第五章房地产证券化
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陈志武认为上述两种解释均过于牵强， 他认为答案还是在于能促进交易的制度 机制。并且从证券化的角度来举例说明 了金融创新对财富增第长五章房的地产作证券化用。
以挪威为例，其石油储藏为100亿桶左 右，若在1985年按每桶石油25美元计算， 如果不考虑开采、输送成本，那么挪威 石油储藏的总价值为2500亿美元。假设 从1985年到2000年，石油价格累计约涨 50%，也就是说，到2000年挪威的石油 财富达到3750亿美元，但是这是在不考 虑通货膨胀的情况下所考虑的，如果去 除实际的通货膨胀率，并且假设这段期 间内没有任何开采，这笔石油的价值到 2000年实际上只有1985年的80%。
割成可在金融市场上流通的若干证券单
位的过程，持有该证券就代表着对资产
享有收益权。
第五章房地产证券化
融资证券化和资产证券化的区别: 融资证券化是企业发行证券直接融资的 行为，能使企业资本容量扩大，属于增 量的证券化；而资产证券化是在原有的 信用关系基础上发行的存量资产的证券 化，证券化本身并不增加资本量。
第五章房地产证券化
1.房地产权益证ห้องสมุดไป่ตู้化
可以分为三种具体的形式： (1)房地产项目融资证券化。 (2)房地产产权证券化。 (3)房地产投资信托。
房地产权益证券包括：房地产企业股 票、房地产企业债券、房地产投资基 金、房地产投资信托基金等。
第五章房地产证券化
2. 房地产抵押贷款证券化
是指银行等金融机构为了实现信贷资 产的可流动性，以一级市场(发行市场) 上抵押贷款组合为基础，发行抵押贷 款证券的结构性融资行为。
1975和2001年的人均GDP（单位：美元）
年份
人均资源最高 人均资源中等 人均资源最低
组
组
组
1975
4027
3419
2562
2001
11546
12739
第五章房地产证券化
10901
利用相关分析，可得出1975年人均资 源量与人均GDP间的相关性为42%； 而到了2001年二者的相关性下降到 6%。
第五章房地产证券化
资产证券化的受益者
▪资产所有者 盘活资产 ，融通资金 ▪发行人 提高资产收益率 ，赚取服务费用 ▪投资人 获得较高投资回报 ，降低投资风险
第五章房地产证券化
在发达国家，资产证券化的最基本功能是提高 该类资产的流动性，它为银行提供了一条新的 解决流动性不足问题的渠道。发放贷款的银行 将抵押贷款销售给二级市场的中介机构，就可 把其长期的贷款资产变现成具有高流动性的现 金资产。到目前为止，发达国家已被证券化的 资产包括：抵押、担保贷款；信用卡、转帐卡、 设备租赁、贸易应收帐款；航空机票收入、收 费公路及其他公共设施收入等各种有固定收入 的贷款；商业房地产、汽车、以及工商企业等 各商业贷款。这些资产都具有质量和信用可被 准确评估、有担保、能产生可预见的现金流等 必备特征。
第五章房地产证券化
相比之下，如果挪威在1985年把其未来 的石油全部通过证券化变现，并得到 2500亿美元的现金，然后把其中60%投 入债券、40%投入股票，这样的投资组 合到2000年会给挪威带来12000亿美元 的财富 ，即使去除通货膨胀的影响，证 券化给挪威带来的收益也是极其可观的。
由此可见，只有通过证券化将不动产流 动起来，才能获得更多的财富。
第五章房地产证券化
一位经济学家的证券化例子
经济学家陈志武先生认为：一个国 家最重要的财富已经不是其天赋的 自然资源，而是其良性的制度机制， 是其有利于金融创新与市场交易的 制度环境。
第五章房地产证券化
陈先生以收集到的1975-2001年间45个 国家的人均石油与天然气储藏价值之和 来表示一国的自然资源的高低，并将其 分为三组：人均资源最高组、中等组和 最低组。然后计算每组国家在1975和 2001年的人均国内生产总值，得出下表：
第五章房地产证券化
证券化一般可以理解为将不可交易的金 融资产转化为可交易的证券的过程。
包括融资证券化和资产证券化。
融资证券化是指资金需求者依法在资本 市场和货币市场上发行证券(股票、债券 等)的方式直接向资金供给者融通资金的 融资方法。
资产证券化是指原始权益人将不流动的
资产或可预见的现金流收入，集中并分
第六章
房地产证券化
第五章房地产证券化
学习要点
证券化的含义和类型 住房抵押贷款证券化的种类 住房抵押贷款证券化的操作流 程
第五章房地产证券化
第一节 房地产证券化概述
证券是一种记载财产所有权的 有价的书面凭证，又称为有价 证券。 证券化是证券的延伸。 证券化是金融创新的标志之一， 起源于20世纪70年代。
第五章房地产证券化
房地产证券化的概念
房地产证券化是资产证券化在 房地产领域的具体应用，它是 以房地产为对象，以房地产或 与房地产有关的债权作担保， 发行股票、债券、单位信托或 其他受益凭证，直接从市场筹 集资金的一种资金融通机制。
第五章房地产证券化
房地产证券化一般认为有两种 基本形态：
一是房地产本身或所有权证券 化，称为房地产权益证券化； 二是房地产抵押权的证券化， 称为房地产抵押贷款证券化。 其它则是两种基本形态的复合 形式。
最为成功的代表品种就是住房抵押贷 款证券化。
第五章房地产证券化
国际上住房抵押贷款证券
化的代表模式
➢美国模式 也称表外业务模式，在银行外部设立特殊机 构，以现金方式买入银行的优质抵押贷款资 产，经过担保或信用增级后，以证券的形式 出售给投资人的行为。 ➢德国模式 亦称表内业务模式，即在银行内部设立一个 机构，由这个机构以银行的优质抵押贷款资 产为担保发行证券的行为。 ➢澳大利亚模式 也称准表外模式，是上述两种模式的结合类 型，由银行设立合资或控股子公司，由子公 司购买其母公司(银行)或其它公司的抵押贷 款资产，将其证券化出第五售章房给地产证投券化资人的行为。
对此结果，其他学者提出两种解释： 一种解释说当一个国家的资源过剩时， 就会缺乏创新和增长的动力，特别是 意外财富会使人变懒，因此自然资源 丰富的国家就缺乏积极向上的动力了。
第五章房地产证券化
另一种解释说运输技术与能力的进步使 自然资源的运输费用大大降低，虽然一 个国家缺乏自然资源，但是只要它有好 的加工与制造技术，就可以从资源丰富 的国家运来所需的原料，加工制造后再 把产品出口到国际市场，技术发展促成 的运费降低已大大减少资源丰富国家的 增长优势，使资源贫困国家也能快速增 长。
以挪威为例，其石油储藏为100亿桶左 右，若在1985年按每桶石油25美元计算， 如果不考虑开采、输送成本，那么挪威 石油储藏的总价值为2500亿美元。假设 从1985年到2000年，石油价格累计约涨 50%，也就是说，到2000年挪威的石油 财富达到3750亿美元，但是这是在不考 虑通货膨胀的情况下所考虑的，如果去 除实际的通货膨胀率，并且假设这段期 间内没有任何开采，这笔石油的价值到 2000年实际上只有1985年的80%。
割成可在金融市场上流通的若干证券单
位的过程，持有该证券就代表着对资产
享有收益权。
第五章房地产证券化
融资证券化和资产证券化的区别: 融资证券化是企业发行证券直接融资的 行为，能使企业资本容量扩大，属于增 量的证券化；而资产证券化是在原有的 信用关系基础上发行的存量资产的证券 化，证券化本身并不增加资本量。
第五章房地产证券化
1.房地产权益证ห้องสมุดไป่ตู้化
可以分为三种具体的形式： (1)房地产项目融资证券化。 (2)房地产产权证券化。 (3)房地产投资信托。
房地产权益证券包括：房地产企业股 票、房地产企业债券、房地产投资基 金、房地产投资信托基金等。
第五章房地产证券化
2. 房地产抵押贷款证券化
是指银行等金融机构为了实现信贷资 产的可流动性，以一级市场(发行市场) 上抵押贷款组合为基础，发行抵押贷 款证券的结构性融资行为。
1975和2001年的人均GDP（单位：美元）
年份
人均资源最高 人均资源中等 人均资源最低
组
组
组
1975
4027
3419
2562
2001
11546
12739
第五章房地产证券化
10901
利用相关分析，可得出1975年人均资 源量与人均GDP间的相关性为42%； 而到了2001年二者的相关性下降到 6%。
第五章房地产证券化
资产证券化的受益者
▪资产所有者 盘活资产 ，融通资金 ▪发行人 提高资产收益率 ，赚取服务费用 ▪投资人 获得较高投资回报 ，降低投资风险
第五章房地产证券化
在发达国家，资产证券化的最基本功能是提高 该类资产的流动性，它为银行提供了一条新的 解决流动性不足问题的渠道。发放贷款的银行 将抵押贷款销售给二级市场的中介机构，就可 把其长期的贷款资产变现成具有高流动性的现 金资产。到目前为止，发达国家已被证券化的 资产包括：抵押、担保贷款；信用卡、转帐卡、 设备租赁、贸易应收帐款；航空机票收入、收 费公路及其他公共设施收入等各种有固定收入 的贷款；商业房地产、汽车、以及工商企业等 各商业贷款。这些资产都具有质量和信用可被 准确评估、有担保、能产生可预见的现金流等 必备特征。
第五章房地产证券化
相比之下，如果挪威在1985年把其未来 的石油全部通过证券化变现，并得到 2500亿美元的现金，然后把其中60%投 入债券、40%投入股票，这样的投资组 合到2000年会给挪威带来12000亿美元 的财富 ，即使去除通货膨胀的影响，证 券化给挪威带来的收益也是极其可观的。
由此可见，只有通过证券化将不动产流 动起来，才能获得更多的财富。
第五章房地产证券化
一位经济学家的证券化例子
经济学家陈志武先生认为：一个国 家最重要的财富已经不是其天赋的 自然资源，而是其良性的制度机制， 是其有利于金融创新与市场交易的 制度环境。
第五章房地产证券化
陈先生以收集到的1975-2001年间45个 国家的人均石油与天然气储藏价值之和 来表示一国的自然资源的高低，并将其 分为三组：人均资源最高组、中等组和 最低组。然后计算每组国家在1975和 2001年的人均国内生产总值，得出下表：
第五章房地产证券化
证券化一般可以理解为将不可交易的金 融资产转化为可交易的证券的过程。
包括融资证券化和资产证券化。
融资证券化是指资金需求者依法在资本 市场和货币市场上发行证券(股票、债券 等)的方式直接向资金供给者融通资金的 融资方法。
资产证券化是指原始权益人将不流动的
资产或可预见的现金流收入，集中并分
第六章
房地产证券化
第五章房地产证券化
学习要点
证券化的含义和类型 住房抵押贷款证券化的种类 住房抵押贷款证券化的操作流 程
第五章房地产证券化
第一节 房地产证券化概述
证券是一种记载财产所有权的 有价的书面凭证，又称为有价 证券。 证券化是证券的延伸。 证券化是金融创新的标志之一， 起源于20世纪70年代。
第五章房地产证券化
房地产证券化的概念
房地产证券化是资产证券化在 房地产领域的具体应用，它是 以房地产为对象，以房地产或 与房地产有关的债权作担保， 发行股票、债券、单位信托或 其他受益凭证，直接从市场筹 集资金的一种资金融通机制。
第五章房地产证券化
房地产证券化一般认为有两种 基本形态：
一是房地产本身或所有权证券 化，称为房地产权益证券化； 二是房地产抵押权的证券化， 称为房地产抵押贷款证券化。 其它则是两种基本形态的复合 形式。
最为成功的代表品种就是住房抵押贷 款证券化。
第五章房地产证券化
国际上住房抵押贷款证券
化的代表模式
➢美国模式 也称表外业务模式，在银行外部设立特殊机 构，以现金方式买入银行的优质抵押贷款资 产，经过担保或信用增级后，以证券的形式 出售给投资人的行为。 ➢德国模式 亦称表内业务模式，即在银行内部设立一个 机构，由这个机构以银行的优质抵押贷款资 产为担保发行证券的行为。 ➢澳大利亚模式 也称准表外模式，是上述两种模式的结合类 型，由银行设立合资或控股子公司，由子公 司购买其母公司(银行)或其它公司的抵押贷 款资产，将其证券化出第五售章房给地产证投券化资人的行为。
对此结果，其他学者提出两种解释： 一种解释说当一个国家的资源过剩时， 就会缺乏创新和增长的动力，特别是 意外财富会使人变懒，因此自然资源 丰富的国家就缺乏积极向上的动力了。
第五章房地产证券化
另一种解释说运输技术与能力的进步使 自然资源的运输费用大大降低，虽然一 个国家缺乏自然资源，但是只要它有好 的加工与制造技术，就可以从资源丰富 的国家运来所需的原料，加工制造后再 把产品出口到国际市场，技术发展促成 的运费降低已大大减少资源丰富国家的 增长优势，使资源贫困国家也能快速增 长。