案例分析作业备课讲稿

案例分析作业

天物.郁江溪岸主题策划案例分析

第一章项目简介

1、项目概况

天物郁江溪岸，是天津物产置业有限公司在天津市区的又一力作，继天物轩宇嘉园项目后，将天物郁江溪岸项目重点打造成高端城市宜居综合体项目。

项目所在地位于解放南路与郁江道交口处，是新八大里板块、新梅江板块、陈塘科技商务板块三区交界处，地处天津市河西区地理中心位置、市政府所在的政务核心区，既享城市CBD繁华，又享天津最佳生态环境。项目占地83582.8平方米，总建筑面积290493.4平方米，绿化率48%，容积率为1.9。

天物郁江溪岸地处解放南路与郁江道交口，北侧为市政重点工程——绿道公园以及复兴河，东侧为陈塘商务中心景观带，双绿化带、景观河环绕；项目自身规划有一所幼儿园，一所托老所，项目周边规划有四条地铁线， 10分钟即可到达天津滨江道商业中心，营口道站。预计2017年底全部入住。

2、项目周边环境分析：

天物郁江溪岸，项目所在地位于解放南路与郁江道交口处，是新八大里板块、新梅江板块、陈塘科技商务板块三区交界处。北侧为市政重点工程——绿岛公园以及复兴河，东侧为陈塘商务中心景观带，双绿化带、景观河环绕。从位置来说应该是不错的，新八大里最近非常受重视，虽然郁江溪岸不属于八大里版块，但是仅仅隔了一条复兴河，周边配套却是都能享受到的。

3、项目配套

【餐饮配套】友谊商厦、银河购物、彩悦城、阳光新业、嘉茂

【学校教育】河西一幼、珠江道小学、水晶小学、河西中心小学、梅江中学、南开翔宇学校、财经大学、科技大学

【周边医院】河西珠海医院、天津第四医院、天津医院

【邻近银行】中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行、天津银行、中信银行等

【商业环境】银河购物中心、新业广场、环渤海装饰城、红星美凯龙；

【其他设施】内建托老所、幼儿园

幼儿园、托老所

2.2 SWOT分析（微观）

2.2.1项目优势（Strengths）：

（1）区位优势

项目所在地位于解放南路与郁江道交口处，是新八大里板块、新梅江板块、陈塘科技商务板块三区交界处。北侧为市政重点工程——绿岛公园以及复兴河，东侧为陈塘商务中心中心景观带，双绿化带、景观河环绕。北侧紧邻复兴河，即与新八大里板块隔河相望。有河的地方景观好、风水好、空气好。未来河对岸的新八大里板块将打造成集金融办公、高端街区商业、生态住宅三大功能为一体的成熟中央商务区。项目西侧仅靠主干道解放南

路，解放南路桥横跨复兴河。未来也许我们白天工作在新八大里板块的写字楼里，下班后我们可以沿着绿道公园，呼吸着丛林里湿润充足的二氧化碳空气，漫步在老铁轨改建而成一米宽的滨水跑道上，猛一抬头遇到了解放南路桥，穿过横跨小河的桥，便是你宁静而富有诗意的家——郁江溪岸，可谓入则宁静，出则繁华。小桥流水人家是多少都市人梦寐以求的画面。虽然郁江溪岸不属于八大里版块，但是仅仅隔了一条复兴河，周边配套却是都能享受到的。

（2）开发商及成本优势

郁江溪岸开发商是天津市物资集团，是国有大型物资流通企业，于1993年在原天津市物资管理局的基础上整体转制组建。集团注册资本24.6亿元，总资产为247亿元，净资产59亿元，拥有企业135个，从业人员3790人。2007年，集团销售收入为645亿元，利润总额为3.4亿元。天物集团是综合商社式的多元化经营企业，共有金属、能源、矿产、化工、汽车及机电、棉纺织品、木材及建材、现代物流和房地产九大业务板块，积极发展资源、资产和资本三种经营。集团主要采取供应链经营模式，着力推进工贸结合和内外贸一体化，经营网点遍布全国和世界多个国家和地区。在2007年中国企业500强中，集团排名第69位，同时荣列2007中国服务业500强第31名，2007年中国生产资料内外贸易批发、零售业第1名（连续三年保持全国第一）。国家商务部于2004年把天物集团列为全国重点培育的流通领域20家大企业集团之一。我们的目标是，到2010年将集团打造成为年销售收入1000亿元，跨行业、跨地区、跨国界、跨所有制的，具有国际竞争力的现代流通企业集团，争取进入世界500强。

房地产开发整个过程涉及各个行业，各种资源。作为经营多元化的国企，除了进军房地产，天物还涉猎了金属、机电、木材及建材等八大板块。金属、机电、木材及建材无疑是和房地产息息相关的行业。所以，作为天物的地产项目，相对同行来说，成本便是一大优势，自然在定价销售环节有更多的调节空间。这种成本上和材料质量更有保证的优势也可以通过销售环节传达给顾客。

（3）资金链稳定优势

作为国企，拥有丰富的资源，也有资格享用到来自政府的更多优惠政策。相比于私营企业，国企有更稳定资金链，在这个地产行业存在泡沫化趋势的大背景下，国企开发的项目资金稳定，几乎不会存在烂尾楼现象。

（4）产品优势

本项目住宅部分纯住宅，底楼带有小院，而对岸的新八大里板块未来是成熟的中央商务区，底下两成是商铺。生态住宅郁江溪岸小桥流水人家下的居住环境便是产品的最大优势。

本项目都是70年产权，而新八大里几乎每个项目都有部分商用住宅。在户型上设计也比较合理。主打90平的两居室和120-130平左右的三居室。无论是户型的设计还是面积都比较合理。本项目容积率2.08 ，绿化率48%，典型的低密度，高绿化小区。

（5）建材优势

除了进军房地产，开发商天物还涉猎了金属、机电、木材及建材等八大板块。金属、机电、木材及建材无疑是和房地产息息相关的行业。天物是比同行更懂建筑材料的开发商，材料的档次和质量比起同行都将是最好的。

3.2.2项目劣势（Weaknesses）

（1）这是天物在天津的第二个项目，也是自进军房地产以来开发的第二个项目。开发经验不丰富，操盘经验欠缺无疑会成为顾客担忧的一个方面，也是竞争对手严重打击竞品的一个方面。

（2）虽然开车仅几分钟，走路十几分钟，隔岸相望，毕竟不属于新八大里，毕竟隔了一条河，离快速路相比河对岸的竞品们远了那么一点点。

（3）新八大里未来会打造成成熟的中央商务区，整个板块也会有好几所重点小学，而郁江溪岸小区内仅一所幼儿园，所以无论是办事还是小孩上学，郁江溪岸都是一大劣势。

2.2.3项目机会（Opportunities）

（1）区位支撑

本项目虽不属于新八大里，但与新八大里板块仅一河之隔。新八大里目前是河西最炙手可热的一个板块，使本案的发展具备了良好的共生环境，同时也提升了本项目的知名度。

（2）国家政策

2015年2月28日，中国人民银行决定下调存贷款基准利率0.25个百分点

2015年3月18日，北京中央国家机关住房资金管理中心发布《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》

3月15日全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强答记者问透露房地产市场发展利好信号

2015年4月20日央行：降准1%

2015年5月11日央行降息0.25% 2015年5月11日央行降息0.25%

2015年6月28日降息0.25%并定向降准

房地产政策的不断出台刺激，显示中国政府对楼市调控由限购从严，到政策支持的转变鼓励消费者买房。

2.2.4项目风险（Threats）

（1）同行竞争

整个新八大里一共八块地，目前在售的有六个项目，可谓竞争异常激烈，本开发商，开发经验薄弱，也许不能灵活应对市场变化。

2.3竞争性分析（竞争性）

2.3.1竞争格局

与对岸的五六个项目形成鲜明的竞争格局。

2.3.2主要竞争对手分析

（1）中海复兴九里