浅析封闭式住宅小区与街区制住宅小区

浅析封闭式住宅模式与街区制住宅模式

摘要：本文介绍了封闭式住宅小区和街坊制住宅的概念及发展历程，比较了封闭式小区与街

坊制住宅的安全性、道路系统、公共设施、社会性等内容上的优缺点，在指出从封闭到开放是

时代的进步的同时，强调只有把握开放的合适程度，才是住区与城市的健康发展之路。

关键词：封闭式小区，街坊式住宅，实施措施

引言：

2016年2月21日，中共中央国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意

见》（后简称《意见》）这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件。《意见》中提出“优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。……”，其中提出，加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

封闭的小区改成开放的街区会引起社区管理模式、生活模式的变化，牵涉到民众的切身利

益，与小区居民的传统生活理念发生了碰撞，因而上述意见一推出，便激起了舆论的千层浪，

很多人都在关注和热议。

本文针对目前我国住宅小区建设模式，在对比分析了封闭式小区和街区制两种模式的优缺

点，提出了封闭式小区几种改造措施和推广街区制的积极意义。

一、封闭式小区与街区制的概念及发展历程

1.1、封闭式小区

1.1.1、封闭式小区概念

封闭式居住小区一般是指具有围合结构，进行封闭式管理的小区。

这类小区一般具有以下几个特点:

（1）在住宅区的边界设有围墙，或者是围栏结构，使居住小区与小区周边地带相隔离；

（2）在小区边界上设置极为有限的几个出入口，一般为两个

（3 ）小区内部主要道路一般只有两个方向，分别通向小区出入口与外围道路相连接

（4 ）小区进出口处一般设置警卫机构或电子监督设备控制人员和车辆的出入

（5）小区道路组织与小区外部道路组织相隔离，小区内部道路通而不畅，一般不允许非住宅区车辆通行小区。

1.1.2我国封闭式居住小区历史发展进程

封闭式居住小区自上世纪50年代开始出现在我国，经历了漫长的历史发展过程，封闭式小

区被广泛采用始于20世纪80年代初的美国，而它在我国的蔓延速度颇有后来居上之势，不仅是郊区新建大型住宅区的标准形式，同时也出现在市中心的旧城改造楼盘。

封闭式小区的建设高峰有两个，一个是上世纪50年代兴起的单位大院，城市里各个独立的

单位圈一块地，建一个集办公生产、居住、后勤以及各项生活服务于一体的大院子，作为福利提供给职工，外人不能随便进出。到现在，因为历史延续性，单位大院仍然是国内许多城市的基本构成之一。有数据统计，光北京就仍现存3700多座单位大院。

另一个高峰期是1998年之后。当年我国进行了住房制度改革，取消福利分房，实现居民住

宅货币化、私有化。一时间，房地产大热。建筑形式、景观设计、物业管理、社区营造、生活

理念等许多方面都成为开发商努力追求的“卖点”：顾客喜欢安全和私密的环境，那就实行封闭

式管理，少设置出口，周边围墙盖起来；中国人喜欢居住得依山傍水，那就在小区内部精心打造

宜人的景观。这样一来，封闭式小区成了我国小区开发的主流形式，且越是高端住宅区，封闭性有越强的趋势。

1.2、街区制

1.2.1、街区制概念

街区制是西方国家通常采用的城市规划建设方式，实际上是由城市主干道围合、中小街道

分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。土地私有国家和中国改革开放早期，大多采用这一方式；

开放式街区的概念发源于美国，也在美国得到了最好的体现。

1.2.2街区制历史发展进程

1967 年，英国政府制定了《街区保护法》，这对英国城市历史环境的保护和良好居住环境的维持

起了很大作用。到了1971 年城县规划法修改时，英国便把街区保护法纳入了城乡规划法的体系之中，作为城乡规划的街区保护制度而存在至今并一直维护着英国的街区安宁。

街区式住宅在国外已成熟发展，遍布于世界各大繁华都市：美国纽约、西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷克布拉格等都有享誉世界的BLOCK 街区。

历史长达百年的第五大道在19 世纪初时不过只是一片空旷的农地，但在经过扩建后逐渐成长为纽约的高级住宅区及名媛仕绅聚集的场所。高级购物商店也是从这时候起开始出现，而“恨天高”的诸多摩天大楼则在20 世纪后成为第五大道的另一大特色。

作为世界上最成功的街区制产物，第五大道已经成为到访纽约的一个必经之地。据英国一家咨询公司对全球45 个国家所做的年度调查显示，第五大道目前是全球租金最贵的零售业场所，商铺的年租金可超过每平方英尺1000 美元。

二、封闭式小区与街区制的形成原因

2.1、封闭式小区形成原因

中国的城市规划和建设受前苏联影响颇深，封闭式小区不过是新中国成立后大院式规划的翻版。以北京为例，1949 年解放后，大批革命成功者打下了江山，从天南海北聚集到了北京，大批的办公楼、住宅楼在北京拔地而起，前苏联不仅影响了中国的意识形态，影响了城市的建筑风貌，还影响了城市的规模和尺度。一个大院占地动辄数十上百公顷，形成了一个个的独立王国。

时间追溯到改革开放以后，大规模的土地出让加剧了大体量封闭式小区的建设。许多城市动辄数十平方公里的土地挂牌出让，对地方政府而言，可以快速的收入大量的土地出让金，开发商可以降低成本规划私密的小区空间。这在土地私有化的西方，是不可思议的。中国一个小区通常占地达12-20 公顷，内含2000-3000 户；而美国的封闭式社区平均只有291 户，其中有一半只有150 户或更少。

从农耕社会发展到现在的社会主义初级阶段，中国仍然是一个围墙社会：绵亘万里的长城、城池上的城墙、单位机关里的院墙、各种小区里的围墙,, 与美国人持枪自保相比，筑高围墙似乎更为明智。大体量的土地出让，加上大项目的风起云涌，中国大地上的各色大马路、大广场、大社区、大循环，规模过大的院落把城市割裂开来，形成一个个封闭的单元，成为阻碍城

市微循环的巨无霸。