,回收期较长的工程,本文对房地产区位因素进行分析,从定性的角度,提出房地产开发区位选择的原则。
同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。
目前中国的无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色,内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格,而沿海城市借鉴国外公司的定位理论.还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论,把地段作为影响其定位的唯一因素,缺乏真正意义上的卖点和竞争力。
这样现象导致的结果是:一方面是企业按照自已的经营意图提供楼盘,另一方面是消费者的有效需求不足,望楼兴叹,而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。
中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实,所以,中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。
将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。
关键词:开发工程;区位因素;区位选择;市场定位;经营目标土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用,逐渐形成了土地区位的经济差异。
就是说在特定地点进行某种经济活动,比在一般地点进行这种活动,能获得更大的利益。
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究房地产开发项目的区位因素是指影响房地产项目选择地点的各种因素。
选择合适的区位对于房地产项目的成功与否具有重要的影响。
本文将从交通便利性、市场发展前景、政策环境、自然环境等方面对房地产开发项目的区位因素进行分析与研究。
首先,交通便利性是影响房地产项目区位选择的重要因素之一、一个好的交通网络可以提供便利的交通条件,吸引更多的人流和交通流量进入该地区,从而提高房地产项目的价值和吸引力。
例如,位于交通枢纽、地铁站附近、高速公路出入口等交通便利的地点,能够更好地满足居民的出行需求,增加项目的人气和销售额。
其次,市场发展前景也是房地产开发项目区位选择的一个重要考虑因素。
市场发展前景涉及到市场容量、消费群体、消费能力等因素。
选择一个具有较大市场潜力和稳定的购房需求的地区,可以提高房地产项目的销售额和投资回报率。
此外,对于不同类型的房地产项目,还需要考虑当地的产业结构和经济发展趋势,选择与当地经济特点相适应的房地产开发项目。
再次,政策环境也是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、政府的相关政策和规划对于房地产项目的发展具有重要的影响力。
政府对于不同类型的房地产项目可能会采取不同的扶持政策和规划要求。
选择政策支持力度大、政策稳定、发展前景好的地区,将有助于提高房地产项目的发展速度和盈利能力。
最后,自然环境也是房地产开发项目区位选择的一个重要因素。
自然环境包括气候、地形、水资源、生态环境等因素。
选择一个环境优美、生态保护好、空气质量高的地区,可以提高居住质量,提升房地产项目的市场价值和吸引力。
综上所述,房地产开发项目的区位因素包括交通便利性、市场发展前景、政策环境和自然环境等方面。
在选择区位时,需要综合考虑这些因素的影响,并结合具体的房地产项目类型和发展目标做出科学合理的选择。
通过对区位因素的深入分析与研究,可以提高房地产项目的成功率和投资回报率。
第四章房地产开发项目的区位条件分析
❖ 区位与房地产价值 ❖ 房地产开发项目的区位分析 ❖ 区位选择要注意的问题
4.1区位与房地产价值
4.1.1区位的含义 1.区位的重要性
区位是指特定地块所处的空间位置及其相 邻地块间的相互关系。区位,从大的方面来 说,指项目所在区域;从小的方面来说,指 的是项目开发场地。
4.1区位与房地产价值
4.1.2区位与城市功能分区 现代城市土地利用在过去自发利用的基础上,通
过土地利用规划自觉地进行区位选择,形成了明显 的功能分区,一般分为商业区、居住区、工业区等 若干功能区。 1.商业区
商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城 区商业区和街区商业区。
4.1区位与房地产价值
4.1区位与房地产价值
2.对位置的两种理解 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城
市中的地理位置。 对位置的广义理解,除了其地理位置外,往往还
包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 对位置的广义理解,还应包括在该位置进行房地
产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关 系。 3.对位置的把握应有动态的发展的眼光
4.2房地产开发项目的区位分析
4.工业项目 工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包
括:当地提供主要原材料的可能性,交通运 输是否足够方便以有效地连接原材料供应基 地和产品销售市场,技术人才和劳动力供给 的可能性,水、电等资源供给的充足程度, 控制环境污染的政策等。
4.3区位选择要注意的问题
1.过分强调区位或地段的作用会产生对开发投 资者的误导
❖
9、经验显示,市场自己会说话,市场永远是对的,凡是轻视市场能力的人,终究会吃亏的!21.10.1221.10.12Tuesday, October 12, 2021
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
《房地产经济学课程论文》题目:房地产开发项目区位分析与研究学院:经济管理学院*名:***学号: ********班业:二〇一三年十一月目录1.房地产开发项目的一般特点 (3)1.1地理位置的固定性 (4)1.2建设投资大,开发周期长 (4)1.3开发项目的差异性,建设环节多 (4)1.4多源资金筹措,资金周转慢 (4)1.5多专业人才合作 (5)1.6投资风险较大 (5)2.房地产开发项目区位选择的定性分析 (5)2.1房地产开发与城市地租的关系 (5)2.2房地产开发项目的区位选择 (7)3.房地产开发项目区位选择的定性分析 (10)4. 结束语 (11)房地产开发项目区位因素分析与研究摘要:房地产开发是一个投资量大,回收期较长的项目,本文对房地产区位因素进行分析,从定性的角度,提出房地产开发区位选择的原则;同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。
目前中国的无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色,内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格,而沿海城市借鉴国外公司的定位理论.还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论,把地段作为影响其定位的唯一因素,缺乏真正意义上的卖点和竞争力。
这样现象导致的结果是:一方面是企业按照自已的经营意图提供楼盘,另一方面是消费者的有效需求不足,望楼兴叹,而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。
中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实,所以,中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。
将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。
关键词:开发项目;区位因素;区位选择;市场定位;经营目标土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用,逐渐形成了土地区位的经济差异。
就是说在特定地点进行某种经济活动,比在一般地点进行这种活动,能获得更大的利益。
土地利用,特别是城市土地利用存在着强烈的区位效益差异。
这种差异是由自然条件和社会经济条件等造成的。
如资源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配套齐全与否等。
作为不动产的房地产,其区位性很强。
一方面,房地产业供给的商品固定在某一地区范围内,不能移动;另一方面,人们对房地产商品的市场需求,也主要是本地区的投资需求和居民的住房消费需求,这就使它的销售受到极大的区域性限制。
无论是投资者投资房地产还是消费者购买房地产,第一要考虑的就是地段,就是区位。
土地的区位不同或同一区位的用途不同,常会产生极不相同的区位效果。
从微观角度而言,房地产企业进行投资、开发和经营的目的,是为了获得最大限度利润,因而必然寻找最佳的城市土地区位,用地用房的企业要购买能取得最大效益的区位的房地产,居民也将寻找经济上能承受又适合自己活动的最佳位置的房地产;从宏观角度来说,国家为了保证全社会的整体利益,也必然要使不同地段区位的土地获得最佳用途,从而取得最满意的经济效益、社会效益和环境效益。
1.房地产开发项目的一般特点房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。
作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:1.1地理位置的固定性土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。
1.2建设投资大,开发周期长房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。
土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。
另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。
完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。
1.3受国家法规政策严格约束和调控房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。
从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。
如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。
1.4开发项目的差异性,建设环节多房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。
即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。
这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。
这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。
从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。
一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。
1.5多源资金筹措,资金周转慢由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。
从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。
房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。
1.6多专业人才合作一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。
个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。
如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提供产品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等1.7投资风险较大由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。
如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
2.房地产开发项目区位选择的定性分析2.1房地产开发与城市地租的关系2.1.1同心圆模式与地价的圈层结构美国学者E. W. Burgess在研究了芝加哥的发展历史后认为,城市在其增长的典型过程是通过由中央商业区(Central Business District,简称CBD)为中心向外辐射扩展,城市各地带不断地侵入和转移,就形成了同心圆式的扩展过程,并形成了五个同心圆带构成的空间结构。
在其理论中,既强调了城市地域的聚合和侵入,又强调了城市地域的分化和转移。
然而,城市交通与土地区位利用之间存在着复杂的匀称性,它在很大程度上影响着城市土地区位和城市地价,况目作为城市主要活动的工业活动的布局极大地影响着城市土地的利用和城市土地的地价。
因此其存在的缺憾也是显而易见的。
在中国,中小城市的发展,同心圆模式对城市的布局和土地利用过程中的地价确定均具有一定的实际意义。
Willian Alonso( 1964)提出了竞标地租的观点,建立了城市地租梯度曲线和同心圆土地利用模式图,建立起一个城市土地地价模型(图1)。
模型中城市土地利用布局和土地利用的效益相对应。
这种模式认为最高地价将产生于对城市通达性最好的地块,不同地块的土地价值将随着它到城市中心的距离的增加而下降。
这种地价圈层结构至今仍是西方国家土地估价师预测城市发展方向选择投资区位的主要理论依据。
而在中国,近年来,由于很难搜集到系统的地价资料(1990年前没有地价,现在的地价资料极为零星、可信度差、目一不公开),城市土地区位利用研究大多侧重于宏观性、政策性描述和分析。
尽管如此,随着社会主义市场经济理论的引入,引用级差地租收益理论定量规划城市土地地价的分布规律是现实而有实际意义的。
当然,在实践中,这种理想化的单中心城市土地利用模式可随着城市的个性发展演化为辐射状,轴向形,多中心组团式等多种发展模式。
2.1.2多核心模式C. D. Harri、和E. L.Ullman(1945)研究了各类城市的地域结构后提出了多核心模式(图2)。
他们认为各种行业以自身利益为目标的区位过程和产生的集聚效益导致各行业利益对比而发生的分离,最终造成城市中心的多元化和城市地域结构的分异。
多核心布局更加强调了城市职能分区,并强调了大、重工业向外布局的特征。
在多核心模式中,城市地价从中心到外围出现儿个峰值区。
这种多核心城市除CBD外,城市还有其他次中心,因此多核心适合北京、上海等现代特大城市的分区布局特征。
2.1.3城市交通对地价的影响交通干线对不同区位地价的影响交通设施的建设可促进土地的开发,使城市土地升值,因此,通达性是土地利用过程中首先要考虑的因素。
不具备交通通道的地块一般很难被用于大规模开发。
Czamanski( 1966)构筑了一个针对城市功能的“通达性指数”,认为所有类型的城市土地的地价与“通达性指数”之间有极高的相关性,最高可达100%。
通过对德阳市116个地价采样点数据进行相关分析发现,高地价点主要出现在道路交通网的结点上,这说明地价与交通具有极高的相关性,地价沿城市对外交通干道延伸明显。
同时发现,不同的交通干线对不同区位地价的影响情况也不一致。
如铁路对居住用地地价产生一定的排斥区,而对工业用地地价则产生吸引区.房地产业是一种与区位紧密联系的产业。
区位对房地产业的影响首先是通过城市地租来体现的。
城市土地区位效益的实质是级差地租,而且主要是位置级差地租。
对一切经济单位来说,由于存在距离和空间位置的差异还有自然、环境、经济文化各区位因素的差异,进一步加剧了上述位置差异。
使处于同一市场上不同区位的相同面积土地产生了极不相同的使用价值、利用方向和集约度,从而产生极不相同的经济效益。
在级差地租的调节下,城市土地的空间布局表现出一定的规律性。