仙桃高家渡项目市场调研报告1
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Part 1
项目属性分析
➢ 项目本体分析 ➢ 项目优劣势分析 ➢ 项目属性界定
项目本体分析
项目区位：位于仙桃市区城西高家渡村，黄金大 道与通顺河交汇处
本 案
黄金大道
汉宜高速公路
4公里 3.5公里
老城板块源自文库
仙桃大道行政一条街
城南板块
page5
地块现状：地势平整，地块狭长，形状不规则， 地上附着物较多（高压线），有一定拆迁难度
➢高压线走廊，拆迁难度较大。
高压线与墓碑
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项目四至：东临农田至袁市路，西临通顺河，北 为农村居民点，南临黄金大道
➢东：东临农田至袁市路，具体范围需进一步确认； ➢西：西 边为通顺河，约20米宽，两岸绿树成荫，环境较好，水质尚可，后期需防止 被污染，是项目可利用的一大亮点资源；但红线需退河中心线80-100米； ➢南：为黄金大道，交通便捷，但面宽较窄，约400米； ➢北：为农村居民点，东北角为农村信用社商服、住宅用地，约16.7万㎡。
属
优势：有政策优惠，拿地成本低，得到政府支持。
性
城乡一体化
劣势：存在一定的拆迁难度
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Part 2
宏观投资环境分析
➢ 区位地理 ➢ 区划人口 ➢ 经济概况 ➢ 城市规划 ➢ 宏观政策
区位地理
仙桃紧靠中部特大城市武汉，具有贯通南北、承 东启西的区位优势
湖北省视域下的仙桃
武汉城市圈内的仙桃
仙桃东邻省会武汉，西接荆州、宜昌，北依汉水，南望长江，具有贯通南北、承东启西的得天独厚的 区位优势，是江汉平原的交通、物流、信息和商贸中心。 在《武汉都市圈总体规划（2006-2020） 》中，仙桃市区为以纺织服装为主，医药、精细化工、食品加 工、机电等产业较发达的轻工业城市；综合性的区域物流中心和汉江中下游重要水运枢纽。 城区地势平坦，可扩展性强，无地震滑坡等地质灾害威胁，城市建设用地条件优越。
区
三线城市 平不高，受调控政策影响较小。
位
劣势：房价较低，整体运作利润空间较小；整体市场去化规模有限，
属
大规模项目运作时间较长。
性
城市扩张区
优势：离中心城区有一定距离，环境幽静，区域升值潜力较大 劣势：片区配套设施不够完善
项
大规模
优势：规模较大，利于规划和产品创新；容易得到政府支持。
目
劣势：运作时间较长，市场风险较高。
目前，项目周边均处于待开 发状态，配套比较缺乏，随着 周边各项目的建成，各种生活 配套设施将逐渐完善。
高家渡小学
本 案
农村信用社商 住用地
农产品物流 中心
黄金大道
富迪物流
满庭春 MOMA
汉宜高速公路
肖台村城乡 一体化项目
仙桃商城 老城板块
好邻居超市
4公里
中百
3.5公里
文化步行街
仙桃大道行政一条街
汽车站
商城大厦、好邻居、中百仓储、恒迪国际建材市场、文化步行街等 中大型商业网点
1、政府机构：仙桃市规划局总工办张科长、房管局开发管理科胡科 长、旧城改造办公室江主任、国土局利用科允科长； 2、商业经营者：好邻居、步行街、恒迪建材城等共10位 3、商铺投资者：绿地华庭、中央华府等关系网客户共10位
文献资料
部分民房与路
臭水沟
地块规模：占地约600亩（40 万㎡）
地 块 形 状 ： 为 不 规 则 四 边 形 ， 临黄金大道宽约400米，中间宽 约 600 米 ， 底 宽 约 300 米 ， 长 约 1000米，地势平整；
地上附着物包括：
➢居民建筑物、农田，有一定拆 迁量，其数据统计有待进一步 确认；
高家渡小学
城南板块
恒迪建材城
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项目优势与劣势
项目优势
规模优势
占地面积600亩（40万㎡），规模较大， 小区建成后品质较高
环境优势
项目紧邻通顺河，绿树成荫，环境优美
政策优势
本项目属于旧城改造项目，有较多优惠政 策，能获得政府支持
项目劣势
配套劣势
项目处于城乡结合部，周边配套设施均 较缺乏，形成完善的配套需要一定时日
近几年仙桃国民经济发展相关资料；2009-2011年土地出让信息；仙 桃市城乡总体规划（2008-2030年）等
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报告目录
第一部分：项目属性分析…………………………004 第二部分：宏观投资环境分析……………………011 第三部分：区域住宅市场研究……………………025 第四部分：区域商业市场研究……………………079 第五部分：项目可行性研究………………………122 第六部分：结论与建议……………………………139
拆迁劣势
项目附着物较多，建筑物、农田等，尤 其是高压线走廊，存在一定拆迁难度
地块劣势
地块形状不规则，临街面窄，进深长， 不易于规划；
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项目属性界定： 三线城市 城市扩张区 大规模 城乡一体化项目
属性
诠释
优势：房地产市场处于快速发展阶段，市场空白点较多；整体地价不
高，投资门槛较低；房地产运作不够规范，还有较大操作空间；房价水
西：通顺河
东：袁市路
农村信用社 用地（16.7 万㎡）
南：黄金大道
东南角：加油站
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周边配套：目前周边配套比较缺乏，随着片区各 项目的建成，各种配套设施将逐渐完善
交通配套：黄金大道，12路 公交 教育配套：高家渡小学 商业金融：恒迪国际建材城、 农产品物流中心 医疗卫生：暂无大型医院 市政配套：随着仙桃大道贯 穿袁市路，将毗邻行政一条街
大洋【DY-XT-11-0511】
仙桃高家渡项目
市场调研报告
（征求意见稿）
武汉渡边地产 武汉大洋城市经济发展研究院
2011年5月
本报告的结论是建立在前期广泛而有针对性的调 查研究基础之上的
分类
项目
项目实地调研 楼盘实地调研 商业网点考察
非结构式访谈
项目区位交通、四至、周边配套、物业现状等
福星城、和合国际城、御台公馆、锦江国际、三丰鼎城、世纪雅园、 中央华府、绿地华庭、香岸华府等21个楼盘
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行政区划
分三级城镇体系，共辖15个镇、5个工业园区和 中心城区
资料来源：仙桃市规划管理局
城镇体系：分三个等级，即中心城区， 中心城镇和一般城镇。中心城区是城市 的核心，体现该地区在全省的地位，在 整个地区起火车头的作用带动整个地区 的发展。中心城镇在城市中有承上启下 的作用，传递中心城区的辐射，分担中 心城区的职能。一般城镇是基层城镇， 直接为广大农村地区服务。 中心城区：辖干河街道办事处、市龙 华山办事处、沙嘴办事处。 中心城镇（4个）：彭场镇、杨林尾 镇、通海口镇、毛嘴镇。 一般城镇（11个）：郑场镇、剅河镇、 三伏潭镇、胡场镇、长埫口镇、西流河 镇、沙湖镇、张沟镇、郭河镇、沔城回 族镇、陈场镇。
Part 1
项目属性分析
➢ 项目本体分析 ➢ 项目优劣势分析 ➢ 项目属性界定
项目本体分析
项目区位：位于仙桃市区城西高家渡村，黄金大 道与通顺河交汇处
本 案
黄金大道
汉宜高速公路
4公里 3.5公里
老城板块源自文库
仙桃大道行政一条街
城南板块
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地块现状：地势平整，地块狭长，形状不规则， 地上附着物较多（高压线），有一定拆迁难度
➢高压线走廊，拆迁难度较大。
高压线与墓碑
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项目四至：东临农田至袁市路，西临通顺河，北 为农村居民点，南临黄金大道
➢东：东临农田至袁市路，具体范围需进一步确认； ➢西：西 边为通顺河，约20米宽，两岸绿树成荫，环境较好，水质尚可，后期需防止 被污染，是项目可利用的一大亮点资源；但红线需退河中心线80-100米； ➢南：为黄金大道，交通便捷，但面宽较窄，约400米； ➢北：为农村居民点，东北角为农村信用社商服、住宅用地，约16.7万㎡。
属
优势：有政策优惠，拿地成本低，得到政府支持。
性
城乡一体化
劣势：存在一定的拆迁难度
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Part 2
宏观投资环境分析
➢ 区位地理 ➢ 区划人口 ➢ 经济概况 ➢ 城市规划 ➢ 宏观政策
区位地理
仙桃紧靠中部特大城市武汉，具有贯通南北、承 东启西的区位优势
湖北省视域下的仙桃
武汉城市圈内的仙桃
仙桃东邻省会武汉，西接荆州、宜昌，北依汉水，南望长江，具有贯通南北、承东启西的得天独厚的 区位优势，是江汉平原的交通、物流、信息和商贸中心。 在《武汉都市圈总体规划（2006-2020） 》中，仙桃市区为以纺织服装为主，医药、精细化工、食品加 工、机电等产业较发达的轻工业城市；综合性的区域物流中心和汉江中下游重要水运枢纽。 城区地势平坦，可扩展性强，无地震滑坡等地质灾害威胁，城市建设用地条件优越。
区
三线城市 平不高，受调控政策影响较小。
位
劣势：房价较低，整体运作利润空间较小；整体市场去化规模有限，
属
大规模项目运作时间较长。
性
城市扩张区
优势：离中心城区有一定距离，环境幽静，区域升值潜力较大 劣势：片区配套设施不够完善
项
大规模
优势：规模较大，利于规划和产品创新；容易得到政府支持。
目
劣势：运作时间较长，市场风险较高。
目前，项目周边均处于待开 发状态，配套比较缺乏，随着 周边各项目的建成，各种生活 配套设施将逐渐完善。
高家渡小学
本 案
农村信用社商 住用地
农产品物流 中心
黄金大道
富迪物流
满庭春 MOMA
汉宜高速公路
肖台村城乡 一体化项目
仙桃商城 老城板块
好邻居超市
4公里
中百
3.5公里
文化步行街
仙桃大道行政一条街
汽车站
商城大厦、好邻居、中百仓储、恒迪国际建材市场、文化步行街等 中大型商业网点
1、政府机构：仙桃市规划局总工办张科长、房管局开发管理科胡科 长、旧城改造办公室江主任、国土局利用科允科长； 2、商业经营者：好邻居、步行街、恒迪建材城等共10位 3、商铺投资者：绿地华庭、中央华府等关系网客户共10位
文献资料
部分民房与路
臭水沟
地块规模：占地约600亩（40 万㎡）
地 块 形 状 ： 为 不 规 则 四 边 形 ， 临黄金大道宽约400米，中间宽 约 600 米 ， 底 宽 约 300 米 ， 长 约 1000米，地势平整；
地上附着物包括：
➢居民建筑物、农田，有一定拆 迁量，其数据统计有待进一步 确认；
高家渡小学
城南板块
恒迪建材城
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项目优势与劣势
项目优势
规模优势
占地面积600亩（40万㎡），规模较大， 小区建成后品质较高
环境优势
项目紧邻通顺河，绿树成荫，环境优美
政策优势
本项目属于旧城改造项目，有较多优惠政 策，能获得政府支持
项目劣势
配套劣势
项目处于城乡结合部，周边配套设施均 较缺乏，形成完善的配套需要一定时日
近几年仙桃国民经济发展相关资料；2009-2011年土地出让信息；仙 桃市城乡总体规划（2008-2030年）等
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报告目录
第一部分：项目属性分析…………………………004 第二部分：宏观投资环境分析……………………011 第三部分：区域住宅市场研究……………………025 第四部分：区域商业市场研究……………………079 第五部分：项目可行性研究………………………122 第六部分：结论与建议……………………………139
拆迁劣势
项目附着物较多，建筑物、农田等，尤 其是高压线走廊，存在一定拆迁难度
地块劣势
地块形状不规则，临街面窄，进深长， 不易于规划；
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项目属性界定： 三线城市 城市扩张区 大规模 城乡一体化项目
属性
诠释
优势：房地产市场处于快速发展阶段，市场空白点较多；整体地价不
高，投资门槛较低；房地产运作不够规范，还有较大操作空间；房价水
西：通顺河
东：袁市路
农村信用社 用地（16.7 万㎡）
南：黄金大道
东南角：加油站
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周边配套：目前周边配套比较缺乏，随着片区各 项目的建成，各种配套设施将逐渐完善
交通配套：黄金大道，12路 公交 教育配套：高家渡小学 商业金融：恒迪国际建材城、 农产品物流中心 医疗卫生：暂无大型医院 市政配套：随着仙桃大道贯 穿袁市路，将毗邻行政一条街
大洋【DY-XT-11-0511】
仙桃高家渡项目
市场调研报告
（征求意见稿）
武汉渡边地产 武汉大洋城市经济发展研究院
2011年5月
本报告的结论是建立在前期广泛而有针对性的调 查研究基础之上的
分类
项目
项目实地调研 楼盘实地调研 商业网点考察
非结构式访谈
项目区位交通、四至、周边配套、物业现状等
福星城、和合国际城、御台公馆、锦江国际、三丰鼎城、世纪雅园、 中央华府、绿地华庭、香岸华府等21个楼盘
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行政区划
分三级城镇体系，共辖15个镇、5个工业园区和 中心城区
资料来源：仙桃市规划管理局
城镇体系：分三个等级，即中心城区， 中心城镇和一般城镇。中心城区是城市 的核心，体现该地区在全省的地位，在 整个地区起火车头的作用带动整个地区 的发展。中心城镇在城市中有承上启下 的作用，传递中心城区的辐射，分担中 心城区的职能。一般城镇是基层城镇， 直接为广大农村地区服务。 中心城区：辖干河街道办事处、市龙 华山办事处、沙嘴办事处。 中心城镇（4个）：彭场镇、杨林尾 镇、通海口镇、毛嘴镇。 一般城镇（11个）：郑场镇、剅河镇、 三伏潭镇、胡场镇、长埫口镇、西流河 镇、沙湖镇、张沟镇、郭河镇、沔城回 族镇、陈场镇。