新世界四季山水踩盘报告

四季山水
Code of this report | 7
4
道路交通
四季山水交通便捷，选择丰富，到达福田中心区只 需20分钟
成熟的梅林片区公 交系统，再加上深 圳地铁4号线的开通，
地铁4号线 梅林站
四季山水
以及福田地下火车
站的规划确立，选 择丰富、交通便捷； 距地铁4号线中康站
步行15-20分钟；
2012年开通的9号线 梅林二村步行5分钟 以内 。
二二 •大门处是繁茂高大的凤凰树， 直接大树移植，其成本将剧增 一 二 三
一 •小区中央采用约40棵棕榈
树分两边列对排布
树种丰富，色彩 搭配合理
• 园林中心大道笔直延伸，两 旁高大的海枣树左右相迎
四 •华棕树、海藻树、槟榔、樟木、 鸡蛋花、棕榈、紫檀等等名贵树 种应有尽有 四 三
Code of this report | 27
Code of this report | 11
6
周边配套
生活、教育以及医疗等配套齐全
生活配套：右近家乐福商圈，左近新世界百货、天虹商场，生活便利 教育配套：近梅林小学、南开附中等 医疗配套：近梅林医院、上梅林社区健康服务中心等
Code of this report | 12
1 2 3 4
项目概况 建筑形态 园林景观 产品分析 踩盘总结
容积率
二期开盘
Code of this report | 6
3
项目区位
位于福田下梅林龙尾大道东侧，项目区位优势明显
项目位于福田下梅林龙 尾大道东侧，毗邻著名 的公务员社区梅林一村， 背靠绵延50多公里的塘 朗山，北枕新近规划的 梅林山公园，西邻碧波 荡漾的梅林水库和特区 内最大的市政公园梅林 公园，南望有深圳 CBD之称的福田中心 区，享受梅林一村家乐 福商圈之完备配套。
5
1
整体规划
新世界四季山水共分两期开发，现只有二期项目在 售
开发期数 概况 占地面积:19743.32 平方米 建筑面积:66500平 方米 包含5栋高层建筑、 1个幼儿园、1个豪 华会所
一期
新世界四 季山水一 期 开盘时间 ：200808-28
售楼处
新世界四 占地面积:19000平
方米 建筑面积:85000平 方米 包含2座空中独门大 户、1座复式空中联 排私墅(高Town)、 2座高层大宅
6
水景特点
四季山水的园林通过水系贯穿、层层叠瀑的分布， 让园林生生不息
层层叠泉和人工瀑布 随台阶而下落差最高达10米的 叠瀑高低流淌，直到中央水系
超大面积的中央水系 超大面积的泰式皇家园林中央水 系，比一个半足球场还要大，上 千平方米的游泳池，与叠瀑相得 益彰
响力辐射深远。
截止2009年末，集团总资产逾百亿人民币， 当年缴纳税收逾一亿五千万元。多年以来，
深圳新世界集团始终秉持着“敬业报国，服
务社会，持续提升客户价值”的宗旨以及 “稳健务实、开拓创新、诚信高效”的12字 经营方针，在各经营领域均取得卓越的成绩。
Code of this report | 3
Code of this report | 19
（2∕2）：楼盘内部分设施陈旧，设计的不合理性造成资源浪费
>部分标识字迹脱落 ，影响楼盘整体形 象，易造成指示不明等影响。 >楼盘后面分布低矮建筑，道路条件以
及卫生条件差，有异味，影响居民生活
质量。 >院内喷泉无水，单纯成为摆设。
>在池水中间排放桌椅，却没有相应方
N
楼号 1号楼 2号楼 3号楼
朝向 西北朝东南 西北朝东南 坐北朝南 坐北朝南 坐北朝南
5 1 2 4 3
4号楼 5号楼
“精确到厘米” ： 新世界四季山水二 期的楼王1号楼和2号楼为追求最佳的 采光通风角度，选择建筑南偏东15度 的坐落方向。这是一个精确到厘米的 角度，而非简单的南北通透。这样的 朝向是经过专业测试得出的最佳朝向， 体现了追求细节的完美。
了众多“新世界系列”的住宅精品
>先后成功开发了新世界红梅苑、新世界梅沁 楼、新世界荔园阁一、二期、新世界山月居、 新世界鹿茵翠地、新世界家园、四季山水一、 二期、新世界四季御园等众多“新世界”品 牌的住宅精品，总面积达二百多万平方米。
红梅苑
山月居
新世界家园
鹿茵翠地
Code of this report | 5
绿化率
45% 一期：372；二期：452 一期: 516；二期: 698
代理商
建筑设计 园林设计 建筑施工 监理单位 物业管理 建筑面积 占地面积
户数
车位数 物业费 物业类别 栋数 装修状况 均价 一期开盘
4.2元/平米/月 住宅、商业 一期：5；二期：5 毛坯 40000元/平方米 2008-8-28 2010-11-16
梅林是深圳的“纽约中央公园”，而四季山水位于中央公园最中 心
Code of this report | 10
四季山水二期门口设有私家登山道直通梅林公园听涛区
四季山水二期设有直通梅林公园听涛区的私家登山道，听涛区投资1300万，占地1727公顷，山顶 103米。是一个以运动健身，休闲游览为主要内容的，偏向社区性质的市政公园。
节点特色：园林内景观丰 富，节点众多。有带泰国 风情的回旋过道、供孩童 玩耍的游乐场所、晒太阳 的竹椅以及水声潺潺的石 洞，漫步其中，不会觉得 呆板无趣。
泰国风情过道
儿童游乐场所
竹椅
石洞
Code of this report | 26
5
植被特点
四季山水的植被以彰显色彩为特点布局，让满园充 满着斑谰的绿意
木板路
园林的道路以石板为主，显得干净、时尚，同时能与景观园林很好的融合在一起。园 林的路径大范围的使用各种石材，石材的形态丰富，有光滑平整的、也有粗糙不规则 的。同时也有木质材料铺成的栈道，道路的材质根据周围园林景观不同而形成变化。
Code of this report | 25
4
节点特色
四季山水的节点分布较多，且各有特色，满足了休 憩、观景、娱乐、听水等要求
Code of this report | 8
5
自然景观
塘朗山
坐拥“三山一水六公园”的罕有自然资源
梅林山 银湖山 三山： 塘朗山、 梅林山、 银湖山 一水：梅 林水库
4
六公园：
莲花山公园、 梅林公园、梅 林山公园、塘 朗山郊野公园、 梅林文体公园、 银湖山郊野公 园
梅林水库
莲花山公园
梅林公园
Code of this report | 9
Code of this report | 18
雅白士大理石
4
细节分析 （1∕2）：楼盘内环境优美，泰式风格浓厚，安全
>楼盘宣传标语较多，一目了然 >配套幼儿园，校车接送 >营销中心装修以及路灯、吊灯、雕 塑等细节处均彰显泰式风格
>马路笔直、洁净、绿化好，定时有
清洁工人清理卫生 >摄像头分布几大片区，保安定时巡 逻，安全系数高
一期
售楼处
泰式园林
二期
半围合式布局：五栋住宅形 成一个环抱的格局，极大的 避免了相互对视，同时通风 和采光也基本互不影响。由 于泰式皇家园林风格的水景 处于中心，使得每一栋都能 欣赏到这重金打造的美丽园 林。
Code of this report | 15
朝向：二期建筑总体面朝东南方向，其中1号楼，2号楼朝向最好 ，为南偏东15度
新世界四季山水踩盘报告
Centaline Consultants
二级市场策划品控中心
1
2 3 4 5
项目概况 建筑形态 园林景观
产品分析
踩盘总结
1
开发商背景
新世界集团大楼
（1/3）：深圳市新世界集团有限公司是以房地产开
发为主的多元化集团企业
深圳新世界集团是集精品住宅、顶尖写字楼、
大型专业市场、星级酒店、高档百货开发运 营为一身的大型多元化企业集团，拥有城市 土地综合运营能力和产业运营能力，品牌影
一期
一期工程：一期的一半以上面积都被建筑物覆 盖，整体呈散乱分布。而和二期相隔又是一条 适合大型车辆进出的硬底化道路，而且已被规 划成了市政道路。所以，一期园林的面积显得 很小，喷水池的大面积，却没有相应的大规模 园林与之相应。
二期
一期
Code of this report | 22
2
园林风格
四季山水的园林具有纯东南亚泰式皇家园林精髓， 具有“深圳第一泰式园林”的美誉
Code of this report | 14
二期
季山水二 期 开盘时间 ：201011-16
2
项目布局
一期“Z”字布局提高了舒适性，但略显拥挤；二 期半围合式布局更加合理
“Z”字型布局： 新世界四 季山水一期的5栋楼宇采用 “Z”字型布局，1、2、4、 5栋分布在“Z”字的四个连 接点上，3栋则处于“Z”字 的中间位置，如此布局最大 程度上保证了每栋楼宇的通 风和采光及有效避免对视。
泰式园林风格的表现
夜景
水上茶座
水边
喷泉
四季山水的园林由来自泰国的园林大师LEM设计，LEM大师曾为曼谷国际机场，四季酒店等顶尖 项目操刀园林设计。四季山水的园林携纯东南亚泰式园林精髓，结合四季山水项目本身的地段与 项目本身特点打造。将东南亚热带风情引入到小区景观，并通过人性化的设计使惊喜无处不在。
Code of this report | 23
3
道路系统ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
地下停车场出入口
小区利用人行与车行出入口分开设计，合理的进行 了人车分流，小区园林内设有地下停车场出入口
人行道
人行入口
车行道
Code of this report | 24
路径用材：园林路径用材以石材为主，石材的形态与材质多样， 同时也有木质道路作为辅助材料
规则石板路
方形石板路
碎石板路
（2/3）：深圳市新世界集团有限公司具有完备的企业管理理念和价
值观体系
德为先，效为主， 诚为本。和为远， 新为思，进为荣。
以目标管理和预算 管理为主线。 自上 而下层层分解，自 下而上层层保证。
管理观
业户至上，服务第 一。持续提升客户 价值。 服务观
百年大计，品质第 一，客户满意，唯 我所求。
价值观
Code of this report | 17
用材：建筑用材主要采用高端大理石石材、墙面砖、涂料与玻璃 等多种材质，入户大堂选用的材料达到五星级酒店级别
入户大堂的打造标准严格按照五星 级酒店大堂标准装修，精选天然红 洞石与雅白士大理石等进口石材铺 陈，大堂的高度更是达6米。
灯饰吊顶
天然红洞石 三菱电梯 四季山水采用的电梯是运行 速度达2.5米/秒的高速上海 三菱电梯 文化石 灯饰吊顶、文化石、岩石、 入户门锁等，所选材料都是 精挑细选的
Code of this report | 16
3
建筑风格
四季山水以灰色为主色调，体现了现代、简约、大 气的建筑风格
以灰色为主调，局部为黄色
线条感十足的外立面
从北京、上海等建筑历史丰富和文化底蕴深厚的城市看，现代灰色建筑一直是主流，不落伍。所 以，从2004年开始，深圳灰色建筑一路流行至今仍不落后，作为山水大宅建筑，都适合以现代简 约的建筑风格面世，并以大幅玻璃延伸外景。 四季山水以亚黑及深灰为主，主体浅灰，局部为黄色，色彩搭配相得益彰，即追随历史经典，又 创新现代阳光气质。
质量观
>经营方针：“稳健务实、开拓创新、诚信高效” >企业精神：“明天就是新世界” >核心使命：“以创新和专业，持续为城市营造风景，为社会建筑经典”
>本着以市场为导向，以质量、信誉、效益为目标，以人才管理为根本，为中国房地产 发展作出应有的贡献。
Code of this report | 4
（3/3)：新世界已经形成了自己独到的创新精品开发模式，开发
二期
二期工程：从整体上看，二期项目采用了中心 庭院式设计手法，结合室外水池、会所、住宅 首层架空、生态复式地下车库等手法，将水体、 绿地、树木、铺地等交错布局，创造出一个多 层次的休闲场所。 二期工程共分三阶，分别为喷泉、泳池和园林。 整个园林以喷泉为中心，呈半圆形三阶扩散， 最外围是5栋围合的高层建筑。
式可以到达，造成资源浪费，同时喷泉 水花四溅，少有居民会希望“淋雨”， 造成设施的不实用性。
>营销中心卫生间狭小，设施简陋。
>墙体上有钢筋外露，影响美观。
Code of this report | 20
1 2 3 4 5
项目概况
建筑形态 园林景观
产品分析 踩盘总结
1
园林规划
四季山水的园林沿150m的水上私车道分为两部分， 南部为二期工程，呈半圆形三阶扩散
2
基本指标
开发商
项目占地39000平方米 ，容积率为3.78，绿化率达
45%
深圳市新世界房地产开发有限公司 深圳市全策行地产顾问有限公司 澳大利亚柏涛建筑设计集团 泰国Green Architects有限公司 中冶十九建设有限公司 深圳市九州建设监理有限公司 深圳市新世界房地产开发公司 147120平方米 39000平方米 3.78