楼盘踩盘报告样本

楼盘调查表

项目名称天地之间广福郡（销售许可：预许昆字2012008号）

项目地址广福路和拥金路交汇处大商汇一侧区位南三环

开发商云南金达房地产开发有限公司

楼层17-19层联系电话

规划物业形态住宅、物业结构高层

规划设计公司景观设计公司

策划销售代理公司格瑞特地产行销机构广告公司观澜广告开盘日期2012年3月17日交房日期2013年年初竣工日期2012年年底

占地面积33333㎡总建筑面积99507㎡住宅建筑面积128632㎡商业用地容积率总户数（户）616户居住用地绿化率% 停车泊位（个）700个商业用地建筑密度本次推出房源4栋100套产权70年备注

户型名称户型面积（㎡）户型结构备注

A ㎡2室2厅1卫2阳台住宅

B ㎡1室1厅1卫1阳台住宅

C1 ㎡2室2厅1卫1阳台住宅C2 ㎡3室2厅2卫2阳台住宅

主力户型户型C，面积为㎡（2012年3月17日推出4栋AC1C2，3种户型）

周边配套设施

周边环境

项目距市中心仅3公里，周边5条公交线路，十分顺利。片区集中省级行政单位，因而成为省级政治，文化，经济的核心。在规划和设计时致力于体现21实世纪绿色生态居住环境的小区，完全按照低密度，高绿地指标建设。项目圆2公里内紧邻大商汇商业中心，沃尔玛，国美电器，多家医院等商业，医疗配套以及多所学校，生活便利。

教育海贝双语幼儿园，海贝中英文小学、关二小、北大附中医疗儿童医院南市区分院，同仁医院

商业沃尔玛，国美电器、百大家电

交通南市区公交车站,181路，78路，24路等

银行建行、工商银行、农行、招商银行、富滇银行

物业管理公司——物业管理费（元/

㎡）

——

配套费——

物业管理内容——

备注

毛房毛坯初装修——全装修——

备注

单价区间7900元-9120元/㎡起价7900元/㎡均价8500元/㎡主力总价住宅万总价区间住宅71万-119万价格变化6万-9万/套间定价策略毛坯低价价格评估参照同区域二手房价格在9500元/㎡备注

开盘时间2012年3月17日认购日期

本次为首次

2012年3月17日

销售率%

客群定位

从本次营销平台以及户型和价格定位来看，本项目开盘主要针对市场刚性需求客户：一方面是首次购房的年轻人，另外一方面是项目城中村改造项目附近的拆迁换房的家庭客户。（年龄层为25岁-50岁）

营销活动1.开盘当日举行“石林抗旱救灾行动”，开盘现场5辆满载饮用水的车辆从

现场前往石林县长湖镇。

2.开盘当日，持卡会员一次性付款享受8%优惠，按揭享受5%。

促销方法1.以网络，短信，报纸三个平台对项目进行宣传和推广；

2.首先以起价开盘吸引市场注意，之后逐批推出房源，控制销售进度；

3.开盘给予折扣；

4.借助“抗旱”送水，扩大知名度和宣传力度；

5.现场抽号，制造紧张度。

广告宣传主要通过网络，短信，报纸三个平台

优势

1.项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强；

2.项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点；

3.和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力；

4.楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。

5.项目请云南省设计院进行设计，部分房源已由设计院进行提前订购。

劣势

1.项目在宣传方面针对性较弱，项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下，对准客户的吸引力不是很强，仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够，因此蓄水不深，在开盘当天据了解只办理了不到50张认筹卡，至中午12点售出17套，虽然由于合作单位内部认购的原因，首次开盘销售率达到%，但后期销售压力却不小；

2.项目绿化率虽然很高，但因为目前市场环境的原因，单位平均开发成本较高，在开盘单价

上基本没有优势；

3.项目户型组成过于简单，仅4种而其中一种为经济适用房，可选商品房户型仅3种，主要户型为80-90平米2房，针对性虽然很强，但不免产品丰富度，而且很多拆迁户都为家庭为单位居住，需要3房甚至4房，因此产品在定位方面过于狭窄；

4.项目本省综合性不强，自身楼盘配套没有亮点。 楼盘平面图

楼盘区位图

开盘报告纲要

1

3 4 5

6

省设计院办公楼

经适房

一、项目介绍

1、楼盘简介

项目由云南金达房地产开发有限公司开发建设，项目属于城中村拆迁改造项目。位于广福路中段，拥金路与广福路交叉口东北侧，距市中心仅3公里，毗邻广福商业中心、香槟小镇、大商汇商业中心、南市区沃尔玛、国美电器、百大家电，并紧邻昆明市新儿童医院和南市区公交车站，因此配套完善，生活方便。片区集中省级行政单位，已然成为省级政治、文化、经济的核心。该项目是一个居住品质较高、设施先进、体现21世纪绿色生态居住环境的住宅小区，由综合楼、高层住宅及智能化配套服务设施等组成，总建筑面积10万多平方米，住宅总户数616户，完全按照低密度、高绿地指标建设。700个地下停车位。通过关注生态、休闲和人居舒适度的概念设计，展现项目独特的建筑风格。将生态、休闲、景观、人文、建筑等要素和谐统一，做到“人—家—自然—科技—品位—生活”的高度融合。

2、户型概括

本次推出的首批房源共218套，总户数616户，占比35%。由于项目已经封顶断水，本次推出的房源分布5栋住宅项目的其中4栋。为A1、C1、C2三种户型，其中A户型位于第1栋朝为东西向LOFT，复式结构设计，为二室二厅一厨一卫双阳台，面积为平米；C1户型位于第3、4、5、6栋朝向为东北和西北两种，为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅平层设计，面积为平米；C2户型位于第3、4、5、6栋，朝向为东南或西南，面积为三室二厅一厨二卫二阳台带储物间和一个入户花厅，面积为平米。

3、车位

停车位：项目合计700个，附一层。

4、周边环境描述：项目位于广福路与拥金路交汇处，位于城市成熟地段，距离一环不到1千米。周边有10、23、61、67、3、71、K1、5

5、114、69、119、158、25等十多条公交线路，地铁1、4、5号线路经过本案。

5、本期开盘的是11栋共340套房源。

二、开盘概括

1、开盘现场氛围描述

开盘遇冷，到场客户不是很多

楼盘自2011年12月底开始进行宣传，并于2012年开始办理认筹卡5000元/张，办卡