2021年武汉房地产市场预测研判分析

➢ 近两年因军运会、疫情影响，武汉政府财政压力加大，土地端抢收意愿明显，土地市场持续保持高位运行，土地供应计划提前透支，后
的
的
的
市潜在供应量大，面临较大库存风险，为进一步缓解供求关系矛盾，预计2021年武汉宅地供应量同比将有所缩减。
表：武汉2017-2021年供地计划
年份 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
表：湖北各城基本面数据（按GDP排行）
2019年GDP
2019年
全市户籍人 全市常住人口
（亿元） GDP增速（%） 口（万人） （万人）
16223.21 4812.84 4460.82 2516.48 2322.73 2301.40 2033.77 2012.72 1767.19 1594.98 1162.23 1159.37 1140.07 868.47 812.63 650.82
合计
供地面积（公顷） 建筑面积（亿平方米）
879.5
0.22
982.0
1011.0
0.89
987.6
904.9
0.15
4765
1.26
供地占比 18.5% 20.6% 21.2% 20.7% 19.0% 100%
实际出让面积（公顷） 实际出让建面（亿平方米）
886.17
0.28
907.99
0.26
970.92
图：武汉涉宅用地成交价格走势
武汉新房市场展望
展望四：预计2021年新增供应2400万方，成交2000万方，供求比1.2，3月为关键节点
➢ 2021年预计新增供应2400万方左右，环比基本持平，主要集中武昌南、东西湖、黄陂、花山等区域。随着冬季疫情复发和新增人口增 速放缓基础之上，预计成交量在2000万方，供求比达1.2。
0.28
1179.97
0.28
缺口约819.95
缺口约0.17
/
/
武汉土地市场展望
展望三：土地市场持续高热度，价格上涨
➢ 武汉在湖北省首位度高，近年来各项指标表现亮眼，发展势头强劲，当前回归新一强二已成各大房企共识。同时在融资监管“三道红线 的 ”约束下，房企拿地更加谨慎，武汉适合长期深耕，仍将是各大房企抢占的重要布局点，预计2021年武汉土地市场土拍热度将持续。
➢ 伴随土地出让容积率下调、宅地供应量缩减、土地竞买熔断规则取消，预计2021年土地价格整体将呈现上涨趋势。尤其中心城区稀缺
地块，规划能极高、产业发展迅速的热点区域地块，仍将是房企战略争夺的重点。
分城市
武汉市 襄阳市 宜昌市 荆州市 黄冈市 孝感市 荆门市 十堰市 黄石市 咸宁市 随州市 恩施 鄂州市 仙桃市 潜江市 天门市 神农架林区
➢ 截止2020年12月31日，武汉二手房挂牌量93681套，同样处于市场高峰期，倒挂现象逐渐消失进一步抬升库存压力； ➢ 2020年武汉在全国卖地城市中排名第6，接近4000万方建筑供应，其中大概有1600万方左右属于住宅供应，按照10个月开工上市周
表：国家政策倾斜
图：2021年武汉板块划分
科技部
• 支持武汉作为国家新一代人工智能创新发展试验区
商务部 发改委
• 支持武汉跨境电商综合实验区建设
顾研• 武汉入选2020年国家物流枢纽建设名单
交通运输部
• 加快湖北建设成为交通强省
农业农村部
• 建设武汉成为国家现代农业产业科技创新中心
武汉土地市场展望
32.86
7.4 7.9 8.1 20.86 6.8 8 7.5 7.0 8.2 8.1 7.8 6.6 7.8 7.7 7.9 7.7 7.3
906.40 589.8 390.94 641.28 737.81 515.15 290.95 346.16 272.96 305.34 193.2 402 111.38 152.92 92.4 160.66 7.88
36%
四外环间
266
12%
外环以外
475
21%
武汉新房市场展望
展望五：预计2021年库存压力六年新高，去化周期超12个月警戒线
➢ 自2015年后武汉市场新房库存进入缓和期，但武汉军运会及疫情影响大量新房积压只2020年中旬释放供应，加之武汉出台一系列政
的
的
策促进房地产行业复苏，其中一条“放低预售标准”的政策，进一步增加了新房供应量，最终导致2020年库存5年新高；
2021年武汉房地产市场预测研判分析
武汉政策展望
展望一：“房住不炒”主基调不变，招商引资、人才扶持吸附购房人群，调控更加精细化
➢ “十四五规划”提出“坚持房住不炒的定位”，整体楼市调控基调与近几年保持一致，预计2021年房调控政策仍将保持连续性和稳定 的 性，“住房不炒”、因城施策保障市场平稳运行。“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策仍然不会放松，限房价、限地价或
根据板块灵活调整，调控更加精细化。另外，合理的住房消费依然是被支持的对象，首套房刚需与投资购房相比政策有望放宽，调控政
策或将在相关方面进行补充的优化。受到疫 情冲击的武汉，国家支持经济恢复政策众多，楼市全年成交套数稳居全国前列，展现出良好 的
的韧性，2021年在各项政策利好下，预计会加大吸引人才落户的脚步，招商引资力度加强，并出台更多人才扶持政策。
展望二：预计2021年武汉宅地供应量将有所缩减
➢ 根据《武汉市住宅用地供应中期（2017-2021年）规划》，2017-2021年武汉市计划供应住宅用地4765公顷，年均住宅用地供应量
953公顷，可建住房建筑面积约1.26亿平方米。截至2020年，实际宅地供地面积尚有819.95公顷缺口，建面缺口约1700万方。
1121.2 568
413.79 557.01 633.3 492.1 289.75 339.8 247.17 254.84 222.1
339 105.97 114.01 96.61 124.74
7.61
人口净流入 （万人）
214.8 -22 23
-84.27 -104.5 -23.05
-1.2 -6 -26 -50.5 -28.9 -63 -5.4 -38.9 -4.2 -36 -0.27
➢ 2021年3月31日，降低预售条件新政即将到期，一季度各大房企或抢工程节点，3月或迎来一波入市高峰，供应爆发，随后供应节奏有 所放缓。
图：2015-2020年武汉市新建商品住宅历史供需对比
图：2021年预计供应计划
环线
供应量 （万方）
二环线以内
291
百度文库
占比 13%
二三环间
444
19%
三四环间
831