15年注会张志凤实务答疑解惑讲义5

问题008 针对土地使用权核算总结
问题009 内部研究开发形成的无形资产与所得税的缴纳
【提示】无形资产出现主观题的链条：
自行研发形成的无形资产+借款费用+所得税的缴纳（第20章）+非货币性资产交换或债务重组。

内部研究开发支出的确认与计量
（一）对于企业自行研究开发的项目，应当区分研究阶段与开发阶段分别进行核算。

【提示】题目会直接指明研究阶段和开发阶段的时间。

【相关链接】已经资本化的支出，之后由于缺乏资金等原因而无法继续，最终需要将资本化的部分转入营业外支出。

【例题·单选题】甲公司2015年1月10日开始自行研究开发无形资产，12月31日达到预定用途。

其中，研究阶段发生职工薪酬30万元、计提专用设备折旧40万元；进入开发阶段后，相关支出符合资本化条件前发生的职工薪酬30万元、计提专用设备折旧30万元，符合资本化条件后发生职工薪酬100万元、计提专用设备折旧200万元。

假定不考虑其他因
素，甲公司2015年对上述研发支出进行的下列会计处理中，正确的是（）。

A.确认管理费用70万元，确认无形资产360万元
B.确认管理费用30万元，确认无形资产400万元
C.确认管理费用130万元，确认无形资产300万元
D.确认管理费用100万元，确认无形资产330万元
【答案】C
【解析】根据相关的规定，只有在开发阶段符合资本化条件后的支出才能计入无形资产入账价值，此题中开发阶段符合资本化条件的支出金额=100+200=300（万元），确认为无形资产；其他支出全部计入当期损益，所以计入管理费用的金额=（30+40）+（30+30）=130（万元）。

【举一反三试题·单选题】甲公司2015年1月10日开始自行研究开发无形资产，12月31日达到预定用途。

其中，研究阶段发生职工薪酬30万元、计提专用设备折旧40万元；进入开发阶段后，相关支出符合资本化条件前发生的职工薪酬30万元、计提专用设备折旧30万元，符合资本化条件后发生职工薪酬100万元、计提专用设备折旧200万元，发生注册登记费10万元。

假定该无形资产研发完成用于研究另外一项处于研究阶段的无形资产，采用直线法摊销，无残值，预计使用年限为5年，甲公司2015年对上述会计处理中，正确的是（）。

A.确认管理费用130万元，确认无形资产304.83万元
B.确认管理费用30万元，确认无形资产310万元
C.确认管理费用135.17万元，确认无形资产304.83万元
D.确认管理费用100万元，确认无形资产330万元
【答案】C
【解析】根据相关的规定，只有在开发阶段符合资本化条件后的支出才能计入无形资产入账价值，此题中开发阶段符合资本化条件的支出金额=100+200+10=310（万元），确认为无形资产，同时本年计提摊销=310∕5∕12=5.17（万元）；其他支出全部计入当期损益，所以计入管理费用的金额=（30+40）+（30+30）+5.17=135.17（万元）；确认无形资产=310-5.17=304.83（万元）。

【相关链接】根据企业所得税法规定，符合条件的研究开发费用，未形成无形资产的按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的按照无形资产成本的150%摊销。

（税收优惠）
【例题·计算题】丁公司2014年度利润表中利润总额为1 200万元，该公司适用的所得税税率为25%。

该公司2014年发生的有关交易和事项如下：
当年度发生研究开发支出500万元，较上年度增长20%。

其中300万元予以资本化；截至2014年12月31日，该研发资产仍处于开发过程中。

2014年的会计处理：
借：研发支出——费用化支出 200
——资本化支出 300
贷：银行存款 500
期末：
借：管理费用 200
贷：研发支出——费用化支出 200
要求：计算2014年度应交所得税。

【答案】
2014年应纳税所得额=1 200-200×50%=1 100（万元）。

应交所得税=1 100×25%=275（万元）。

借：所得税费用 275
贷：应交税费——应交所得税 275
【例题·计算题】沿用【上面的例题】丁公司2015年度利润表中的利润总额为 1 200万元，该公司适用的所得税税率为25%。

截至2015年7月，2014开始研发的资产又发生符合资本化条件的开发支出100万元，以银行存款支付。

当月该项资产达到预定用途形成无形资产。

假定该无形资产摊销计入管理费用，采用直线法摊销，无残值，预计使用寿命为10年（与税法规定相同）。

要求：计算2015年度应交所得税。

【答案】
2015年发生开发支出：
借：研发支出——资本化支出 100
贷：银行存款 100
7月份形成无形资产：
借：无形资产 400
贷：研发支出——资本化支出 400
2015年无形资产摊销：
借：管理费用20
贷：累计摊销20（400∕10×6/12）
税法规定可以扣除的金额=400×150%∕10×6/12=30（万元）。

2015年应纳税所得额=（1 200-10）×25%=297.5（万元）。

借：所得税费用 297.5
297.5
贷：应交税费——应交所得税
固定资产的出租
（不动产）
其他业务收入（影响营业利润）
无形资产的出售
营业外收入或营业外支出（利得或损失，不影响营业利润，
固定资产的出售（不动产）
营业外收入或营业外支出（利得或损失，不影响营业利润，
问题011 投资性房地产的定义与范围
一、投资性房地产的定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产具有以下特征：
1.投资性房地产是一种经营性活动（关键点）；
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

【提示】根据税法的规定，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税。

投资性房地产出售和取得租金收入（日常活动）产生的营业税计入营业税金及附加，而不计入其他业务成本或营业外支出。

二、属于投资性房地产的项目
1.已出租的土地使用权；
2.持有并准备增值后转让的土地使用权；
3.已出租的建筑物。

三、不属于投资性房地产的项目
1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产（作为固定资产或无形资产进行核算）；
2.作为存货的房地产。

注意的问题：
（1）投资性房地产中的出租是指已经出租（已经签订了租赁协议），而不是计划用于出租（还没有做出最终决议），并且出租专指经营租赁方式。

【提示】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则董事会或类似机构批准之日起应将其作为投资性房地产核算。

（2）拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物才属于投资性房地产，是否拥有产权是判断是否属于投资性房地产的重要标志。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将其确认为投资性房地产；如果提供的服务重大，则不能确认为投资性房地产,相当于以提供服务作为主要赚钱方式。

（4）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

（5）按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不能作为投资性房地产核算。

问题012 投资性房地产的后续计量
一、后续计量模式的选择
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

二、成本模式和公允价值模式的账务处理
【提示1】如果该项业务属于该公司的主营业务，则计入主营业务收入和主营业务成本。

【提示2】企业计提的存货跌价准备，在相关减值因素消失、价值回升后可以转回；固定资产、无形资产和投资性房地产（采用成本模式计量）的减值准备一经计提不得转回。