广东省业主撤销权纠纷案件裁判规则与判决摘要二十则(上编)

广东省业主撤销权纠纷案件裁判规则与判决摘要二十则（上编）

作者：林旭明

引言：业主撤销权的确立肇始于2007年3月16日公布的《物权法》第七十八条的规定。随后，国务院于2007年8月26日修订《物业管理条例》、最高院于2009年5月14日公布《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，住建部于2009年12月1日公布《业主大会和业主委员会指导规则》，上述规定基本构成了业主撤销权上位法层面的法条依据。而关于业主撤销权更细致更丰富的规定，则详见于地方立法。笔者借经办业主撤销权案件的机会，查阅包括中国裁判文书网等公开的裁判文书，系统梳理出广东省内有关业主撤销权纠纷案件的裁判规则与判决摘要二十则，以尝试提炼总结业主撤销权纠纷案件的法律适用和司法实务，旨意分享。水平所限，欢迎斧正。

1、裁判规则：作出选举成立业主委员会、制定业主大会议事规则和管理里规约均属于业主大会作出的决定，属于民事诉讼的范围，应依法予立案受理。

判决摘要：佛山市禅城区人民法院认为：黄更新、梁二、何胜辉、区泳华起诉佛山市高明区荷城街道宝行御泉湾第壹届业主委员会，请求撤销其作出的选举成立佛山市高明区荷城街道宝行御泉湾第壹届业主委员会的决定，属于业主撤销权纠纷，符合上述法律规定，同时本案有明确的原、被告，有具体诉讼请求和事实理由，属于民事诉讼的范围，依法应予立案受理。上诉人上诉理由成立，本院予以支持；原审裁定错误，本院予以纠正。

法条索引：《物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物权法》第七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

裁判案号：（2016）粤06民终7421号

2、裁判规则：业主依法行使撤销权的客体应为业主大会或业主委员会的决定，不属于撤销权客体范围的诉讼请求应予驳回。

判决摘要：广州市中级人民法院认为：2015年7月6日，新城市公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1，撤销逢源轩业委会与长建公司2014年l2月9日所签订《物业服务合同》中第十五条第8款第(2)项的约定，即“住宅以外的物业装修保证金按穗价【2013】23l号文执行，最高不超过3000元／户(50平方米以内)．超过部分加收30元／平方米”；2、撤销逢源轩业委会与长建公司2014年12月9日所签订《物业服务合同》中第十八条第一款第(2)项和第(3)项的约定，即“商铺管理费每月按5元／平方米收取，车位管理费不超过广州市物价局最高指导价”；3、撤销逢源轩业委会与长建公司2014年12月9日所签订《物业服务合同》中第二十五条的约定，即“小区所有资源增值项目收益的40％归全体业主，用于公共维修和业主公益项目，其余60％归乙方所有，用于弥补物业管

理成本”；4、由逢源轩业委会承担本案的全部诉讼费用……业主依据上述法律规定可以请求法院撤销的客体应为业主大会或者业主委员会的决定。而新城市公司依据前述法律规定，以业主的身份提起本案诉讼，请求撤销逢源轩业委会与长建公司签订的《物业服务合同》的部分条款，不属前述规定可撤销的客体范围。故原审法院对其请求不予支持，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。

法条索引：《广东省物业管理条例》第四十四条：业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

裁判案号：（2016）粤01民终7070号

3、裁判规则：在业委会选举过程中，街道办事处等行政部门未依法履行法定监督职责或没有正确履行法定监督职责均属于行政诉讼的受案范围，业主有权提起行政诉讼。

判决摘要：珠海市中级人民法院认为：在行政诉讼中，不履行法定职责的行为分为两种形式，表现为不作为义务或者不正确作为责任，廖玉麟实质上是诉拱北街道办不履行法定职责的行为……以上规定已经明确街道办对辖区内设立业主大会及选举业主委员会，具有指导、协助的法定职责。业主大会及业主委员会代表和维护着物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，设立业主大会及选举业主委员会的过程合法与否，关系到全体业主的切身利益。街道办对业主大会的设立及业主委员会的选举正确履行指导、协助的法定职责亦关系到全体业主的合法权益。因此，本案中拱北街道办在2012年富都花园第一次业主大会选举第二届业主委员会过程中是否履行法定职责或是否正确履行法定职责应属于行政诉讼的受案范围。原审法院以街道办的指导、监督行为不具有强制力，从而认定廖玉麟的起诉不属于人民法院行政诉讼的受案范围不当，应予纠正。

法条索引：《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第六十八条：第二审人民法院经审理认为原审人民法院不予受理或者驳回起诉的裁定确有错误，且起诉符合法定条件的，应当裁定撤销原审人民法院的裁定，指令原审人民法院依法立案受理或者继续审理。

裁判案号：（2013）珠中法行终字第119号

4、裁判规则：业主行使撤销权的前提是其合法权益受到了业主大会或者业主委员会决定的侵害。业主所享有的合法权益的侵害既包括实体权益的侵害，也包括程序权益的侵害。

判决摘要：广州市中级人民法院认为：关于实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。譬如，业主大会或者业主委员会通过决定限制或者剥夺业主对共同所有部分所享有的使用、收益等权利，或者作出的改建、重建建筑物及其附属设施的决定侵害业主的合法权益。……关于程序权益受到侵害，是指区分所有权人团体所作出的决定的内容虽然并未侵害区分所有权人的合法权益，然其所作决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。

法条索引：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定