店铺设计规范

店铺业态与商圈位置的依存关系

一）零售业的经营形态（含模式）简称业态，主要分类如下简述：

1、百货店：（Department Store ）

特点：整体规划、统一管理，以业种为商品的构成并组合国内一线品牌与小

部分国际二线品牌，而以联营即扣率为主要经营模式。（如丹尼斯百货）

-边际效应面积为30000m 2-40000 m 2（视地区市场而定）

难点：很难组合好企业主及有经营团队的关系，又因为各省市到各地市的消

费市场落差大，经营环境又不同，连锁规模效应难体现。

2、超级市场：（Supermarket ）

特点：是传统市场的改良者，主要贩卖民生必需品、日用品（又分生鲜超市），

采用开架式陈列，统一出口结帐。

边际效应面积为800 m 2-1200 m 2（国内又分综超、大超）

难点：须具有雄厚的财力背景，有一定的连锁规模，以40 家—50 家为损益

点（指成熟市场）

3、量贩百货店：GMS ( General Merchandise Store )

略）名称未统一，硬体的特点是扶梯横向在入口处。

4、购物中心（Shopping Center ）

特点：有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档次为商品划分，须具有国际

一线品牌为主力商品群，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物为一体

的多功能商场，并以租赁为主的经营模式，又大型购物中心亦可多业态及

特色大店（Key Tenant ）,甚至事业机关相组合。（如各省地市市场而定），

并具大型停车场。

难点：投资大回收慢，除企业主有主力业态为支撑及目前尚无国际一线

品牌群驻店。

5、大卖场又称量贩店（Hyper Mart ）

特点：以生鲜熟食为特色及名生必需品、日常生活品的全品类商品组合，并

以超低价促销与平价销售的超市形态经营，其机制侧重中央采购及营业控

管的系统，又称扁平式管理，故连锁效应由此产生。（如法国Carrefout ）边际效应面积为8000 m 2-12000 m（2依地市级别而定），单品数约20000

个单品。

难点：与超市业态同，连锁的保本家数可较少，但须具极强的讯息系统。

6、仓储批发店（Warehouse Store ）

特点：以仓库型平面卖场，用重级货架陈列箱式、批量商品，可采会员

制、超平价销售，单品数约为12000 个（如荷兰MAKRO, 美国SAMS ）

•边际效应面积为12000 m2-15000 m2，单品数约16000个，大型货车可抵达的环外或郊区位置，并具超大型停车场。

难点：具一定规模的商品采购及物流配送能力，其准入点难掌握。

7、购物镇（Shopping Mall ）

•特点：类似sc,地处大都位郊区，如同造镇，都采物业大楼方式，专门

店云集，并多功能、多业态组合。

边际效应面积为200000 m 2以上。

难点：中国目前应不适宜（除上海），其企业主有其他产业支撑。（如日

本东急地铁集团）

8、专业店或品类店（speciality store ）特点：以品类划分有家电、居家、建材、电脑等专业形态，以平价量大销

售，应更具连锁规模效益。

边际效应面积为6000 m 2-8000 m 2或12000 m 2左右。

难点：与大卖场业态同，并应具有下单与定牌策略及更强的配送、装配、

维修等专业队伍支撑。

9、其他：便利店、速食店、专卖店等。

略）附注：专卖店不同于专业店的说明。

二）商圈位置：

何谓商圈：一般以所处位置为圆心划圆，依所属业态及门店规模而定，

规格越小辐射越小，业态越专，吸纳越大。以大型百货店为例分第一商圈

半径2 公里），第二商圈（半径4 公里），第三商圈（半径8 公里），

边缘商圈（基本已抵达市郊），辐射商圈（依地市不同，市场差距而定）。

而商圈属性（俗称地段）其构成因素如下：

1、以住户与户数人口设定，越密越好。

2、以年龄层划分，依次为壮年（含儿童）、中年、青少年、老年。

3、以职业划分，依次为行政区的机关机构阶层，商业区白领工薪阶层，住

宅取的住户人口阶层（台湾反之）。

4、以住宅档次价位划分。

5、以交通情况划分其人流、车流（含捷运系统）、周边停车位及交通顺畅

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等考量。

6、以街道规划分街道规整，马路宽狭（太宽反而不好），单行道、人行道、

地下道、分隔岛及天桥（很忌讳天桥入店）等影响。

7、店铺周边环境分广场设置、绿化景观、临街房屋等影响。

三）依存关系：店铺位置与所处商圈之间的关系，有如下情况：

1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争（上海徐家汇商圈及台

湾依蝶女士百货为例）

2、以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩（以健康路服饰一条街

及德化步行街为例）

3、以区快（或整条街）行业别而言，是合理；是鹤立鸡群或相辅相成（以

郑州欧凯龙家具专卖2 个门店为例）

4、以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期（以北京华联为例）

5、以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗（以豫港世纪广场为例）

6、以店铺业态别而言，是必需消费或专程消费或购物消费（以上海世纪联

华为例）

7、以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费（以西郊中原商贸城为

例）

8、以经营定位而言，是业态不清或定位不明（以汇龙城为例）

四）总结：从以上情况分析，店铺的经营成功率按经验值，仍取决于① 进入时机、②商圈地段、③店铺规模、④业态属性、⑤经营定位等将占60%—70%

的成功因素，除已具有连锁规模的专业经营集团，而其成败率却很低，顶多占

10% —20% 。切记勿“唯业”固执！（以亚细亚商场为例）

二、店铺功能规划（软硬体）将对经营的结果起到关键作用。

一）、商业营建工程规划的基本概念（从成本、效率、展现考量）