土地评估报告

土地估价报告
项目名称：李树信待估宗地国有土地使用抵押价格评估（唐山市丰润区）
受托估价单位：************有限公司
土地估价报告编号：**－**－土估［2010］字第133号
提交估价报告日期：二Ｏ一Ｏ年十二月二十一
土地估价报告
第一部分摘要
一、估计项目名称
李树信待估宗地国有土地使用抵押价格评估（****）
二、委托估价方
委托方：***
联系人：***
联系电话：***********
三、估价目的
****委托********对其使用的位于*******的一宗国有出让商业用地进行现值评估，目的是为其进行抵押贷款提供使用权价格参考依据。

四、估价基准日
二Ｏ一Ｏ年十二月十七日
五、估价日期
二Ｏ一Ｏ年十二月十六日至二Ｏ一Ｏ年十二月二十一日
六、地价定义
根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查，待估宗地位于*****，宗地证载用途为商业用地，李树信以出让方式取得土地使用权，终止日期为2042年6月4日，截止估价基准日剩余使用年期为31.5年证载土地使用权面积为299.90平方米，其中分摊面积为56.52平方米，土地等级为参照商业二级，实际开发程度为红外线“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），红外线“六通一平”（通路、通电、通讯、供水、供暖及场地平整）。

根据地价评估的技术规程和估价项目的具体要求，此次待估宗地的评估价格是指评估设定：土地用途为商业用地，级别为参照二级，土地使用年限为31.5年，土地开发程度为红外线“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及红线内场地平整条件下，于评估基准日为2010年12月17日土地使用权价格。

七、估价结果
经估价人员现场勘查和对当地市场资料的分析，按照地价评估的基本原则和估价方法，评估基准日2010年12月17日的土地使用权价格为。

单位面积地价：832元／平方米
大写：捌佰叁拾贰元每平方米
评估土地总面积：56.52平方米
评估土地总地价：4.70万元（保留到0.01万元）
大写：肆万柒仟元整
货币种类：人民币
待估宗地估价结果详见报告附表1－1《土地估价结果一览表》八、土地估价签字
姓名土地估价资格证书号签字
蔡敬侠2002130010
张红月2004130141
九、土地估价机构
*************评估有限公司
（机构公章）
二Ｏ一Ｏ年十二月二十一日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
委托方：****
联系人：***
联系电话：*****
二、估价对象
本次评估对象，是指***使用的位于*********的一宗国有出让用地土地使用权。

三、估价对象概况
1、土地登记状况
待估宗地登记土地使用权人为***，位于********，土地设定用途为商业用地，土地等级为参照二级。

宗地四至：东临门市，南临门市，西临唐丰路，北临门市。

证载土地使用权面积为299.90平方米，其中分摊面积为56.52平方米。

国有土地使用证证号为：冀唐国用（2004）第05391号。

2、土地权利状况
待估宗地土地所有权为国家所有，使用权由***以出让方式取得，使用权终止日期为2042年6月4日，至估价基准日剩余使用年期为31.5年，根据委托方提供的资料，截止估价基准日，根据委托方提供的资料，待估宗地上无抵押、租赁、地役等其他项权利登记，本次评估设定待估宗地上无任何他项权利。

3、土地利用状况
根据委托方提供的资料，在估价基准日，待估宗地上有钢筋混凝土结构商业楼1幢，建成年代2002年11月，建筑面积166.64平
方米，建筑容积率为2.95。

四、地价影响因素分析
（一）一般因素
1、城市资源状况唐山市系河北省省辖市，是以煤炭、钢铁、电力、陶瓷、机械等为主，具有百年历史的重工业城市，是国务院确定除省会市之外的全国13个较大城市之一，在环渤海湾城市群中具有显著的位置。

（1）唐山市坐落与行政区划
唐山市位于华北平原东部，北依燕山，南临渤海，东与秦皇岛接壤，西与京津毗邻，是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。

目前，唐山市实行的是市管县体制，现辖2市6县6区和6个开发区（管理区），总面积13472平方公里，人口303.60万人。

（2）自然环境
①气候气象
唐山市地处暖温带半湿润大陆性季风气候，全年温度变化幅度大，年温差为31-32℃，冬冷夏热明显，风随季节变化比较显著。

年平均气温11℃，年平均降水量620-750毫米，无霜期180天以上，年日照时数为2600小时。

②地形地质
唐山市地处燕山山前冲积平原，属滦河中早期冲积扇，中心区北部为剥蚀残丘和裸露丘陵，南部为平原区。

唐山陆地形成于“中奥陶纪”的造山运动。

市区主要的构造单元有碑子院背斜和开平向斜，基岩地层为不同时代的碳酸岩系，由于隐伏岩溶地区强烈排水，破坏了地下水的平衡状态。

造成部分地区岩溶地面塌陷。

市区南部一带由于地下煤炭的大量开采，局部形成地面地面沉陷，有的已成为采煤波及区。

此外，市区还存在着多条形成年代不一，规模不等的断裂构造，北部和东南部地区还有少量的软土及不同程度的液化现象。

③矿产资源
唐山市矿产资源丰富，已发现并探明储量的有45个矿种。

典型矿种有石油、煤炭、黄金、大理石、石灰石、石英、矾土、高铝土等，其中，煤炭储量50亿吨，铁矿石44亿吨，耐火粘土1亿吨，矾土、高铝土373万吨。

（3）市政建设
2007年，全年城市基础设施建设投资65亿元，比上年增长62%，新建和翻修改造城市道路48条（段），新铺装道路面积达90万平方米。

扩供管道煤气用户8421户，城市燃气普及率达到99%。

年内完成旧小区集中供热改造35万平方米，新增供热面积120万平方米。

集中供热面积3376万平方米，集中供热普及率达到68%。

城市日供水能力达118.05万立方米，自来水普及率为100%，全年供水总量1.67亿立方米，其中生活用水0.8亿立方米。

年底运营公交线路195.97条，年内新增10条；年底出租汽车共有4586辆人居环境明显改善。

城市公园绿地面积1883公顷，比上年增长10.0%；人均公园绿地面积10平方米；建成区绿化覆盖面积9057公顷，增长2.0%。

2、房地产市场状况及产业政策
近年来，唐山市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断完善以及土地使用制度改革的不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范，房地产开发规模较大。

土地出让、转让呈上升趋势。

1999年1月1日新《土地管理法》实施，对新征用地的补偿费用有较大提高，这无疑对城市存量土地的价格上升有较大影响，房改房上市交易，住房制度的改革以及购房贷款的实施，极大的刺激了地产市场，促进了地价的上扬。

因此唐山市近几年来地价有大幅的上升2007年房地产开发投资61.25亿元，增长26.5%。

城乡居民居住条件进一步改善。

城镇居民人均住房建筑面积22.44平方米，比上
年增加0.03平方米；农村居民人均住房建筑面积31.47平方米，比上年增加0.87平方米。

3、城市规划与发展目标
唐山市区的规划城市性质为：河北省经济中心之一，环渤海地区重要的能源、原材料基地。

唐山市的发展战略：调整市中心区功能，重点发展海港区、南堡区，形成多核城镇结构；优先发展县城以上的城镇，形成各级中心城镇；选择重点，积极发展若干建制镇。

逐步形成城镇发展与经济发展相互促进，城镇之间联系密切、等级结构合理、职能分工明确的城镇网络。

4、城市经济发展状况
（1）社会经济状况
素有“煤都”和“北方瓷都”之称的唐山经过十年恢复，二十年的发展，唐山工业在原有的基础上得到了长足发展，现拥有167个工业门类、1340多种工业产品，形成了以煤炭、陶瓷、冶金、电力、机械、建材、化工等企业为主，纺织、食品、造纸、医药等轻工业为辅的工业体系。

唐山盛产玉米、水稻、小麦、花生，素有“冀东粮仓”之美誉，名优特产有“京东板栗”、“孤树小枣”、“东路花生”、“渤海对虾”。

这些产品久负盛名，畅销海内外。

2007年，国民经济继续保持平稳快速增长。

初步核算，全市实现地区生产总值2779.14亿元，比上年增长15.0%。

其中，第一产业增加值286.08亿元，增长2.0%；第二产业增加值1595.55亿元，增长16.5%；第三产业增加值897.51亿元，增长16.2%。

非农产业所占比重进一步上升。

三次产业增加值构成由上年的10.8:58.0:31.2调整为10.3:57.4:32.3。

全市人均生产总值为37734元，比上年增长13.9%。

（2）道路交通
目前，唐山已形成以市区为中心，以铁路为骨干，公路为脉络，
海运为外延的四通八达体系。

现代化沿海城市交通网络体系初具规模。

以京沈、唐津、唐港、西外环四条高速公路和三条国道为骨干的公路网络密度高于全国沿海城市平均水平，总里程达到7396公里。

铁路有京沈、通坨、京秦、大秦四大铁路干线贯通，境内铁路总长度677公里，是全国铁路密度最高的地区之一。

市区共有主干道、次干道和支道50多条，全长150余公里。

2001年底，唐山环城高速公路全线贯通，成为河北省第一个拥有92公里环城高速公路的城市；2007年底全长50.2公里的唐山市外环路主体工程正式通车，形成了以“O+X”为标志的城市公路网。

2007年全年完成公路建设投资87.17亿元，年内改扩建公路（包括乡村公路）1247公里，其中国、省道路222公里，地方道路1025公里。

全市公路通车里程达到13010公里，其中，高速公路402公里，分别比上年增长4.5%和30.9%。

唐曹高速完成全部路基及部分路面工程，沿海高速唐山段以建成通车。

农村公路通油路达100%，村村通班车率达100%，农村公路总里程突破1.13万公里。

港口运输飞速发展。

唐山港全年港口货物吞吐量6758万吨，增长30.7%，其中，曹妃甸港区吞吐量2008万吨，增长81.8%；京唐港区吞吐量4750万吨，增长16.8%，完成集装箱运输19.31万标箱，增长1.0倍。

（3）邮电通信事业
邮电通信能力迅速提高。

2007全年完成邮电业务总收入45.79亿元，比上年增长15.0%。

其中，邮政业务收入3.56亿元，增长21.9%；电信业务收入42.24亿元，增长14.4%。

年末全市邮政局（所）167处，其中农村邮政局（所）102处。

全市邮政储蓄网点131处，邮路总长度3911公里，比上年增长9.9%。

年末电话机交换总容量达到475万门，增长9.4%；固定电话用户215.84万户，其中城市电话用户154.84万户，乡村电话用户61.00万户，分别减少12.64
万户和6.81万户，移动电话用户455万户，新增133.81万；互联网用户43.47万户，新增11.18万户；固定电话普及率30部/百人。

（4）物价变动
2007年物价呈现结构性上涨，食品价格涨幅较大。

居民消费价格总水平上涨4.3%，涨幅同比上升3个百分点，其中城市上涨4.0%，农村上涨5.2%。

在统计的八大类价格中，食品类上涨11.7%、烟酒及用品类上涨1.6%、衣着类下降1.2%、家庭设备用品及维修服务类上涨0.4%、交通和通信类下降1.2%、居住类上涨4.2%，医疗保健及个人用品类下降0.7%，娱乐教育文化用品及服务类上涨0.8%。

商品零售价格总水平上涨3.3%，涨幅同比上升1.7个百分点、农业生产资料价格上涨4.2%涨幅同比上升1.4个百分点。

工业品出厂价格上涨7.8%，其中生产资料价格上涨8.0%，生活资料价格上涨4.7%。

（二）区域因素
丰润区位于北纬39°32′－40°04′，东经117°45′－118°21′，北依燕山，中南部偎冀东平原，地处环渤海、环京津开放开发中心地带。

西至北京市150公里，东至秦皇岛市140公里，南至唐山市中心区25公里，西南至天津市140公里，东南至唐山港155公里。

丰润区东临滦县，西接玉田，南与丰南，北与迁西、遵化毗邻。

境内京秦电气化铁路横贯东西，唐遵铁路纵穿南北。

京哈公路、宣唐公路、丰董公路联系四面八方，是唐山市北部地区的流通中心，地理位置十分优越。

1、自然环境
A、工程地质
丰润城区各部地质虽然亦有差异，但大体可分为三类，即Ⅰ类用地、Ⅱ类用地、Ⅲ类用地。

地表覆盖着2—4米厚的棕红色亚粘土，允许承载力20—30吨／平方米，适宜进行大中型工业与民用建筑。

此区处于山前冲、洪积扇的后缘，沉积材料较粗，地下水埋藏相
对较深，唐山“7.28”地震时宏观烈度为8—9度，因而除沿还乡河狭窄的河漫滩上发山零星液化外，广大地区未发生液化。

B、地貌
此区地处燕山余脉的南麓，东北部属丘陵低山区，南部属冲积扇平原区。

城区地势略有差别，可分为二阶地。

C、气候
辖境属东部季风区温暖带半湿润气候。

南部离海洋较近，气候既受蒙古冷高压控制，又受太平洋渤海副热带高压区影响，干燥的冷空气和温暖湿润的海洋空气，随着季节的不同而往来交错。

大陆性季风气候显著，四季分明
D、水文地质
该地有3层地下水可供开采。

50米以上为第一水层，厚达15米左右，水量颇丰；50—120米。

为第二含水层，厚达40—195.97米；120—190米为第三含水层，厚40—80米。

二、三含水层，基本满足城市用水需求。

另外，流经辖区的还乡河上游有邱庄水库调节，水质清澈，可作为城区的备用水源。

2、历史沿革
西汉设土垠县，县志位于今银城铺，东汉右北平移至土垠，至北齐土垠“毁于兵乱”，北齐天宝八年，“迁民聚堡”，设永济务，金世宗大定二十七年改永济务为永济县，金大安元年为避讳完颜永济之讳，改永济县为丰闰县，明洪武元年，改闰为润，后曾与丰南县合并，是区政府所在地，1962年恢复，现隶属于唐山市所辖。

2002年5月与原唐山市新区合并为唐山市丰润区。

3、社会经济
丰润区历史悠久，为曹雪芹故乡，历经沧桑，区已由一座古城发展成新型的现代城镇。

丰润是传统的农业大区，素有“冀东粮仓”之美称，是国家商品粮基地、省花生出口基地和瘦肉型猪生产基地，特
别是通过近年来调整农业结构，已经形成了以奶业、蔬菜、苗木、特色果品四大产业为主导的农业产业化发展格局。

丰润区工业起步较早，门类较多，已初步形成了钢材加工、水泥、食品、机械、化工、建筑装饰材料等六大龙型经济体系。

4、城区建设
丰润城区地处唐山市以北25公里处，丰润区的东部为区政府驻地，是丰润区的政治、经济、文化、交通中心。

1977年震后唐山市新区于丰润县城东兴建，2003年丰润县与唐山市新区合并成为丰润区。

近年来，丰润区在城市建设方面不断加大改造力度，城区功能更加完善，城市品味进一步提升。

农村小城镇建设全面启功，沙流河镇被命名为全国城镇建设先进镇、全省首批优先发展镇。

城区对外交通方便，铁路方面有京秦电气化铁路和唐遵铁路。

过境公路有：102、112两条国道、多条高速公路在境内连接、丰董路、唐兴路、唐玉路、丰韩路、丰邱路、新石路、丰白路。

城区内部道路建设：区内道路网已初步形成，已修建的干道均为沥青混凝土路面，已建成的干道南北相互交织成网状布局，使城区交通畅通无阻，主要干道有：曹雪芹大街、唐丰路、人民路、幸福路、燕山路、林荫路、厂前路、光华道、公园道、银河路、浭阳道、西环路、南环道等。

城内有影剧院2个，座位达3500个；师范学校1所，中学4所，小学14所，幼儿园5所；医疗机构5个，床位730张；文化馆、图书馆各一个；城区西部唐丰路旁有一座天宫寺塔，属省级文物保护单位。

5、基础设施条件
①供水
城区供水方式基本分为两类，即工业自备水源和城市集中供水。

水厂位于八小区西北角，主要服务对象是居民生活用水，部分街区中
小企业、商业及市政用水。

②排水
整个丰润区城区用暗管、暗渠排水，排水管沟深1.6—2.6米，沟底宽0.8—1.2米，排水管为钢筋混凝土水泥管。

排水体制采用雨水污水分流制。

雨水系统根据东南高、西北低的地型，制定就近排水体系的原则，雨水顺势排入还乡河。

全区共铺设雨水管线26930米，有7条雨水系统。

污水系统总的原则是统一排除，集中处理，经区污水处理厂进行二级处理，最后排入还乡河，或灌溉农田。

现丰润区人民政府正在城西筹建第二个污水处理厂。

③供电
供电电源为丰润区热电厂，丰润区热电厂位于林荫路东侧，为唐山市区4座电厂之一，该厂共有3台汽轮发电机组。

供电线路有五条电力出线，属唐山地区110千伏电网。

辖区设有唐山供电公司丰润区供电分公司。

丰东变电站是辖区唯一的一个变电站，位于丰润区供电公司院内，站内安装2台3.15万千伏安变压器。

居民照明用电：首先由丰东变电站对电进行降压，引出主线，而后沿城区各主干道进入小区配电室再次变压，引支线接入住户。

用双回路电缆从丰东变电站接入大中型企业。

④通讯
丰润区通讯事业发展迅速，境内有唐山市邮电局丰润区分局。

主要为方便附近事业单位和居民而设。

丰润区分局办理各种通讯业务，电报、电话、储蓄等，传真以及BP机移动电话网均已开通，随着经济的发展，电话通讯发展迅速、电话网已分布全区各乡村，形成完整的电信网络，能够满足人民群众生产生活需要。

⑤供气
丰润区城区由唐山钢铁公司炼焦制气厂负责供气。

该厂坐落在大八里庄南。

主要任务是为唐钢提供冶金焦炭和唐山及丰润区提供民
用、工业用煤气。

设有煤气站8座，其中1座设储气罐，设在林荫东路北体育馆附近。

煤气调压站6座，5座为民用，基本按500米的供气半径分布于城区各居民小区内；另一座为工业调压站，设在四小区南边。

⑥供暖
丰润区城区由丰润区热电厂供热，热网采用方形地沟敷设。

从热电厂引出干线五条，其中水网2条工业蒸汽网两条汽网凝结回水管1条。

工业用汽，由热电厂引蒸汽管直接输入厂区。

采暖供热，由热电厂引热水干管沿城市道路分布成网，进入小区热力站出线到户。

城西尚有部分小区采用自备锅炉供热。

6、工程地质条件
***各部地质虽然亦有差异，但大体可分为三类，Ⅰ类用地、Ⅱ类用地、Ⅲ类用地。

地表覆盖着2—4米厚的棕红色亚粘土，允许承载力20—30吨∕平方米，适宜进行大中型工业与民用建筑。

该区处于山前洪冲积扇的后缘，沉积材料较粗，地下水埋藏相对较深。

“7.28”地震时宏观烈度为8—9度，因而除沿还乡河狭窄的河漫滩上发生零星液化外，广大地区未发生液化。

（三）个别因素
待估宗地位于*****，东临***路，交通便利。

宗地形状规则，用地面积56.52平方米，面积、形状对土地利用无影响，宗地所处区域地质条件良好。

于评估基准日，待估宗地基础设施实际开发程度已实现宗地红外线“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），红外线内“六通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整）。

第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《城镇土地估价工程》（ＧＢ∕T18508—2001）
4、《城镇土地分等定级规程》（ＧＢ∕T18507—2001）
5、国土资源部《关于改革土地评估结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001］44号）
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号）
7、《中华人民共和国担保法》
(二)地方政府及有关部门颁布的法规、通知及文件
1、《河北省土地管理条例》
2、《河北省国有资源厅转发国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（冀国土资用字［2001］181号）
3、唐山市人民政府办公厅文件唐政办［2008］13号（唐山市人民政府办公厅关于印发《唐山市市本级城镇基准地价》的通知）
4、《唐山市丰润区土地级别调整与基准地价更新及地价动态监测项目报告》
（三）、委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料
二、土地估价
（一）本次估价过程中，遵循的主要原则有
1、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。

土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。

换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。

2、变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。

土地价格也会有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及组合变动过程中形成的。

因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。

由于这些因素多在变动中，因此应把握各种因素之间的因果关系及变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

3、协调原则
土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

4、需求与供给原则
在完全的市场竞争中一般商品的价格都取决于供求的均衡点。

供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。

由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应得垄断性特征。

5、贡献原则
按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。

对于土地评估这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。

其中某一部分带来的收益，对总收益而言，是部分与整体之间的关系。

因此，贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法评估的基础。

6、最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效发挥为前提。

7、预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。

过去收益的重要意义，在于为推测未来的总收益变化动向提供依据。

因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。

土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。

所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。

这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

8、报酬递增递减原则
在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会响应成比例增加，这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。

9、竞争与超额利润原则
一般商品的竞争是在供给与需求双方发生的，价格是在供需关系。