鸥鹏中央商业大街运营思路1024

招商思路及节点——主力店招商情况
天虹百货、伊藤洋华堂、茂业百货、太平洋 百货、远东百货、步步高、百佳华百货、华
盛堂、梅西百货、金鹰百货、银泰百货、王 府井、大洋百货、雄风百货…… 乐天玛特、华润万家、沃尔玛、卜蜂莲花、 家乐福、永辉、人人乐、重百、新世纪、欧尚
百货
32家
超市
9家
影院
星美、中影、上影、CGV、UME、华谊兄弟、
智慧馆
阶段性持有
招商思路及节点-招商思路
通过商家招商进度配合项目各阶段开盘，保证项目的营销效果。
一期 首次开盘前
一期 二次开盘前
二期 首次开盘前
二期 二次开盘前
完成超市、影 院和冰场签约
完成不少于5家 次主力店或品 牌商家签约
完成百货签约
完成不少于5家 品牌商家签约
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备注：部分商家类型引进可能会交叉进行
快餐
KFC、麦当劳
啡可咖啡、 COSTA 咖啡
Me city、 以纯
好利来、 荷家饼业
周大生、 周大福
美达钟 表、时 间廊
拉夏贝尔、 欧时力
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
阶段性持有
2层：潮流风向
本楼层临塔山东路为平街层，可延续一层的零售业态，丰富零售业态的类型；在平街入口处设置休闲 咖啡，规划品牌餐饮。
查理布朗、 布恩咖啡
红谷、 半坡 欢乐迪、银乐迪
咖 饰 啡 品
迪奈尔、 COCOON、 Fiorucci teen
KTV 零售
春意、丝域
零 售
服务 零售
苹果/三 星数码 体验店
零售 数码 零售 餐饮 快餐
百货(茂 业、佳 华)
快餐
味千拉面、 比格披萨
零售
KFC、麦当劳 维斯凯、CCDD、 衣香丽影 尚品铁板烧、 两岸铁板烧
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
阶段性持有
3层：青春时光
本楼层为中间楼层，外部人流到达难度加大，可以丰富的餐饮品牌吸引消费者；本楼层连接学校，围 绕师生客群，规划以文化类业态为主，并设置小吃甜品满足学生消费需求；
业态 阶段性 持有 全持有 合计
快餐 课外辅导/ 外语培训 文化 用品 文具 专卖 潮流 饰品 运动 零售
二期：地上5层，地下2层， 地上部分为销售型物业，持 有影院，地下部分为持有型 购物中心，利用一期回款快 速开发，保证销售货值，滚 动三期开发
一期：地上5层、地下 2层，地上部分为销售 型街区物业，地下部 分为持有型购物中心， 通过地上街区销售， 回笼资金，滚动二期 开发。
三期：地上5层，地 下2层，为全持有物 业，地上部分规划为 百货，地下部分为购 物中心，故最后一期 开发。
超市 步步高 影院 冰场 星美 喜悦 12000 5000 1800 租赁 保底、提点两者取高 保底、提点两者取高 洽谈中 租赁合同 待走流程 2016年5月 2015年12月 2016年5月
已上步步高集团投资决 策会，并通过，目前处 于深入商务条件阶段。
正式合同签约时间2013年 12月
已完成商务条件洽谈及 合同内容确认，我司待 走流程。 已上茂业集团市场评估 会，10月茂业集团总部 投资发展部考察现场， 确定合作模式。 佳华集团开发部负责人 已考察项目，已达成初 步意向，10月确定佳华 集团高层看场时间。
本楼层为最高楼层，商铺面积较大，适合规划宴会型中餐。影院和艺体培训周边布置休闲轻餐。满足 观影人群候场和青少年用餐需求。
业态 阶段性 持有
自助餐 艺体培训
套内面积 1923 2700 4529 9152
建筑面积 2317 2700 4529 9546
餐饮 影院 百货
全持有
甜品小吃
合计
休闲餐饮 甜品小吃
文化 用品 文具 专卖 潮流 饰品
百货(茂 业、佳 华)
特色快餐 特色餐饮 特色 餐饮
劲浪体育、 运动一家
运动 零售
Nic is coming、 潮流指标
豪客来、巴萨牛排
小天鹅、清一色
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
智慧馆
阶段性持有
4层：饕餮盛宴
本楼层较高，适宜设置大型中餐和江湖菜，满足宴会和平日聚餐需求。进深较短的商铺可规划特色餐 饮，丰富楼层餐饮类型，同时规划足浴、spa等休闲类业态，作为餐饮的外延消费。
新华电 脑、北 大青鸟、 长城烹 饪
美容spa 职业/技能培训
足浴
特色餐饮
百货(茂 业、佳 华)
特色餐饮 江湖菜
江湖菜
茶艺会所 沁茗轩茶艺馆、 如意茶艺馆
特色餐饮
渝风堂、味道重庆
黄记煌、德 香苑、鲁西 肥牛、湘域
顺水鱼馆、 千厮炖鸡馆
三和春、 万州烤鱼
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
智慧馆
阶段性持有
5层：娱乐天地
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
1层：国际时尚
本楼层是项目主要出入口和形象展示楼层，除主力店外，更多是引进品牌性和高租金业态为主。如珠 宝钟表、国际连锁快餐、搭配美妆及休闲餐饮，旨在利用品牌的号召力提升项目的档次，打造项目形 象。
业态 套内面积 建筑面积 743 665 2487 5202 9097
阶段 性持 有
喜悦冰场 （2000）
儿童玩具
黄色小鸭、麗婴坊、 皇家宝贝
轻便餐饮
儿童游乐
儿童集合店
爱乐游、豆乐园
儿童故事、 孩子王
鲜果吧、快 乐柠檬、派 克汉堡
蛋糕DIY、 饼干DIY
（红黄蓝、东方爱婴）
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
-1层：优质生活
本楼层主力业态为超市，超外购物中心部分作为生活业态的延续，设置生活家居零售和特色零售，围 绕冰场上空设置休闲及特色类餐饮，满足家庭生活需求。
百货 （茂业、佳华）
星美影院
大型中餐
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
智慧馆
阶段性持有
5层：娱乐天地
巴贝拉、金汉 斯 天籁艺 术、骄 阳跆拳 道 DF、鲜元素
自助餐 艺体培训
甜品小吃
休闲餐饮
水果捞、 手抓饼
甜品小吃
便所、 祖母的 厨房
百货 （茂业、佳华）
大型中餐
星美影院
徐生记、瑜彩峰
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
艺体培训 影院 甜品 休闲 小吃 餐饮 江湖菜 大型餐饮 康体足浴 茶艺
饕餮盛宴
青春时光 潮流风尚 国际时尚 优质生活
技能类培 美容spa 特色餐饮 训 课外辅导/ 文体用品 特色小吃 语言培训
潮流饰品 特色餐饮
运动集合 店
数码 美 潮流服 连锁快 体验/ 快时尚 KTV 轻便餐饮 休闲咖啡 发 饰 餐 电竞 集合店 （跨层） 游戏 酒吧/桌球 个人护理 休闲 KTV 珠宝 甜 用品 咖啡（跨层） 首饰 品 美食汇 品牌服饰 连锁 快餐
26家
博纳、奥纳、金逸、中影今典、万达、越 界……
冰场
4家
世纪星、全明星、冠军、喜悦
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招商思路及流程——前期招商情况
招商思路及节点——主力店招商进度
业态
品牌 乐天玛特
面积 12000
合作模式 租赁
协议 洽谈中
交房时间 2016年5月
备注
乐天集团中国区总裁已经 考察现场。目前准备资料 上乐天集团中国区投资决 策会。
业态 阶段性持有 全持有
咖 饰 啡 品 KTV 零售
套内面积
建筑面积 496 953
零售
餐饮 KTV 百货
337
648 1684 5017 7686
2476
5017 8942
合计
零 售
服务 零售
零售 数码 零售 餐饮 快餐
百货(茂 业、佳 华)
快餐
零售
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
阶段性持有
2层：潮流风向
开发策略 招商带动销售 招商思路及节点-招商思路
以招商带动销售：
通过主力店持有进行市场占位；
持有地下购物中心，引进品牌商家，树立投资者信心； 通过次主力店和品牌店的阶段性持有，来提升项目的商业氛围，促进街区销售。
10
业态规划
楼层规划： 娱乐天地
L5 L4 L3 L2 L1 B1 B2
业态 阶段性 持有 餐饮
套内面积 1330
建筑面积 1822 4668 6490
全持有
合计
美容spa 职业/技能培训 特色餐饮
足浴
百货
4668
5998
百货(茂 业、佳 华)
特色餐饮 江湖菜
江湖菜
茶艺会所
特色餐饮
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
智慧馆
阶段性持有
4层：饕餮盛宴
忆念美、美 丽田园
魔指足浴、 闲廷足浴
分期 一期 二期 三期 合计
计容 19102 38540 21762 79404
不计容 超市6777， 商业32673， 设备及车库 10757。 50207
8 备注：具体分期根据方案报建和项目具体情况作相应调整
四、招商思路及节点 一、区域分析
1、区域地位 2、交通环境 3、经济发展 4、产业结构 5、人口数据 6、城市规划
特色快餐
套内面积 281 234 4529 5044
建筑面积 407 339 4529 5275
零售 餐饮 百货
百货(茂 业、佳 华)
特色餐饮 特色 餐饮
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
智慧馆
阶段性持有
3层：青春时光
每味每客、佈 麻佈辣、麻辣 烫锅 晨光文具、 博友文具
三中英才、 新东方
快餐 课外辅导/ 外语培训
基础目标
经营成功，成 为铜梁地区商 业中心。
区县商业标杆项 目，盘活集团资 产，提供变现能 力，搭建融资平 台，未来同类型 项目也可复制。
开业第五年 开业成功， 为鸥鹏商业 地产奠定基 础。
开业第三年
开业第一年
4
二、前期完成工作 一、区域分析
1、区域地位 2、交通环境 3、经济发展 4、产业结构 5、人口数据 6、城市规划
鸥鹏中央商业大街运营思路
商业公司 2014年10月
一、项目目标
二、前期完成工作 三、项目开发节奏 四、招商思路及节点 五、推广思路 六、存在的问题及建议
一、项目目标 一、区域分析
1、区域地位 2、交通环境 3、经济发展 4、产业结构 5、人口数据 6、城市规划
D7购物中心的目标
终极目标
中间目标
欢乐迪、 银乐迪
休闲娱乐
KTV 特 色 餐 饮
天美意、 达芙妮、 shoe box
潮流前线、森 马、美邦、艾 格、babala）
鞋品零售 流行服饰 流行服装 创意 零售
百货(茂 业、佳 华)
屈臣氏、 万宁
美妆 护理 休闲 咖啡 服装 零售
流行饰品 珠宝
创意盒子、 石头记、 谭木匠、 阪织屋
糕点
钟表
流行服饰
台湾生活坊、 韩尚宅配
书店、 乐器体 验专卖
文化用品 专卖
休 闲 轻 餐
生活零售
超市(乐 天、步 步高)
家居家纺 生活零售
零售 零售 地方特 色餐饮 美食广场 零售 零售
雅迷涮涮锅、 斤斤有味
大食代美食广场、 真快活美食广场
宝岛眼镜、深蓝彩妆、 曼谷银、尚品饰
天福茗茶、、千色店、特 百惠、H+饰品、招财猫
百货
书店/乐器体验 车库
生活零 轻便餐 潮流服 彩妆 售 饮 饰
超市
童趣天地
休闲 儿童 儿童培 真冰 儿童游 儿童玩具 儿童服饰 DIY 训 场 乐 餐饮
车库
主力店 餐饮
休闲娱乐 零售
持有部分 智慧生活馆
-2层：童趣天地
本楼层地处负二层，主要以聚集人气的目的性消费为主。主力业态为冰场，围绕其布局儿童业态和轻 便餐饮，突显楼层特色。
茂业 百货 百佳华
25000
保底、提点两者取高/购买
洽谈中
2016年5月
25000
保底、提点两者取高
洽谈中
2016年5月
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招商思路及节点——下阶段工作
时间 项目
2014
10 11 12 1 2 3 4 5
业态 餐饮 零售 休闲娱乐 服务 冰场 合计 套内面积 493 3183 1252 1034 2000 7962 建筑面积 865 5584 2196
1814
2000 12459
喜悦冰场 （2000）
儿童玩具
轻便餐饮
儿童游乐
儿童集合店
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
-2层：童趣天地
乐高、 KIDSLAND
前期工作小结
完成区域消费者调研报告
完成项目定位报告
前期 工作 内容
完成72组主力商家洽谈，目前签约星美影院
完成商铺配置及业态建议
配合设计完成各方案图纸评审
6
三、项目开发节奏 一、区域分析
1、区域地位 2、交通环境 3、经济发展 4、产业结构 5、人口数据 6、城市规划
项目开发策略-项目分期
分期开发，降低项目投资风险，力争在每期实现正现金流的情况下再启动下期开发。 先启动销售型街区部分，待一、二期销售产生较好现金流，保证货值不断档后，再启 动三期持有部分，降低项目的投资风险。
全持 有
休闲娱乐
零售
餐饮 KTV 百货
520
465 1741 5202 7928
合计
KTV
特 色 餐 饮
鞋品零售 流行服饰 流行服装 创意 零售
美妆 护理 休闲 咖啡 服装 零售
百货(茂 业、佳 华)
流行饰品 珠宝 钟表 流行服饰 快餐
糕点
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
阶段性持有
1层：国际时尚
酒吧、台球俱乐部
业态 零售 餐饮 超市
书店 生活零售
套内面积 6514 3457 11332 21303
建筑面积 9306 4939 11132 25377
合计
休 闲 轻 餐
超市(乐 天、步 步高)
家居家百度文库 生活零售
零售 零售 地方特 色餐饮 美食广场 零售 零售
餐饮
零售
休闲娱乐
服务
主力店
-1层：优质生活
恒记甜品、邂逅甜 品、师兄芋圆、冰 淇淋、饮品、曼妥 思、艾洛玛咖啡