房地产企业发展战略之城市深度进入(精)

38.1%
33.8% 41.9% 32.7% 32.7% 27.3%
44.5%
42.2% 41.8% 41.5% 39.8% 38.5%
南宁
深圳 上海 苏州 杭州
707.34
636.53 1886.12 937.54 647.57
3445898
9802265 29541210 6855433 9407063
3、典型上市公司销售业绩城市分布
企业名称 万科地产 2009年销售金额占比 一线 41% 二线 36% 三、四线城市 24% 一线 36% 2010年上半年销售金额占比 二线 40% 三、四线城市 24%
保利地产
龙湖地产 绿城中国 中海地产
52%
52% 10% 28%
35%
48% 48% 39%
13%
房地产企业发展战略之城市深度进入
张海民 2010年7月
第一部分
透过现象看战略
1、重点城市销售数据
2009年
城市 海口 武汉 太原 贵阳 郑州 重庆 合肥 大连 西安 常州 成交面积 （万平米） 231.34 1091.64 240.33 687.20 995.07 2382.60 1105.14 835.89 1091.64 663.88 成交总额 （万元） 1178816 5964733 1221245 2593325 4551237 10320524 4852374 6111350 5276670.71 3021066
157.53
124.68 359.60 181.94 93.68
957214
2720646 7815183 1689886 1974680
22.3%
19.6% 19.1% 19.4% 14.5%
27.8%
27.8% 26.5% 24.7% 21.0%
二线城市成交量和成交金额均略有下跌，一线城市成交量大幅减少，但销售价格高位持稳。
1、宏观经济环境下，房地产的机会
上半年经济数据中预计包含的内需过冷和外需过旺信息，将引导决策层反思 侧重内需刺激政策。在刺激内需的政策中，前期政府审批的区域规划、城镇 化将成为重点。 同时，产业升级符合内地经济的发展方向和大趋势，但产业升级更多指向了 供应层面。短期内在需求不足的背景下，经济结构调整将更加倚重内需方向。 从中长期看，如果内地经济在城市化、城镇化基础启动内需的举措得以实施， 内地经济长期趋势增长率仍将保持在10%的水平，并且对房地产产生较大带动。
2010年春节后，各地土地成交相对政府供应相对低迷，甚至出现频繁的底价中标或者 溢价不高中标
5、上市公司新增土地供应
2009 企业名称 恒大地产 世茂房地产 新增建筑面积 (万平方米） 82.05 350.99 成交总价 （亿元） 19.51 76.72 2010年上半年 新增建筑面积 (万平方米） 872.05 550.08 成交总价 （亿元） 52.66 77.63 新增建筑面积 (万平方米） 1062.8% 156.7% 比例 成交总价 （亿元） 269.9% 101.2%
35.73
51.5 153.34 55.34 64.79 5107.96
64.41
15.45 110.59 10.69 12.79 1268.18
16.1%
15.0% 14.6% 13.7% 12.1% 55.8%
77.7%
26.8% 38.6% 5.7% 7.7% 43.4%
6、典型上市公司新增土地城市分布
2010年上半年
成交面积 （万平米） 136.86 492.72 114.83 299.06 437.49 930.08 404.04 334.81 540.68 261.29 成交总额 （万元） 1028748 3185856 650049 1270422 2229406 5013034 2347615 2861955 2354017 1346425
• 各房企依然跟随自己既定的战略布局，加快在各自优势区域获取土地， 尤其二线及三四线城市。
第二部分
析视房调寻机会
对于国内的房地产，曾有概括为：“三分之一宏观经济问题，三分之一金融 问题，三分之一房地产自身问题”。
在2010年国内经济可以描述为“一季度防过热，三季度防过冷”的非常状态。 这对房地产影响的复杂性将提高，但是越是复杂越有机会，往往“乱世出英 雄”，关键是如何从中寻找机会点。
2009年
成交面积 （万平米） 408.83 1504.06 1315.48 451.74 607.37 430.13 99.26 2823.94 1149.67 253.26 成交总额 （万元） 3580760 7276397 5427335 4600335 2708372 1997891 480962 17112856 8772646 1349036
成交比例
成交面积 （万平米） 59.2% 45.1% 47.8% 43.5% 44.0% 39.0% 36.6% 40.1% 49.5% 39.4% 成交总额 （万元） 87.3% 53.4% 53.2% 49.0% 49.0% 48.6% 48.4% 46.8% 44.6% 44.6% 城市 厦门 沈阳 长沙 宁波 长春 南昌 兰州 成都 南京 扬州
2010年上半年
成交面积 （万平米） 119.39 492.77 386.53 101.72 163.31 122.04 27.74 878.31 253.95 59.76 成交总额 （万元） 1356268 2626020 1953984 1578113 918435 658590 155237 5371115 2559107 382466
301.09
1209.65 40.18 656.37 265.19 184.9 41.49 136.03 295.38 165.47 29.38
70.5
228.87 59.3 209.57 115.04 5.64 23.96 25.15 97.85 78.82 9.26
107.3%
97.4% 70.9% 52.2% 49.4% 42.0% 37.0% 32.2% 29.9% 23.8% 21.9%
富力地产
万科地产 仁恒置地 保利地产 绿城中国 碧桂园 招商地产 华润置地 龙湖地产 绿地集团 首创置业
280.71
1241.37 56.67 1257.31 536.37 440.65 112.1 422.09 988.13 695.73 134.29
130.45
318.03 45.74 383.88 354.08 118.73 52.14 209.94 153.29 270.77 10.27
成交比例
成交面积 （万平米） 29.2% 32.8% 29.4% 22.5% 26.9% 28.4% 27.9% 31.1% 22.1% 23.6% 成交总额 （万元） 37.9% 36.1% 36.0% 34.3% 33.9% 33.0% 32.3% 31.4% 29.2% 28.4%
广州
无锡 青岛 济南 天津 北京
4、土地市场成交情况
2008.1-2010.6全国 30重点城市经营性土地成交量走势图
4000 3200 2400 1600 800
0
万平方米
幅
600 500 400 300 200 100
0
占地面积
土地幅数
相比09年以来地王频繁刷新，2010年第二季度确实风光不再，但是土地成交量却维持 比08年高出许多的成交量，各房企的拿地热情并没有因调控而减弱。
二线城市中海口、武汉、太原表现较为突出。
一线城市应声而跌，深圳、上海、杭州成交量则在去年的20%以下。
2、上市公司销售业绩
2009年 企业名称 恒大地产 中海地产 万科地产 龙湖地产 碧桂园 富力地产 远洋地产 世茂房地产 保利地产 销售面积 （万平方米） 564 477 664 188 475 233 144 250 527 销售金额 （亿元） 303 478 634 183 232 242 143 225 434 2010上年半年 销售面积 （万平方米） 334 222 320 74 242 108 60 101 267 销售金额 （亿元） 210 281 368 105 132 130 72 113 218 成交比例 销售面积 （万平方米） 59.2% 46.6% 48.2% 39.3% 50.9% 46.4% 41.7% 40.3% 50.7% 销售金额 （亿元） 69.2% 58.8% 58.0% 57.1% 56.9% 53.8% 50.3% 50.3% 50.1%
中海、龙湖加大一线及三四线城市投入，以达到在各线城市的均衡布局。
恒大、碧桂园几乎全部投入在二线城市，保利也继续加大二线城市的投入比例。 万科则继续向三四线城市渗透。
7、初步结论：
• 2010年，销售市场“冰火两重天”，一季度过度高涨，二季度跌入低谷， 但总体房企的销售还算过得去。
• 08、09年各房企在二线及三四线城市加快布局初显成效，为房企在2010 年上半年贡献了不少的销售量。尤其是主要布局的二线城市的恒大地产， 销售金额210亿，是去年的69.2%。 • 土地市场并未见大幅滑落，仅仅是上半年拿地热情没有09年下半年高涨， 地王频现的现象在二季度荡然无存，随之而来的是底价中标与低溢价中 标，房企拿地成本相对比前期要低。
54.0%
72.0% 129.6% 54.6% 32.5% 4.8% 46.0% 12.0% 63.8% 29.1% 90.2%
远洋地产
福建融侨 中海地产 金地集团 雅居乐 合计
222.18
343.09 1049.83 405.36 533.74 9152.66
82.89
57.58 286.44 187.06 166.35 2923.87
914.04
642.71 648.84 293.60 1329.67 2031.30
8771348
3970323 5549852.32 1647005 9858520 29104422
347.95
217.45 271.55 96.01 434.21 554.00
3903525
1676904 2318001.63 684040 3927842 11198930
2010年上半年新增建筑面积(万平方米）
一线 4% 8% 0% 23% 0% 21% 17% 5% 二线 47% 66% 100% 42% 94% 40% 77% 46% 三、四线城市 49% 26% 0% 35% 6% 39% 6% 49%
各房企拿地热情不减，尤其在二线及三四线城市的布点越发紧迫。
企业名称 万科地产 保利地产 碧桂园 中海地产 恒大地产 龙湖地产 世茂房地产 绿城中国
2009年新增建筑面积(万平方米）
一线 12% 23% 37% 3% 0% 4% 7% 8% 二线 64% 43% 0% 70% 100% 68% 93% 49% 三、四线城市 24% 34% 63% 27% 0% 28% 0% 43%
雅居乐
绿城中国 复地集团 金地集团
279
359 116ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ188
226
513 109 210
103
110 33 48
105
194 40 54
36.9%
30.6% 28.1% 25.6%
46.5%
37.8% 36.4% 25.5%
各大房企乘2009年销售强势惯性，在2010年上半年并没有减缓销售速度。 以恒大、中海、万科为首，均销售金额超过去年总量的58%以上，共有9家超过去年的50%。
0% 41% 33%
36%
68% 19% 32%
51%
27% 45% 36%
14%
5% 35% 32%
万科、保利2010年上半年在一线城市销售占比下滑，二线城市销售占比上升，三、四 线占比维持不变； 龙湖、绿城、中海2010年上半年在一线销售占比上升，二线销售占比下滑，三线略有 上升； 以上五家，除绿城中国外，其余均在2010年上半年销售金额超过09年全年的50%。
附：国务院正加速批准国内的区域规划
2008年1月 2008年3月 2009年1月 2009年2月 2009年4月 2009年5月 2009年5月 2009年6月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年11月
广西北部湾经济区发展规划 天津滨海新区综合配套改革试验 总体方案 珠江三角洲地区改革发展规划纲 要 国务院关于推进重庆市统筹城乡 改革和发展的若干意见 上海建设国际金融中心和国际航 运中心 建设海峡两岸经济区 成都市统筹城乡综合配套改革试 验总体方案 江苏沿海地区发展规划 关中―天水经济区发展规划 辽宁沿海经济带发展规划 横琴总体发展规划 促进中部地区崛起规划 图们江区域合作开发规划纲要