浅谈项目定位决策中土地开发属性的分析

摘要：全面解读项目的规划指标是项目定位决策的首要技术性工作；通过对项目所在区域和周边情况的认知是项目产品在城市空间里的可塑性认知；地价就是盈利模式的成本基点，这些构成了土地的开发属性。

关键词：规划区域环境地价地块属性

引言：

房地产开发商本质工作是通过对各种资源的整合，以不动产形式向社会提供产品和服务并以此进行盈利的行为。

项目的定位决策是对各种资源的认知和规划的一个过程，也是以确定目标客户和目标产品（服务）为目的的资源整合工作，是一个多元方程组的求解，是一门动态的政策经济学。

在项目定位决策上必须进行相关要点分析，依据自己的资源特点和市场研判来进行决策。在定位决策中，我们应该将土地开发属性的认知当作是基点；对市场和政策角度的分析是着眼点；从规划、建筑、施工角度来分析是着手点；从项目资金运筹的情况来分析盈利点；从创新和增值来分析卖点。和所有的决策工作一样，这是一个利益权衡和取舍的过程。

每一块房地产开发用地就象一个自然人一样都是个案，拥有自己特有的属性，这些属性是开发的先天因素。定位决策的第一步就是对这些先天因素进行分析，权衡利弊。本文将从三个行业基本常识的解读来对土地的开发属性进行分析。

一、土地的用途和规划指标解读

土地的用途是指为了实现不同的经济、社会和环境目标，对土地进行开发利用的方式，是决定土地价格的核心因素。在房地产开发中，土地用途可以解读为开发产品的基本使用属性。随着房地产业的不断发展，一种基本使用属性可以衍生出一大串不同特点的系列产品，这种产品的细分和不断创新拓展让项目的盈利模式有了可塑空间。

规划指标通常包括容积率、建筑密度、绿地率、建筑后退、建筑限高、日照要求等等。

容积率是指按相关规定进入容积率计算要求的建筑面积相对于土地面积的比值。容积率代表了土地的开发强度，形成了项目开发规模数量。从技术角度来讲，容积率的大小，决定了项目的空间形态，决定了产品的空间形式。小地块的容积率指标直接影响产品组合的可能，大地块的容积率指标的分解和综合是形成产品组合的重点。

建筑密度是指建筑实际占地面积（通常是指地面首层建筑面积）和按相关规定进入建筑密度计算的规划用地面积的比值。建筑密度结合容积率可以计算出平均层数。从技术角度来讲，建筑密度的高低，就是首层建筑面积的大小，它在商业地产的首层价位体系来讲对盈利是举足轻重的，它对低层数的住宅如排屋别墅类产品的实施可行性来讲也有着很强的约束性。建筑密度高低的还关系到景观环境营造空间的大小，如果道路交通占地面积变化不大的话，建筑密度和绿地率就是一对此消彼长的关系，因此建筑密度高的项目在景观设计时必须要注意竖向景观的营造。

其他的规划指标：绿地率大小直接关系到项目环境营造空间的方式和品质；建筑后退关系到建筑净用地面积大小和小区道路交通设计方式，也和消防登高、疏散设计相关；建筑限高结合建筑密度、容积率对项目层数高度相关；日照要求同建筑的间距和总平面设计有关。当我们提出产品构想时，均应结合规划指标进行逆向求证其可行性。

土地在出让时一般都会注明土地的用途和规划指标，这些内容都是根据城镇控制性详细规划或城市设计的相关内容提出的，一般来说对房地产开发具有强制性约束的意义，但在中国特色的社会主义市场经济的空间里，我们除了从技术性角度来看问题，更要从政策和市场的角度来考虑所有构想方向的可能性。

在中国房地产业原罪时期和粗放发展的今天，这些规划指标的强制性约束一般都被房地

产商看作指导性意见而已，改变土地用途或规划指标是房地产商的常规做法，只有想不到的没有做不到的，是房地产暴利的绝招，也是行业腐败的源头。也可以这么说，中国房地产业是从暴利和腐败中走来的。从2009年和2010年住建部和监察部进行的“关于房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题的专项治理”情况来看，多数项目均有变更规划指标情况出现，相当一部分是违规变更的。从2010年12月24日正式发布的调查结果显示：住建部检查了98577个项目，违规变更规划调整容积率项目达到了2150个。特别当市场低迷时，靠“土地财政”支撑城市发展的地方政府和需要走出困境的房地产商都将“调整规划指标”作为实现双赢的首选。

2011年1月1日起实施的《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》将对地方政府随意修改房地产项目规划亮起红灯。该办法对容积率调整等规划指标管理作出了更为严格的规定。该办法规定，经批准的控制性详细规划具有法定效力,任何单位和个人不得随意修改。如要修改，则必须经过专题论证，征求利害人意见，甚至举行听证会，并经过原审批机关同意。可以这么说，只要可以提高项目的盈利减少风险，通过合法途径改变规划指标也不是没有可能，因为原审批机关一般就是当地政府。

一般来说，除了国家相关法律法规外，地方政府针对本地实际情况，均会出台相应的规划管理办法，这个管理办法一般就是对国家相关法律法规无法具体量化的灰色空间的管理办法。不同的城市、不同的时期对规划指标的管理均有不同的解读方式。因此，根据项目所在地的地方性规划管理规定来解读项目的规划指标是项目定位决策的首要技术性工作。

二、土地所在区域和周边情况的认知

一个城市的形成是历史沿革和规划发展的结果。土地所在区域和周边情况是项目外部环境的自然资源，主要包括城市区位认知、环境道路交通认知、公共资源配套认知等等。

城市区位的认知是站在整个城市的高度来看城市局部区域的面对线或点的关系，对项目定位决策有着重要意义，它通常有二个层面的意义：一是地块在城市中地理位置的自然因素，二是地块在城市功能中扮演功能角色的社会因素。无论商业地产还是居住地产，地块的地理位置可以确定房地产的基本价格水平，地块的功能角色直接影响房地产产品的目标趋向。对于城市区位的分析我们不但要看到区位的优势，还应看到区位的缺陷，这种优势和缺陷必须要有社会的普遍认同度，一个好的目标产品一定是传承着区位优势或填补区位缺陷的。根据通常的分析方式，区位分析在成熟的城市区域看现状，在新兴的区域要看规划。

地块的环境因素一般包括社会环境和自然环境两部分，社会环境通常指主要社会群体的构成、主要生活和消费习俗、公共安全方面等；自然环境通常指地块的地形地貌、水源空气、四季气候、景观绿化等。环境因素是产品设计的重要基础，不但可以影响目标客户的取向，而且对开发的成本形成直接关联。

道路交通条件是消费者对房地产产品的基本诉求，不但是工作生活出行便利的首要条件，也是衡量同城市综合功能核心距离的基本尺度。无论居住产品还是商业地产，事实证明道路交通条件的便捷程度直接影响房价的高低。对地块的道路交通条件分析我们可以从地块的出入口开启条件、周边道路设施情况、常规交通流量和高峰交通流量、公共交通形式和到达性、距离城市核心商圈的距离和时间、距离文教卫生资源的距离和时间等方面来分析。

城市有别于农村是城市有集中的商业服务、文化教育、医疗卫生、物流交通、行政管理、公园景观等一系列的公共资源配套系统，它可以满足人们现代物质精神文明生活的基本诉求。这些公共资源在城市区域的分布和辐射程度，代表着该区域在城市中的核心程度。公共资源配套系统的完整和优劣程度，对房地产来讲就是判读区位优劣的基础条件。只要地块所在的城市区域内有优质的城市公共配套资源，都可以打造成房地产产品的卖点。比如核心商圈的商业，好学校施教区的住宅，大公园景观边上的豪宅都是卖的出价格且风险又小的城市资源稀缺性房地产产品，也就是房地产行内说的“傍大款”。梳理、发现、创造优质城市公