房地产策划方案(PPT 42张)

地块所在板块基本情况
规划
根据杭州市规划局对丁桥综 合体项目的总体规划,丁桥板 块分为“丁桥规划单元”和 “丁桥西规划单元”。
城市快速路：德胜路和石祥 路地上为高架快速路
杭州市东新单元控制性详细规划
地块所在板块基本情况
政策
央行放松首套房认定:还清首套房贷再贷算首套；鼓励银行业金融机构按 照风险可控、财务可持续的原则积极支持；符合信贷条件的棚户区改造 和保障房建设项目对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付
• 三、4条交通主干道，多方连通市区 • 四、水路
地块所在板块基本情况
区域位置
• 丁桥，位于杭州市城市东北部，居杭州主 城区与郊区半山、副城临平的发展要道， 东至下沙，西接半山、石桥，北接临平， 东通九堡、乔司、南为拱辰、大关，有石 桥路、机场路、绕城公路沟通市中心与内 外，为杭城东北部发展的重要区块，有着 “承主启副”的重要区位特点。
项目名称：下城区
策 划 人：
策划时间：
下城区石桥单元r21-04地块
金港花苑
浙江建设职业技术学院
第一部分：宏观环境和微观环境调研分析
第二部分：个案综述
目 录
第三部分：项目推广策划 第四部分：结果形式 第五部分：课程实践及成绩评定
浙江建设职业技术学院
第一部分：宏观环境和微观环境调研分析
1.1 杭州市或地块区域经济基本情况
3年内投资120亿元，形成“一群”——新华广场商业商务群，“两区”——现代信息物 楼宇经济区，“一中心”——精品商住中心，“一批储备”——11个商业储备项目的“ 完成并开始实施。这是下城区石桥街道着力打造杭州市次级商务商贸中心描绘的新蓝图。
项目概况
地 块 区 位 图
项目的SWOT分析
1.交通条件极好 2.商业繁华 3.气候适宜 4.住宅、店铺密度高
，对城市开发量及速度的推动不会很快，本案须以时间换空间，把握好开发节奏，
2、随着城市经济的发展，结构的转型，劳动力价值的提升，使得城市中高收入者数
那么问题来了？
俗话说：说到底还是要看品质，质量决定一切
——选择高端要高到什么程度才能恰到好处，是我们接下来要研究的核心问题！
——从土地到市场是能解决地块形式的问题，从市场到地块是能解决地块内容的问题
杭州市或地块区域经济基本情况
居住条件
• 下城区地处杭州市城区中心，北依京杭古运河，南濒秀丽的西子湖，西靠省委、省政府驻地、 东临古城河贴沙河。总面积31.46平方公里，总人口52.61万人（2010年），辖八个街道，区
杭州市或地块区域经济基本情况
交通
• 一、1条规划地铁，多元化交通格局
• 二、2条现代化高架路，提升丁桥交通优势
优 势
劣 势
1.位于老城区，距 较远 2.工业技术较落后 区 3.周边土地破坏严
1.处于全国开发建设高潮 2.房产、商业投资盛行
机 会
挑 战
1.地区较偏远，被人 不高 2.容易遭受附近项目 3.前期不易交易，不
教育：项目邻近半山，内有幼儿园、小学、中学，可满足基本教育所需。 医疗：二公里范围内有浙江省肿瘤医院、杭钢医院、半山人民医院等多家大型医院 商业：三公里范围内有世纪联华、世纪华联、物美大卖场等多家生活超市，可满足 休闲：虎山公园、半山公园、龙山公园紧邻本项目，天然景观，满足休闲养生所需
2-1项目整体定位
1.2 地块所在板块基本情况 1.3 相关政策及影响 1.4 土地市场、房地产市场分析
浙江建设职业技术学院
GDP
居民可支配收入
房地产投资
643.57亿元
120949.07元
上半年，我市房地 开发投资保持稳步 长，全市实现房地 开发投资977.96亿 增长28.2%，增幅 去年同期和一季度 别提高11.1和1.3 分点。
土地
2014年土地新政策，通过2014年中央一号文件体现出来，文 件提出完善农村土地承包政策；引导和规范农村集体经营性建 设用地入市；完善农村宅基地管理制度和加快推进征地制度改 革。
房产政策法规
对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收2Biblioteka Baidu%个人所得税。 取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定
个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税;按照最新房产政策，
地块所在板块基本情况
教育
配套建设7所幼儿园、4所小学、2所中学和1座市级医院，丁桥二级综 块。
文化
美丽丁桥 以文化人：①“孝文化”提升核心价值体系 。 ②“全民”健身运动会 农趣盎然 。 ③“皋亭荟”创新基层群文工作。
商业
沿中心道路南北侧将建设活动中心、娱乐、商业等服务设施。生活圈 商业中心新城广场、2万平方米的一站式购物广场物美超市。
金融
款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；鼓励银行业金
融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金 融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普 通自住房贷款投放；扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业 在银行间债券市场发行债务融资工具。
第二部分：个案综述
1.1 项目概况
1.2 项目的SWOT分析 1.3 项目的竞争楼盘分析 1.4 项目的产品、价格定位建议
浙江建设职业技术学院
项目 概况
1-1项目区位及地块特征
下城区（石桥单元R21-04地块）东至石桥单元R21-05地块，南至德胜路，西至规划一号 路 道路：本项目通过同协路连接临丁路，连通“杭城一纵”——秋石快速路，交通方 隧道：过半山隧道即达杭州绕城公路，连接杭州市外交通。
房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另
相关政策及影响
土地市场
杭州推出土地价格走势 土地市场、房地产市场分析
杭州成交地
房地产市场分析
下城区二手房价走势 土地市场、房地产市场分析
下城区二手
小结：
1、从农村与城市人口对比来看，进城首次置业需求空间仍很大，但由于城市人口基 需求与开发建设成本形成健康有序的关系。 增加，并会对城市生活及居住品质提出更高的要求。
杭州市或地块区域经济基本情况
人口情况
• 2013年末，下城区户籍人口405966人，按户籍性质分，非农业人口4059 性204468人，女性201498人。2013年全区人口出生率9.74‰，死亡率4 5.59‰
• 截至2013年末，下城区辖8个街道：武林街道、天水街道、朝晖街道、潮鸣 石桥街道、东新街道、文晖街道。