地下车库-税务处理办法

三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• 2、单独转让车位使用权： 单独转让车位使用权分为 有限期限（短期）内转让和法律规定年 限内（长期） 转让。 • 有限年度内（如5年、10年、20年）是相对于在法律规
定年限（如住宅用地70年、商服用地40年）而言，在
有限年度内出租地下车位或长期来看，其车位使用权
• 【结论】--房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使
用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位 因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价
款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• （3）房产税：开发商随房销售， 同时与业主签订转让
• 【法规依据】--《国家税务总局关于确认企业所
得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875
号）规定：企业以买一赠一等方式组合销售本企
业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各
项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售
收入。
• 【结论】--其收入并入房屋销售总价， 成本已分摊至
可售面积成本， 其所得税与销售商品房性质一样。
（国税发〔2009〕31 号）第17条第1款：属于非营利性且产
权属于全体业主的， 或无偿赠送与地方政府、
公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，
二、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分 摊
• 【结论2】--对于非营利性的公共配套设施性质
的地下车库， 开发商无权与业主单独签订停车
场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• 以上相关文件中可看出，开发商在交纳相应的地下人防设
施使用费后，可以获得地下人防车库的相应收益权。但其 地下人防设施归属国家，故不存在销售产权行为。 • 1、随商品房销售转让车位使用权（买房送车位使用权）： 销售合同，同时签订车位使用权转让协议，地下车位与商 品房捆绑，其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋
地下车库税务处理专题
林佳良
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单独建造的，建筑面积未分摊 单独建造的，建筑面积已分摊 地下人防设施作为地下车库
一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• 开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊， 即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产 权应归开发商所有，其性质属于营利性的公共 配套设施。
的协议也应归于无效。 • 如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权 的话， 应与小区业主委员会或经业主委员会授 权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让 或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• 利用地下人防设施形成的地下车库，权属争议较大。
• 【法规依据1】--《人民防空法》第5条：国家对人民防空设施建设按照 有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人， 通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投 资者使用管理，收益归投资者所有。 • 【法规依据2】--《国家人防委、财政部关于平时使用人防工程收费的暂行 规定》第1条：凡使用人防工程的单位和个人，应向当地人防部门提出 申请，经审批和履行立约手续后，方可使用。已经使用人防工程而未 履行立约手续的，应补办立约手续。 • 该文第2条：人防工程及其设备、设施是国家财产，平时使用应本着有 偿使用的原则，交纳使用费。使用国家拨款或按国家规定地方筹集的 人防经费修建的人防工程，由人防部门收费。 • 【法规依据3】--《物权法》第52条：国防资产属国家所有。
话，对地下人防车库占地征税，由其地上和地下所占同一
宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。且对单独建 造部分所占用地面积暂按应征税款的50%征收土地使用税。
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• 法律法规年度内转让车位使用权前面已讨论，
实质与销售并无二致。
• （1）营业税及附加：不管是开具服务业--租赁业发票或销售不动产发票，营业税及附 加一样按 5.6%计征。
• 1、对外出租的税务处理： 地下车库对外出租，直接作为 租赁，开具租赁业发票。
• （1）营业税及附加 • 【法规依据2】--《营业税暂行条例实施细则》第25条规定： 纳税人转让土地使用权或 者销售不动产，采取预收款方式 的，其纳税义务发生时间为收到预收 款的当天。纳税人提 供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的， 其纳税义 务发生时间为收到预收款的当天。
建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产
税。
• 【结论】--即出租部分按租金收入的 12%计征
房产税。
• 注：按小时/天等临时停车收取的停车费如何交
一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• （4）土地使用税
• 【法规依据6】--《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地 使 用税有关问题的通知》（财税[2009]128 号）第四条规定，关 于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在 城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建 筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中， 已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证 确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土 地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地 面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税 款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的 50%
业税计税依据为预收金额，而非财务上分期确
认收入分期预提交纳营业税及附加。
• （2）土地增值税：未发生产权转移，不涉及土
地增值税。
• （3）房产税：虽然产权归属国家，但开发商作
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• （5）土地使用税：
• 单独建造的地下人防车库应按应征税款的50%申报城镇土 地使用税。不是单独建造的不征收。 • 各地政策执行不一样，如上海对于地下人防设施，不论营 业使用或非营业使用，不论出租或自用，都不征收土地使 用税。 • 而且要注意的是，如果地下人防设施是连着地上建筑物的
一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• （5）企业所得税
• 【法规依据7】--《所得税法实施条例》第19条：企业所得税法第六条第 （六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资 产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日 期确认收入的实现。 • 【法规依据8】--《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题 的通知》（国税函[2010]79号）“一、关于租金收入确认问题”规定：根 据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有 形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付 租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限 跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入 与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀 计入相关年度收入。 • 【结论】--原则上收到的租金全额作为收入计征所得税；符合条件的，可按 会计处理做预收入再分摊至各期确认收入计征所得税。
一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• 2、对外出售的税务处理： 对外出售的地下车库 应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。 在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同 时结转开发产品 ---地下车库相关金额至主营业 务成本。 • （1）营业税及附加：按销售不动产计征营业税 及附加。 • （2）土地增值税：单独确认收入及增值额，按 非普通住宅计征土地增值税。
二、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分 摊
• 开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施
的地下车库， 其建筑面积已分摊，其成本已分
配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业
主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。
开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。
• 【法规依据】--《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
人可能会变更；而在法律规定期限内转让使用权，抛
开产权归属的角度，单从融资租赁角度来推论，租赁
期相当于可使用期限，性质上和销售已无实质区别。
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• 有限期内转让车位使用权即通常所说的租赁车
位使用权。
• （1）营业税及附加：采取预收款方式的，其纳
税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营
• 【结论】--营业税额以预收金额为计算基数，按租赁业 5.6%交纳，而非按财务上分期确认收入分期预提交纳营业 税。
一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• （2）土地增值税
• 【法规依据3】--《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清 算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：房地产开发 企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于 出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不 征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不 扣除相应的成本和费用。 • 【法规依据4】--《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的
通知》（国税函发[1995]110号）“四、土地增值税的征收范围是如何规定
的?”中规定，只对转让的房地产征收土地增值税，
一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• （3）房产税
• 【法规依据5】--《财政部、国家税务总局关于
具备房屋功能的地下 建筑征收房产税的通知》
（财税〔2005〕181 号）规定：已出租的地下
• 对于买房送车位使用权的情况，开发商与业主签订商品房
总价中，发生的可以理解为销售不动产行为，统一开具销
售不动产发票。
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• （1）营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附加。
• （2）土地增值税： • 【法规依据】--《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》
车位使用权合同， 则应视同销售车位，不再征收房产
税。
• （4）土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订 转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使 用税。 • （5）印花税：其价款已包含至商品房价款之中，印花
税已按销售不动 产万分之五交纳。
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• （6）企业所得税：
• （4）房产税：开发商如果与业主签订的车 位租赁合同，租赁期达到了法律法规规定的 年限，即达到业主所购房屋年限，则应视同 销售车位，不再征收房产税。 • （5）企业所得税：按收到的价款作为收入， 计征所得税。 • （6）印花税：按销售不动产万分之五交纳。
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• 3、开发商自用地下人防设施 开发自用地下人
一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
• 3、自用的地下车库税务处理： 自用的具有产权的地 下车库， 其处理应同房开企业自用开发产品 相同， 在自用时将开发产品-----地下车库转为固定资产，并 计提折旧。
• （1）房产税：自用部分按财税〔2005〕181 号相关 规定，对自用部分房产计征房产税。 • （2）土地使用税：土地使用税同出租处理相同，单 独建造的地下车库应按应征税款的 50%申报城镇土地 使用税。 • （3）不涉及其他税种。
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• （2）土地增值税：房开企业与购房人签订
合同，将地下停车场所法律法规期限内的使 用权（如房屋使用年限 70 年）转移给购房
人，向购房人取得的转让车位使用权收入并
入非普通住宅收入，计征土地增值税。
• （3）土地使用税：不涉及
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• 【法规依据1】--《房地产开发经营业务企业所 得税处理办法》 （国税发〔2009〕31 号）第 17条第2款：属于营利性的，或产权归企业所 有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方 政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单 独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产
Hale Waihona Puke 一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊
（国税函发[1995]110号）“四、土地增值税的征收范围是如何规定的?”中 规定：根据《条例》规定，凡转让国有土地位用权、地上的建筑物及
其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。...三是对转让房地
产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如
通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得 收入，就不能征收土地增值税。