智慧广场案例分析
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智慧广场
Centaline Consultants
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
智慧广场：位于华侨城北面，总建面16.5万平米，办公产品9.7万 平米
地理位置：位于南山区侨香路以北，深云路以西，距离地铁二号线 侨城北站约600米； 指标：总占地面积约2.7万㎡，用地性质为工业用地，总建筑面积约
16.5万㎡，其中办公面积约9.7万㎡，另有数栋联排别墅。绿化率
达到40%。
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产品及定位：智慧广场是以奢华舒适、低密度、高绿化、低碳生 态为理念打造的高级商务集群项目
产品 档次及定位
办公楼区
群项目
销售情况
>项目销售采取整层、整栋两种销售方式，均价4.5万/平米
配套设施
>项目自身打造约10000㎡配套，片区商务配套包括酒店、银行等逐渐完善， 商务氛围逐渐成熟
企业入驻
>进驻总部办公企业行业中实业、电子行业、房地产行业、贸易行业占比相对 较高，知名企业入驻为项目造势，形成资源互补相互促进的商务氛围
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酒店
行华侨城支行、招商银行华侨城支行、光大银行华侨城支行、深圳发展银行
华侨城支行
何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心、OCT-LOFT、华侨城创
意文化园等
欢乐谷、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村等 沃尔玛华侨城店、波托菲诺商业街、益田假日广场等 燕晗山郊野公园、生态广场、华侨城雕塑走廊等
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项目自身配置
A/B栋 内部配套面积 约10000平方米 C/D栋
配套功能 电梯品牌 电梯 电梯数量 电梯指标
玻璃幕墙 办公区供电标准 电力系统 后备发动机功率 空调系统
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住宅区
> 项目分为办公区和住宅区，并包含有12000平米的会议中心、 餐厅，银行等商务配套； > 办公楼部分由四栋塔楼组成，A、B栋写字楼为22层，地下两 层，C、D栋楼层为6层，地下两层，整层出售； > 单层面积2000平米。
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> 项目的档次定位为高级写字楼，追求营造 更为纯粹的办公环境； > 借用政府赋于侨香路沿线以北片区的四大 主题，力求将智慧广场打造成总部型商务
诺德
国际商会
安联
NEO
东海
中央西谷
鸿隆
汉京
天利2期
滨海
智慧广场
智慧广场：层高为4.3—5.2米，比均值高0.5米以上，营造办公舒适感。
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总部办公企业特征分析：其中实业17%，电子行业15%，房地产行业13%，贸易行13% ，形成资源互补相互促进的商务氛围，同时知名企业入驻为项目造势，增加自身吸引力
内部配套 约10000平方米，包括高端餐饮、银行、便利店、商务中心、多功能会议厅 华侨城洲际大酒店、威尼斯皇冠假日酒店、海景奥斯庭酒店、博林诺夫特酒 店、城市客栈等 工商银行华侨城支行、交通银行华侨城支行、建设银行华侨城支行、农业银 银行 片区商务配套 艺术 主题公园 购物 公共空间
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智慧广场进驻总部办公企业行业统计分析
＞据调查入驻智慧广场企业，其中实业17%
，电子行业15%，房地产行业13%，贸易行 业13%，服装行业8%，同时还包括IT、餐饮 、担保、电子、法律等，资源互补相互促进 ；
＞目前智慧广场已有10多家房地产开发商、
10多家上市公司及数家各行业龙头进驻，C 、D两栋分别被安防科技（中国）有限公司 和南方电网购入，众多知名企业入驻为项目 自身造势。
特色（1/2）：高使用率，查账报告实用率达79%，实际实用率高 达88%，高于深圳甲级写字楼69%的平均使用率
深圳甲级写字楼实用率对比
90%
80%
平均值为：69%
69% 68% 65% 68% 66%
79% 68% 75% 70% 69% 69% 67.5% 70% 68% 68% 73%
70%
60%
特色（2/2）：层高为4.3—5.2米，比深圳市甲级写字楼平均层高 3.9米高0.5米以上，办公环境更舒适
深圳甲级写字楼层高对比
5
4.5 4.2 4 3.6 3.5 3.6 3.95 3.6
4.42
4.3
平均值：3.9米
3.9 3.5
4.2
3.7
3.6
3
深圳市甲级写字楼：平均层高约3.9米；
卓越世纪
50%
卓越世纪 诺德 国际商会 安联 N EO 东海 中央西谷 创建 鸿隆 汉京 天利2期 香年 海岸城 万骏 滨海 智慧广场
深圳市甲级写字楼：平均实用率为69%；
智慧广场：查账报告实用率达79%，实际实用率高达88%。
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产业带及高端型服务业基地。
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销售方式：项目销售采取整层、整栋两种销售方式，均价4.5万/平 米，入驻企业多为行业龙头企业或个人产值较高的企业
> 智慧广场最小单位可用面积为750平方米，按照目前的规划情况，最多不会超过86家企业入驻，使长期的商务 环境得到保证； > A、B两栋采取整层出售的销售模式，只有部分楼层拆分两半出售；C、D两栋为整栋出售；均价4.5万。
源自文库
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总结：智慧广场借助周边商务配套的日益完善，通过自身配套的成熟和资源特 质引进知名企业，形成资源互补相互促进的商务氛围，对企业具有较强吸引力
产品及定位
>智慧广场是以奢华舒适、低密度、高绿化、低碳生态为理念打造的高级商务集
高端餐饮、银行、便利店、商务中心、多功能会议厅 OTIS 各13台 2.5 m/s 1.75 m/s 各4 台
双银LOW-E中空玻璃（8mm＋12A＋8mm） 10300 KAV 康明斯 1000KW 预留VRV空调主机位置
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配套：项目自身打造约10000㎡配套，片区商务配套包括酒店、银 行等逐渐完善，商务氛围逐渐成熟
Centaline Consultants
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
智慧广场：位于华侨城北面，总建面16.5万平米，办公产品9.7万 平米
地理位置：位于南山区侨香路以北，深云路以西，距离地铁二号线 侨城北站约600米； 指标：总占地面积约2.7万㎡，用地性质为工业用地，总建筑面积约
16.5万㎡，其中办公面积约9.7万㎡，另有数栋联排别墅。绿化率
达到40%。
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产品及定位：智慧广场是以奢华舒适、低密度、高绿化、低碳生 态为理念打造的高级商务集群项目
产品 档次及定位
办公楼区
群项目
销售情况
>项目销售采取整层、整栋两种销售方式，均价4.5万/平米
配套设施
>项目自身打造约10000㎡配套，片区商务配套包括酒店、银行等逐渐完善， 商务氛围逐渐成熟
企业入驻
>进驻总部办公企业行业中实业、电子行业、房地产行业、贸易行业占比相对 较高，知名企业入驻为项目造势，形成资源互补相互促进的商务氛围
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酒店
行华侨城支行、招商银行华侨城支行、光大银行华侨城支行、深圳发展银行
华侨城支行
何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心、OCT-LOFT、华侨城创
意文化园等
欢乐谷、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村等 沃尔玛华侨城店、波托菲诺商业街、益田假日广场等 燕晗山郊野公园、生态广场、华侨城雕塑走廊等
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项目自身配置
A/B栋 内部配套面积 约10000平方米 C/D栋
配套功能 电梯品牌 电梯 电梯数量 电梯指标
玻璃幕墙 办公区供电标准 电力系统 后备发动机功率 空调系统
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住宅区
> 项目分为办公区和住宅区，并包含有12000平米的会议中心、 餐厅，银行等商务配套； > 办公楼部分由四栋塔楼组成，A、B栋写字楼为22层，地下两 层，C、D栋楼层为6层，地下两层，整层出售； > 单层面积2000平米。
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> 项目的档次定位为高级写字楼，追求营造 更为纯粹的办公环境； > 借用政府赋于侨香路沿线以北片区的四大 主题，力求将智慧广场打造成总部型商务
诺德
国际商会
安联
NEO
东海
中央西谷
鸿隆
汉京
天利2期
滨海
智慧广场
智慧广场：层高为4.3—5.2米，比均值高0.5米以上，营造办公舒适感。
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总部办公企业特征分析：其中实业17%，电子行业15%，房地产行业13%，贸易行13% ，形成资源互补相互促进的商务氛围，同时知名企业入驻为项目造势，增加自身吸引力
内部配套 约10000平方米，包括高端餐饮、银行、便利店、商务中心、多功能会议厅 华侨城洲际大酒店、威尼斯皇冠假日酒店、海景奥斯庭酒店、博林诺夫特酒 店、城市客栈等 工商银行华侨城支行、交通银行华侨城支行、建设银行华侨城支行、农业银 银行 片区商务配套 艺术 主题公园 购物 公共空间
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智慧广场进驻总部办公企业行业统计分析
＞据调查入驻智慧广场企业，其中实业17%
，电子行业15%，房地产行业13%，贸易行 业13%，服装行业8%，同时还包括IT、餐饮 、担保、电子、法律等，资源互补相互促进 ；
＞目前智慧广场已有10多家房地产开发商、
10多家上市公司及数家各行业龙头进驻，C 、D两栋分别被安防科技（中国）有限公司 和南方电网购入，众多知名企业入驻为项目 自身造势。
特色（1/2）：高使用率，查账报告实用率达79%，实际实用率高 达88%，高于深圳甲级写字楼69%的平均使用率
深圳甲级写字楼实用率对比
90%
80%
平均值为：69%
69% 68% 65% 68% 66%
79% 68% 75% 70% 69% 69% 67.5% 70% 68% 68% 73%
70%
60%
特色（2/2）：层高为4.3—5.2米，比深圳市甲级写字楼平均层高 3.9米高0.5米以上，办公环境更舒适
深圳甲级写字楼层高对比
5
4.5 4.2 4 3.6 3.5 3.6 3.95 3.6
4.42
4.3
平均值：3.9米
3.9 3.5
4.2
3.7
3.6
3
深圳市甲级写字楼：平均层高约3.9米；
卓越世纪
50%
卓越世纪 诺德 国际商会 安联 N EO 东海 中央西谷 创建 鸿隆 汉京 天利2期 香年 海岸城 万骏 滨海 智慧广场
深圳市甲级写字楼：平均实用率为69%；
智慧广场：查账报告实用率达79%，实际实用率高达88%。
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产业带及高端型服务业基地。
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销售方式：项目销售采取整层、整栋两种销售方式，均价4.5万/平 米，入驻企业多为行业龙头企业或个人产值较高的企业
> 智慧广场最小单位可用面积为750平方米，按照目前的规划情况，最多不会超过86家企业入驻，使长期的商务 环境得到保证； > A、B两栋采取整层出售的销售模式，只有部分楼层拆分两半出售；C、D两栋为整栋出售；均价4.5万。
源自文库
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总结：智慧广场借助周边商务配套的日益完善，通过自身配套的成熟和资源特 质引进知名企业，形成资源互补相互促进的商务氛围，对企业具有较强吸引力
产品及定位
>智慧广场是以奢华舒适、低密度、高绿化、低碳生态为理念打造的高级商务集
高端餐饮、银行、便利店、商务中心、多功能会议厅 OTIS 各13台 2.5 m/s 1.75 m/s 各4 台
双银LOW-E中空玻璃（8mm＋12A＋8mm） 10300 KAV 康明斯 1000KW 预留VRV空调主机位置
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配套：项目自身打造约10000㎡配套，片区商务配套包括酒店、银 行等逐渐完善，商务氛围逐渐成熟