第一章 房地产经济学概述

按房 产权 属关 系分 类





国有房产 直管产 自管产 军产 集体所有房产 私有（自有）房产 联营企业房产 股份制企业房产 港、澳、台投资房产 涉外房产 其他房产
按房屋建筑质量分类




完好房屋：主体结构完好；不倒、不塌、不漏；庭院不积水、 门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住 安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或 缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。 基本完好房屋：主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严 重，经过维修就能修复的房屋。 一般损坏房屋：主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨， 门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地 板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。 严重损坏房屋：年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进 行大修或有计划翻修、改建的房屋。 危险房屋：结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时 有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全 的房屋。
按房屋建筑质量分类-完好房屋

主体结构完好；不倒、 不塌、不漏；庭院不积 水、门窗设备完整，上 下水道通畅，室内地面 平整，能保证居住安全 和正常使用的房屋，或 者虽有一些漏雨和轻微 破损，或缺乏油漆保养， 经过小修能及时修复。
按房屋建筑质量分类-基本完好房屋
主体结构完好，
少数部件虽有损 坏，但不严重， 经过维修就能修 复的房屋。
房 地 产 经 济 学 概 述

一、房地产与房地产业概述

二、房地产经济学概述
房地 产与 房地 产业 概述
（一）房地产 1、概念界定 2、房地产特性 3、房地产类型 （二）房地产业 1、产业类别 2、涵盖的经济活动 3、房地产业特性 4、房地产业的功能定位

房 地 产 概 念 界 定
（1）教材：房产与地产的统称，包括建筑在土地上的各种房屋，和一 切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房 屋、土地有关的权益。 （2）王文群：“房地产的内涵可有狭义与广义之分，从狭义上讲，房 地产是指土地、建筑物及固着物在土地、建筑物上不可分离的部分 （如花园、假山等）。从广义上讲，房地产是指土地、构建物及其 所附带的各种权利与契约。” （3）谢经荣：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物； 同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。 （4）台湾民法（谢经荣）：在台湾省法律上，房地产被称为不动产。 台湾“民法”第六十条规定：“称不动产者，谓土地及定着物。不 动产制产物，尚未分离者，为该不动产之部分。”不动产是土地和 其定着物的合称。 （5）美国：不动产是指土地及其上部的永久性建筑物，以及基础设施 和诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的任何权利 或利益，在法律上称为不动产。这个定义将水、矿藏等都纳入到不 动产范畴，是同美国的土地产权概念相联系的，这是一个很宽的概 念。在我国则不应包括这些。 （6）曹振良：房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性 建筑物及其衍生的权利。根据房屋建筑的不同，可以分为住宅房地 产、非住宅房地产和其他房地产。
建筑物=房屋+构筑物
最早的房屋


原始人类为避寒暑风雨，防虫蛇猛兽，住在山洞里或树上， 这就是所谓的“穴居”和“巢居”（树上筑巢）。经过不断 进化，古人开始营建房屋。 据目前考古发掘证明，我国最早的房屋建筑产生于新石器时 代。 当时的房屋主要有两种：
一种是以陕西西安半坡遗址为代表的北方建筑模式——半地穴式房
土地（Land）的概念


地球表层的陆地部分及 其以上、以下一定幅度 空间范围内的全部环境 要素（大气、土壤与基 础地质、水文与植物 等）； 这一地域范围内过去和 现在人类社会生产生活 活动（围海造田、清除 植被等）作用于空间的 种种结果所组成的自 然—经济—历史综合体
位 置
面 积
四 至
形 状
大气对流层
北京建筑工程学院
房地产经济学
经济管理学院 肖洋 Tel: 68322175 xiaoyang@
主要教学内容： 第一篇 导论 第1章 房地产经济学概述 第2章 房地产市场概述 第二篇 微观房地产经济学分析 第3章 土地市场：地租地价理论 第4章 住宅市场 第5章 工商业房地产市场 第6章 房地产开发投资分析 第三篇 宏观房地产经济学分析 第7章 房地产周期波动与房地产泡沫 第8章 房地产政策与宏观调控 第9章 房地产税收 第10章 房地产产权与制度

半地穴式建筑 在考古学上所见到的， 是从新石器时代开始的 一些能真正称得上建筑 的房屋遗迹。其中最早 的就是半地穴式建筑。 所谓半地穴式建筑，就 是先在地面上挖一个圆 形或方形浅坑，然后在 坑上修建一个窝棚式的 房屋。这种建筑形式在 中国新石器时代早期距 今八九千年的彭头山文 化中就已经出现。

彭头山遗址发掘现场

窑洞
延 安 窑 洞 窑 洞 村 落
窑 洞 内 景
渭 北 下 沉 式 窑 洞
干栏式建筑
式中 云 建国 南 筑最 剑 群大 川 落的 海 遗干 门 址栏 口
河 姆 渡 干 栏 式 建 筑
吊脚楼——干栏式建筑
房屋价值的影响因素
装修 用途
产权 成新 设施设备 位置 面积
高度 结构
房 屋 类 型 | 按 用 途
土地分类

土地分类是指在研究、分析各类土地的特点 及它们之间的相同性和差异性的基础上划分 土地类型。
在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，
将土地分为农用地、建设用地和未利用地3个一 级类、15个二级类、71个三级类。见附表1-1。 北京市最新基准地价中将土地用途归为四大类： 商业、居住、工业、综合。
何谓房地产？

房产与地产的统称。包括：
未投入人类劳动的土地和经过开发利用的土地； 建筑在土地上的各种房屋； 与房屋、土地有关的权益。

房产与地产有时可分，有时不可分。
从物质形态上看，当土地作为耕地或者空地时，房地产=地产； 当在土地上建房时，地产与房产则连为一体则为房地产。

地下空间
我国土地资源的特点




①绝对数量较大，人均占有量小。我国内陆土地总面积约 960万平方千 米（144亿亩），居世界第三位，但人均占有土地面积约为12亩，不到 世界人均水平（约40亩）的 1／3； ②山地多，平地少。我国地形错综复杂，地貌类型多。我国海拔小于 500米、海拔在 500～4000米、海拔大于 4000米的土地面积分别占土地 总面积的 27．1％、51．7％、20．2％（未包括 1％的水域）； ③各类土地资源分布不平衡，土地生产力水平低。以耕地为例，我国大 约有 20亿亩的耕地，其中 90％以上分布在东南部的湿润、半湿润地区。 在全部耕地中，中低产耕地大约占耕地总面积的 2／3； ④宜开发为耕地的后备土地资源潜力不大。在大约 5亿亩的宜农后备土 地资源中，可开发为耕地的面积仅约为 1．2亿亩。

广义的土地，不仅包括陆地部分，而且还包括光、热、空气、 海洋……。
英国经济学家马歇尔指出：“土地是指大自然为了帮助人类，在陆地、
海上、空气、光和热各方面所赠与的物质和力量。” 美国经济学者伊利认为：“……土地这个词……它的意义不仅指土地 的表面，因为它还包括地面上下的东西。”
其他关于土地概念的界定
住宅； 工业、交通、仓储用房； 商业、金融和信息用房； 教育、医疗卫生和科研用房； 文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育 用房； 机关事业办公用房； 军事用房； 其他用房（监狱、宗教、涉外等） 详见附件房屋

按房产实物形态分类




按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖结构、 木结构和其他结构。 按建筑层数： 以住宅为例，可分为：低层住宅(3层以下)、多层住宅 (4～6层以下)、小高层住宅(7—9层以下)、高层住宅 (10～30层以下)、超高层住宅(30层以上)。 公建：高层：24米，超高层：100米 按建筑物的建筑标准： 高级(豪华)、中等、普通标准的房地产。 按建筑物的新旧程度：新建(增量)房地产、旧有。
房屋

广义的房屋是指土地上的居民住房、工 商业用房、办公用房(写字楼)等建筑物 及其构筑物，如铁路、桥梁等。
房屋=建筑物+构筑物

一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避 雨，御寒保温，供人们在其中工作、生 活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固 定基础，层高一般在2.2米以上的永久 性场所。但根据某些地方的房屋生活习 惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等 也应包括在内。
房地产业
是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产 开发、经营、管理以及服务的集多种经济活 动为一体的具有高附加价值的综合性产业。 包括：

所从事的主要活动内容，如房地产买卖、租赁、
评估、管理等 具体参与上述活动的组织和机构

房地产业与住宅产业
房地产业与住宅业

目前对住宅产业较为普遍的定义是以生产和经营住 宅为最终产品的产业,包括住宅规划和设计、住宅 部件品的开发和生产、住宅的建造以及住宅的经营、 维修、管理和服务。
按房屋建筑质量分类-一般损坏房屋
主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗 有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落， 地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修 理的房屋。
按房屋建筑质量分类-严重损坏房屋
年久失修，破损 严重，但无倒塌 危险，需进行大 修或有计划翻修、 改建的房屋。
按房屋建筑质量分类-危险房屋



1972年，联合国粮农组织：“土地包含地球特定地域表面及 以上和以下的大气、土壤及基础地质、水文和植被。它还包 含这一地域范围内过去和目前人类活动的种种结果，以及动 物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响”； 1975年，联合国《土地评价纲要》：“一片土地的地理学定 义是指地球表面的一个特定地区，其特性包含着此地面以上 和以下垂直的生物圈中一切比较稳定或周期循环的要素，如 大气、土壤、水文、动植物密度，人类过去和现在活动及相 互作用的结果，对人类和将来的土地利用都会产生深远影 响。” 原国家土地管理局1992年《土地管理基础知识》：“土地是 地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成 的自然综合体，它包括人类过去和现在的活动结果。”因此， 从土地管理角度，可以认为土地是一个综合体，是自然的产 物，是人类过去和现在活动的结果。