房地产经济学第2讲_地租理论

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B、级差地租Ⅱ：在同一块土地上连续投入等量资本，各等 量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租
土地 等级 投入 资本 平均 产量 利润
个别生产价格
全部产品 单位产品
社会生产价格
全部产品 单位产品
级差 实际 地租 利润 Ⅰ Ⅱ
劣
50
50
10
10
1
2
60
60
60
30
60

（1）城市级差地租
施完善程度、集聚程度、地质水文状况、环境等区 位因素，是影响城市级差地租的决定性因素。
① 、 城 市 级 差 地 租 ② 、 城 市 级 差 地 租 ③ 、 城 市 绝 对 地 租 ④ 、 城 市 垄 断 地 租 ⑤ 、 区 位 地 租
城市土地的空间位置，包括交通便捷程度、基础设
单 产 价 格 绝对地租
价值 社会（一般） 生产价格
级差地租
个别生产价格
土地肥沃程度逐渐递增
图2—1 绝对地租概念
四、垄断地租
垄断地租:是由产品的真正垄断价格带来的超额利润转化 而形成的地租。 垄断地租可以分为两种： 由于土地所有权垄断，不付地租在未耕地上进行投资受 到限制，以至土地产品按照高于它们价值的垄断价格出 售，由此而形成超额利润转化为地租。 由于某一土地的独特的自然特性，所生产出的产品具有 较好的口味或其他质量特征，以至于能够以超出价值基 础的垄断价格出售，由这种垄断价格产生的超额利润转 化为垄断地租。
第三节
报酬量
a′ a b
新古典经济学的地租理论
f h g c △d d
e
o
资本和劳动投入量
图2—2 边际生产力地租的形成
第三节
新古典经济学的地租理论
二、稀有地租和级差地租 如果地租被看成土地服务总价值，超过所有 土地在按照边际利用时所提供的总服务价值的差 额时，地租就是级差地租。 土地所提供服务的价格，由服务总量的自然 稀缺性和对这些服务的需求即供求来决定，而地 租最容易被看成这种稀缺价格总量和产品生产成 本总量之差，因此它一般又被视为稀有地租。
第一节 古典经济学的地租理论
时 期 代表 人物
威廉·配第 土地价格＝年租×21。 弗朗索 瓦·魁奈
杜尔阁
17世 纪中 叶到 19世 纪初 提出级差地租的最初概念。 提出“纯产品”学说。 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有 者所有。 “纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分“纯产 品”归土地所有者所有。
三、区位理论
八、房地产制度
四、房地产价格
九、房地产税收制度
五、房地产市场
十、房地产市场调控政策
房地产经济学（第二版）
21世纪房地产系列教材
第二章 地租理论
重点问题
古典经济学的地租理论 马克思的地租理论 新古典经济学的地租理论 城市地租理论
第一节
古典经济学的地租理论
古典经济学时期流行的地租理论： 地租剩余理论
原始社会→生产力低→没有剩余劳动→土地统一公有→没有地租
奴隶社会→有剩余劳动→土地所有权与使用权为奴隶主所有→也 没有地租
封建社会→生产力提高→剩余劳动增加，农民在地主所有的土地 上劳动，产生封建地租 资本主义社会产生现代地租；土地所有权的垄断是资本主义生产 方式的历史前提。 社会主义：以前在农村，土地所有权与使用权归集体经济组织所 有；现在，主要进行承包，因此存在地租。
主要观点和贡献
系统地研究地租理论的古典经济学家。 亚当·斯密 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。
提出了土地相对肥沃的概念。 詹姆斯·安 地租来源于生产土地产品的劳动。 德森 土地产品的价格决定地租，而不是相反。
威斯特
级差地租以土地耕种的下降序列为前提。 土地产品的边际收益是递减的。
其基础是农业地租，即农业用地时的全部地租，也是绝
对地租和级差地租之和，其量的最低限则是作为农业用 地（优等）时的全部地租。
至少等于与最边缘城市土地相邻农地上的农业地租。
④、城市垄断地租：像北京王府井，上海南京路等极为 稀缺的商业黄金地段上进行经营，可获特别高的超额利 润。由于土地所有者对这种求过于供的珍稀土地的垄断， 这种超额利润就转化为垄断地租。
120
60
60
10
0
0
70 60 0
中
追加50
10
1.5
60
40
90
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40
30
级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系：
级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。 从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主 义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段。 从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上 连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。
Ⅰ
Ⅱ
①、城市级差地租Ⅰ：由于土地位置引起的相对 较高的利润转化为地租。 ②、城市级差地租Ⅱ：在城市一定面积的某土地 上，在投资界限范围内连续追加投资，建筑面积 由小到大，建筑产品的价值增加，直到建筑边际， 由此产生的建筑产品总价值与总建筑生产成本之 间的差额，转化为地租，即为地租Ⅱ。
③、城市绝对地租：在土地使用权和土地所有权分离的条 件下，所有土地使用者都必须缴纳的地租，即城市土地 使用者所必须缴纳的最低额度的地租。
第二节 马克思的地租理论
时期 代表人物 主要观点和贡献
把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。
资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。
19世纪下半叶 马克思 恩格斯 地租分为3种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。 土地价格是地租的资本化。
第二节
马克思的地租理论
一、资本主义地租的实质
资本主义地租，是租地人为了得到使用自己资本的生产经营场 所（土地），要在一定期限内按契约规定， 而支付给土地所有 者的一个货币额，是超过平均利润的那一部分剩余价值。
垄断地租：来自于特别优越的位置；不是来自于商品的 垄断价格。(但这一理论在今天有待商榷)
⑤、城市区位地租：城市居民对距城市中心不同距离位置土地 的地租支付能力（意愿），称为居住竞租能力曲线：
a：住宅 b：商业 c：工业
地租 区位地租
地租
a
b
c
距市中心距离
距市中心距离
Land Price (rent gradient) and Spatial Structure 级差地租与空间结构
A、级差地租Ⅰ：是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的：
个别生产价格 社会生产价格
土地 等级
投入 资本
平均 产量 利润
全部产品 单位产品 全部产品 单位产品
级差 利润 地租
劣 中 优
50 50 50
10 10 10
1 2 4
60 60 60
60 30 15
60 120 240
6பைடு நூலகம் 60 60
10 70 190
租地人取得平均利润，土地所有人取得超额利润，即地租。 地租包括绝对地租、级差地租、垄断地租
（1）产生地租的条件 两个直接条件：
1）社会生产力有一定发展，出现剩余劳动；
2）土地所有权与使用权分离，土地所有权是地租的前 提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。
（1）产生地租的条件
上半叶
杜能（屠能） 马歇尔 威克斯蒂德 克拉克 20世纪初到20 世纪下半叶 胡佛 阿兰索
创立均衡价格论。 地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。
生产要素价值由边际生产力决定,否认地租是一种剩余 地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。 地租是一种“经济盈余”。 建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用 的竞标。 解决了城市土地地租、地价的计算问题。
瓦尔拉斯
哥德伯戈 钦洛依
地租、工资、利息、产品价格和生产系数必须共同被确定。
用制度经济学的方法对城市地价进行分析。
第三节
新古典经济学的地租理论
一、边际生产力地租理论
投入土地的资本和劳动，是由陆续使用的等剂量构成的。 在陆续投入的过程中，陆续使用的各个等剂量所产生的报酬会 出现递增、递减或者增减交替的过程。 我们把所产生的报酬刚好与耕作者的生产费用相等的剂量，称 为边际剂,它所产生的报酬称为边际报酬。 投入土地的总剂量数乘以边际报酬，得到所投入资本和劳动的 一般总报酬。 所投入资本和劳动产生的总报酬，超过这个一般总报酬。 超过的部分就是土地的剩余生产物，在一定条件下转化为地租。
五、建筑地段地租和矿山地租
建筑地段地租和一切非农业用地的地租一样，是 由真正的农业地租调节的。位置对其级差地租具 有决定性的作用。 矿山地租的决定方法和农业地租是完全一样的。
第三节 新古典经济学的地租理论
时期 代表人物
萨伊 19世纪
主要观点和贡献
提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资 本的补偿；地租是使用土地的补偿。 创建农业区位论。 主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。
定义：产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入
该生产部门的一级资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。
来源：由于经营较好土地企业的个别生产价格与由经营劣等地企业的
个别生产价格决定的社会生产价格之间的差额所产生的超额利润，是 超额利润的转化形式。
根据级差地租形成的条件不同，又可以 分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。 级差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置 差异引起的。 级差地租Ⅱ是在同一块土地上连续投入等量 资本，各等量资本之间的生产率不同所产生 的超额利润转化形成的地租。
只承认级差地租，否认绝对地租的存在。