成都大邑某项目全案策划

致：四川东方圣地置业有限公司

大邑城南项目：全程策划建议

2006.08

[摘要]

一、本项目的LOGO

1案名：东方*绿邑东方森都，东方锦苑，东方名庐，东方美庐

2建筑名

1.组团名

2.标志

3.标准色

4.标准字体

二、投标公函

三、大邑县房地产市场分析

四、本项目分析及定位

五、项目命名策划、设计方案的建议

六、对本项目营销推广及价格策略的建议

七、本项目营销人员的组织架构、策划、销售负责人简介

八、营销代理模式及详细的受费标准，代理保证；附《营销代理合同》

[详细内容]

项目特色：以电梯公寓，花园小区，高尚别墅，文化住宅为特色

一、项目总论

本项目地块位于大邑大道，紧临大邑中学，用地性质是商业住宅用地，用地面积102.27亩（68180.34平方米）。东边和西边以邑新大道、大邑大道为界，大邑中学就在该地块东南侧。该地块不满足“五通一平”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通）条件；现在已经拆迁部分地块由西向东呈逐步倾斜状态，西南角为最低点，并且这一地块地面上附有少许树木、农田及高压输送线。

二、项目的LOGO

1. 案名

2. 建筑名

3. 组团名

4. 标志

5. 标准色

6. 标准字体

三、投标公函

四、大邑县房地产市场分析

（一）了解大邑县宏观经济指标

近十来年全县地区生产总值、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、财政收入、农民人均纯收入和城镇居民可支配收入等主要经济指标保持了较快增长，达到或基本达到

了年度计划进度要求。

2005年城市建设成效显著。城区面貌整体提升。新城区采用市场化配置资源的方式，新引进了银都房产、天邑花园、东方圣地（本项目）等8个房地产项目，到位资金 1.65亿元,盘活存量土地500余亩。工业集中区完善了一期水、电、气、路、通信、排污等基础设施建设，启动了二期基础设施建设。城区综合管理力度加大。市政设施完好率达95%，城市绿化率达32%，绿地覆盖率达34%，人均公共绿地8.6平方米。年末城市铺装道路长度69.78公里，铺装道路面积142.9万平方米。

2006上半年，全县实现地区生产总值234400万元，比去年同期增长11.5%，超目标值1.5个百分点，其中第一产业增加值增长6.0%，第二产业增加值增长15.4%，第三产业增加值增长10.6%。

（二）大邑县房地产市场（宏观）

1. 大邑县房地产宏观市场条件表现在以下几个方面：

1997年，大邑县领导提出了“以城养城，自求平衡”的城市建设路子，以城建、规划、林业等政府职能部门为主体，组建了数家房地产开发公司，开始了大规模的旧城改造工程。短短四年时间，全县城市建设共计投入资金10多亿元，先后实施了“拆迁、建设、光彩、包装、绿化”五大工程，共计拆迁房屋5000多户，拆除旧房面积49.8万平方米，新建还建房、商品房近100万平方米，使得大邑城内一条条老街迅速“变脸”，全城面貌焕然一新，大邑县的人均住房指标大幅提高，被评为四川省小城镇建设的十大模范之一。当我们今天站在大邑街头时，环顾四周，仍不得不对大邑人的气魄所折服。但是，也应该看到，这是在特殊条件下的一场特殊的大规模房地产开发活动。这种开发建设的方式在大邑不可能再现，如外地来大邑考察得出的结论，今后任何地方也不可能“克隆”大邑的做法。随着开发任务建设的完成，大邑县参与其事的房地产公司都已经陆续结束开发活动，并将逐步退出房地产市场。

根据大邑县房管局统计，去年全县商品房均价1600元/平方米。与2004年相比，这一

数字增长了120％

。大邑县的房地产二手房交易市场也在不断加温。在当地政府主管部门的引导下，二手房交易市场日趋活跃，无论是交易件数还是交易面积，金额都再创新高。截至去年12月底，二手住房交易件数为620件，交易面积为70215.36平方米，交易金额为4322.39万元。商业用房交易面积为37458.15平方米，交易金额为2584.23万元。

大邑房地产市场从表面调查研究，大邑房地产市场受到以下几个方面因素影响：

➢历史因素：素有“蜀之望县”之美称，历来为名流商贾云集之地。历史上的安仁古镇以刘氏家族为代表，文化内涵十足。

➢环境配套：大邑与山为邻的居家环境是令人羡慕的，靠山傍水，环境优美，体验山水的灵性、森林的浪漫、清新的空气，还可享受便利的城市服务设施带来的愉悦。。绿化率98.4%，森林覆盖率40.99%，造就了“森林大邑”的美誉。在这样一个依山傍水，气候温和的地方，大邑的房价是极具诱惑的。有人说，这里是“5＋2”式都市生活的理想居住地。大邑县的旅游资源富集，并独具特色，在方圆几十公里范围内有国家级风景区西岭雪山，国家级重点文物保护单位刘氏庄园陈列馆，中国道教发源地鹤鸣山，中国佛教早期传地雾山，花水湾温泉度假区等众多的自然景观和人文景观。

➢交通因素：距离大城市繁华很近，距离大城市喧嚣很远，中心城区距成都市区４０公里，从成都只需３０分钟车程，至双流国际航空港３５公里，并且３１８国道和川西旅游环线穿境而过。大邑可经擦耳、双流、武侯大道二级公路直达成都双楠，也可经崇州至温江连接光华大道的快速通道已列入规划，这两条不收费的快速通道使成都与大邑之间更方便、更快捷。

➢政府的大力支持：大邑长期坚持“构建阳光政府、打造诚信大邑”，以开放的姿态、诚挚、真情欢迎企业投资。大邑县政府对大型开发项目开发原则是“最大限度优惠、最低限额取费”，实行“一事一议、特事特办”，鼓励大型房地产开发企业来投资高端、精品楼盘。这对大品牌开发商带动大邑房地产发展的速度和品质，大邑为房地产开发企业创造了良好的服务环境，并实行高效率工商注册登记和审批。