绿地事业部—城市综合体研究
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整个大楼保持24小时的繁荣。
巴黎拉德芳斯
纽约洛克菲勒中心：20世纪最伟大的都市计划之一， 由19栋建筑围塑出来的活动区城，对于公共空间的运 用开启了城市规划的新风貌，成为继华尔街之后的纽约 第二个市中心，也是又一个向世界输送经济能量的巨大 综合体。
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
A.项目概况：
地点：日本东京六本木 工期：1986年～2003年 地块面积：11.6公顷 用地面积：85000平方米 建筑面积：725000平方米 其中 住宅：150000平方米 办公：380000平方米 文化：6300平方米 餐饮：13600平方米 酒店：390间客房 停车位：2820个 主要用途：办公、住宅、商业、酒店、 美术馆、电影院、电视台、学校、 寺院等文化及公共设施 项目费用：4700亿日元（包括土地价值）
二、城市级别商业综合体的发展历史和各阶段特点
时间 1、20世 纪初
案例 北京东安 市场
功能 店铺、茶楼、饭馆、 杂耍场、戏院、棋社
特征 1、商业步行街是组织市场群体空间的主角。 2、建筑综合体早期的例证。 1、高低层结合、混合式布置。
2、20世 纪50年 代
北京民族 展览、办公、图书馆、 2、建筑面积3万多平方米。 文化宫 游戏、健身、剧场。 3、综合体的各功能间有一定的联系，且有相当的开放 性。
二、动线设计和交通规划：
2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 四层
三、室内装修和公共空间：
A.室内外空间特征：
1、室内外空间特征：
空间尺度大 与城市规模相匹配； 与现代化城市干道相联系；
与室外的巨形空间和尺度协调；
成为多功能的聚集点。
丰富的空间形式 统一规划设计； 利用平台、天桥等形成空间的流通和差异。
城市级别商业综合体 课题研究方案汇报
南昌房地产事业部 2010年6月9日
目录
第一章
城市综合体溯源与发展
第二章
商业综合体开发策略研究
第三章
商业综合体产品研究
第四章
商业综合体的盈利与资本运作
第一章：城市综合体溯源与发展
一、城市级别商业综合体案例研究
1、什么是城市级商业综合体：
城市综合体常被人们称为“城中之城”，它往往占据城市显赫位置由多种物 业形态融合而成。城市级商业综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、 文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、 文化意识形态高度集中的街区群体。
1、在垂直方向以叠合方式布置各类功能用房。
3、20世 纪80年 代 4、90年 代初至 今 北京国际 信托投资 公司大厦 办公、公寓、旅馆、 餐厅
2、集中空调、自动消防报警系统。
3、我国对外开放初期建筑综合体典型的案例。
集办公、住宿、会议、 1、国内大城市相继建成了一批建筑综合体。 中国国际 展览、购物和娱乐等 贸易中心 2、对城市的面貌影响显著。 多功能于一体
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： B.项目分区：
A区 主要功能：办公、学校、零售 总建筑面积：24500平方米 层数：地上12层、地下3层 高度：59.33米（最高点） B区 主要功能：办公、零售、美术馆 总建筑面积：380000平方米 层数：地上54层、地下6层 高度：238.05米（最高点） C区 主要功能：住宅、办公、服务 住宅规模：840单元，约2000人
② 新都市生活
居住就近 “都市休养胜地” 生活安全、舒适、丰富
③ 艺术文化城市
融合 艺术、知识 复兴 街区活力 维也纳式艺术街区
一、城市级别商业综合体案例研究
D.项目整体特色与创新：
特色与创新
1、交通体系
特色与创新部分
区内交通体系 内部交通体系
内容
区内交通体系：地铁、公共汽车、私家车、自行车、摩托 车均可；总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客 寻找方便的地方就近停车 。 内部交通体系：将人的流动放在第一位来考虑，以垂直流 动线来思考建筑的构成，使整体空间充满了层次变化感。 空间组成大致可分为五个区域，即地带大厦(North Tower)、 地铁明冠(Metro Hat)与好莱坞美容美发世界(Holly Wood Beauty Plaza)、Hill Side、West Walk与榉树坂 (Keyakizaka)区 每一季度举办不同的主题活动，并提前公布下个月的活动 计划，以吸引公众参与，另外也结合旅游业积极开展地区 观光、艺术文化及商业活动。 整个地区内的人行道和公共场所中总共设置有8件公共艺 术作品和11件装置艺术街道家具。这些配合整体开放空间 的景观系统规划，成为了六本木新城街道景观构成的重要 元素。
一、商业综合体市场调研：
3、城市商业个案分析： （选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街） 整体规模 业态结构 业态配比； 租金水平 辅助及配套设施情况。 4、自身项目情况分析： 与政府谈判中土地出让条件 包括：拆迁、消防、人防、配套设施、市政能源配套、 地上地下障碍物等的约定。
2、空间体系
交流空间 露天广场舞台使用 背景 制定详细营销推广 计划
3、营运措施
4、艺术文化 与休憩设施
拥有大量的艺术文 化与休憩设施
一、城市级别商业综合体案例研究
D.案例综述：
交通体系
交流空间
露天广场舞台使用场景
大型商业综合体项目是现代生活不断进步的产物，它以科学、人性的商业规划为前提， 营运着新一代人群的消费及生活观念，在有限的项目体量中创作一个全新的生活新城， 代表前卫、高端，引领潮流、风范。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑 群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体 通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。
经济和人口 状况
二、商业综合体的定位策划：
3、定位类别： D.经营业态功能定位：
经营业态功能定义：根据项目总平规划定义每块地的功能业态。 经营业态功能比例：对各物业比例进行科学定位、并确定各业态功能面积及楼层位置。 与现有项目的差异化：从产品差异化方面突出项目设计特点，营造产品自身独特个性。
2、室内外装饰——以东京六本木项目为例说明 入口空间装饰：水幕墙上部采用黑色大理石装饰，下面采用玻璃装饰， 与周围的黄色柱子形成明显对比；右图为中庭立面与空中天桥装饰效果。
三、室内装修和公共空间：
3、设施特征 大众化 高科技、高智能的集合； 室内交通： 高速电梯 自动扶梯 观光电梯 4、全天服务、协调互补特征
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： C.商业中心三大创新理念：
三大创新理念：垂直花园城市、新都市生活、艺术文化城市
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： C.商业中心三大创新理念：
① 垂直花园城市Leabharlann Baidu
整合分散的土地 城市功能立体复合 超高层建筑 紧凑型街区 增加每个人的都市空间 绿意盎然的开放空间
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
区位 东京都港区，毗邻： 皇宫 新桥虎门商业街 霞关的政府机关 青山赤坂商业区 麻布、广尾高档住宅街区 国际性的信息场 外资企业、媒体、时尚 交通便捷 地铁：日比谷线、南北线、 大江户线、千代田线。 城市功能丰富 商业、文化、办公、住宅 项目意义 都市中心区改造与创新 引导街区的复兴 激发都市中心的活力和魅力。
3、发展模式： 模式二：以写字楼为核心的模式
一、产品组合和发展模式：
3、发展模式： 模式三：以酒店为核心的模式
一、产品组合和发展模式：
3、发展模式： 模式四：以商业为核心的模式
二、动线设计和交通规划：
1、动线规划——以铜锣湾为例说明动线规划的原理
二、动线设计和交通规划：
2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 周边道路交通分析
铜 锣 湾 业 态 组 合 及 布 局 定 位
六、开发团队职能架构：
第三章：商业综合体产品研究
一、产品组合和发展模式：
1、综合体定义及产品组合： 城市综合体，又称“豪布斯卡（HOPSCA）”。豪布斯卡（HOPSCA）是一种 源于欧美的造城理念，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心 脏——曼哈顿，东京之核心——六本木，是现代地产所能达到的最高形态。 所谓“豪布斯卡”（HOPSCA）就是由酒店（HOTEL）＋写字楼
2、城市综合体的基本特征：
一、城市级别商业综合体案例研究
东京六本木新区 3、中外最具代表的城市综合体：
东京六本木新区：以办公大楼森大厦（MoriTower）为中心、 具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施， 是一超大型符合性都会地区，划开了东京城市发展的宏伟蓝 图，为无数后人顶礼膜拜，世界游人争相参观，确立了世界 经典综合体地位。 巴黎拉德芳斯：城市综合体规划史上最成功例子，其规 划建设有着鲜明的特色，即彻底的人车分离交通规划体系、 重视功能分区和环境设计、富有特色的建筑等。
因此，产品的组合多半根据项目自身条件进行对写字楼、酒店、购物中心、 娱乐空间、公寓等多项因素的自由组合。
一、产品组合和发展模式：
2、业态组合案例分析——以铜锣湾广场为例
一、产品组合和发展模式：
3、发展模式：
一、产品组合和发展模式：
3、发展模式： 模式一:各种功能均衡发展的模式
一、产品组合和发展模式：
一、商业综合体市场调研：
1、项目所在城市及周边主要经济指标：
项目所在城市的城市GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数； 人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况； 城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）； 统计年鉴（城市经济指标）总表； 周边环境、配套设施、在区域的商业概况、该区域人口状况、消费水平。
2、城市商圈状况分析：
商圈结构组织； 商圈演变过程时间节点； 城市未来3-5的市政规划和商业规划。 商圈内代表性企业及其与目标项目的实际距离； 项目周边交通组织、公交系统； 商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电器、步行街等）数量、租金水平。 商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。
三、室内装修和公共空间：
A.室内外空间特征：
2、室内外装饰——以东京六本木项目为例说明 室内墙壁多采用仿石材装饰，有些柱子采用不锈钢金属装饰， 电梯内部采用木材高档装饰，用料丰富，施工非常精细
顶棚何入口空间采用钢架造型，营造丰富的视觉感受
主要入口大门的装饰效果
三、室内装修和公共空间：
A.室内外空间特征：
二、动线设计和交通规划：
2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 四周道路交通分析
二、动线设计和交通规划：
2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 首层及广场
二、动线设计和交通规划：
2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 二层
二、动线设计和交通规划：
2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 三层
（OFFICE）＋停车场（PARKING）＋大型综合购物中心（SHOPPING
MALL）＋娱乐空间（CONVENTION）＋国际公寓（APARTMENT）的复 合体。
在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。上海的新天地项目属于国内比较 成功的案例。 虽然豪布斯卡（HOPSCA）在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴 建却有着严格的要求和标准。
二、商业综合体的定位策划：
1、定位需满足的目标： A.符合城市整体发展要求， 符合政府控规要求
2、定位依据：
城市和区域市 场 城市化 发展
1 2 3
B.具有鲜明特色，体现项目 地段价值
定位依 据
城市和区域地 理环境 历史、 4 文化、 5 民俗、 6 民情 政府规划及功 能定位
C.符合市场要求，实现 整体开发与经营目标
整个大楼保持24小时的繁荣。
巴黎拉德芳斯
纽约洛克菲勒中心：20世纪最伟大的都市计划之一， 由19栋建筑围塑出来的活动区城，对于公共空间的运 用开启了城市规划的新风貌，成为继华尔街之后的纽约 第二个市中心，也是又一个向世界输送经济能量的巨大 综合体。
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
A.项目概况：
地点：日本东京六本木 工期：1986年～2003年 地块面积：11.6公顷 用地面积：85000平方米 建筑面积：725000平方米 其中 住宅：150000平方米 办公：380000平方米 文化：6300平方米 餐饮：13600平方米 酒店：390间客房 停车位：2820个 主要用途：办公、住宅、商业、酒店、 美术馆、电影院、电视台、学校、 寺院等文化及公共设施 项目费用：4700亿日元（包括土地价值）
二、城市级别商业综合体的发展历史和各阶段特点
时间 1、20世 纪初
案例 北京东安 市场
功能 店铺、茶楼、饭馆、 杂耍场、戏院、棋社
特征 1、商业步行街是组织市场群体空间的主角。 2、建筑综合体早期的例证。 1、高低层结合、混合式布置。
2、20世 纪50年 代
北京民族 展览、办公、图书馆、 2、建筑面积3万多平方米。 文化宫 游戏、健身、剧场。 3、综合体的各功能间有一定的联系，且有相当的开放 性。
二、动线设计和交通规划：
2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 四层
三、室内装修和公共空间：
A.室内外空间特征：
1、室内外空间特征：
空间尺度大 与城市规模相匹配； 与现代化城市干道相联系；
与室外的巨形空间和尺度协调；
成为多功能的聚集点。
丰富的空间形式 统一规划设计； 利用平台、天桥等形成空间的流通和差异。
城市级别商业综合体 课题研究方案汇报
南昌房地产事业部 2010年6月9日
目录
第一章
城市综合体溯源与发展
第二章
商业综合体开发策略研究
第三章
商业综合体产品研究
第四章
商业综合体的盈利与资本运作
第一章：城市综合体溯源与发展
一、城市级别商业综合体案例研究
1、什么是城市级商业综合体：
城市综合体常被人们称为“城中之城”，它往往占据城市显赫位置由多种物 业形态融合而成。城市级商业综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、 文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、 文化意识形态高度集中的街区群体。
1、在垂直方向以叠合方式布置各类功能用房。
3、20世 纪80年 代 4、90年 代初至 今 北京国际 信托投资 公司大厦 办公、公寓、旅馆、 餐厅
2、集中空调、自动消防报警系统。
3、我国对外开放初期建筑综合体典型的案例。
集办公、住宿、会议、 1、国内大城市相继建成了一批建筑综合体。 中国国际 展览、购物和娱乐等 贸易中心 2、对城市的面貌影响显著。 多功能于一体
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： B.项目分区：
A区 主要功能：办公、学校、零售 总建筑面积：24500平方米 层数：地上12层、地下3层 高度：59.33米（最高点） B区 主要功能：办公、零售、美术馆 总建筑面积：380000平方米 层数：地上54层、地下6层 高度：238.05米（最高点） C区 主要功能：住宅、办公、服务 住宅规模：840单元，约2000人
② 新都市生活
居住就近 “都市休养胜地” 生活安全、舒适、丰富
③ 艺术文化城市
融合 艺术、知识 复兴 街区活力 维也纳式艺术街区
一、城市级别商业综合体案例研究
D.项目整体特色与创新：
特色与创新
1、交通体系
特色与创新部分
区内交通体系 内部交通体系
内容
区内交通体系：地铁、公共汽车、私家车、自行车、摩托 车均可；总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客 寻找方便的地方就近停车 。 内部交通体系：将人的流动放在第一位来考虑，以垂直流 动线来思考建筑的构成，使整体空间充满了层次变化感。 空间组成大致可分为五个区域，即地带大厦(North Tower)、 地铁明冠(Metro Hat)与好莱坞美容美发世界(Holly Wood Beauty Plaza)、Hill Side、West Walk与榉树坂 (Keyakizaka)区 每一季度举办不同的主题活动，并提前公布下个月的活动 计划，以吸引公众参与，另外也结合旅游业积极开展地区 观光、艺术文化及商业活动。 整个地区内的人行道和公共场所中总共设置有8件公共艺 术作品和11件装置艺术街道家具。这些配合整体开放空间 的景观系统规划，成为了六本木新城街道景观构成的重要 元素。
一、商业综合体市场调研：
3、城市商业个案分析： （选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街） 整体规模 业态结构 业态配比； 租金水平 辅助及配套设施情况。 4、自身项目情况分析： 与政府谈判中土地出让条件 包括：拆迁、消防、人防、配套设施、市政能源配套、 地上地下障碍物等的约定。
2、空间体系
交流空间 露天广场舞台使用 背景 制定详细营销推广 计划
3、营运措施
4、艺术文化 与休憩设施
拥有大量的艺术文 化与休憩设施
一、城市级别商业综合体案例研究
D.案例综述：
交通体系
交流空间
露天广场舞台使用场景
大型商业综合体项目是现代生活不断进步的产物，它以科学、人性的商业规划为前提， 营运着新一代人群的消费及生活观念，在有限的项目体量中创作一个全新的生活新城， 代表前卫、高端，引领潮流、风范。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑 群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体 通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。
经济和人口 状况
二、商业综合体的定位策划：
3、定位类别： D.经营业态功能定位：
经营业态功能定义：根据项目总平规划定义每块地的功能业态。 经营业态功能比例：对各物业比例进行科学定位、并确定各业态功能面积及楼层位置。 与现有项目的差异化：从产品差异化方面突出项目设计特点，营造产品自身独特个性。
2、室内外装饰——以东京六本木项目为例说明 入口空间装饰：水幕墙上部采用黑色大理石装饰，下面采用玻璃装饰， 与周围的黄色柱子形成明显对比；右图为中庭立面与空中天桥装饰效果。
三、室内装修和公共空间：
3、设施特征 大众化 高科技、高智能的集合； 室内交通： 高速电梯 自动扶梯 观光电梯 4、全天服务、协调互补特征
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： C.商业中心三大创新理念：
三大创新理念：垂直花园城市、新都市生活、艺术文化城市
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： C.商业中心三大创新理念：
① 垂直花园城市Leabharlann Baidu
整合分散的土地 城市功能立体复合 超高层建筑 紧凑型街区 增加每个人的都市空间 绿意盎然的开放空间
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
区位 东京都港区，毗邻： 皇宫 新桥虎门商业街 霞关的政府机关 青山赤坂商业区 麻布、广尾高档住宅街区 国际性的信息场 外资企业、媒体、时尚 交通便捷 地铁：日比谷线、南北线、 大江户线、千代田线。 城市功能丰富 商业、文化、办公、住宅 项目意义 都市中心区改造与创新 引导街区的复兴 激发都市中心的活力和魅力。
3、发展模式： 模式二：以写字楼为核心的模式
一、产品组合和发展模式：
3、发展模式： 模式三：以酒店为核心的模式
一、产品组合和发展模式：
3、发展模式： 模式四：以商业为核心的模式
二、动线设计和交通规划：
1、动线规划——以铜锣湾为例说明动线规划的原理
二、动线设计和交通规划：
2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 周边道路交通分析
铜 锣 湾 业 态 组 合 及 布 局 定 位
六、开发团队职能架构：
第三章：商业综合体产品研究
一、产品组合和发展模式：
1、综合体定义及产品组合： 城市综合体，又称“豪布斯卡（HOPSCA）”。豪布斯卡（HOPSCA）是一种 源于欧美的造城理念，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心 脏——曼哈顿，东京之核心——六本木，是现代地产所能达到的最高形态。 所谓“豪布斯卡”（HOPSCA）就是由酒店（HOTEL）＋写字楼
2、城市综合体的基本特征：
一、城市级别商业综合体案例研究
东京六本木新区 3、中外最具代表的城市综合体：
东京六本木新区：以办公大楼森大厦（MoriTower）为中心、 具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施， 是一超大型符合性都会地区，划开了东京城市发展的宏伟蓝 图，为无数后人顶礼膜拜，世界游人争相参观，确立了世界 经典综合体地位。 巴黎拉德芳斯：城市综合体规划史上最成功例子，其规 划建设有着鲜明的特色，即彻底的人车分离交通规划体系、 重视功能分区和环境设计、富有特色的建筑等。
因此，产品的组合多半根据项目自身条件进行对写字楼、酒店、购物中心、 娱乐空间、公寓等多项因素的自由组合。
一、产品组合和发展模式：
2、业态组合案例分析——以铜锣湾广场为例
一、产品组合和发展模式：
3、发展模式：
一、产品组合和发展模式：
3、发展模式： 模式一:各种功能均衡发展的模式
一、产品组合和发展模式：
一、商业综合体市场调研：
1、项目所在城市及周边主要经济指标：
项目所在城市的城市GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数； 人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况； 城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）； 统计年鉴（城市经济指标）总表； 周边环境、配套设施、在区域的商业概况、该区域人口状况、消费水平。
2、城市商圈状况分析：
商圈结构组织； 商圈演变过程时间节点； 城市未来3-5的市政规划和商业规划。 商圈内代表性企业及其与目标项目的实际距离； 项目周边交通组织、公交系统； 商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电器、步行街等）数量、租金水平。 商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。
三、室内装修和公共空间：
A.室内外空间特征：
2、室内外装饰——以东京六本木项目为例说明 室内墙壁多采用仿石材装饰，有些柱子采用不锈钢金属装饰， 电梯内部采用木材高档装饰，用料丰富，施工非常精细
顶棚何入口空间采用钢架造型，营造丰富的视觉感受
主要入口大门的装饰效果
三、室内装修和公共空间：
A.室内外空间特征：
二、动线设计和交通规划：
2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 四周道路交通分析
二、动线设计和交通规划：
2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 首层及广场
二、动线设计和交通规划：
2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 二层
二、动线设计和交通规划：
2、交通规划——以铜锣湾商业为例说明综合体交通规划 三层
（OFFICE）＋停车场（PARKING）＋大型综合购物中心（SHOPPING
MALL）＋娱乐空间（CONVENTION）＋国际公寓（APARTMENT）的复 合体。
在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。上海的新天地项目属于国内比较 成功的案例。 虽然豪布斯卡（HOPSCA）在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴 建却有着严格的要求和标准。
二、商业综合体的定位策划：
1、定位需满足的目标： A.符合城市整体发展要求， 符合政府控规要求
2、定位依据：
城市和区域市 场 城市化 发展
1 2 3
B.具有鲜明特色，体现项目 地段价值
定位依 据
城市和区域地 理环境 历史、 4 文化、 5 民俗、 6 民情 政府规划及功 能定位
C.符合市场要求，实现 整体开发与经营目标