上海房地产市场发展市场总结报告

2007年上海房地产市场回顾与思考

罗欣瞻

2007年，在“严管土地，看紧信贷”为核心的宏观调控政策下，上海房地产市场总体呈现以下特点：房地产业增加值占全市GDP比重略降；房地产开发投资规模大、增幅小；国内贷款占本年资金来源比重下降；市场供应出现“四降一升”，市场需求出现“两个增长”；商品房价格上涨较快。为促进上海房地产市场稳定发展，文章就当前市场需要关注的几点情况提出一些初步的建议。

一、上海房地产市场基本情况

1、房地产业增加值占全市GDP比重略降

2007年上海房地产业增加值781.64亿元，比上年增长8.7%，占全市GDP的6.5%，比重同比下降0.1个百分点，对全市经济增长的贡献率为4.4%。

2007年上海房地产业税收收入（包括营业税、企业所得税、土地增值税、印花税等）达到451.47亿元，比上年增长24.3%，占全市税收收入的7%，比重同比回落1.8个百分点。

2、房地产开发投资额创历史新高

房地产开发投资规模大、增幅小。2007年上海房地产开发投资额创历史新高，达到1307.53亿元，比上年增长2.5%，占全社会固定资产投资的29.3%，比重同比下降3.2个百分点。

2007年各月上海房地产开发投资运行情况

虽然上海房地产开发投资额的绝对量达到了有史以来的最高值，但增幅大大低于“十五”期间年均13.1%的水平。2007年各月投资增幅呈“V”字型走势。上半年房地产开发投资均呈现增长态势，最高增幅达到19.8%，但总体增幅呈逐月缩小趋势；下半年起出现同比下降，之后降幅有所扩大，至第三季度降幅开始缩小，全年比上年增长2.5%。

商品住宅投资占房地产开发投资比重下降。从上海房地产开发投资结构看，随着宏观调控政策措施的贯彻落实和市场自身调节作用的显现，商品住宅投资占房地产开发投资的比重下降。2007年，上海商品住宅投资837.53亿元，比上年

增长0.2%，占房地产开发投资的64.1%，比重同比下降1.4个百分点；办公楼投资157.51亿元，增长26.7%，增幅同比高出5.1个百分点，并高出全部房地产开发投资24.2个百分点，占房地产开发投资的12%，比重上升2.3个百分点。

2005－2007年上海房地产开发投资结构及增长

投资总额（1307.53亿元）列江苏（2515.86亿元）、广东（2510.05亿元）、北京（1995.82亿元）、浙江（1820.84亿元）、山东（1519.07亿元）、辽宁（1497.58亿元）和四川（1331.49亿元）之后，居全国31个省、市、区的第八位，位次比上年下降3位；投资额占全国（25279.65亿元）及东部地区（15639.64亿元）的比重分别为5.2%和8.4%，比上年分别下降了1.4个和1.9个百分点；增幅（2.5%）分别比全国（30.2%）和东部地区（26%）低27.7个和23.5个百分点，排名全国31个省、市、区的倒数第二位，仅高于西藏（-7.2%）。

3、国内贷款占本年资金来源比重下降

2007年金融政策对房地产市场的调控作用已有所显现。上海房地产开发企业国内贷款558.43亿元，比上年下降2.9%（2006年增长19.1%）；占本年资金来源的21.9%，比重同比下降4.5个百分点。从资金来源的其他几种渠道看，其他资金占比上升较快，达到52.4%，比上年上升7.9个百分点，主要由于个人按揭贷款增长较快。

2007年上海房地产开发资金来源构成情况

4、上海房地产市场供求情况

市场供应出现“四降一升”。一是房地产企业购置土地面积和完成土地开发面积双双下降。由于近年来上海土地供应趋紧，2007年，上海房地产企业购置土地

面积141.44万平方米，比上年下降73%，这已是连续第四年下降了（2004-2006年购置土地面积分别比上年下降29.3%、27.4%和30.5%）。同时，受“以熟地出让为主”的土地“招、拍、挂”政策影响，上海房地产开发企业土地开发力度明显减弱，共完成土地开发面积137.2万平方米，下降45.3%。

二是商品房新开工面积下降。2007年上海商品房施工面积10766.72万平方米。其中本年新开工面积2251.75万平方米，比上年下降19%，本年新开工面积中，商品住宅1633.94万平方米，下降22.6%，降幅比上年扩大7.6个百分点。

2006年、2007年上海商品房施工和新开工面积区域分布

线之间不到三分之一；新开工面积的六成以上分布在外环线以外区域，而内环线以内不到一成。

三是批准新建商品房预售面积下降。据市房地产交易中心统计，2007年上海批准新建商品房预售面积2251万平方米，比上年下降18.4%。其中商品住宅1748万平方米，下降18.4%。

四是商品房空置面积下降。2007年末，上海商品房空置面积735.46万平方米，比上年底下降6.5%。其中商品住宅空置273.97万平方米，下降31.7%。在全部商品房空置面积中，空置1年以下基本处于正常销售阶段的有436.58万平方米，下降21.8 %。其中商品住宅159.89万平方米，下降48.9%。

“一升”是商品房竣工面积小幅增长。2007年，上海商品房竣工面积3380.12万平方米，比上年增长3.2%，其中商品住宅2752.45万平方米，增长2%，占全部商品房竣工面积的81.4%，比重同比下降1个百分点。从竣工商品住宅的区域分布看，外环线以外区域的比重超过全部商品住宅竣工面积的六成。

2007年上海竣工的商品房及商品住宅区域分布