[物业管理案例]住宅小区内停车场的五大法律问题分析(专业解决方案)

住宅小区内停车场的五大法律问题分析

目前，城市住宅区的停车场大体可分三类，一类是地下停车场，一类是地上停车场，另一类是独立车库。随着商品房市场的日益繁荣和城市居民住宅的不断开发以及城市居民汽车拥有量的增加，住宅小区内停车场的相关法律问题突出起来。

一、地下停车场中的停车位能否合法出售？

城市住宅小区通常建有地下停车场，该停车场供小区内业主停车使用。地下停车场是否归开发商所有，由开发商进行出售呢？地下停车场的归属因小区房屋销售时是否已按公建面积分摊而不同。实务中有三种情形。

第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

二、地下停车场的车位出租有年限规定吗？

市内某小区的业主张先生于今年5月6日与小区物业管理公司签订了“某某小区地下停车位租赁协议”，其中“租赁期限”为50年，租金20万，在签订协议当日一次性支付。

我们不讨论该协议其是否是名为租赁实为买卖的法律问题，而看张先生的20万元能否保证其车位租赁期限为50年。根据《合同法》第214条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”张先生签的这份租赁协议，法律能保护的期限只有20年，20年到期后，如果双方不能续签协议，张先生的车位使用权便失去法律保障了。当然张先生所交的20万元租金能否按年度平均分配或递增分配，将余下部分返还给张先生，又是一件麻烦事。可见，业主在签订车位租赁协议时，租赁期限不能超过20年，否则，法律不予保护。如果确需长期使用该车位，可在合同中约定其他条款，如：“本租赁期限到期前1个月内，出租方承诺继续与承租方签订车位租赁协议，租期20年，租金标准不变”等。

三、开发商有权出售小区地上停车场中的车位吗？

市内某小区中的一位业主藏先生于2001年3月与该小区开发商签订了“某某住宅区车位转让协议，”协议约定开发商将该小区1号停车场中的8号车位使用权转让给藏先生，藏先生一次性支付车位使用费8万元。今年7月份该开发商因房屋销售完毕，完全撤出该小区，小区物业管理公司通知藏先生因小区停车场紧张，重新分配使用，需要按月或按年向物业管理公司支付停车费。于是，藏先生拿出车位转让协议与物业管理公司协商，物业管理公司称该协议无效，由此产生纠纷。那么，藏先生的协议是否有效呢？

根据法律规定，小区红线以内的场地应归小区全体业主所有。那么小区的地上停车场作为小区场地的一部分，应归全体业主所有，开发商无权处分，也就是说，开发商与藏先生签订的车位转让协议应是无效协议，藏先生不能依此协议主张其对8号车位的使用权。当然，藏先生可以采取相应的法律救济手段，如向开发商主张协议无效，要求其返还车位购买费用等。

四、小区地上停车场可以出租、出售吗？

通过分析，我们明确了小区内地上停车场的权利归属（归小区全体业主所有），那么小区全体业主可以通过一定程序对停车位进行出租、出售吗？

在前期物业管理阶段，即在小区业主大会成立之前，建设单位选聘物业管理企业进行管理阶段，物业管理企业未经全体业主的授权，物业管理企业不能将地上停车场以协议方式长期出租，否则通常会违背“业主临时公约”的规定，因损害全体业主的共同利益而归于无效。

在物业管理阶段，即在小区业主大会成立以后，业主委员会选聘的物业管理企业，在业主委员会授权的情况下，物业管理企业有权出租、出售地上停车位，并将收取的费用用于小区物业管理。

五、独立车库、地下停车位能办理房屋产权证吗？

实务中，我们通常提到“房屋产权证或产权证”这样的名词，在现行房地产法律规定中，是指“房屋所有权证”。根据我国《城市房地产管理法》的规定，“房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”由此可见，独立车库应归属法律上的“房屋”，可以办理产权证。那么地下停车位是否可以办理产权呢？

鉴于地下停车场整体符合法律上有关“房屋”的规定，应当可以办理“房屋所有权证”。但停车位由于其不具备“房屋”的属性，是否可以办理“房屋所有权证”或者办理“车位所有权证”呢？目前国家法律、行政法规、建设部规章中还没有统一规定。上海市于今年1月作出的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》第七条规定：“地下车库（位）”不单独发证。其中：一并购买的，有关地下车库（位）的车位号、面积等情况应在所购商品房的房地产权证附记栏内注记；购买商品房取得房地产权证后，再购买地下车库（位）的，则应由登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车库（位）的车位号、面积等情况。“同样是今年1月，北京市出台了《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，其中第五条规定”销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证。“可见，各地规定不一，该问题需要在实务中研究解决。

另外，我国现行有关房地产规划方面的法律对小区停车场还没有强制性的规定，只有参考性标准。在大连的楼盘中，有的小区停车位与户数比例为0.3：1，有的为0.7：1，最高可达1：1.而南京市某楼盘为了考虑几年后部分业主会拥有两辆车的需要，其比例已达到1.5：1，这种超前的小区停车位规划值得大连的开发商借鉴和学习。

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