江苏昆山城北萧林路小户型公寓项目营销策划报告.pptx
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萧林路小户型公寓项目
营销策划报告
PART 1 楼市新政及昆山市场成交简析
近期政策动态——
年内第五次上调存款准备金率
中国人民银行决定,从2010年11月29日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点
观点：本次上调存款准备金率继上次仅相隔9天,体现出回收流动性的紧迫性,并且紧 缩信贷的信号明显，将起到抑制银行放贷的作用。如果未来两个月流动性过剩局面 仍难以缓解，通胀预期仍非常强烈，年底前存款准备金率仍可能继续上调，并且不 排除央行在年底前再次加息的可能。
前期重要政策回顾
3月18日， 国资委要求 78家不以房 地产为主业 的央企完成 企业自有土 地开发和已 实施项目等 阶段性工作 后要退出房 地产业务
2010.03.18
国务院常务会议提出要 求，对贷款购买第二套 住房的家庭，贷款首付 款不得低于50％，贷 款利率不得低于基准利 率的1.1倍。对购买首 套住房且套型建筑面积 在90㎡以上的家庭， 贷款首付款比例不得低 于30%
观点：对于正在进行中的楼市调控，加息这个金融工具应该使用，加息是抑制 楼市投资投机有效手段。
近期政策动态
江苏楼市细则省24条出台，非唯一住房契税一律收3%
10月11日，江苏省住建厅发布了江苏省楼市调控细则。这份名为《关于进一步促进房地产市 场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》，是由住建厅、国土资源厅、监察厅、物 价局等四部门联合发文。 同时，江苏省《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税 [2010]33号)正式发布，全省契税政策全部明朗化。
观点：对于楼市调控，契税优惠取消也是抑制楼市投资投机的手段之一。
近期政策动态
9月29日多部委出台房地产调控“组合拳”
1、暂停发放第三套房贷款；贷款购房首付款调整到30%；贷款购买第二套住房家庭首付款 不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍；消费性贷款禁止用于购买住房
2、加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国；10月1日起出售自有住房并在1年内重新购 房的纳税人不减免个税
近三年准备金率变化图
近期政策动态
公积金房贷新政:二套利率上浮10% 三套停贷
11月2日四部委下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，严禁适 用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
《通知》明确，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通 自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。使用住房公积金个人住房贷款 购买首套普通自住房，套型建筑面积在９０平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于 ２０％；套型建筑面积在９０平方米以上的，贷款首付款比例不得低于３０％ 。
这次新的契税政策则将90平方米的概念引入进来，将90平方米作为契税缴纳的第一道“分水 岭”，第二道“分水岭”则是是否是“唯一住房”。 这两道“分水岭”隔出了3层，对个人 购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征 收契税。这就意味着，不管你的房子多大，只要你买的不是首套房，就要缴纳3%的契税 。
《通知》还规定，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑 面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于同期首套住 房公积金个人住房贷款利率的１.１倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住 房公积金个人住房贷款。
2010.08.23
2010.06.04
对于二套房 的认定不仅 要以家庭为 单位，同时 执行认房又 认贷的政策
09年下半年-10年4月楼市异常火爆，引动房价飙升、 民怨载道，进入2010年4月后，政府打压投机、投资性 购房需求的新政连续出台
3、对土地闲置、捂盘惜售等房企，暂停发行股票、公司债和新购置土地，银行停发新开发项 目贷款和贷款展期
观点：此次新政实际上在很多领域已超出之前“国十条”范畴，可以认定这是继去 年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的紧缩型调控。连续出台的政策让市 场感觉到的是政府的决心。从这一点来看，如果房价调整效果达不到预期，政策还 会继续加码，目前各个方面的政策基本已经出了，但是都还可以进一步加强执行力 度，如首付可以继续增加到四成和五成，利用金融杠杆炒房的可能性已经很小。
2010.04.14
央行宣布自5月10日起， 上调存款类金融机构人 民币存款准备金率0.5个 百分点，农村信用社、 村镇银行暂不上调。这 是央行今年第三次上调 存款准备金率。央行此 次调整是配合为楼市降 温而考虑的。
2010.05.10
2010.04.17
2010年4月20日
4月17日，国务院下 发“关于坚决遏制部 分城市房价过快上涨 的通知”，要求严格 限制各种名目的炒房 和投机性购房，对第 三套房及以上住房可 停止贷款，同时限制 异地购房贷款。
住建部发出《关于进一步加 强房地产市场监管完善商品 住房预售制度有关问题的通 知》，商品住房严格实行购 房实名制，认购后不得擅自 更改购房者姓名。未取得预 售许可的商品住房项目，房 地产开发企业不得以认购、 预订、排号、发放 VIP 卡等 方式向买受人收取或变相收 取定金、预定款等性质的费 用
8月23日中国住房贷款 第一大银行中国建设银 行董事长郭树清透露， 建行已对第三套及以上 购房贷款实行了“暂停 发放”的措施。上半年 房地产贷款全面下降， 同期房地产业新增贷款 不到200亿元。
观点：曾被投机客当作秘密武器的住房公积金迎来了紧缩的政策,此次联合下发 的体现了房地产调控中住房信贷的差别化政策。至此，住房公积金贷款政 策与商业贷款政策一致，全面对房地产投机客说“不”.
近期政策动态
央行34个月来首度加息 上调存贷款基准利率
央行10月19日晚间宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调 0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调 0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率 据此相应调整.
营销策划报告
PART 1 楼市新政及昆山市场成交简析
近期政策动态——
年内第五次上调存款准备金率
中国人民银行决定,从2010年11月29日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点
观点：本次上调存款准备金率继上次仅相隔9天,体现出回收流动性的紧迫性,并且紧 缩信贷的信号明显，将起到抑制银行放贷的作用。如果未来两个月流动性过剩局面 仍难以缓解，通胀预期仍非常强烈，年底前存款准备金率仍可能继续上调，并且不 排除央行在年底前再次加息的可能。
前期重要政策回顾
3月18日， 国资委要求 78家不以房 地产为主业 的央企完成 企业自有土 地开发和已 实施项目等 阶段性工作 后要退出房 地产业务
2010.03.18
国务院常务会议提出要 求，对贷款购买第二套 住房的家庭，贷款首付 款不得低于50％，贷 款利率不得低于基准利 率的1.1倍。对购买首 套住房且套型建筑面积 在90㎡以上的家庭， 贷款首付款比例不得低 于30%
观点：对于正在进行中的楼市调控，加息这个金融工具应该使用，加息是抑制 楼市投资投机有效手段。
近期政策动态
江苏楼市细则省24条出台，非唯一住房契税一律收3%
10月11日，江苏省住建厅发布了江苏省楼市调控细则。这份名为《关于进一步促进房地产市 场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》，是由住建厅、国土资源厅、监察厅、物 价局等四部门联合发文。 同时，江苏省《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税 [2010]33号)正式发布，全省契税政策全部明朗化。
观点：对于楼市调控，契税优惠取消也是抑制楼市投资投机的手段之一。
近期政策动态
9月29日多部委出台房地产调控“组合拳”
1、暂停发放第三套房贷款；贷款购房首付款调整到30%；贷款购买第二套住房家庭首付款 不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍；消费性贷款禁止用于购买住房
2、加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国；10月1日起出售自有住房并在1年内重新购 房的纳税人不减免个税
近三年准备金率变化图
近期政策动态
公积金房贷新政:二套利率上浮10% 三套停贷
11月2日四部委下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，严禁适 用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
《通知》明确，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通 自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。使用住房公积金个人住房贷款 购买首套普通自住房，套型建筑面积在９０平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于 ２０％；套型建筑面积在９０平方米以上的，贷款首付款比例不得低于３０％ 。
这次新的契税政策则将90平方米的概念引入进来，将90平方米作为契税缴纳的第一道“分水 岭”，第二道“分水岭”则是是否是“唯一住房”。 这两道“分水岭”隔出了3层，对个人 购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征 收契税。这就意味着，不管你的房子多大，只要你买的不是首套房，就要缴纳3%的契税 。
《通知》还规定，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑 面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于同期首套住 房公积金个人住房贷款利率的１.１倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住 房公积金个人住房贷款。
2010.08.23
2010.06.04
对于二套房 的认定不仅 要以家庭为 单位，同时 执行认房又 认贷的政策
09年下半年-10年4月楼市异常火爆，引动房价飙升、 民怨载道，进入2010年4月后，政府打压投机、投资性 购房需求的新政连续出台
3、对土地闲置、捂盘惜售等房企，暂停发行股票、公司债和新购置土地，银行停发新开发项 目贷款和贷款展期
观点：此次新政实际上在很多领域已超出之前“国十条”范畴，可以认定这是继去 年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的紧缩型调控。连续出台的政策让市 场感觉到的是政府的决心。从这一点来看，如果房价调整效果达不到预期，政策还 会继续加码，目前各个方面的政策基本已经出了，但是都还可以进一步加强执行力 度，如首付可以继续增加到四成和五成，利用金融杠杆炒房的可能性已经很小。
2010.04.14
央行宣布自5月10日起， 上调存款类金融机构人 民币存款准备金率0.5个 百分点，农村信用社、 村镇银行暂不上调。这 是央行今年第三次上调 存款准备金率。央行此 次调整是配合为楼市降 温而考虑的。
2010.05.10
2010.04.17
2010年4月20日
4月17日，国务院下 发“关于坚决遏制部 分城市房价过快上涨 的通知”，要求严格 限制各种名目的炒房 和投机性购房，对第 三套房及以上住房可 停止贷款，同时限制 异地购房贷款。
住建部发出《关于进一步加 强房地产市场监管完善商品 住房预售制度有关问题的通 知》，商品住房严格实行购 房实名制，认购后不得擅自 更改购房者姓名。未取得预 售许可的商品住房项目，房 地产开发企业不得以认购、 预订、排号、发放 VIP 卡等 方式向买受人收取或变相收 取定金、预定款等性质的费 用
8月23日中国住房贷款 第一大银行中国建设银 行董事长郭树清透露， 建行已对第三套及以上 购房贷款实行了“暂停 发放”的措施。上半年 房地产贷款全面下降， 同期房地产业新增贷款 不到200亿元。
观点：曾被投机客当作秘密武器的住房公积金迎来了紧缩的政策,此次联合下发 的体现了房地产调控中住房信贷的差别化政策。至此，住房公积金贷款政 策与商业贷款政策一致，全面对房地产投机客说“不”.
近期政策动态
央行34个月来首度加息 上调存贷款基准利率
央行10月19日晚间宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调 0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调 0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率 据此相应调整.