商业地块可行性研究报告

本镇可规划面积4.25平方公里。

［社会人口］

淞南是一个以动迁导入人口为主的新兴区域，现有16个居委会和2个筹备居委会，至2002年底，共有居民26329户，常驻人口约80000人。截止

至2006年，常驻人口约150000人。

［经济发展］

2002年全镇经济保持快速度发展，全镇综合经济实力进一步增

强。完成增加值7.63亿元，同比增49.96% ;工业销售产值11.44 亿元，同

比增22.49%；社会消费品零售额2.01亿元，同比增55.18%; 外贸出口拔交额

1113万美元，同比增38.90%；实现财政收入9178 万元（含区级），同比增

56%

2、交通条件

――逸仙路上交通：

轻轨 3 号线、51、51X、101、751、713

——X镇内交通：

810、713、751、52、53、95

交通运营表如下:

宝昌路--同心路--大连西路--上农新村--新华一村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高境庙--马桥

51路--何家湾路--严家宅--张行--张华浜--北张华浜--淞兴路--同泰路--吴淞码头--水产路--双城路--宝杨路--淞宝6:00-20:00

路--宝杨码头花园路--大连西路--上农新村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--咼镜庙--马桥--何家湾路--西塘桥

4:30-23:30 52路--同南路--长工南路--吴淞煤气厂

X镇--X医院--牡丹江路--友谊路--宝杨路--七号门--水产路--海滨新村--泰和路--北张华滨--张华滨--华浜新村--吴淞煤气厂--长江南路--三转炉--江杨53路

南路--泗塘新村--爱晖路--呼玛路--通河路--共和新路

95路X火车站--中兴路--中山北路--闸北公园--广中路--彭江路--五汽冠忠--走马塘--彭浦新村--遵义医院--纪江路--共江花苑--纪

蕴路--通河新村--泗塘新村--江杨南路--三转炉--上钢一厂

4:00-23:55

101路

鸿兴路--同心路--大连西路--上农新村--新华一村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高境庙--马桥

--何家湾路--严家宅--张行--张华浜--北张华浜--泰和路--水产路

4:00-24:00

713路黄兴路--国顺路--国定路--五角场--政民路--邯郸路--结核医院--武川路--纪念路--江湾镇--三门路--高镜庙-- 马桥--何家湾--西塘

桥--淞肇路--长逸路--淞南新村

6:00-23:00

751路虹镇老街--张家巷--临平北路--四达路--大连西路--曲阳新村--大柏树--纪念路--江湾镇--场中路--三门路--高

镜庙--马桥--何家湾--长逸路--X五村--X医院--X镇

6:00-20:30

810路呼玛新村--爱晖路--泗塘新村--江杨南路--三转炉--西塘桥--何家湾--高境庙--三门路--江湾镇--大柏树--玉田支路

6:00-18:30

I-

3、周边环境

附近商业设施：

虽然依托淞南中心但是如果要买大件或是一次性采购还是要乘车前往江湾镇的华联吉买盛。距离本案2公里以上

教育:

淞南小学

长江二中

宝钢工业技校

X职校

医院：

X地段医院离本案距离：700米/步行时间:8分钟

上钢一厂职工医院/岀租车起步费11元

生活配套：

农村商业银行

建设银行

工商银行

X银行

X邮局

泗溏农贸市场

X公园离楼盘距离:600米/步行时间:10分钟免费公园

宝江宾馆

X大酒店

影响最大，供、销、价格各条曲线异常敏感，起伏不定。年终回顾时，我们发现，其实2006的X楼市不断地有一股股的暗流在催动着公寓住宅的价格曲线上扬。

――住宅市场分析：

1.1 2007出现根本性转变

2006年上半年“国六条”之后国家陆续出台了一系列的宏观调控政策，针对住房供应结构不合理、炒房风气浓厚等问题制定了相关的政策。显而易见，在打击投机炒房的同时，改变住房供应结构并加大对中低收入人群的住房保障，是这次宏观调控希望着力解决的问题。假设现有政策措施被严格执行的话，2007年的房地产市场将出现一些根本性的转变，房地产市场也会迎来持续、稳定、健康的发展；毕竟政府的调控目的不在于打压房地产市场，而是希望引导出一个房地产市场良好发展的局面。

“ 90/70”是现期调控政策中最惹眼的一条，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上,导致中低档住房供给彻底敲实；“去年下半年以后，因为原本设计的住房结构不符合70%以上建小户型的

要求，很多项目一直陷入审批的停滞阶段。”一位X房地产界人士如是说。而1月9日建设部的“征求意见稿”出生24小时不到便夭折,

充分说明了住房结构调整已经不仅仅是房地产行业的业务问题，房价

的不断高涨和之前的调控政策在某种程度上的失灵，关于90/70的住

房结构调整已经被提升到一个社会问题的高度；也表明了政府调整住房结构问题的决心。与此同时，同样被人们关注、与住房结构相关的政策内容另有一条一即关于加快城镇廉租房制度的建设、规范发展经

济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。前期的廉租房和经济适用房供给的短缺，造成了一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍，这也促成了商品房的需求过旺、价格上扬；“一套房子在造就一个百万富翁的同时也毁灭了一个百万富翁”，受结婚、拆迁等刚性需求的影响，一部分中低收入的家庭不得不在价格不断上涨的商品房房源中寻求空间；这样的情况久而久之就很容易会把住房问题推向一个前所未有的亟待解决的社会问题的高度。

1.2倡导“梯级住房消费”

“ 2007年是个政策落实年。”发展中、小套型低价位房，调整住房供应结构势在必行。在这里笔者不得不提到另一个问题------- 房地产

金融创新。房地产金融创新不仅要服务于推动中小套型、中低价位住房的建设和消费，增加其在商品住房供应中的比例；同时，也要继续实施有区别的信贷政策，在首付款比例等方面，充分发挥信贷政策对引导居民合理住房消费的作用，积极支持居民购买自住住房消费贷款，严格限制投机性购房贷款，控制投资性购房贷款；积极支持居民购买中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房，限制购买大套型、咼价位商品住房的贷款。相比较欧美、日本和香港地区，也不是多数青年刚刚参加工作便去买产权房。比较流行的住房是先租房的“梯级住房消费”模式；而在我