2015年全年重庆房地产市场回顾

2016年-2019年新增供应 按区域占比（建筑面积）
杨家坪 新牌坊 5% 3% 化龙桥 10% 江北嘴 37%
1,600,000 1,400,000 1,200,000
解放碑 江北嘴 化龙桥 杨家坪 观音桥 照母山 南坪 新牌坊
观音桥 9% 照母山 14%
303万 平方米
解放碑 22%
建筑面积（平方米）
娱乐
10.1%
♠
娱乐业态更加多样化，IMAX影院及健身房数 量增加
♠
其他
25.0% ♠
0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0%
部分新进入重庆的品牌继续以较快的速度扩 张 悦诗风吟和名创优品均发展迅速
*数据基于2015年第二季度至第四季度主要购物中心内新成交案例 样本包括42个购物中心，总建筑面积为3,618,700平方米
60.0%
总建筑面积（平方米）
800,000
47% 38% 37%
推迟项目占比
46%
40.0%
400,000 20.0%
10%
0 2015 2016* 2017* 预测年供应量 2018* 2019* 推迟项目占比 （可能）推迟的项目体量 0.0%
注：*预测值
23
Fra Baidu bibliotek
重庆优质零售物业市场展望
指标
新增供应 空置率 平均有效净租金 净吸纳量
平均资本值（元每平方米）
19,118
15,000
10,000
5,000
0
6
重庆优质办公楼市场需求分析
内资企业、金融服务业和升级需求 为未来办公楼市场主要需求方向
扩租 12% 搬迁* 17%
外资企业 2%
其他 房地产 4% 9%
贸易\零售\消费 品行业 11%
升级 48%
非本地内 资企业 48%
重庆本地 企业 50%
部分现有项目 持续调整租户
空置率 微幅上升
16% 14%
千平方米
600
500 400 300
15
2015年新开业优质零售物业——核心商圈
♠ 协信落子解放碑；江北嘴商圈初具雏形
东方国际广场 江北嘴 财信广场 江北嘴
协信星光广场 解放碑
国泰广场 解放碑
16
2015年新开业优质零售物业——非核心商圈
♠ 恒大携多家知名品牌亮相新牌坊；主城区第二座万达广场满铺开业
♠
时尚
25.5%
♠ ♠
高端奢侈品牌仍青睐核心商圈，Dior和Giada 入驻观音桥，Moncler落户解放碑。 快时尚品牌New Look及Hollister开设重庆首店， Zara、C&A及H&M 等亦积极拓展。
非核心商圈购物中心加大儿童业态比重，哈 你运动馆，万达宝贝王等纷纷入驻零售项目。
儿童
10.7%
注： 1. 优质办公楼包括甲级和部分品质较高的乙级办公楼 2. 总体空置率按照租户入驻情况统计 3. 即剔除物业管理费、扣除免租期租金的含税租金
2
重庆优质办公楼市场供应及需求
1,000
优质办公楼新增供应在2015年创历史新高，需 求相对活跃但不足以消化本年度供应量，空 置率亦于年末创新高，达50.6%
总建筑面积（平方米）
800,000
其他
双楠
其他 南部新区
600,000 照母山 400,000 其他 新牌坊 200,000 江北嘴 解放碑 0 2015 观音桥 解放碑 2016* 2017* 观音桥 南部新区 其他 西永 新牌坊 新牌坊 江北嘴 江北嘴 观音桥 解放碑 2018* 其他
其他 照母山
南坪
杨家坪
定位
新牌坊
大 坪
杨 家 坪
大渡口 大渡口 西永
巴南
巴南
低
成熟度
高
14
重庆优质零售物业市场供应及需求
新项目平均空 置水平较高
1,000 900 800 12% 700 10% 8% 6% 4% 200 100 0 2005 2006 2007 新增供应（左轴） 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 净吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 2% 0%
主要成交案例
支付宝口碑网 华东建筑设计 研究院 重庆趣玩科技
主要成交案例
搜房网
主要成交案例
重庆新女报传媒 意大利驻重庆 总领事馆 鹅岭山房地产开发 外资
智联招聘
中国建筑第七工程局 有限公司西南分公司
重庆创购科技
敦豪全球货运
雷格斯 内资
9
重庆优质办公楼市场未来供应
♠ ♠ 未来四年新项目将集中在江北嘴片区，占比近新增供应总量的40% 近四成新项目为散售型办公楼，单一业权写字楼比例有上升趋势， 市场逐步成熟。
照母山 14%
264万 平方米
西永 14%
观音桥 13%
江北嘴 10% 新牌坊 10% 核心商圈
西永
西永
解放碑
2019*
注：*预测值
21
重庆优质零售物业市场未来供应——开发商背景
♠ 未来4年内，经验丰富的开发商开发项目的总体占比例远高于经验较浅的开发商，有利于促进零售市场的 良性竞争和零售市场氛围的进一步成熟，带动零售市场品牌多样化
2016年 全年预测
2017年-2019年 中线预测
♠
预计2016年重庆优质零售物业市场将迎来供 应高峰，同期整体市场空置率预计将有明显 上升。
国际品牌零售商将继续保持扩张态势。随着 非核心商圈优质零售项目增多，品牌将进一 步拓展社区型购物中心。 新增项目入市将加剧市场竞争，部分位置较 差或开发商经验不足的项目或因招商进度缓 慢而推迟开业。 中线预测方面，我们认为重庆仍然是中国西 部的主要消费市场，品牌会继续关注重庆市 场。其版图也将从解放碑、观音桥等核心商 圈向快速发展的新兴商圈扩张。
嘉陵天地一期 化龙桥
恒大中渝广场 新牌坊
巴南万达广场 巴南
力扬西西Mall 九龙坡
17
优质零售物业市场租赁成交*分析
♠ 餐饮、时尚、儿童、娱乐租赁成交占比达75% ♠
餐饮
28.6%
♠
轻餐饮连锁需求旺盛，漫咖啡开设3,000平米 旗舰店，嫩绿茶及野兽花园等亦快速开店。 特色餐饮品牌积极拓展，很高兴遇见你首次 入驻重庆。
0 2018* 2019* 经验丰富的开发商 经验较浅的开发商
注：*预测值 经验丰富的开发商是指在国际或国内市场拥有一个及以上成功项目经验的开发商
22
重庆优质零售物业市场未来供应——项目推迟
♠ 市场竞争激烈对开发商的招商和运营能力有了更高的要求，预计将令2016-2019年项目推迟的可能性升高
1,200,000 80.0%
60%
900
建筑面积（千平方米）
800 700 600 500 400 30% 50%
40%
空置率
300
200 100 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
20%
10%
0%
新增供应 （左轴）
净吸纳量 （左轴）
空置率 （右轴）
3
江北嘴为2015年新增供应最为集中的区域
整体市场 2,433,900 +934,900 934,900 +570,600 280,700 +89,800 50.6% +12.1百分点 90.3 -5.1%
♠ 2015年共有18栋优质办公 楼入市，创下新增供应 历史新高，江北嘴片区 为主要来源。 ♠ 受经济增长放缓影响， 集中供应加剧市场竞争， 空置率明显上升。 ♠ 较高空置率新落成项目， 及有租户外迁趋势的老 旧物业，这些项目的业 主愿意提供下调租金来 改善入住率。
18
高端及轻奢品牌仍然青睐核心商圈物业
观音桥
解放碑
19
快时尚积极拓展非核心商圈
新牌坊
南坪
大坪
杨家坪
20
重庆优质零售物业市场未来供应——区域
♠ 新增供应预计将主要来自于非核心商圈
1,200,000
2016年-2019年新增供应 按区域占比（建筑面积）
1,000,000 其他 24% 解放碑 15%
120 租金加速上涨 租金持续上涨 租金增速减缓 租金缓慢下滑
平均有效净租金（人民币每平方米每月）
100 90.3
80
60
40
20
0
5
重庆优质办公楼市场资本值分析
♠ 市场供应量集中，经济增速放缓，办公楼投资情绪疲软，资本值呈缓慢下跌趋势。
25,000
资本值持续上涨
资本值持续平稳
资本值缓慢下降
20,000
2017年-2019年 中线预测
♠
11
优质零售物业市场
2015年全年重庆优质零售物业市场
指标 总存量 (平方米) 同比 新增供应 (平方米) 同比 净吸纳量 (平方米) 同比 空置率 同比 首层平均有效净租金 (人民币/平方米/月) 同比 整体市场 4,055,000 +484,600 484,600 -397,700 394,000 -430,500 12.7% +0.8 百分点 购物中心 3,618,700 +397,900 397,900 -484,400 307,300 -517,200 14.2% +1.1 百分点 424.9 -4.2% 百货商场 436,300 +86,700 86,700 86,700 86,700 86,700 ♠ 本年度共有8个优质零售 项目入市，非核心商圈 氛围进一步成熟。 ♠ 部分项目以较高的空置 率开业，加之全年多家 已开业项目持续租户调 整，令整体市场空置率 上升。 ♠ 部分新开业项目租金水 平较低，令整体市场租 金水平下行明显。但高 品质购物中心表现依然 强势。
♠ 江北嘴片区优质办公楼新增供应量占比近40%，多个高品质项目入市
国金中心T2
地铁6号线
金融城3号T3
力帆中心1、2号楼
江北嘴
2015年重庆优质办公楼新增供应
地铁3号线
江北嘴 37% 其他 63%
4
重庆优质办公楼市场有效租金分析
♠ 在供应量集中、空置率高企的情况下，为提升入驻率部分业主提供更大幅度的租金优惠，导致整体市场 租金持续下降。随着未来供应量的持续增加，租金将继续保持下跌趋势。
金融服务 49%
高科技 13% 专业服务 14%
新设立 23%
注：*搬迁指相同等级的办公楼之间的变动
7
重庆优质办公楼市场 – 升级租户区域分析
升级租户商圈选择趋势 升级租户主要来源区域
沙坪坝 1% 大渡口 5% 其他 5% 九龙坡 8%
渝北租户
升级租户主要需求商圈
江北嘴
南坪 新牌坊 8% 9%
江北租户
1,200,000 2016-2019年新增供应 按开发商背景项目占比（建筑面积）
1,000,000
26%
总建筑面积（平方米）
800,000
经验较浅 的开发商 36%
264万 平方米
600,000
20%
经验丰富 的开发商 64%
400,000
74%
38%
21% 80% 79%
200,000
62%
2016* 2017*
有效租金下降及高品质项目增多将刺激升 级及搬迁需求，老项目或将因租户外迁而 面临新一轮租户组合的调整。 未来金融业与专业服务行业仍将是主要的 需求来源。中新合作项目在房地产、金融 和物流等领域的进一步开展，或将促进相 关企业积极入驻重庆商务区。
♠
主要需求方
金融业 专业服务业 房地产/建筑 贸易零售
2016年 全年预测
注：1. 首层有效平均净租金指不含免租期、物业管理费的税后租金 2. 数据涵盖重庆市区优质零售物业，不包括郊区 3. 假设百货公司占用面积为满租水平
13
重庆优质零售物业市场分区定位与成熟度一览
重庆主要商圈定位与成熟度
照母山 高 西永 新牌坊 观音桥 沙坪坝 化龙桥
大 坪
江北嘴 解放碑 江北嘴 南坪 化龙桥 照母山 沙 坪 坝 观音桥 解放碑
办公楼供应量创历史新高 非核心商圈氛围进一步成熟
2015年全年重庆房地产市场回顾
仲量联行华西区 研究部
优质办公楼市场
2015年重庆优质办公楼市场
指标 总存量 (平方米) 同比 新增供应 (平方米) 同比 净吸纳量 (平方米) 同比 空置率2 同比 平均有效净租金3 (人民币/平方米/月) 同比
1
1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 2016*
注：*预测值
2016年-2019年新增供应 按业权占比（建筑面积）
业权未 知, 22%
303万 平方米
2017* 2018* 2019*
单一业 权, 40%
散售物 业, 38%
10
重庆优质办公楼市场展望
2016年 全年预测
渝北 29%
南岸 8%
渝中租户
化龙桥
解放碑
化龙桥 32%
观音桥 10%
江北 20%
渝中 24%
解放碑 13%
江北嘴 29%
注：数据基于2015年下半年租赁成交
8
重庆优质办公楼市场-成交活跃办公楼
♠ 化龙桥片区企业天地2号楼，解放碑片区环球金融中心和江北嘴片区力帆中心受到客户青睐。
企业天地2号楼 力帆中心 重庆环球金融中心
新增供应 空置率 平均有效净租金 净吸纳量
2017年-2019年 中线预测
♠
2016 年重庆优质办公楼市场预计将再迎高 峰，新增供应将继续集中于江北嘴片区。 短期内集中供应将继续给市场带来压力， 整体市场的空置率预计会持续高企。
♠
租户的议价能力有望继续增强。部分业主 将可能提供更优惠的租金组合以提升入驻 率，在此情况下整体市场平均有效净租金 将持续下行。