浅析中国房地产市场发展政策——基于抑制房地产投机的角度

二 中国房 地产市场 中的投机表现
（ 房地产 开发投资增长过快 一） ２世纪 以来， １ 房地产开发投资呈每年上涨的态势 ，００ ２ １年房地 产开发投资额达４ ２７ ８６亿元 ， ０（ 的９６倍 ；００ ２ １￣间房地 是２ ０ ０ ．８ ２０ － ００ 产开 发投 资平均增速高达 １ ．７ ９３ ％。从房地产开发投资 占全社会 固 定资产投资 比重和房地产开发投资 占Ｇ Ｐ Ｄ 比重来看 ， 国际上公认这 两项指标的警 戒水平分别为 １ 和５ ％。根据统计数据计算可知 ， 我 国的房地产开发投资 占全社会固定资产投资比重 自２０ 以来均远超 ０ｏ 过 １％， ０４ ５ 在２０ 年甚至达到１ ．的高位 ； ８７ 房地产开发投资 占Ｇ Ｐ￣重 Ｄ Ｅ 从２０年的５６ｏ 升至２ ｌ￣的１％， Ｏｏ ．￣ ｋ ／ ＿ ｏｏ ２ 均超警戒水平。 （ 商 品房价 格持续上涨 二） ￣２ｏ 年以来 ， ｏｏ 虽然房价的年增长处于波动状况， ０ ３ ２ １ 且２０ － ０ ０ － 年商品房价格上 涨幅度较大， 波动幅度也较大 ， 但房价始终呈现上涨 态势。中国商品房价格 由２０ 年的２ １６ 平方米上升至２ １年 ００ １ 元／ １． ００ 的５ ３ 元／ ０２ 平方米 ， 长了１３倍 。面对房价不断上升的趋势 ， 增 ．８ 投资 者会预期房产价值在未来进一步升值 ， 因此房价持续走高 的同时， 我
宏 观 经 济 ｆ Ｍ ｃｏ ｃ ｐｃｅ ｏ ｏ ａ ｒｓ ｏ ｉ ｃ ｎ ｍｇ
浅析中国房地产市场发展政策
— —
基于抑 制房地产投机的角度
王 营 骆金 燕
新 昌县 经 济和 信 息 化局 ３ ５ ０ １ ０ ２ 华 夏银 行 绍 兴 诸 暨支 行 ３１ ０ １ ０ ８
三 ，中国房地产 市场发展 政策
针对房地产市场中的投机行为引致的买房难等 民生问题 ， 我们 要采取一系列有效的措施来抑制房地产投机行为 ， 引导我国房地产 市场长久健康 的发展 。笔者认为可从土地供给、税收和政府角度
来制 定政 策 。 （ ） 一 土地供给角度 １ 、国有土地出让实行约束机制。在不违背国家法律的前提下， 建立一套行之有效的国有 土地 出让约束机制是可行的 。具体可采 用 的操作方法是在转让 国有土地 时， 与土地使用权 的获得者签订有 关的协议并且建立监督机制， 以严格按照这个协议执行。笔者认为 在协议 中可以包括以下几点 ： ， 首先 如果并非由于政策原因或者其他
国 的房 地产 投机 行 为更 为 盛行 。 （ ） 三 土地价格显现增长趋势
有了土地就 意味着拥有房地产开发的优先权和主动权 。经济 学家林毅夫认为 ， 在经济发展 中， 随着社会总需求的增长， 供给弹性 越小的要素 ， 价格增长趱 陕。土地的供给弹『很小 ， 生 同时具备不可再 生 资源 稀 缺 陛的 杼 陆 ， 其有 了很大 的升 值 空 间 ， 而诱 使投 资 者 这使 从 通 过低 价 买入 地 皮 ， 等待 土地 升值 之 日高 价卖 出 ， － Ｎ￣ Ｎ式导致 这 ｒ Ｊ 了土地价格总是显现增长趋势。
不可抗力而造成的土地 长时间闲置（ 比如说两年 ， 当然 ， 这个期限必 须是在严格调研的基础上所得 出的）那么政府可 以用很低的价格强 ， 制收回该土地的使用权以便实现土地资源的最有效配置； 其次， 如果 国有土地的获得者在未对土地进行任何开发的前提下转让该土地 的话 ， 那么政府有权对其在转让过程中所获得的收益加 以高额的税 赋； 再次， 如果所取得 的土地部分用来建设保障房的话 ， 那么在建筑 物完 成后 以奖励 的方 式返 还 部分 土地 出让 金 。 ２ 、尝试集体￣ｔ 所有权人和使用权人相分离的体制。我国的 ｌ ｇ 房地产市场中， 之所以会产生大量的投机行为， 和我国的国情有很大 的关系 ， 由日益增长的对房地产的需求和有限的土地供应之间的 是 矛盾造成的。如果能够增加我国的土地供给渠道 ， 扩大土地总的供 应量 ， 那么这个局面应该可以得到控制。笔者认为 ， 集体土地所有权 人和使用权人相分离的体制可以实现这一 目标 。在我国广大的农 村， 土地的性质都是集体所有的， 在不改变土地集体所有这一 陛质的 前提下， 具体可以这样实现： （） １ 转让集体土地使用权。如果能够实现集体土地所有权人和 使用权人相分离这一体制 ， 那么就意味着城镇居民或者非农人员可 以到农村通过集体土地使用权的获得建造一座属于 自己的房 子。 这种 集 体 土 地 使 用权 的取 得 可 以通 过 签 订 协 议 的方 式 实 现 。 由于 获得使用权 的目的是为了建造房屋 ， 因此一般在协议中约定的期限 会比较长，０ ３年或者更长， 并且政府应该出台相关的政策保护在协议 期限内的该房子的合法存在或者继承。 （） ２为土地使用权 的获得支付租金 。在这个世界上不会有人无 缘无故地将 自己的土地使用权转让给别人， 为了获得土地使用权 ， 他 们必须 向土地所有者支付租金。这样一来 ， 这个租金就相当重要了， 即不能太高 ， 高到租赁者无力承担 ， 也不能太低 ， 低到转让者不 以为 意。一般认为， 这个集体土地使用的租金应该由政府通过综合考虑 土地的价格 、房屋的租金以及人们的平均生活水平而确立一个范 围， 但具 体 的数额 应 由双方 当事 人协 商 决定 。 这样一来 ， 没有房子， 没有能力购买商品房 的人就可以通过这个 方法在长期 内拥有一套属于 自己的房子， 且无需大量举债 ； 对于集体 土地所有权人来说 ， 不但获得 了一定的租金 收入 ， 以用来改善生 可 活， 同时也保留了土地增值部分的收益 ， 是一个双赢的结果 ； 对于政 府 来说 ， 既解决 了很 多 人的 住房 问题 ， 了房 地产 市场 中的投机 行 抑制 为， 同时 由于集 体土 地 的性 质 ， 维持 了土地 的稳 定性 和可 控 胜。 （ ） 收 角 度 二 税 １ 、房产税。 “ 房产税是否开征”是近几年有关专家学者争论 较为激烈的话题 ， 有人认为房产税的开征有利于抑制房地产市场 中 的投机行为 ， 还可以增加政府的税收； 有人却认为它不利于房地产市 场的发展， 会给中低收入者带来更大的负担。 笔者认为 ， 房产税可 以征收， 这也是未来发展的一个趋势， 但是 如何征、何 时征是一个值得斟酌的问题 。房产税的征收必须差别 对待， 首先必须满足广大人 民群众对于住房的需求， 因此对于一个拥 有一套房或者虽然拥有几套房 ， 但是总面积或者人均面积很小的家
随着房价 连年攀升 ， 越来越多 的人开始 买不起房子 。尤其是 ２０ 年以后 ， ０３ 这个现象更为严重。我 国政府 采取 了一 系列宏观调控 政策以抑制房地产市场中的投机行为 ， 虽然产生 了一定的积极作用 ， 但都 没有解决房地产市场 中存在的根本问题 ， 房价仍远远高于其使 用价值， 市场 中的投机行为依然盛行。因此 ， 本文将从抑制房地产投 机 的角 度 出发 ， 析 当 前形 势 下如 何 制 定合 理 的政 策 来 引导 中国 房 分 地产市场的健康发展 ， 解决大多数人的住房问题 。
摘要 ： 本文选择从 抑制 房地 产投 机 的 角度 出发 ， 分析 了当前 中 国房地 产市 场 中的投 机表现 ， 而探 讨 了如何 制 定合 进 理 的房地产 市场 发展政 策来 引导 中国房地 产市 场的健康 发展 。 关键 词 ： 制 ； 地 产投机 ； 抑 房 发展 政 策
一
、
引言 ຫໍສະໝຸດ Baidu