别墅独栋户型分析报告

第一部分 别墅独栋户型研究分析
说明：我们根局北京知名和最新的独栋别墅产品，分析其产品的外立面、户型大小、空间布
局等多个因素，并从中预测2005年独栋别墅市场的产品走势，以提高本项目独栋别墅产品的市场竞争力。

一、针对市场户型设计统计分析
根据本公司市场研究部对市场产品的监控统计，得出以下市场中独栋别墅产品的分析资料，以供参考：
1. 户型面积、面宽、层数分析
独栋产品面积分布图（含地下）
350m2以下
41%
600m2以下
19%
600m2及以上
11%
450m2以下
29%
根据统计分析，产品面积有两级分化的趋势；一部分向经济型独栋别墅发展，其面积在220—280平米之间，并且非常受市场的欢迎；另一部分向豪华型产品发展，其面积大多在500平米以上。

预计市场将会出现纯粹的豪宅别墅与经济型别墅分庭抗礼的趋势，但高端别墅的市场主体地位仍难以撼动。

独栋产品户型面宽分布图
9M以下11%
16M以下34%
16M及以上
26%
12M以下29%
根据统计分析，独栋产品面宽一般在12--16米之间，有超过市场占有的50%，同时面宽与其建筑风格有很大关联，北美风格的面宽则相比其它风格面宽稍大，另有一部份经济型独栋别墅面宽在10米以下，如“龙湾”别墅，由于户型设计有特点，产品有特色，同样受到了市场的追捧。

独栋产品层数分布图
2层10%
4层及以上
15%
3层75%
三层独栋产品楼层分布图
两层地上89%
三层地上11%
根据统计分析，市场以三层的独栋产品为绝对主力，部分项目的独栋别墅有不带地下室的二层产品和带地下室的四层产品，其中三层的独栋产品又以地上两层+地下一层的形式为主要形式。

2.户型功能分布
含地下室联排产品分布图
含地下室
10%
不含地下室
90%
根据统计分析，在产品功能分布上，绝大多数的项目带有地下室，说明其有效需求非常旺盛。

独栋产品停车方式分布图
车位
5%
双车库及以上
58%一车位一车库
37%
根据统计分析，除极少部分经济型独栋别墅外，市场上独栋别墅产品基本都有私家停车库设计，同时提供双停车库的项目也逐渐增多，还有大量项目有提供私家的地上停车位和地下停车库。

3.户型空间布局
⏹起居室
多偏居在首层平面的一角，豪华型项目多在空间上与餐厅等连为一体，经济型项目则有下沉式设计等，同时都在视觉空间上尽现豪华、气派。

⏹主卧
根据产品层数不同，绝大部分二层产品以最上层为南向房间为主卧空间，而三层产品的主卧空间则为整层设计，其具体空间布置基本包括卧室、洗手间、衣帽间、露台，部分豪华型别墅带有私人书房。

⏹次主卧
没有特别设计处理，多个项目甚至没有设计套内卫生间，其中尤以二层独栋产品表现明显。

⏹家庭间
在第二层楼梯连接处，设有一个相对开放的空间，另一部分项目则设计为相对封闭的书房。

⏹厨房
大小一般，多为U字型或岛式布置，同时基本都为开放式布置，并与餐厅紧邻，部分项目中西厨分开。

⏹楼梯
宽窄与联排等产品无很大区别，净宽多在1.2米左右，部分舒适型产品在1.2--1.5米之间，但形态繁多，根据各种风格不同有半弧形、圆弧形、直线形等多种设计。

⏹门庭、外廊
几乎所有项目都带有门庭设计，部分项目根据风格有外廊设计。

4.户型立面装饰
根据统计分析，产品外立面风格各异，主要与项目的整体景观相适应，产品立面相对仍以北美风格居多。

5.庭院景观设计
部分项目有多重院落，除前、后庭院外，还有中庭、下沉式庭院等，同时与首层室外平面有直接入口的下沉式庭院（如龙湾别墅）更显亮点。

二、针对本项目一期户型设计统计分析
1、产品户型面积供应量及比例
独栋户型套数供应比例图
480-520平米
30%
380-420平米
10%
550平米及以上
13%
280-320平米
47%
从上图可以看出，一期已推出的独栋别墅部分，以280-320平米左右的小独栋别墅为主，占总体的近50%；从市场反映，同样以此类型产品最受欢迎，其具体销售分析如下。

2、户型实际销售情形分析
独栋户型销售套数分析图
246810121416280-320平米380-420平米480-520平米550平米左右
独栋户型销售面积分析图（单位：平米）
500100015002000
2500
30003500400045005000
280-320平米380-420平米480-520平米
550平米左右
从上图我们可以看出，市场表现也以面积在280—420平米左右的独栋户型为最好，面积在500平米及以上的户型由于总价较高，使得销售周期相对加长，同时空置了大量销售面积，对项目造成一定压力。

随着市场、项目成熟，大面积独栋产品销售有望好转，但建议小独栋户型仍应保持一定供应体量。

其成交户型具体比例图如下：
独栋成交户型套数比例分析图
73%
380-420平米
从以上饼图得出，280-320平米户型销售套数比例有总量的70%以上，占有绝对销售比例；同时销售周期较短，可使项目减低资金风险。

而从成交面积比例分析，280-320平米户型占有60%的比例，说明占有面积有所下降，但销售状况良好，建议二期仍保持一定体量，同时其所失利润可以通过提高局部容积率来弥补。

380—420平米户型面积占有比例超过套数占有比例，说明该户型市场反应良好，建议同样保持一定体量。

独栋成交户型面积比例分析图
280-320平米
60%
380-420平米
28%
平米
12%
550平米及以上
0%
第二部分项目产品规划设计建议
一、针对二期产品的规划建议
1、针对性的产品设计思路
针对性设计，包括针对性的市场策划和针对性的产品设计。

具体从以下方面实施：针对目标需求满足与需求成长，针对竞争对手（区域竞争、项目竞争、产品竞争），针对项目自身内部产品相关关系。

对于周边区域而言，新增加的项目（如：美丽乡村等），将给区域市场独栋项目带来较大的冲击。

对于本案内部的产品关系而言，由于本案产品包含多层公寓、联排别墅、小独栋别墅及纯VILLA几类产品，故较容易出现内部竞争的情况；由于单价和面积的问题，在本项目一期销售中，就出现了联排别墅与小独栋别墅互相竞争的情况，并为联排别墅的销售造成了一定的困难。

从项目一期的销售总结分析看，小独栋产品更受市场的欢迎，在保持良好的销售态势同时，怎样提高因面积降低而造成的利润减少。

综合以上原因，我司在二期独栋别墅的规划设计中提出以下建议以促进销售，同时避免同类问题再次发生。

2、针对性规划设计建议
鉴于以上产品的设计思路和我们要达到的目标，特针对本项目二期独栋产品，并从以下几个方面提出设计建议：
a)容积率建议
依据上述分析，在2005年的别墅市场产品将出现较大的两极分化，同时根据本项目一期销售分析，小独栋的市场反应良好，而大面积独栋产品销售周期过长，将给项目带来一定的资金压。

鉴于以上原因，我司建议在二期独栋别墅的规划过程当中，提高小独栋产品的占有比例（具体比例见下），而因销售面积减少而带来的利润降低可通过提高局部容积率来弥补。

同时建议容积率局部（小独栋部分）控制在0.5—0.6之间，这样既能有较为舒适的空间感，同时也能够较大限度的增加土地的使用率，以达成更多的可售面积，在此基础之上以实现开发商的开发利润最大化。

b)结构建议
根据上述市场别墅产品统计分析，建议产品尽可能的设计地下室，同时部分面积较大的独栋别墅可设计为双车库。

c)户型规划、配比建议
通过前部分产品销售分析，结合本项目的产品策划和产品设计总体思路，参考项目具体规划设计原则，以及区域内竞争项目的户型特征对本案二期独栋产品的户型以及配比进行针对性、竞争性的设计；
其具体户型规划、面积建议如下：
户型规划建议
户型面积建议
⏹ 临湖独栋产品面积 —— 480—550平米（上图中用 表示） ⏹ 沿河独栋产品面积 —— 380—420平米（上图中用 表示） ⏹ 中心独栋产品面积 —— 280—330平米（上图中用 表示）
备注：具体户型配比因不清楚地块经济指标，暂不列出。

中心位置户型
沿河位置户
型临湖位置户型
d)主力户型室内面积指标建议
根据多年住宅设计与房地产策划的经验，以及我们对别墅市场的理解，推荐独栋别墅主力户型室内面积分配如下：
独栋别墅主力户型280-330㎡
房型类型要求面积数量客厅（或家庭间）活动空间开放性40-60㎡1-2个
主卧室静态空间私密性30-40㎡1个
次卧室静态空间私密性15-20㎡2个客房（或书房）静态空间功能性15㎡1个
厨房小空间开放性15-25㎡1个
餐厅活动空间开放性20-30㎡1个
露台小空间开放性10-15㎡1个
车库大空间私密性20㎡1个
卫生间小空间秘密性6-15㎡3个
e)销售价格建议
从一二期销售部分分析，小独栋别墅面积、价格控制较为合理，产品很受市场欢迎，建议可对其略作价格调整。

我司从相关项目竞争、本项目内部产品关系以及开发商利润率的保证三方面进行考虑，建议二期小独栋部分销售均价为6500元/平方米，临湖大独栋部分销售均价为8300元/平方米为宜。

根据以上户型面积和销售均价，使得小独栋套价能够控制在170--220万元左右，可有效地与临湖独栋别墅和联排别墅形成价格差，最大化的避免本项目内部产品竞争。

二、现有户型整体分析及修改意见
根据我公司销售管理部对客户户型喜好等回馈信息，我们经过详细、深入研究、讨论后提出以下意见：
1.部分独栋别墅功能区标注不合理，考虑重新确定功能区划分，合理标注。

2.部分独栋别墅由于追求外立面的美观，导致室内空间较为零散，难以合理利用。

3.大部分客户喜欢空间的连通，使房间尽显豪华、气派感觉。

4.部分客户感觉产品外立面红色感偏重。

5.根据市场产品的预测，建议产品尽量设计地下室，部分豪华型产品可以在地下室中增
设卫生间。

三、具体户型分析及修改建议
1、A型别墅
⏹一层平层未分割面积较大，只是功能区无法清晰有效的划分，建议设置天井，以自
然而有效的划分区域。

⏹家庭厅隔墙的设置无法达到保证家庭生活的私密性，建议设置天井并取消此面隔墙。

去掉此面隔墙增设天井
⏹功能标示过于零乱，空间感较弱。

⏹一层西厨和餐厅的功能重复，面积浪费，建议在西厨位置设置小型早餐台和餐桌，
以满足餐厅的功能。

⏹一层洗衣房、工人房、卫生间区域标示过于凌乱，建议去掉隔墙，划分为整体区域。

⏹客厅处入口过小，难以显示豪宅的身份感，建议加大。

衣
帽
间
重新划分
书房
卫
生
间
⏹图示处卧室建议改为书房。

⏹主卧功能区功能划分过于零乱，建议将隔墙去掉，划分为大区间。

⏹整体设计较为优秀，天井设计有特色，利用天井将一层各个功能区合理划分，只是
天井的设计稍稍降低房间使用率。

⏹二层功能设计合理，划分较为优秀。

4、D型别墅
⏹整体设计较为合理，一层起居室依外立面走势而设，空间利用较为优秀。

⏹二层功能区设计及划分均较为合理。

5、E型别墅
⏹一层客厅处过于追求外立面感觉，丰富的外立面，导致起居室过多的直角出现，致
使使用的有效性遭破坏，面积浪费较大，望通过样板间的装修和配饰来进行弥补。

⏹一层家庭厅处弧形窗设计有特色。

⏹二层功能区设计及划分均较为合理。

6、F型别墅
⏹一层起居室处过于追求外立面感觉，丰富的外立面，导致起居室过多的直角出现，
破坏了其整体性和实用性。

⏹二层功能区设计及划分均较为合理。

⏹楼梯位置稍欠同时感觉较陡峭。

附件：独栋产品户型展示、参考
独栋产品户型展示
优山美地
位于北京中央别墅区温榆河畔，总占地1000亩的磅的豪宅专属社区，B区共建别墅200余栋，以美式风格为主、西班牙风格为辅；同时有京城规模最大的主题会所、位尊CVD面积之首的社区湖泊，及规划建设6万平米的河岸公园。

位于立汤路西，南距亚运村12公里，占地21万平米，计156套独栋别墅，其地上面积在280--380平米，地下在160—190平米，项目以美国南部风格打造区域内的新城市主义。

位于大兴区庞各庄出口往南1000米处，总建筑面积约38万平方米，住宅错落有序地依傍高尔夫球场分布，实现人、建筑、自然的多角度重合；并且是南城唯一拥有高尔夫球场、五星级温泉度假酒店养生别墅。

龙湾别墅位于顺义区温榆河高尚别墅区内，其总用地面积1800 亩，其中建设用地1000 亩，绿地、生态公园用地近800 亩，分多期开发；
小独栋的产品及特色下沉庭院的设计使得项目深受欢迎。

地处京顺路中央别墅区核心，项目引入中式庭院生活理念，并创造出入户前庭、主院、侧院（下沉庭院）、后院、前院等多重院落空间。

二期独栋户型规划、设计建议
中海安德鲁斯庄园
位于朝阳区高碑店路西侧的最新别墅项目（05年6月开盘），含有独栋、双拼、联排等产品，总体容积率0.73；园林亲近建筑，大部分景观节点，连接成私家庭院一部分，其私家庭院通过缓坡区隔层次与功能。

- 21 -。