浅谈房地产技术管理

浅谈房地产技术管理

摘要：近年来，随着房地产行业竞争的日趋激烈，房地产销售由卖方市场转为买方市场，对房地产项目的质量投诉日趋增多，业主对房地产的品牌、质量的要求达到了一个新的高度，而工程技术则是保证品牌、质量、经济效益的重要基础。本文就基于多年的工作经验，对房地产技术管理的主要工作于特点进行分析与研究，希望在实践中得到良好的借鉴。

关键词：房地产企业；技术管理

房地产企业的技术管理工作是房地产企业在生产经营过程中的一个必不可少的组成部分，它始终贯穿于项目开发的全过程。一个房地产企业的技术管理水平越高，所生产的“产品”就越好，市场效果也就越好，因而所带来的社会效益、经济效益就会有很大提高，反之将造成“产品”低下、积压、生产周期长、投资费用增加，开发商无法收回投资。可见技术管理工作在房地产开发过程中的重要性。

一、房地产企业技术管理工作的特点

综合性：房地产企业的技术管理工作是一项综合性很强的工作，不仅仅是单纯从技术角度，更要从工程经济方面来分析，但又不能片面追求企业的经济效益，它综合了工程技术、工程经济及国家有关方针、政策、法规等的要求。一个项目从决策分析、可行性研究、规划设计、施工图设计、组织施工、最后竣工交付使用，整个过程，都为实现经济效益、社会效益服务。

复杂性：对于一个项目，房地产企业不同于设计单位、施工单位、

监理单位等都有其阶段性工作内容，他们的技术管理较单一，都在各自的业务范围内进行，而房地产企业的技术管理工作要衔接、协调各阶段、各工种、各种设备之间的关系，从平面到立面有机地组织落实到一个工程上，要解决从土建、水、电、暖、消防等多项问题，不仅如此，还要根据不断变幻的市场，从技术上解决经营方面的一些问题。

超前性：开发建设项目投资周期长的特性，要求工程技术管理工作要有超前性。一幢住宅、一幢写字楼要使用几十年，而随着人们生活水平的不断提高，人们对居住质量、居住环境提出了更高的要求。这就要求开发企业的技术管理工作具有超前性，从技术角度增加开发产品的适应性与灵活性，全面考虑到社会发展的需求，使得经济效益与社会效益相统一。

二、房地产企业技术管理的主要工作

1、参与编制所开发项目的可行性研究，针对所开发的项目，从技术、经济角度分析其可行性，为公司决策提供技术上的依据。

2、根据公司的开发要求，参与开发项目设计任务书的编制工作，包括开发项目的功能要求、技术经济指标、面积标准、装饰标准。同时还要参与规划设计方案、详细规划、户型设计、初步设计、施工图设计等的审查工作。并组织企业内部的营销、工程、预算、财务等各部门对各阶段成果进行研究、修改。

3、组织设计单位对施工单位、监理单位进行图纸会审、技术交底，并与设计、监理、施工方、主要材料供应商经常联系及时沟通情况，研究处理出现的各种问题，参与监理单位组织召开的各种工程会

议，解决工程中各种技术问题。

4、组织审查施工单位编制的施工组织设计和专项方案。施工组织设计是指导工程从开工一直到竣工验收的作业指导性文件，它涉及到进度、安全、主要施工方法、各类资源配备等一系列问题，同时涉及由于施工方法等原因造成的经济是否合理等因素。所以各级管理人员必须对施工组织设计和专项方案进行严格审核。

5、组织各种建材、设备的技术考察、选型，负责核验用于项目上的一切建筑材料，并把住质量关，参加工程建设中各阶段分项分部工程及隐蔽工程的验收。

6、各级管理人员要完成好施工过程中各种技术问题的发现、处理工作，这项工作贯穿着工程施工的全过程。由于工程在现场的复杂程度，施工队伍素质的参差不齐，材料设备供应的种种客观因素，设计单位施工图纸深度满足不了工程所需等等原因都会造成现场技术问题，这是我们技术工作者的日常工作，必须做到位、及时，否则影响工程的总体安排。

7、督促各相关单位（施工单位、监理单位）完成竣工资料的收集、整理、存档等工作。组织施工技术资料的收集，整理和技术档案工作。

三、如何做好房地产企业的技术管理工作

1、设计过程的全程审核管理。一个好项目的成本控制与技术控制重点环节就在设计阶段，设计阶段的优劣程度直接决定着一个项目的成败，选择一个好的设计单位和设计项目负责人是成就一个优秀设

计文件的前提。一个优秀的设计文件，从开始到结束，贯穿各个设计环节，需要各专业设计人员多次的重复效对、审核、优化等过程才会形成。而在实际工作中，各专业的设计人员互相不沟通，只管本专业的设计，图纸完成后土建与安装不配套，建筑与结构不符，造成设计图纸不能使用，致使项目在施工过程中由于设计问题频繁变更，最终使项目的成本控制、质量控制、进度控制等无法达到预期目标。所以技术管理者应从保证质量的角度、便于组织施工的角度、节约成本的角度、加快施工进度的角度、利于竣工验收的角度、销售角度、物业管理的角度、顾客的角度、满足开发理念角度对设计过程全程审核管理。

2、施工现场的技术管理

房地产企业的工程管理人员，是一个侧面的、综合的技术管理工作，具有监督执行的层面；真正大部分的现场技术管理工作是施工方和监理方来进行实施和控制的；现场的施工、监理方只要有能力将这项工作干好，建设单位的工程管理人员就不应该过度插手其中的工作；有好多的建设单位工程代表，就没有将自己的技术管理位置认清，过度越位，致使有些项目出现建设单位工程技术管理人员多于施工、监理方技术管理人员的怪现象；管理是要靠科学的方法，不是靠人海战术的。现场项目管理需要精通，管理方法需要精技，现场人员需要精英，需要有比较全面的专业知识为基础，并能够及时对发生的项目专业间的矛盾冲突做出正确的分析和果断的处理措施。

四、怎样处理好房地产企业技术管理中的几个关系

1、技术管理与经营的关系

工程经济学重点告诉我们如何用最小的投入获取最大的效益，可行性研究的目的就是一个项目是否能产生效益。这就要工程技术管理人员在处理工程技术问题时既要满足技术可行性，又要注意经济合理性及经营概念。在进行商品房开发过程中，在城市规划允许的原则下提高容积率，增加得房率，选择合理的房型同时还要考虑市场的需求，为了适应经营需要，保证工程质量，应多做方案比较，在经济条件受限时，设计、施工要先保证安全、使用功能。随着市场需求变化，设计方案要尽可能做到灵活性，“以不变应万变”。设计、施工中要从技术上解决未能事先预见而出现的市场新问题。为此，在施工前修改设计或根据顾客的反馈信息进行局部修改，这里又涉及到营销部门的工作。因此，工程技术管理要与营销部门紧密配合，共同开发建成满足市场有效需求的产品。

2、技术管理与进度、质量的关系

通常情况下，技术要求、工程质量与工程进度有些矛盾，技术要求愈高，工程质量标准愈高，工程进度就相对要慢一些，尤其是在施工过程中，有时出现施工技术或建材出现质量问题，根据技术要求，要停工整顿或返工修理，但对于房地产公司而言，房子已经预售，交付使用确定日期。使得开发商处于尴尬境地，为了确保质量及工程技术要求要停工或返工，这样延误了工期，影响交付使用的日期。如为了工期，则无法满足工程技术要求、质量标准，监理单位也不会通过。