物业新接管项目培训(PPT46页)

前言
• 做为一名物业从业人员不但会管理业主的物业， 为业主提供优质的服务，还要会在空置房移交、 验收时发现问题找出不足。最终将一流品质的 房屋移交给入伙的业主。
• 那么如何进行空置房及设备设施的验收呢？在 验收时要注意哪些事项，下面和大家一起讨论 学习。
一、物业管理接管验收
基本概念
接管验收是物业管理企业接管新建房屋时以物业主体 结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。物业管 理企业接管验收是指在政府部门和开发建设单位对施工单 位竣工验收的基础上进行的再验收（俗称内部验收）
接管验收是企业行为，是物业管理公 司代表全体业主根据物业管理合同从确保物 业今后正常使用与维修角度出发对委托的物 业进行质量验收。
二、竣工验收与接管验收的区别
•阶段作用不同 竣工验收是施工单位向建设单位移交
的过程，接管验收是建设单位向物业管理 单位移交物业的过程。
竣工验收合格后标志着物业可以交付 使用，接管验收一旦完成，标志着物业正 式进入使用阶段。
第二节 早期介入的作用
1》优化设计； 2》有助于提高工程质量； 3》有利于了解物业情况； 4》为前期物业管理作充分准备； 5》有助于提高建设单位的开发效益；
第三节 早期介入的内容
规划设计阶段： 1》内容： 1.1 就物业的结构布局，功能提出改进建议；如下图 1.2 就物业环境及配套设施的合理性、适应 性提出意见或建议； 1.3 提供设施设备的设置、造型及服务方面 的改进意见；
一、物业管理接管验收
基本作用
通过接管验收 和接管合同的
签订，实现权 利和义务的转 移，在法律上 界定清楚各自 的义务和权利。
促使开发企业 按标准进行设 计和建设，达 到工程质量要 求，减少日常 管理过程维修 养护工作量。
通过接管有关物 业文件资料，可 以摸清物业的性 能与特点，预防 管理中可能出现 的问题，计划安 排好各项管理， 充分发挥社会化 、专业化、现代 化的管理优势。
三、接管验收主要内容
• 物业产权资料：
a)项目开发批准资料； b)规划许可证； c)投资许可证； d)土地使用合同（产权证明）； e)建筑开工许可证； f)用地红线图；
二、竣工验收与接管验收的区别
验收主体不同
• 竣工验收：
施工单位 竣工验收 开发单位
• 接管验收：
接 管
验
收
业主
分户验收 物业公司
三、接管验收主要内容
竣工验收和接管我该 做些什么？做些什 么……做些什么！
物业的查验方式：
1、观感查验：是对查验对象外观的检查。一般采用目 视、触摸等方式进行；
2、使用查验：通过启用直接检验安装质量和使用功能， 以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等；
物业管理培训课程
新项目接管验收常识
演讲：肖智华
课程提纲
第一部分： 早期介入； 第二部分： 物业的承接查验； 第三部分： 有效沟通；
第一部分 早期介入
目录
一、早期介入的必要性 二、早期介入的作用 三、早期介入的内容
第一节：早期介入的必要性
A、物业项目开发建设存在的问题；
物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原 因往往会存在一些问题，主要表现在： 1）物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、 停车位不足、物业工程缺陷等；（目前我们公司的配 套建设方面尤其突出） 2）建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理 用房、物业档案资料缺漏等； 3）工程质量保修和工程遗留问题处理不及时； 4）建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任 和义务转嫁给物业管理企业承担； 5）建设单位在售楼房时向业主作出不合理的物业管理承 诺，使物业管理企业承担不合理的责任等；
2.3 从确定的目标客户的角度考利问题； 2.4 对于分期开发的物业项目，对于共用配套设施和环
境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见；
第二部分 物业的承接查验
目录
前言 一、物业管理接管验收 二、竣工验收与接管验收的区别 三、接管验收主要内容 四、毛坯验收标准及处理方法 五、验收使用的表格 六、公共设施、设备接管验收 七、承接查验所发现问题的处理
B、早期介入的必要性
在开发建设工作的早期，物业管理企业通过早期介入活 动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在 建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和 处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避 免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使 房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业投入使用后，物 业管理顺利开展，业主利益得到保障。
会所、泳池、车场、银行、文娱设施、运动场地、商 店、园林景观 机电系统：供电、供水、供气、供冷（热）照明系统、 安防技防、智能化管理等
2》方法与要点：
2.1 参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管 理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度， 对设计方案提出意见或建议；
2.2 帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对方 案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从 而有利于促进项目的成功，降低风险。
3、检测查验：通过运用仪器、仪表、工具等对检测对 象进行测量是否符合质量；
4、试验查验：通过必要的试验方式（如通水、闭水试 验）测试相关设施设备的性能；
三、接管验收主要内容
• 技术标准（1991年建设部发布的<房屋接管验收标准>） 主ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ结构、 屋面和楼地面、 装修、 电气、水、 卫、消防、采暖、 智能化等附属工程及其他 质量与使用功能的检验 危险和损坏问题的处理
二、竣工验收与接管验收的区 别
竣工验收与接管验收两者的区别主要有以下三方面： 性质不同 阶段作用不同 验收主体不同
二、竣工验收与接管验收的区别
性质不同 竣工验收是政府行为，任何建设工程
的验收由政府行政主管部门负责组成综合验 收小组对施工质量和设计质量进行全面检验 和质量评定（小组成员：建委、质检站、监 理公司等）
1.4 就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、 设施、场地的设 置要求等提出意见； 前期介入主要跟进区域内各系统项目功能设计和 使用合理性，提出优化方案；设备设施安装质量全程 监督及完工后协助行政单位对整体工程的竣工综合验 收
如：土建系统：基础结构、装饰装修 物业主要配套设施：楼宇房屋、管理办事处、