长春高新CBD(栖乐荟4.17日版)

9500元/㎡ 板塔结合、多层、小 高层，公寓34-117㎡
代理公司
无
推广
搜房网、网易
写字间
宏观市场
区域市场 个案分析
宏观市场
区域市场
个案分析
2014年长春市写字间整体供应与成交
2014 年 1-12 月份销售型写字楼新增供应量 64.28 万平米，同比上升134.2%，2014 年长春市销售型 写字楼产品的成交量达 23.39 万㎡，同比增长 120.9%。2014 年 1-12 月份共有 24 个写字楼项目入市，
利用机会，克服劣势
快速出货并进行差异化推售。
对产品重新包装，集中爆破。
小结
——比肩CBD
我们还缺什么？
1、缺好区域：本项目所处高新区并不是长春人所认定的CBD商务区，
且区域的商业氛围并未形成商业集群的效应。
2、缺好位置：项目尚不临街，项目四至无主干路，针对于现阶段，
区域主要交通内尚无明确指引导视。
宏观市场
区域市场
个案分析
典型案例——希派
讨论
西派创意城：以租代购，1.5元/㎡，限期3年， 3年之后如果有购买意向可以总房款—三年租 金的形式购买。
小 结
2014 年商品住宅市场较为低迷，量价齐降，虽然政府出台了一系列的相 关政策刺激市场，但是显效甚微。2014 年市场库存量为 796.59 万㎡，
本报告仅供客户内部使用。，任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
繁华之上，城南之冕
——栖乐荟营销方案
谨呈：东坤地产 正一机构：2015/4/5
东坤地产长春本土开发企业，曾创造南湖假日宾馆，但却显得默默无闻。
栖乐荟 位居城南，享尽高新资源，但是却迟迟没有脱颖而出。
虽然栖乐荟仍然带着神秘的面纱，但是难掩姿色 从高新区到整个城市，2015年栖乐荟终将拨开雨雾见月明！
注：以上数据来源克尔瑞系统
宏观市场
区域市场
个案分析
ILOFT
高新荷园路与华光街交汇
对比列项
品牌
ILOFT
长春安联房地产 7500元/㎡ 33-49㎡
楼下有3000㎡的 花园广场（位于公 寓后侧）以“绝版
loft”为噱头吸引
价格 产品
客户
代理公司
产品 推广
易居
毛坯 无
宏观市场
区域市场
个案分析
益田枫露
2
3 4 5 6 7 8 9 10
恒业广场
伟峰东第
南关
净月
南湖东板块
净月市区板块
6779
6411
51
17
10245
9230
132
377
融大天玺
万豪东方广场 金谷国际 泰豪深蓝国际 迅驰广场
朝阳
经开 朝阳 净月 净月
中心板块
东方广场板块 南湖板块 净月大学城板 块 净月大学城板 块
5751
4934 3937 3924 1593
3、缺车位：给予项目办公专用车位配比严重不足。
4、缺产品：产品面积区间130-180㎡，缺少小面积产品，对于该区
域写字楼产品的去化客群形成制约。
本案价格定位
待定！！！！！！！
2014年长春市公寓供应面积与成交面积
注：以上数据来源克尔瑞系统
宏观市场
区域市场
个案分析
高新南部板块
板块特征： 1、地理位置普遍较远，配套有待完善，公寓项目多出现在综合体项目中； 益田拉德芳斯 益田枫露 7500元/㎡（毛坯） 6000元/㎡（精装） 2、价格普遍较低，其中仅绿地中央广场依靠更为优越的地段价值和综合体价值实现溢价，但普遍去 化速度不佳； 3、产品面积主要以30-50㎡小户型为主，门槛低，主要以投资客户及周边地缘自用客户为主。 Iloft 7500元/㎡ （毛坯）
就像
凤凰涅槃，就像破茧成蝶
近山而志高，临水而聪慧，
这一次，东坤地产，进驻高新南区
欲在这一片充满希望的土地上拓土开疆，打造一片繁华新城！
推导思路结构
Analyze System
Part1 市场环境
Part2 价值点重新梳理 Part3 Part4 Part5 客户分析 营销战略 销售策略
1
CHAPTE R
多以商业综合体的形式呈现，纯写字楼类项目相对较少。
宏观市场
区域市场
个案分析
长春市在售纯写字楼项目平台主流面积区间为110-130㎡。2014年纯写字间市场成交前10名，去化速度最快的是 绿地中央广场，去化速度达到1586㎡/月。明宇广场及绿地中央广场位居榜首，表明城南商务属性已经明确。 销售排 名 1 项目名称 绿地中央广场 明宇广场 环球贸易中心 区域 南关 净月 净月 板块 南部新城板块 净月市区板块 净月市区板块 成交面积 17455 9295 8070 成交套数 138 86 42 成交均价 9314 9800 9000 套均面积 126 108 192
场多数月份均出现了的供小于求的状况，这主要是由于冬季供应量较少， 成交量较大。 明显呈现供大于求月份
宏观市场
区域市场
个案分析
绿地中央广场
讨论
物业地址 产品类型 占地面积 建筑面积 容积率 产权年限 成交均价 前进大街与繁荣路交会处 板塔结合、多层、小高层 43478平方米 198279平方米 2.84 住宅70年、商业40年 9800元/㎡
物业环境
世邦魏理仕 全球知名的综合性商业地产服 务和投资公司。
公寓价值解读
—— 心灵栖息的CLUB
1.有区位潜力的 2. 交通便利的 3.较大体量规模的
4.综合业态组合中的 5.享有商业基础的 6.地处上层人士的 7.装修豪华的 春城富有阶级 的精神生活乐 园
公寓形象定位：
繁华之上 唐·公馆
写字间价值解读
高新南
南部新城板块
彩宇广场板块
公寓
宏观市场
区域市场 个案分析
宏观市场
区域市场
个案分析
2014年，长春市公寓市场体量相比全市商品房市场体量较小，且客户对整体公 寓市场的需求有限。
2014年长春市公寓整体供应与成交
供应量（万方） 供应套数（套） 成交量（万方） 成交套数（套） 成交均价（元/㎡） 36.87 8202 14.41 3198 6680
50
85 28 18 24
19414
7396 10880 7028 8763
115
58 140 218 66
宏观市场
区域市场
个案分析
市场价格分析
折扣力度达 20%-30%
长春市的写字间成交单价在8000元左右， 长春市写字间产品折扣力度较大，均达到20%-30%， 客户面对高端产品缺少前瞻性视角和抵抗风险的能力，成交价在1万元以上的产品 具有一定的抗性。
竞争环境
结合本案公寓的供应及市场认知，建议本项目公寓产品快速入市，去化市 场客户，避免形成客户分流。
2
CHAPTE R
2
价值点梳理
——我们在哪， 是什么样的产品？
问题焦点 本案区位分析 项目本体分析及定位
问题焦点：
关于高新区，你的第一印象？
×
“不谋全局者，不足谋一城”
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
——以炒区域为名 实现炒项目之果 ——巧借政府之名 证言区域新价值
宏观市场
去化周期约为 12.1 个月，库存压力巨大2015 年各家开发商将采用多种
手段并行，积极去化库存，量价齐升的局面在短期内难以实现。
高新板块是热销项目分布较为集中的区域。 长春市商品住宅成交面积前
区域市场
二十名的项目中，有六个位于高新板块，高新板块是长春市内最活跃的板 块之一。
周边虽没有明显同质化综合体项目，但是商住两用公寓产品库存量较多，
使 命
重树区域形象
——区域价值带动产品价值
企业战略 使命
拓土开疆，再造繁华 栖乐荟是高新南区显有的、 大体量、的综合体项目， 可以打造城城南标志性建 筑
项目品牌 使命
项目销售 使命
品牌落地与提升 项目前期的形象建立并不 是很理想，因此要建立一 个打牌形象，使形象能够 匹配本案的高端定位。
实现既定目标，快速回笼资金 在合理的价格策略基础上，如 何有效、快速完成任务。
本案区位分析
1
区位环境 教育配套
完备行政配套 1.居高新区正中之位； 2.市政府、博物馆、吉林省图书馆环绕周围； 可以展望， 3享政府发展政策大力支持。
2 3
4 5 6
人文环境 企业资源 交通环境
科技环境
片区由于政策扶持，并随着各项配套的进一步 学域腹地 完善，发展将提速，潜力无限！ “中国教育走廊延长线”拥有众多高校，是现代化的教育基
圣海国际 9800元/㎡ （毛坯）
宏观市场
区域市场
个案分析
2014年，高新南区公寓市场供应16.47万方，去化2.39万方，公寓库存严重， 区域整体去化情况均不乐观。
2014年高新南公寓整体供应与成交 供应量（万方） 供应套数（套） 成交量（万方） 成交套数（套） 成交均价（元/㎡） 16.47 1828 2.39 506 6660
1
市场环境
宏观市场 区域市场 个案分析
长春目前的公寓、写字间项目供应主要集中在高新南、南部新城和彩宇广场板块、 长春写字间、公寓产品分布图 朝阳（市中心）及近南关（近市中心板块），依附区域价值扎堆供应。
市中心板块
近市中心板块 公寓 写字间 综合体
长春公寓写字间市场主要集 中在彩宇广场板块及高新南 和南部新城板块.另外朝阳区 也是公寓写字间供应相对密 集的区域，占据绝对核心的 位置和成熟配套资源，公寓、 写字间的售价也较高。 作为近市中心的经开区、南 关区，近年的工商物业也逐 步放量，但以东方广场为核 心的心东城则略显得沉寂， 投资需求外溢.
——未来新兴区域性商业圈
1.占据新兴城市中心的 2.城市重点科学技术产业区的 3.轻轨沿线周边的 4.空白办公区的
5.无限节约时间成本的综合性产品
We tell you， NOW，
一个区域的代言从这里开始
写字间形象定位：
长春洛克菲勒中心·区域地标综合体
SWOT分析
优势-----Strength 产品多元化，公寓送精装 写字间与南湖假日酒店政策联 合吸引投资客 机会-----Opportunity 周边配套不断成熟，人口导入正在形成； 政策扶持，使区域发展潜力巨大； 产品价格具有一定竞争力，或将争取更 多潜在客户。 威胁-----Threat 周边竞品不断增多，市场环境不容乐观。 短期内区域市场供大于求态势已定。 部分客户还在观望，对比益田假日酒店 的投资价值。 挖掘价值因素，避免威胁 周边公园环绕，生态价值突出。 劣势-----Weakness 作为CBD来讲四面不临主街 现在来看项目认知度不高 之前销售主力客户来自于集资房客户， 老业主资源较难利用。
宏观市场
区域市场
个案分析
1.写字间的竞争实际上是也是区域之间的竞争，所以要放眼板块之间的格局，而不是拘泥 2014 年 1-12 月， 高新南区商品房供求关系波动较大。仅 4、5、6、7 月份出现供大于求，高新南区商品房市 于高新区和南部新城板块的竞争。
2. 商、住两用产品也是栖乐荟写字楼的主要竞品。 的供应量基本满足整体的供求平衡的态势。全年，整体呈现供略大于求的局面。
硅谷大街与顺达路交汇
对比列项
品牌
益田枫露
益田
项目周边预计建设 一个益田假日酒店， 吸引了很多投资客。
价格 产品
5600元/㎡ 39-71㎡
代理公司
产品 推广
中原代理
精装修 短信
宏观市场
区域市场
个案分析
圣海国际
前进大街与繁荣路交汇
对比列项 圣海国际
地段较好，交通便 利，周边配套趋向 成熟。
价格 产品
项目分析以及定位
——栖乐荟是什么样的产品？ 北起博文路
东至 动画 学院
13# 12#
11#
10#
西临学 府街
注：10#、11#为写字间产品 13#为精装公寓产品
南达博才路
项目本体分析
水系资源
公园环绕四周 临近观澜湖公园，百花园、 百木园。
自身配套
超值赠2000元/平精装，依托综 合体 128-75㎡国际级公寓，户型方正， 宜商宜居。 2.满屋名牌，带家电装修。 3.5层商业体打造国内一线消费环 境，独创12万平方米的购物中心 自带商业。
上风上水 地。吉大南校、动画学院、长春理工大学光电信息学院、省 是继净月之后最具有顶尖生态宜居价值的理想住区。观澜湖、 二实验等。 百花园左右林立，是高新生态新泊位。
人口基数大 拥有轻轨3号线，未来的地铁 5、6号线，硅谷大街沿线有 栖乐荟所在区域拥有 3600 家企业，高新区 2013年常驻人口 公交车直达红旗街商圈， 193 至欧亚卖场和卫星广场。 高达25万，近三年来将攀升至35-40万。 地处两横三纵的交点， 项目周边产业区繁多，药业、生物业、汽车产业层出不穷； 两横三纵互通立交桥5座， 硅谷大街两侧的 4S店以及银行配套、医疗配套相对完备， 本案隶属于南部快速路入口处，是南北贯通的枢纽地带，出 促进辅助型行业的滋生（小额贷款、汽车精品服务、理疗药 行便捷。 店、弱电工程等），从而增加对写字间的需求。