南昌市建筑面积计算规则最新

（三）临街建筑底层架空层、底层临街商 业的后半部分架空层应当计入容积率。 （四）超高层建筑的其他非避难空间（如 楼梯间、电梯井、其他功能性用房）应当 计入容积率。



第四条 以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》 计算建筑面积但不计入容积率 （一）因特殊原因（人防、地质、管线等）地下 室整体抬高作为大空间停车使用的，应进行竖向 设计并组织好排水并与相邻地块平接，抬高不超 过2.6米。 （二）主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度 不超过1.5米的用于停车及设备用房的地下室。
第十三条 本规则自2012年5月1日施行， 原《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》 同时废止 。 第十四条 本规则施行前，已获批准总平 面规划的项目按原计容办法执行，但必须 于2013年5月1日前完成《建设工程规划许 可证》报批工作，超过此期限报批的按本 规则实施。

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（七）套型建筑面积为144平方米以上的住宅， 确需设置设备平台板的，其水平投影面积不得大 于3平方米，用格栅围合，其他部位不得再设置空 调板。按一半计入总建筑面积但不计入容积率。 （八）住宅小区售楼部中心大厅的高度不应超过9 米，建筑面积最大不超过300平方米。 （九）住宅建筑凹口处一般不应拉梁，因结构需 要确需拉梁的，应隔层以上拉梁。 （十）一梯三户（含三户）以上的住宅建筑需要 设置天井时，应保证至少有两户以上的功能房间 朝天井开窗，并做好防火措施，且不得封板拉梁。
建筑工程建筑面积、 容积率计算规则（修 正）
调整原因及依据

为正确引导城乡规划管理，规范规划管理 中建设工程的建筑面积计算方法，现依照 《建筑工程建筑面积计算规范》 （GB/T50353-2005），结合本市实践，对 原《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》 （洪规技字[2007] 第1号）进行修订



（三）北向外廊原则上要求统一封闭，按其水平 投影面积计算建筑面积。 （四）入户花园为阳台的一种形式，其计算方法 同本条第一款。进深大于3米的入户花园按全面积 计算建筑面积。 （五）与阳台相接的附属构件（如花台等），其 底板与阳台底板高差小于0.6米、有围护结构、位 于房屋建筑结构围合范围以内、外挑宽大于0.6米 的，视为阳台，其计算方法同本条第一款。


（五）飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不 大于2.2米、窗台高度不小于0.4米、宽度不大于 该开间的2/3的，可不计算建筑面积、不计入容积 率； （六）飘窗结构剪力墙及结构柱不得突出外墙。 飘窗下部的楼板不应凸出外墙、不得用实体墙围 合； 飘窗下部作放置空调室外机时外侧可用格栅遮挡， 不得用实体墙封闭； 转角凸窗长边洞口与短边洞口之和不得大于该房 间的开间尺寸。

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（三）住宅建筑女儿墙的高度应小于2.2米（当立 面设计确有需要时，局部可适当加高，其加高部 分的面宽应小于该总面宽的30%）。 （四）多、低层地下室设置通风采光井以改善地 下室室内环境的，通风采光井宽度(取采光井围护 结构外围至外墙面的最大垂直距离)不宜超过1.8 米(含1.8米)，下沉庭院及采光井的面积之和不得 大于地下室（除停车部分）建筑面积的30%；采 光井的外墙周长之和不得大于地下室（停车部分 除外）的外边周长的30%；。超过1.8米的，采光 井地坪标高视作该建筑的地坪标高。



第十条 本规则所称总建筑面积是指在建设用地 范围内单栋或多栋建筑物地面以上及以下各层建 筑面积之和。 第十一条 本规则所称结构（设备管道）转换层 是指建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能 不同，采用不同的结构（设备管道）类型，并通 过该楼层进行结构（设备管道）转换，称该楼层 为结构（设备管道）转换层。 第十二条 本规则所称避难层是指建筑高度超过 100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人 们疏散避难的楼层。
第一条 各项建设工程设计应符合国家和本 市的相关建筑设计规范和标准，不得随意 虚构设计平面用途及性质。 第二条 建设单位（个人）、设计单位应当 按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实 申报送审材料。



第三条 以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并计 入容积率 （一）地上建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率；层高小 于2.2米者按1/2面积计入容积率（含建筑物顶部的楼梯间、电梯机房， 及有围护结构的结构转换层、设备管道层、底层车库、杂物间等）。 （二）在室外地坪以上部分的高度超过1.5米(含覆土)的集中地下室， 其建筑面积计入容积率。场地地坪标高不一致时，室外地坪以周边城 市道路标高加上0.3米计算（周边城市道路标高不一致，以低的城市道 路标高为标准）。


（三）住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过 1.5米的用于储藏功能的住宅地下室或半地下室。 （四）层高不超过4.5米、通透的、无围护结构的五层 （含五层）以上住宅、中小学等公益性建筑的底部架空层； 临江、临湖的住宅架空层层高，经规划局认可，可适当提 高。 （五）无围护结构的结构（设备管道）转换层（层高不超 过4.5米）。 （六）超高层建筑的无围护结构的避难间（非避难空间除 外）。 （七）出挑宽度大于2.1米的公共建筑悬挑雨篷；出挑宽 度大于2.1米、高度大于6米的公共建筑有柱雨篷。




第六条 建筑层高计算标准 （一）普通住宅建筑标准层层高最低不小于2.9米，但最 高不大于3.2米；当层高大于3.2米时，不论层内是否有隔 层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积，k=h÷3（h 为建筑层高）。 （二）套型建筑面积大于144平方米的住宅建筑标准层层 高可适当提高，但最高不大于3.6米；当层高大于3.6米时， 不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建 筑面积，k=h÷3（h为建筑层高）。 （三）办公、宾馆建筑标准层层高最低不小于3.2米，但 最高不大于4.2米；当办公建筑标准层层高大于4.2米时， 不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建 筑面积，K= h÷3.2（h为建筑层高）。门厅、大堂、中厅、 内廊、采光厅、会议室等不列入超层高控制范围。（高档 酒店、宾馆除外）




（四）单层面积小于300平方米或分隔成小间的沿街商业 （含商业街）建筑层高不大于4.5米；当建筑层高大于4.5 米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍 计算建筑面积，K= h÷3.2（h为建筑层高）。 （五）单层面积大于300平方米小于1000平方米或分隔成 小间的沿街商业（含商业街）建筑层高不大于4.8米；当 建筑层高大于4.8米时，不论层内是否有隔层，按该层水 平投影面积的K倍计算建筑面积，K= h÷3.2（h为建筑层 高）。 （六）单层面积大于1000平米的商业建筑层高不宜超过6 米，且不得分割；当建筑层高大于6米时，不论层内是否 有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的K倍计 算，K=h÷3.6（h为建筑层高）。临街分割成小间的商业 部分按本条第四款标准计算建筑面积。 （七）电影院、剧场、体育馆、展览馆等公共建筑层高可 按功能要求适当加高。

第七条 部分计入建筑占地面积的建筑物 （一）无顶盖且无围护结构的室外楼梯，按水平 投影面积的一半计算建筑占地面积。 （二）高于室外地坪4米以上住宅的有柱雨篷，按 柱外边围合面积的一半计算建筑占地面积。 （三）临城市道路骑楼按柱外边围合面积的一半 计建筑占地面积。




第八条 不计算建筑占地面积的建筑物 （一）考虑南昌气候特征，地下车库出入口坡道 应设置顶盖。顶盖应尽可能低矮，为轻巧的玻璃 或结合绿化设置的，不计算建筑占地面积。 （二）高于室外地坪4米以上的悬挑阳台（不论凹 凸）、平台、过道等，不计算占地面积。 （三）二层出挑建筑按水平投影面积的一半计算 占地面积，高于室外地坪十米以上部位出挑不计 算占地面积。 （四）无柱雨篷不计算占地面积。
第九条 其它 （一）阳台面积 住宅套内建筑面积为90平方米及以下户型， 其各类阳台面积总和不大于套内建筑面积 的7%。 住宅套内建筑面积为90平方米以上户型， 其各类阳台面积总和不大于套内建筑面积 的6%(超高层住宅不受此限制)。


（二）坡屋顶起坡高度为零、坡度小于30°的坡顶建筑不 计建筑面积及容积率；起坡高度小于0.6米、坡度小于 45°的坡顶建筑净高在2.2米及以上的部位应按全面积计 入容积率，坡顶局部造型坡度大于45°的部分面积不大于 屋顶面积的1/6；超过此规定的坡屋顶按全面积计算建筑 面积并计入容积率。
第五条 建筑物阳台、外廊、突出主体结构 的外挑等按以下方法计算建筑面积并计入 容积率 （一）南向或东西向进深不大于1.8米的主 阳台、北向或东西向进深不大于1.2米的次 阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面 积；超出此规定的部分按全面积计算建筑 面积。 （二）高度为两层的阳台，计算方法同上 款；但建筑物北侧原则上不设置高度为两 层或两层以上的阳台。