综合体的物业管理范文

综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。

综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。

鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。

一、综合体物业管理特点

1. 综合体物业管理的任务

由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。

根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。

2.商业综合体物业基本的管理职能为：

——办公室(含前台、财务、采购、仓库);

——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);

——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等);

——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等);

——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。

基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。

3. 物业管理收费特点

由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。

二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设

工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防设备维护等)。由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。

为了管理商业设施的便利性，一般购物中心物业管理处由商业管理公司垂直管理。

三、综合体前期物业管理服务介入方案

(二)在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议

1.土建

1)对屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;

2)门、窗的材质;

3)屋面及管道井检修口的位置及尺寸;

4)地区气候差异对房屋质量的特殊要求;

5)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;

6)烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置;

7)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。

2.配套

1)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响;

2)各种设备产生的噪音对业主的影响;

3)各种设备总控制开关是否设在公共区域内;

4)各种设备设施的能源消耗;

5)室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响;

6)智能化设施的可靠性、适用性与经济性。

施工阶段

(一)参与人员

前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。

(二)主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议

1.地产公司招标工作介入

1)供方门、窗质量及售后服务评价;

2)公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定。

2.施工介入

综合体物业管理成本预算

四、购物中心的装修管理

1. 购物中心装修管理的流程与重点----以深圳华润万象城为例

安全第一,防火是装修管理的重点。方便商户装修,将商户装修手册等及时发放到商户手中。

2、购物中心内主力百货商场“二次装修”的要求和标准概述

百货商场的装修按内容和阶段不同可分为“一次装修”和“二次装修”。“一次装修”是指为其经营的各种业态提供基本的物业基础设施、基础条件、硬件环境。包括为满足业态经营的需要对基建工程的必要修整和装修，包括天棚、地面、柱体、墙面、楼梯、通道等;为经营需要提供的必要基础设施，包括水、电、空调、消防、安防、广播、通讯设备、网络工程、照明、电梯等;为满足商场营销需要而进行的设施、促销设施等。

“二次装修”是指以“一次装修”为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修。主要包括货架、柜台、壁柜、形象、陈列、灯光、色彩等。“二次装修”主要是由各品牌商家自己进行，因此制定好“二次装修”的要求和标准，对于实现商场整体装修的统一协调，达到二次装修的目的和效果具有重要意义。

“二次装修”的标准大体分为以下几部分内容：

一、色彩使用标准。根据企业VI的要求以及商场的经营定位、业态形式、商品卖区特点等制定“二次装修”的色彩使用标准和规范。在标准中明确列出应当使用的色彩和禁止使用色彩。

二、品牌形象设计和展示柜、货架设计制作标准。明确规定出品牌形象墙的高度、货架、展示柜、试衣间的高度、规格尺寸要求和制作标准。

三、柜位设计、动线规划标准。标列出柜位的朝向，货架的摆放和朝向，及通道、动线和顾客的基本流向。

四、商品陈列标准。指出商品陈列的要求、原则和陈列方式。

五、装修材料使用标准。根据商场的经营定位和当地的装修材料市场情况，规定应当使用的装修材料和禁止使用的装修材料。

六、电力和灯光照明标准。限定可以使用的电力容量、应达到的灯光效果、可以使用和禁止使用的照明灯具。

七、消防和安保标准，列明在商装设计和施工中应执行的消防和安保标准。

做好“二次装修”工作，要注意解决好以下问题：

1、做好“二次装修”的计划和组织工作。

2、设计和做好“二次装修”的工作流程。

3、为品牌和柜组提供准确的柜位图纸、详尽的卖场规划、企业文化、经营定位信息和明确的装修指导建议。

4、做好品牌装修方案、形象、图纸的审核指导工作。

5、及时的与品牌商家沟通，互通想法。

6、做好施工中的跟踪工作，发现问题及时解决。

7、加强管理和服务，做好品牌上的参谋。

“二次装修”工作是商场开业筹备和调整时的重要工作之一，因此必须明确“二次装修”的要求，制定好“二次装修”的标准和工作流程，做好管理和服务，把“二次装修”工作做好。

二次装修中商户应该向购物中心物业管理公司提交的资料:

1、租户提交的施工图纸应至少包括下列内容：

1) 效果图

2) 平面布置图

3) 天花布置图