房地产市场分析报告

房地产市场分析报告

目录

一、怀化市环境分析

1.怀化概况

2.地理位置

二、怀化市房地产整体发展状况分析

1.开发区

2.城中区

3.河西区

4.城东区

5.铁北区

6.城南区

三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘）

代表性楼盘的基本经济指标

四、客户群体分析

1.客户需求及年龄阶段

2.客户群体特征

3.客户群依据职业可以细分为

五、怀化市主要营销手段及推广方式

1.销售前期

2.销售期

六、国家政策的影响

第一部分怀化市环境分析

一、怀化概况

怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达65.3%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。

怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区，以会同专区为基础成立芷江专区，将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区，形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处，有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族，2009年末总人口为504.63万人，其中少数民族占30%左右。

二、地理位置

怀化市地处湖南西南部，面积2.76万平方公里，总人口504.63万，其中侗、苗、土家、瑶等46个少数民族人口约占40%，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽喉”之称，是我国东中部辐射大西南的桥头堡，被誉为“火车拖来的城市”。湘黔、枝柳、渝怀铁路交汇于市区，320、209、319国道和正在建设的上瑞、长渝、包茂高速公路贯穿境内，芷江机场距怀化市区仅30余公里，沅水6大支流常年通航里程1200多公里，全市即将形成水、陆、空全方位的立体交通网络；“沪（上海）成（成都）”及“呼（呼和浩特）北（北海）”两条国家一级通讯光缆在怀化交汇。这些使怀化作为大西南地区重要的交通、通讯枢纽地位日益凸现。优越的区位，便捷的交通，加上怀化人民坚持对外开放，恪尽职守、励精图治、奋发图强、艰苦工作，使怀化市城区在近30年里由一个城区面积不足3平方公里、人口3000多人的边陲小镇，快速崛起为一个城区面积52平方公里、人口52万的中等城市，已成为湘、鄂、渝、黔、桂周边地区重要的物资、信息、技术流转中心，经济辐射面达五省（市、区）周边44个县、约9万平方公里、1500万人口的广大区域。从地理位置上看，怀化南接广西（桂林、柳州），西连贵州（铜仁、黔东南），与湖南的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高。目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运列车13对。怀化公路交通十分便利。209国道与320国道在城区呈“十”

字交叉，另加上319国道及10条省道公路纵横全境，县乡公路通达城乡。全市公路总数581条，通车里程达7666公里，其中国道长705公里，省道628公里，县道2440公里，乡道2676公里，80%的行政村通有公路，全市公路密度达23.45公里/平方公里

第二部分怀化市房地产整体发展状况分析

开发区：打造怀化居家生活的首选之区

湖天板块作为怀化房地产开发最为成熟的区域，无论是开发规模、配套成熟度还是所吸引的投资，都保持着良好的势头，因此也奠定了楼市板块中住宅“龙头老大”的地位。从前期市场情况看，住宅区的建设对启动湖天板块起了很大作用。湖天的天星东路、环城路的建设等市政配套的成熟，周边学校、医院、体育馆、博物馆等成熟的生活配套和生活条件为湖天营造了具有适合居住的文化氛围，交通、购物、医疗、教育……在这里，生活的各方面都能得到怀化范围内高标准的满足。特征楼盘有世纪花园、牡丹花园、天龙御园、锦绣山河、鲁班雅苑、华厦湖天、云龙家园、湖天一色、清水湾、香洲水郡等项目，这些标志性楼盘现在是怀化人生活、居住、休闲、医疗、教育的理想居所。

城中区：普通物业越来越少

城中板块商业地产风起云涌、大放异彩。府安琼天、国际名品城、华天大酒店等巨舰级商业楼盘的成功运作，使城中板块的楼盘均价将会继续上升。由于城市中心土地资源越来越紧张，开发商更愿意在城中区域做商业地产、高档住宅，普通物业越来越少。而供应短缺和实际需求的存在而造成的城中均价继续上涨的趋势锐不可挡，个别楼盘还没开盘便被预定一空。标志性楼盘有鸿瑞国际商业广场、昌顺广场（电讯图书交易广场）、国际名品中心、东方商业中心、恒成·丽景、西部轮胎市场、香洲小区、铂金财富公馆、学林雅苑、英泰国际、凯邦.万象城、新悦城、长乐天成、太平盛世等项目。

河西区：商业氛围浓厚值得期待

河西从一片不毛之地发展成为怀化市最大的专业市场商业集群，仅仅只用了十年时间。目前已形成建材、家电、家具、粮油、副食、陶瓷、百货、五金机电、家居装饰用品、药材等十大专业批发市场，商业物流中心的建成极大地推动着商品交易的繁荣，社会商品交易总额占据怀化市交易总量半壁江山。对于该区域的住房价格而言，与主城区其他板块相比，目前也仍处于偏低状态。标志性楼盘有德天广场、河西汽车配件市场、西部小商品市场、农副产品交易中心、河西汽配城、浙闽物资城、天庆商贸广场、中国轻纺城、西南副食干货调味品综合大市场（学府佳园）以及住宅项目紫园别墅群（原河西舞水生态家园）、怀电新苑、雍景豪庭、帝景苑、舞水名居等项目。

城东区：坐拥尊贵

这个区域最大的优势是一个价格的增值空间，还有人口密度较低，生活起来比较舒适，各项配套设施将来是所有板块中最完善的，产品类型也是在市场上较为领先的。城东板块在