世联拓盘房地产区域开发顾问流程

5.1 配套分级 5.2 配套开发次序 5.3 配套与区域整体价值及不同物业类型的关联
6.1 区域形象主题的确立 6.2 区域价值的整合与展示 6.3 关键事件及设施营销 6.4 渠道策略 6.5 卖场规划 6.6 公共关系营销
世联拓盘房地产区域开发顾问流程
区域发展业务 研究内容
世联区域发展模块顾问服务的业务主线 及其核心研究内容
土地价值评估与综合分析、区域 开发整体定位与发展战略研究
北京市顺义新城整体功 能定位与产业研究
学习改变命运,知 识创造未来
2005
北京 108平方公里
北京市首都规划委员会、 北京市顺义区规划局
产业研究和空港城市研究、区域 发展战略、开发模式、开发计划
世联拓盘房地产区域开发顾问流程
合肥政务新区规划市场研究
世联成功案例
项目名称
合肥政务新区规划市场 研究
招商局漳州项目发展战 略及定位研究
深圳宝安尖岗新区发展 研究 西安经济技术开发区发 展研究
北京温榆河绿色生态走 廊项目
廊坊开发区项目规划发 展研究 佛山南海科技工业园项 目房地产与土地功能定 位研究
时间
2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004
学习改变命运,知 识创造未来
世联拓盘房地产区域开发顾问流程
北京温榆河绿色生态走廊项目
➢ 项目规模：7平方公里 ➢ 项目类型：大规模新区开发 ➢ 工作成果： ✓ 区域土地价值评估与地块划分； ✓ 区域的整体定位与功能分区（包括核心区
定位）； ✓ 建立区域成功的土地市场运作模式和商业
化的开发模式 ✓ 区域的营销策略与形象建立 ✓ 核心区土地二级开发别墅项目的市场定位 ➢ 顾问效果 ✓ 基于世联提出的整体功能定位和规划指标
学习改变命运,知 识创造未来
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招商局漳州项目发展战略及定位研究
➢ 项目名称：漳州港口物业研究 ➢ 项目规模： 1平方公里 ➢ 项目类型： 大规模主题地产开发 ➢ 我们解决的问题： ✓ 实现区域增值 ✓ 确定开发方案 ✓ 典型案例分析 ✓ 开发模式
学习改变命运,知 识创造未来
➢税收
➢基础设施建设 ➢区域运作费用 ➢建设投资
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投入 ➢地区形象建设 ➢基础设施建设 ➢环境再投入
➢区域规划
➢公建投资
➢公建投资
➢缴税
土地 价格 变迁 规律
基建投入增长
学习改变命运,知 识创造未来
地价增长符合边际递减规律
基建投入与地价增长的关系曲线
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区域发展项目遵循着共通的开发步骤
学习改变命运,知 识创造未来
世联拓盘房地产区域开发顾问流程
世联对区域开发项目的理解及观点 Opinion >
学习改变命运,知 识创造未来
世联拓盘房地产区域开发顾问流程
从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发 展项目各自承担着不同的角色
商业角色
土地开发
项目开发
管理运营
土地规划/土地融资/土 项目规划/项目设计/ 销售营销/运营管理 地一级开发/开发招商 项目建造/销售营销
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u规模：2.3平方公 里 u客户目的： ✓区域发展定位 ✓区域功能分区 u取得的成效： ✓区域规划已经完 成 ✓土地增值 ✓土地高价出让
深圳宝安尖岗新区发展 研究
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西安经济技术开发区发展研究
➢ 项目规模：4平方公里 ➢ 项目类型： 开发区发展战略 ➢ 世联介入阶段：世联介入时处于区
5.与业主签订拆迁补偿协议。
可
提
供 1.资源盘点与土地价值评估。
的 顾
2.区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价） 3.土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究。 4.拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。
问 5.协助运营商与政府契约文件的准备。
服
学务习改变命运,知
识创造未来
•监督控制。 •组织一级开发土地验收，验 收合格的土地纳入政府土地 储备库。 •财政局会同国土管理部门进 行一级土地开发成本核算。
➢ 项目规模：占地12平方公里 ➢项目类型： 政务新区开发 ➢客户目的： ✓ 土地的成功出让 ✓ 为区域做控制性规划提供市场
依据 ✓ 区域开发的运作模式 ➢ 我们解决的问题： ✓ 城市经济环境分析与资源评估 ✓ 新区选址诊断报告 ✓ 合肥新区规划及功能分区研究 ✓ 新区开发与运作报告 ✓ 案例实务研究报告 ✓ 新中心区意向规划方案 ➢取得的成效： ✓ 土地增值 ✓ 成为开发热点
1.土地出让信息 公布。 2.招商引资。 3.土地公开出让 。 4.政策支持。
监督控制
监督控制
1.融资。
2.寻找合作者。
3.分期、分块实施征地、拆迁 支付土地出让金
补偿安置工作。
，获取土地使用
4.房屋拆除与土地平整。
权。
5.分期、分块进行市政基础设
施与公共配套设施建设。
1.项目招商。 2.区域增值设 施建设。 3.土地转让。 4.项目股权转 让。
开发主体的合法性确立
目标体系的建立
土地查勘、资源盘点
区域规划与产业定位
土地的控制与获取 土地价值评估
开发模式的选择
学习改变命运,知 识创造未来
启动区的确定与启动
区域营销
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世联区域开发顾问项目成功案例简介 Case >
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权 责
利 益
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运营商
政府
运营商
政府
区域规划 土地一级开发(基建) 土地出让权
参与区域规划 土地一级开发 土地开发经营权
土地开发
土地出让金（利益实现 ）
招商引资 政府监控
土地转让 招商引资 土地二级开发(自营、合 资、股权转让等)
项目开发
土地开发规划实现 土地开发进程实现
低成本获取土地
前期规划、审批阶段
一级开发
土地出让 土地转让 二级开发
1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办
理规划审批手续。
2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。
3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。
政 府
4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。 5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续， 需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。
1.自主开发。 2.联建开发。
1.土地出让的市
场成熟度研判。 1.协助联系投 1.整体定位与发展
2.区域营销战略 资商。
战略研究。
与策略。
2.协助土地转 2.启动区与物业发
协助联系投资商。
3.制订土地出让 让/股权转让 展建议。
的营销推广计划 。
3.营销策略研究。
及执行。
3.前期工作的 4.营销执行顾问服
学习改变命运,知 识创造未来
世联拓盘房地产区域开发顾问流程
4.启动策略
世联认为成功的区域开发必须关注六大 关键问题
核心要点
4.1 启动区如何体现区域核心竞争力 4.2 启动区如何带动区域土地增值 4.3 启动区如何建立区域形象和带动效应
5.区域配套的开发策略
6. 区域营销
学习改变命运,知 识创造未来
世联拓盘房地产区域开 发顾问流程
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
区域开发项目必须关注的问题 Issue >
区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市 或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。
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世联拓盘房地产区域开发顾问流程
世联认为成功的区域开发必须关注六大 关键问题
土地规划、土Βιβλιοθήκη Baidu一级开 发和运营
政府/土地运 营商
在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商
宣传、营销 吸引投资商
宣传、营销，吸 引驻商和消费者
房地产开发 商 学习改变命运,知
识创造未来
日常运营、维修 和其他管理
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政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权 责和利益点
世联拓盘房地产区域开发顾问流程
廊坊开发区项目规划发展研究
➢项目规模：30平方公里 ➢项目类型： 开发区发展战略 ➢我们解决的问题： ✓拿地策略 ✓区域整体定位与发展战略 ✓区域开发模式 ✓ 土地价值评估与地块划分 ✓启动区范围确定、启动区定 位与功能布局、启动区发展战 略 ✓土地出让计划 ✓开发模式
服务内容
区域发展战略、经济评价、规划 方案评价及建议、开发模式及运 作方案
整体定位、发展战略、开发模式 、出让方案、地动策略
规划方案评价、整体定位、发展 战略、出让方案
项目整体定位、开发模式、经济 测算
项目定位和整体发展战略、开发 模式（土地转让模式、创新模式 、资金流）、区域营销推广
整体定位、发展战略、启动策略 、开发模式
1.资源盘点与资源整合
核心要点
1.1 土地分级与功能指标的分配 1.2 企业资源的挖掘与整合 1.3 项目资金投入计划
2.基于竞争的区域规划 3. 盈利模式
2.1 区域在城市中的占位 2.2 区域间竞争格局 2.3 核心区问题（位置/规模/开发策略等） 2.4 考虑规划的弹性和动态调整
3.1 房地产项目开发与土地运营的关系导向 3.2 短期现金流与长期收益关系导向 3.3 跨越式发展与均衡式发展关系导向 3.4 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式
6.申办《房屋拆迁许可证》。
7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。
8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土
地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。
1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。
运 营 商
2.制订土地开发规划方案。 3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案 ，获批复后与国土部门签订框架性协议。 4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。
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佛山南海科技工业园项目房地产与土地 功能定位研究
➢ 项目名称：佛山南海科技工 业园项目房地产与土地功能定位 研究 ➢ 项目规模：256平方公里 ➢ 项目类型：工业园开发 ➢ 我们解决的问题： ✓ 资源盘点 ✓ 价值评估 ✓ 土地划分 ✓ 土地价值的动态分析 ✓ 成功区域开发案例借鉴 ✓ 区域竞争分析与发展定位 ✓ 经济测算 ✓ 区域总体规划建议
域开发前期的功能定位与规划研究 阶段 ➢ 工作成果： ✓ 区域定位与区域增值的关系 ✓ 区域的整体定位 ✓ 区域发展战略 ✓ 区域整体功能分区及经济指标确 定 ✓ 区域开发模式的建议与土地出让 策略的制定 ➢ 顾问效果 ✓ 基于世联提出的整体功能定位和 规划指标建议，完成区域总体规划 ； ✓ 吸引了包括上海绿地集团、香港 和黄机构等品牌开发商进驻； ✓ 区域地价由60万/亩快速飞涨到 130/亩； ✓ 区域逐渐成为开发热点
4.协助联系投资 评估、调整。 务。
商。
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区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图
阶段 划分
启动期 （1
～2年）
设定方向
成长期 （
2年左右）
市场检验
持续发展期
（3～4年）
建设发展
稳定期 成熟与巩固
下一个周期 衰落或重建
产出 ------
➢土地收益
➢土地收益 ➢税收
➢税收 ➢土地收益 ➢资产经营
城市 项目规模
合肥 12平方公里 漳州 1平方公里 深圳 2.3平方公里 西安 4平方公里 北京 7平方公里 廊坊 30平方公里 佛山 256平方公里
委托客户
合肥市规划局
漳州招银房地产开发有限 公司 深圳市规划与国土资源局 宝安分局
西安高新技术园区管委会
天津泰达集团房地产开发 公司
廊坊三浦威特建设发展有 限公司 佛山市南海区工业园区管 委会
建议所做的区域总体规划获得首规委认可 ✓ 基于世联提出的“公私合作”的土地运作
开发模式，开发商与政府正在协商积极推 进，区域开发已获得立项批准； ✓ 推进开发商获得政府批准成为一级土地运 营商 ✓ 土地地价升值达到150万亩 ✓ 别墅项目现已进入实质性启动阶段。
学习改变命运,知 识创造未来
温榆河绿色 生态走廊
区域发展
• 土地价值的评估与地块划分 • 取地范围与取地策略研究 • 区域整体功能定位研究（规划市场
评价） • 区域产业发展研究 • 开发模式与盈利模式研究 • 启动区选择及开发策略研究 • 协助与政府签订相关协议执行服务
土地运营
• 土地出让的市场成熟度研判 • 区域营销推广 • 土地出让/转让营销推广执行计划
与政府分享土地增值 收益
一级开发的合理利润
通过土地/项目股权转让 获得土地增值收益
二级开发利润回报
招商佣金或土地租金
政府监管
持续经营 物业管理
经营管理
持续税收回报 创造就业机会 持续现金流回 报
世联拓盘房地产区域开发顾问流程
政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段 的工作重点及世联能够提供的顾问服务 内容