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第七部分：商业地产交易典型个案详细分析

：商业地产投资分析和要点1案例

开始席卷重来。，“打压” 从两年前走出政策商业地产成为业内讨论最多的问题，分析：

“如何投资一个高回报的商业而商业地产在近些年一直是人们竟相追捧的投资点。事实上，

地产”那么，在今年的商业地产市场环境下，投资者该如也一直是投资者不变的关注话题。

何打好手中的投资牌，赢取高投资回报呢？

商业小环境主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。不可忽视小环境

能够互在商业业态互不冲突的前提下，一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，

如果在一因此选择一个好的邻居也是商业地产投资的关键。共同带动其稳步发展。相协调，

家时尚前卫的咖啡旁边有一家五金百货店做邻居，想必对其经营及销售一定有所影响。

而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良性物业管理模式的地产

因此在投资商业地产中，还可以创建一个良好的销售环境。公司不仅可以满足商家日常所需，

不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。

商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具有临街商铺潜力大

规模大、密度高等特点，所以较为适合从事服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式，但缺

而临街商铺适合小型商业地产的短期投资。乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象，

形成特色容易树立自身的品牌形象，拥有较大的发展空间，则避免了大型商厦的种种弊端，

店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，富有较强的生命力，更适合大、中型商业

因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。尤其是临街地产的长期投资，如餐饮、娱乐等。

所以对于一个成临街商铺将不在审批、兴建，在今后的政府规划和商业设施建设中，商铺，

熟商圈来说，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。

邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业成熟社区是根基

天井式的共享空主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业布局、形态，

循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，间、例如本市南市商形成一个固定消费网。

因此选择一个成熟就预示着未来商业的跨越式发展。万平方米高档社区的兴建，200圈周边

它不仅决定了其客流量的大小还决定了其消费水平的社区也是商业地产投资中至关重要的。

高低。

开发商合理的商业运作，也是商业地产投资的又一着眼点。良性循环良性循环是关键

创造良好广告效应从而提升该地段的价值，不仅能形成统一的商业形象，的饿运作模式，带

动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。

如近期常常出现的目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的因素，注意避免弊端

得不到品难以形成规模优势，使其管理难以统一，产权分割就给商业地产带来了众多弊端，

其不稳定性使商家在无意识间丧失了固定消费租金呈混乱状态。投资风险较大，牌做依赖，

往往消耗大量的人力、物力重新建立销售网，进而缩短了其发展进程。产权出售则打群体，

建立自己独特的经不仅可以进行长期维护，使其成为商家的固定财产，破了这一尴尬境地，

还可以将其进行转让、在一定的基础上进行稳步发展，博得广大消费者的感性认识，销风格，

租赁，获取更多的产业价值。因此在商业地产投资份额中，产权地产投资是相对稳定的。

周遍环境及投资金额，在商业地产投资中人们往往注重地段、

商业管理决定升值空间

统一殊不知商业管理在商业在地产投资中也存在较大的投资空间，很少去关心其商业管理。

避免商业业规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展，业态的合理区隔，的形象定位，

增强其企业实力。故此选择一定期的整合推广，更带动了其超大的客流量，态的混乱不堪。

*12（商铺月阻金=投资回报率个商业管理成熟的商业地产项目也是投资者首要考虑的问题。

商铺总价。/个月）

2000年。3，租期B日出租给1月2年2000有一套坐落于东方路的办公室，A，2案例

B办理了抵押登记并书面告知了，C将该办公房抵押给A日，1月6年C日，1月2年2001。

搬出，B要求D日，1月2年2001买下办公房。竞买成功，D请求拍卖办公房以实现抵押权，

拒绝。B

A分析；此案涉及多个法律关系和众多当事人。有抵押人之间抵押关系；C和抵押权人

要处之间的租赁关系等。B和原承租人D新的买受人之间的租赁关系；B和承租人A出租人

条对此有65第《担保法司法解释》关键要理清抵押和租赁二者之间的先后顺序。理此纠纷，

“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对受让人不具规定：

65”即先租赁，后抵押的，抵押权实现后，适用“买卖不破租赁”规则。根据有约束力。

D条，搬出。B无权终止租赁合同并要求

，孙先生想买门面房做生意，通过房产中介，他看中了沈先生手头一处房产，并3案例

与沈先生签定了一份定金协议。协议签定后，孙先生多留个心眼，到有关部门进行了查询，

经交涉无沈先生只对二楼拥有产权。惊讶地发现协议上所说的两层门面房分属两个产权人，

沈先生，要求解除合同，并要求双倍偿还定金。果，孙先生到法院告了

并解万元，1孙先生也有审查不严的责任，沈先生应返还定金原合同无法履行，分析：

但由于双方的理解不同导致房屋无窗体底端双方签定的合同是合法有效的，除双方的合同。

孙先法交付，所以合同应该解除。鉴于孙先生在签协议时，沈先生已将产权证交给他查验，

生还误以为一到二层的房屋均归沈先生所有，所以对其双倍返还对此也有审查不严的责任，

定金的要求不能支持。

，市区王女士委托中介与卖方谈价购买二手商铺，由于是新建楼盘对方的产权还4案例

但在商需要注意点什么？另外商铺的开价买主认为高了点，准备一次付清房款，没有办好。

万多元。1谈范围内弄不懂的是隔壁同样大小商铺居然通过不同中介每平方米开价高出