海南房地产市场分析报告PPT课件
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➢社会消费品零售总额：近几年，海南经济进入飞跃式发展时期，表现在社会消费需求日益旺盛，社会消费品零售总额增速均高于 GDP增速。2007年以来，增长速度连续五年稳定增长，2011年社会消费品零售总额达到544.04亿元，同比增长18.7%。
图3 2007-2011年前三季度海南省固定资产投资总额走势
未来市场政策预判
政策走势：调控收效明显，预计短期内政策强度将维持在现今水平，政策放松的可能性极小。最主要的是，未来房 地产行业政策走势将主要取决于房价，并且将逐步由政策主导的周期转向市场供求主导的周期。 成交量走势：政策强力干预下，未来一年半时间内，海南市场成交情况不容乐观。 价格走势：至2012年上半年，海南市场潜在的供应量比较充足，政策强压下，供销差与价格走势呈现高度一致的局 面，价格面临较大的下行压力。 住房有效分流走势：2011年底，海南部分保障房上市，虽然会分流小部分住房的有效需求，但是影响不大。然而， 随着明年保障房的批量上市，将会加大分流住房的有效需求。
总之，2011年，各项政策效用持续发挥，限购政策和限贷政策对购房者的影响效力依然存在，政策效力收效， 意味着中央短期内无需在这些政策上再加码，但鉴于房价尚未如政府预期的实质性下跌，这些政策暂时也不会放松。 可见，调控政策在短时期内不会放松。
海南宏观经济环境 海南房地产市场简况 海口房地产市场情况
文昌房地产市场情况 三亚房地产市场情况 海南其他区域房地产市场情况
➢ 调控强度：强 ➢ 市场反应：限购令的颁布，导致海口三亚成交 量迅速下滑。
2011年政策执行效果分析
（四）限贷
➢ 调控强度：较强 ➢ 市场反应：海口楼市主力购买人群80%来自外地，政府运 用金融杠杆手段，减少了热钱对楼市价格的哄抬，有效遏制 了投机行为，保证了刚需族的基本需求。
（五）明码标价， 一房一价
七调存准率 （2011年）
•规定从5月1日起，商品房销 售必须明码标价，房地产开 发项目，要在规定时间内一 次性公开全部销售房源，严 格按照申报价格对外销售。
•12月6日，海口市住房和城 乡建设局市场处处长戴开权 在接受媒体采访时表示，海 口市住建部门将严格执行， 限购令不会“松绑”。海口 成为第一个表态延续限购令 的城市。
限购令延续 （2011年12月）
Fra Baidu bibliotek011年政策执行效果分析
（一）新国八条
➢ 调控强度：强 ➢ 市场反应：房地产市场随之反应强烈，前后起 伏明显，该调控被称为最严厉之政策。海口楼市成 交转淡，购买力转向二三线市县。
（二）加息，上调存款准备金
➢ 调控强度：较强 ➢ 市场反应：市场上购房者观望氛围更浓
（三）限购令
文昌房地产市场情况 三亚房地产市场情况 海南其他区域房地产市场情况
1.1经济环境分析 1.2政策环境分析
Part1.1
经济环境分析
图1 2007-2011前三季度海南省GDP走 势
图2 2007-2011前三季度海南省社会消费品零售总额走势
➢GDP：近几年，由于受国内外经济发展及国际旅游岛政策实施的拉动，海南省GDP增速加快，自2007年以来连续五年保持稳定增长， 2011年前三季度实现GDP产值1818.15亿元，同比增长10.6%；
➢ 调控强度：一般 ➢ 市场反应：“一房一价”实际执行困难，截至目前，未对海南及海 口的楼市产生太大影响。
（六）保障性住房
➢ 调控强度：一般 ➢ 市场反应：虽然有一定数量的保障性物业纳入建设范围，但对于整个市场的需求 面来讲还是相对较小，只是对市场化房地产业供应的一种补充，而且保障性用房的价 格和中小户型的商品房在价格存在一定程度的落差，这样的直面冲击是局部的，影响 不会太大。
琼版“国八条” 、限购令 （2011年1、2月）
• 2011年共计调整存款准备 金率7次，央行每月上调一次 存准率，共计6次，每次0.5 个百分点。11月30日，存准 率三年内首次下调。
央行三次加息 （2011年2、4、8月）
离岛免税 （2011年5月）
一房一价 （2011年5月）
2月8日，央行第一次加息 上调金融机构人民币存贷 款基准利率0.25个百分点； 紧随着4月5日，金融机构人 民币存贷款基准利率再次上 调0.25个百分点； 7月6日第三次加息。三次加 息共上调金融机构人民币存 贷款基准利率0.75百分点。
深圳·北京····厦门··济南··银川··香港·
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海南房地产市场年报
【2011年】
服Te务l：+7 专业 创造地产新价值
同致行海南事业部 2012.02
海南宏观经济环境 海南房地产市场简况 海口房地产市场情况
Part1.2
政策环境分析
2011年主要政策回顾
2011年房地产政策以“国八条”为主轴，限购令延期、上调存准、央行加息、一房一价
等政策为辅，调控力度较2010年有所加强。
•加大保障性安居工程建设力 度； •强化差别化住房信贷政策； •调整完善相关税收政策，加 强税收征管； •严格住房用地供应管理； •… …
2.1全省房地产投资情况 2.2全省土地市场成交情况 2.3全省商品住宅市场成交情况
Part2.1
全省房地产投资情况
2011年全省房地产投资增速有所放缓，房地产投资占固定资产投资比重逐年递增
图5 2007-2011年海南省房地产投资总额走势
图6 2007-2011年海南省房地产投资占固定资产投资比重
图4 2007-2011前三季度固定资产与房地产投资走势对比
固定资产投资与房地产开发投资：2011年，海南省社会固定资产投资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现 持续快速增长态势，固定资产总额在2011年前三季度达到1086.34亿元，同比增长36.7%。房地产开发投资也逐年 呈现增长趋势，2011年前三季度达到464.91亿元。可见，随着固定资产投资的增速加快，城市化进程将逐年提高， 为房地产的发展提供了利好机遇。
➢房地产投资：近几年，在国际旅游岛的长效利好下，房地产投资额稳步增长，年均增幅高达50%、位于全国领先水平；2011年增速 有所放缓、同比减缓21个百分点，一些新兴城市增幅均在一倍以上，他们依次是临高县、白沙县、儋州市、屯昌县、琼中县、保亭县、 万宁市，全年房地产开发投资分别较上年增长5.4、3.5、1.9、1.8、1.4、1.3、1.1倍;全年房地产开发投资规模居全省前五位的市县依 次是三亚市、海口市、陵水县、琼海市、澄迈县，全年分别完成178.84、145.14、73.62、68.08、40.8亿元；
图3 2007-2011年前三季度海南省固定资产投资总额走势
未来市场政策预判
政策走势：调控收效明显，预计短期内政策强度将维持在现今水平，政策放松的可能性极小。最主要的是，未来房 地产行业政策走势将主要取决于房价，并且将逐步由政策主导的周期转向市场供求主导的周期。 成交量走势：政策强力干预下，未来一年半时间内，海南市场成交情况不容乐观。 价格走势：至2012年上半年，海南市场潜在的供应量比较充足，政策强压下，供销差与价格走势呈现高度一致的局 面，价格面临较大的下行压力。 住房有效分流走势：2011年底，海南部分保障房上市，虽然会分流小部分住房的有效需求，但是影响不大。然而， 随着明年保障房的批量上市，将会加大分流住房的有效需求。
总之，2011年，各项政策效用持续发挥，限购政策和限贷政策对购房者的影响效力依然存在，政策效力收效， 意味着中央短期内无需在这些政策上再加码，但鉴于房价尚未如政府预期的实质性下跌，这些政策暂时也不会放松。 可见，调控政策在短时期内不会放松。
海南宏观经济环境 海南房地产市场简况 海口房地产市场情况
文昌房地产市场情况 三亚房地产市场情况 海南其他区域房地产市场情况
➢ 调控强度：强 ➢ 市场反应：限购令的颁布，导致海口三亚成交 量迅速下滑。
2011年政策执行效果分析
（四）限贷
➢ 调控强度：较强 ➢ 市场反应：海口楼市主力购买人群80%来自外地，政府运 用金融杠杆手段，减少了热钱对楼市价格的哄抬，有效遏制 了投机行为，保证了刚需族的基本需求。
（五）明码标价， 一房一价
七调存准率 （2011年）
•规定从5月1日起，商品房销 售必须明码标价，房地产开 发项目，要在规定时间内一 次性公开全部销售房源，严 格按照申报价格对外销售。
•12月6日，海口市住房和城 乡建设局市场处处长戴开权 在接受媒体采访时表示，海 口市住建部门将严格执行， 限购令不会“松绑”。海口 成为第一个表态延续限购令 的城市。
限购令延续 （2011年12月）
Fra Baidu bibliotek011年政策执行效果分析
（一）新国八条
➢ 调控强度：强 ➢ 市场反应：房地产市场随之反应强烈，前后起 伏明显，该调控被称为最严厉之政策。海口楼市成 交转淡，购买力转向二三线市县。
（二）加息，上调存款准备金
➢ 调控强度：较强 ➢ 市场反应：市场上购房者观望氛围更浓
（三）限购令
文昌房地产市场情况 三亚房地产市场情况 海南其他区域房地产市场情况
1.1经济环境分析 1.2政策环境分析
Part1.1
经济环境分析
图1 2007-2011前三季度海南省GDP走 势
图2 2007-2011前三季度海南省社会消费品零售总额走势
➢GDP：近几年，由于受国内外经济发展及国际旅游岛政策实施的拉动，海南省GDP增速加快，自2007年以来连续五年保持稳定增长， 2011年前三季度实现GDP产值1818.15亿元，同比增长10.6%；
➢ 调控强度：一般 ➢ 市场反应：“一房一价”实际执行困难，截至目前，未对海南及海 口的楼市产生太大影响。
（六）保障性住房
➢ 调控强度：一般 ➢ 市场反应：虽然有一定数量的保障性物业纳入建设范围，但对于整个市场的需求 面来讲还是相对较小，只是对市场化房地产业供应的一种补充，而且保障性用房的价 格和中小户型的商品房在价格存在一定程度的落差，这样的直面冲击是局部的，影响 不会太大。
琼版“国八条” 、限购令 （2011年1、2月）
• 2011年共计调整存款准备 金率7次，央行每月上调一次 存准率，共计6次，每次0.5 个百分点。11月30日，存准 率三年内首次下调。
央行三次加息 （2011年2、4、8月）
离岛免税 （2011年5月）
一房一价 （2011年5月）
2月8日，央行第一次加息 上调金融机构人民币存贷 款基准利率0.25个百分点； 紧随着4月5日，金融机构人 民币存贷款基准利率再次上 调0.25个百分点； 7月6日第三次加息。三次加 息共上调金融机构人民币存 贷款基准利率0.75百分点。
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Part1.2
政策环境分析
2011年主要政策回顾
2011年房地产政策以“国八条”为主轴，限购令延期、上调存准、央行加息、一房一价
等政策为辅，调控力度较2010年有所加强。
•加大保障性安居工程建设力 度； •强化差别化住房信贷政策； •调整完善相关税收政策，加 强税收征管； •严格住房用地供应管理； •… …
2.1全省房地产投资情况 2.2全省土地市场成交情况 2.3全省商品住宅市场成交情况
Part2.1
全省房地产投资情况
2011年全省房地产投资增速有所放缓，房地产投资占固定资产投资比重逐年递增
图5 2007-2011年海南省房地产投资总额走势
图6 2007-2011年海南省房地产投资占固定资产投资比重
图4 2007-2011前三季度固定资产与房地产投资走势对比
固定资产投资与房地产开发投资：2011年，海南省社会固定资产投资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现 持续快速增长态势，固定资产总额在2011年前三季度达到1086.34亿元，同比增长36.7%。房地产开发投资也逐年 呈现增长趋势，2011年前三季度达到464.91亿元。可见，随着固定资产投资的增速加快，城市化进程将逐年提高， 为房地产的发展提供了利好机遇。
➢房地产投资：近几年，在国际旅游岛的长效利好下，房地产投资额稳步增长，年均增幅高达50%、位于全国领先水平；2011年增速 有所放缓、同比减缓21个百分点，一些新兴城市增幅均在一倍以上，他们依次是临高县、白沙县、儋州市、屯昌县、琼中县、保亭县、 万宁市，全年房地产开发投资分别较上年增长5.4、3.5、1.9、1.8、1.4、1.3、1.1倍;全年房地产开发投资规模居全省前五位的市县依 次是三亚市、海口市、陵水县、琼海市、澄迈县，全年分别完成178.84、145.14、73.62、68.08、40.8亿元；