瑞丽房地产市场调研报告

瑞丽房地产市场调研报告

前言

本次调研目的是进一步了解瑞丽房地产市场的现状，为我们的项目制定合理的销售策略提供依据。以下是本次调研的具体安排：

调研时间：5月28日至5月30日，共 3天时间

调研内容：瑞丽在售和待售楼盘的销售情况（目前在售项目约12个，待售项目约8个。因时间有限，本次共调研13个项目；其中在售项目8个，待售项目5个）。

调研人数：1人

一、芒市基本概况

瑞丽市是中华人民共和国云南省德宏傣族景颇族自治州的一个县级市，位于云南和缅甸的边境。当地的旅游很发达，加之傣族的风情，瑞丽江风光也都非常著名。瑞丽也是东南亚重要的珠宝集散地，为中国四大珠宝市场之一。全市共有大小珠宝加工厂800多家、珠宝店铺1000多家，从业人员6000多人。

瑞丽，隶属于云南省德宏傣

族景颇族自治州，位于祖国西南

边陲，毗邻缅甸国家级口岸城市

木姐。这里地势平缓开阔,无天

然屏障，交通便捷，贸易兴隆，

城市功能配套齐全，是我国大西南通向东南亚、南亚的金大门。瑞丽是古代南方丝路的重要通道，是中缅两国贸易的“中转站”和“集散地”，是“中缅”、“中印”公路的交汇点。中国东起上海的320 国道，其终点在瑞丽，经此出境与缅甸原两条交通主干线“滇缅公路”（昆明—瑞丽—木姐—腊戍—曼德勒—仰光）和“史迪威公路”（中国瑞丽—缅甸木姐—八莫—密支那—印度雷多）相连通。瑞丽因此成为发展国际陆路运输业的交通枢纽。

2012年口岸进出口贸易总额首次

突破百亿大关；出入境人员突破千万

大关，达1053万人次，比上年增长

22.78%；出入境车辆突破两百万大关，

达233万辆次，增长19.52%。口岸进

出口贸易总额，出入境人员、车辆多年位于全省之首。边民互市蓬勃发展，瑞丽、畹町边民互市贸易市场建成使用。当年完成互市贸易额16.2亿元，其中瑞丽利民边民互市贸易交易市场完成9.4亿元，上缴税款2722万元，边民交易11.5万人次。

二、房地产市场概况

自2011年5月30日建设云南瑞丽国家重点开发开放试验区（即“桥头堡”政策）正式启动以来，城市建设进入了大跨步向前发展的阶段。2012年固定资产投资超过50亿元，许多项目同时开工，整个瑞丽市犹如一个巨大工地。

2010年11月16日，弄莫湖公园如期开工建设，这是一座集生态、旅游、商业、居住、休闲、康体为一体的复合型新城。公园规划占地面积约1045亩，

规划水面面积约520亩，绿化景观及其他公共设施用地约525亩。项目由深圳佳家豪房地产公司以BT模式承建，主要建设内容包括：水体及湿地恢复、绿化景观建设、中国特色展示区、南亚及东南亚各国风情文化展示区、入口广场及码头、健身娱乐等配套设施建设，至今完成投资总额约2.5亿元。同时以公园为核心的弄莫湖生活片区也同步推进。

2012年之前，瑞丽的商品房建设以商业（含市场）和商住项目为主。随着大批商业和商住项目的建成，2013年开始，大量的住宅项目和城市综合体项目开始建设。而且这些项目的起点都较高，所面对的客户群体也并不局限于本地居民，而是面向众多的成功商家和投资客户。由此，酒店公寓也正在悄然兴起。这也表明瑞丽的房地产市场目前正步入改善与投资相结合的时代。

本次调研的商品房项目约有13个（其中在售项目8个，待售项目5个；住宅项目5个，商业项目1个，商住项目7个，详见《瑞丽调研项目情况表》）。

芒市目前的主要购房群体商业为经营玉石、红木及建材的老板，公务员及投资者；住宅以本地居民及周边乡镇居民和一部分投资者为主。

三、个案情况

本次调研费时3天，共调研楼盘13个，以下是个案具体情况：

工程进度主体在建开盘日期2012年9月交房日期2014年

销售率1、商业已完成1万㎡的大兴量贩超市、5千㎡的苏宁电器、4千㎡的大兴百货的招商工作以及2500㎡的中影南方新干线；

2、住宅部分销售约30%，其中4月推出的30套特价房，还有12套；

3、精装公寓目前去化约50%

推案方式目前推出的是普通住宅与公寓，商业尚未推出；精装公寓推出10年返租，每年7%的租售政策，并附带每年10天免费入住和5年原价购回的承诺。

成交客群外来投资者为主

卖点1、该项目位于规划中的弄莫湖核心区，是今后瑞丽的CBD中心。

2、周边现有在建和规划的项目5个，包括大型居住社区湖畔尚湾。

3、酒店式公寓及返租销售的推出，符合瑞丽的投资发展趋势。

4、成功的招商，为后期的销售工作打下了坚实的基础。

抗性1、作为第一个吃螃蟹的项目，酒店式公寓的推出同样存在着风险，主要是市场接受度的问题，如何解决这个问题，将是考验开发商的一大难题。

项目图片

名称恒泰锦园

卖点1、同样属于弄莫湖周边的社区，拥有较好的生态环境，适应部分改善型客户。2、价格较低，适应大多数刚需客户。

抗性1、目前弄莫湖区域尚处于建设当中，周边配套设施还未完善，需要一定的时间来发展。2、售楼处过于隐蔽，不足以吸引客户。

项目图片

名称奥星·世纪

项目地址广母路西侧

开发商瑞丽奥星房地产开发有限责任公司

代理商事必达

占地面积（亩）86

总建面积（万㎡）20

容积率 3.03

物业形态集居住、、休闲、娱乐、办公、购物、教育于一体的城市综合体。产权年限（年）住宅70，商业40

建设周期太长，项目图片

名称贝叶湾

项目地址姐岗南路和320国道交汇处

开发商瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司代理商至祥置业

占地面积（亩）165

总建面积（万㎡）22

四、房地产现状分析

通过本次调研我们发现：整个瑞丽的房地产市场正在逐渐转型，投资需求的增加，造成投资型产品增多。其中的原因主要有两点：

➢滇西地区的发展前景看好，尤其是瑞丽桥头堡政策公布后，瑞丽作为政策实施地，拥有更多的机遇和更好的发展前景，因而当地的商业与投资

氛围会极大地增强，进而带动投资性房地产的快速发展。

➢本地居民的生活已得到了极大地改善，加上城市化建设的发展，促使许多人加入到购房大军中来。

➢外来客商和旅游者也将成为潜在的客户群体。

➢大批有实力的开发商的加入，如中国华力集团、深圳佳家豪、景成集团等。

于此同时，我们也看到了一些不足，具体表现在以下方面：

➢本地的旅游资源有限，无法吸引更多的游客在此停留。

➢城市交通条件不够理想，将会极大的阻碍城市的发展，进而影响到投资性产品的生命力。

由此我们可以看出，瑞丽的房地产发展拥有极好平台和广阔的前景。随着