房地产集团：项目设计深度标准

项目设计深度标准

（一）项目规划概念设计前期及过程准备

1. 配合公司决策层在报告中对拟开发项目进行产品定位,确定各种户型及相关户型面积、商场面积和各类户型在拟开发项目中的比例。

2. 配合、参与可行性研究报告及产品定位报告编制。

3. 分析建设用地属性，按当地政府土地出让条件中的规定及项目当地国土或规划部门颁布的《规划设计条件》规划执行。

4. 研究透彻政府对项目的真实确切意图。

5. 研究项目所在地的地方性规定要求，例如规划设计条例、基地道路开口规定、抗震设计规定、面积测量规定、人防设计规定、水、电、气设计规定、消防设计要求、基坑深度相关措施规定等。

6. 研究项目所在区域地理位置状况，对其在当地的政治、经济、文化、商业、居住等方面的重要性进行深刻了解。

7. 研究透彻项目当地政府各职能部门审查办证程序，包括对设计图纸内容、深度等的要求。

8. 熟悉并进行地块控制指标分析（分旧城区,规划新区和各类城市规划以外地区），主要指标有：容积率、建筑密度、绿地率、退界要求等；进行绿地面积控制，了解各类不同地块绿地控制指标和相关计算方式，确定本地块是否为政府的特殊规划用地范畴，查阅政府相关规划文件。

9. 熟悉项目周边市政及管线情况，对待开发地块进行全方位调查并为规划设计提供相关图表、文件。

10. 对开发地块进行环境评估，为规划设计提供经环评报告。

（二）规划概念设计阶段

2.1 设计说明：

1. 详尽描述设计依据、政府相关部门文件、设计所采取的主要法规和标准、《规划设计条件》中的限制条件，建设方设计要求；

2. 工程规模（如总建筑面积、总套数、容纳人数）、设计标准（包括工程等级、结构设计年限、耐火等级、交房标准）；

3. 主要经济指标罗列：总用地面积、总建筑面积、各单体面积（分别列出地上部分和地下部分建筑面积、分列出记容积率面积与不记容积率面积的建筑面积）、建筑基地总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分是内、外和地上、地下）、以及平均建筑层数、住宅套型、套数及每套建筑面积、得房率等；

4. 概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点、竖向设计、交通组织、消防道路、景观绿化、环境保护等设计构思；

5. 关于一次规划、分期建设，以及用地原有建筑、古树名木及河道水系保留、利用改造的总体设想；

6. 建筑单体的设计构思和特点。

2.2 设计图纸

此阶段要将阶段性设计成果与政府规划主管部门反复进行深入沟通，并由此开始接触其他政府主管及职能部门如消防、交通、供电等。1. 总平面图：当标注用地范围、与用地四邻的关系、道路系统、消防道路系统、广场、用地出入口位置、用地界限、道路红线、河道蓝线、绿地绿线、建筑红线、与相邻建筑的间距、风玫瑰、比例、建筑布局、建筑层数等；

2. 根据需要绘制地形分析、交通分析（停车布置）、组团布局、景观分析、分期建设等；

3. 建筑单体平面：绘制主要户型组合、建筑平面总尺寸、房间名称及面积、户型面积、底层绘制剖切符；

4. 户型放大图：绘制主要户型，反映其室内空间特点、各房间面积、使用面积、主要家具布置；

5. 立面图：现建筑造型特点，建筑总高度。

（三）方案设计阶段

3.1 设计说明：

1. 详尽描述设计依据、政府相关部门文件名称和文号、设计所采取的主要法规和标准、《规划设计条件》中的限制条件，建设方设计要求；

2. 设计基础资料，如气象、地形地貌、水文地质、地震、区域位置等；

3. 简述政府有关部门对项目设计要求，如对总平面布置、建筑立面

造型、建筑高度限制等；

4. 委托设计的内容范围，包括功能项目和设备设施的配套情况；

5. 工程规模（如总建筑面积、总套数、容纳人数）、设计标准（包括工程等级、结构设计年限、耐火等级）；

6. 关于无障碍设计的简要说明；

7. 主要经济指标罗列：总用地面积、总建筑面积、各单体面积（分别列出地上部分和地下部分建筑面积、分列出记容积率面积与不记容积率面积的建筑面积）、建筑基地总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分是内、外和地上、地下）、以及平均建筑层数、住宅套型、套数及每套建筑面积、得房率等；

8. 总平面说明详尽描述设计依据、设计要求和主要经济指标以及总体方案的构思意图和布局特点、竖向设计、交通组织、消防道路、景观绿化、环境保护等具体措施；关于一次规划、分期建设，以及用地原有建筑、古树名木及河道水系保留、利用改造的总体设想；

9. 建筑设计说明：方案设计的构思和特点、建筑的平面和竖向构成、建筑的功能布局和各种出入口、垂直交通运输设施的布置、建筑内部交通组织、防火设计和安全疏散设计；

10. 结构设计说明：设计依据（法规、标准；荷载组合形式）、阐述与结构专业设计有关的自然条件，包括风荷载、雪荷载、地震等基本情况；设计内容主要为安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别、结构体系概述、主要结构材料等；

11. 电气设计说明：拟设计的变、配电系统，负荷级别，负荷估算，

外供电源的回路数、容量、电压等级及变配电所位置、数量、容量；

12. 给排水设计说明：给水设计：水源简述, 用水总量估算（最高日、最大时）、消防水量，给水系统、消防系统等供水方式，排水设计：排水体制，雨、污排水出路，估算污废排水量、雨水量及重现期参数等；

13. 通风设计说明：通风、防排烟系统简述，新技术、节能环保措施等；

14. 需提请在设计审批时需解决的或确定的主要问题，如水电气等能源供应问题。

3.2 投资估算：

1. 编制说明：编制依据、方法、范围、主要技术经济指标及其他必要说明的问题。

2. 投资估算表：以一个单项工程为编制单元，由土建、给排水、电气、通风等单位工程的投资估算和土石方、道路、广场、围墙、大门、室外管线、绿化等室外工程的投资估算两大部分内容组成。

3.3 设计图纸

此阶段要利用通过的概念设计及方案设计中间成果与规划、消防、人防、抗震办、墙体办、交警、环卫、环保、教育、公安、自来水、市政处、供电、供气、建设局（建委）、绿化等政府相关职能部门作充分沟通，取得全方位支持及设计要求、依据，为扩初设计提供依据；通过与地名办、房屋测量部门沟通，使单体编号及建筑面积计算更为有依据。