《杭州市物业管理条例》修订解读共59页
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解读：
自行管理的法律依据？自行管理的具体操作办法？
7
（二）具体条文解析
5.物业管理区域划分 旧：拥有相对独立的共同设备设施的物业，应当划归于一个物业管理区域。 （第4条）
新：①新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的 区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域。
2.物业管理联席会议制度 旧：无 新：建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府及相关 部门和单位参加的物业管理联席会议制度。（第5条） 实际意义：待考证。
3.行业组织 旧：无 新：物业服务行业组织应当建立诚信档案，制定物业服务规范，加强对 物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理（第6条）。
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（二）具体条文解析
7.业主大会及业主委员会的相关规定
7-1.第一次业主大会筹备要求 旧：（1）入住率达到60%以上，或入住率达到30%以上且物业交付使用已满两年。
（2）筹备主体：前期物业管理单位。 （3）报送单位：区、县物业管理部门。（第9条）
新：（1）房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积60%以上，或首套房 屋出售并交付使用已满2年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面 积30%以上。 （2）筹备主体：建设单位。 （3）报送单位：所在地街道办事处、乡（镇）人民政府 （4）筹备经费：建设单位承担，交付前交街道办事处、乡（镇）人民政府。 专户储存，专款专用。 （5）时限要求：建设单位两个月内报送，街道办事处、乡（镇）人民政府 在收到建设单位或者5%以上业主提出书面申请后两个月内指导成立业主大会 筹备组。 (6）报送资料：共七项 （7）筹备组人员组成及筹备工作具体规定。（第8-10条、第16条）
（二）具体条文解析
7.业主大会及业主委员会的相关规定
7-2.参加业主大会确认 旧：无 新：（1）业主到会并在会议签到表上确认；（2）业主在表决票上或者表决票
发放表上确认；（3）业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。 （第11条） 解读：本条是规定了确认业主参加业主大会的方式：主要是会议签到及表决票 上确认这两种。《浙江省物业管理条例》第九条规定的业主大会可以集体讨 论的形式及书面征求意见形式，而确认业主参加了会议的方式显然基本上为 会议签到、书面表决票确认。
《杭州市物业管理条例》修订解 读
一、总则
（一）物业管理 发展历史、现状特点 （二）相关法律规定 主要的法律法规、地方性法规、司法解释、 地方法院的审批指导意见
二、修订解读 （一） 概述 （二）《杭州市物业管理条例修订解读》
1
（一）物业管理
起源 物业管理源于国外。1908年由美国芝加哥大 楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝 加哥建筑物管理人员组织召开了第一次全国 性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管 理行业组织的诞生。
②旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连
ห้องสมุดไป่ตู้
的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。
③建设单位在房屋销售时，应当将有关主管部门核定的物业管理区域
范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。
④具备下列条件之一的，可以提出调整物业管理区域的要求：a.经自然
分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设
第二章为业主、业主大会和业主委员会； 第三章为物业管理服务； 第四章为物业使用和维修； 第五章为物业保修金和物业专项维修资金； 第六章为法律责任； 第七章为附则；
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二、修订解读
（二）具体条文解析
1.适用范围 旧：杭州市行政区域内城镇物业管理活动（第2条） 新：本市行政区域内物业管理活动（第2条）
备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人
数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的；b.两个以上独立
物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的。
（第27-28条）
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（二）具体条文解析
6.业主代表大会及出席人数要求 旧：业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主代表的任期一般不超过3年，可以连选连任。业主大会或业主代表大会 须持投票权数过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。（第8条）
新：取消
解读： 虽然在《杭州市物业管理条例》中予以取消了，但是在《物业管理条 例》中对于上述规定是有明确表述的。从实践意义上来说，因为在业 主大会通过决议要求中，通过决议的要求必须是要求投票权数半数以 上或者三分之二以上才为有效。
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（一）物业管理
国内物业管理的发展 从国内的物业管理的发展来看，九十年
代，是中国房地产业萌芽和初步发展的时期。 在当时的房地产市场上，已经出现了代理租 赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公 司，这些专业公司的管理方式正是我国物业 管理的早期形式。在发展初期由于缺乏必要 的管理经验，没有相配套的法律法规、规范 性文件，因此，物业公司在实际管理中，会 出现种种问题，整一个市场是一种接近混乱、
6
（二）具体条文解析
4.物业管理 旧：物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管
理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域 内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务 的活动。（第3条） 新：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或 者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序的活动。（第2 条）
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（二）具体条文解析 7.业主大会及业主委员会的相关规定
7-1.第一次业主大会筹备要求 解读：成立业主大会的条件与《浙江省物业管
理条例》第八条的规定一致。而新增的规定主 要是要求建设单位（开发商）报送筹备首次业 主大会会议所需的资料。这些资料为： （一）物业管理区域划分资料； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面1图1 ；
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（二）相关法律规定
司法审判依据 《物权法》 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体
应用法律若干问题的解释》 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》 浙江省高级人民法院民一庭《关于审理物
业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的指 4
二、修订解读
（一）概述
第一章为总则，共6条，主要从立法依据、适用 范围、监督管理及协助监督管理机构或部门等 作了规定；
自行管理的法律依据？自行管理的具体操作办法？
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（二）具体条文解析
5.物业管理区域划分 旧：拥有相对独立的共同设备设施的物业，应当划归于一个物业管理区域。 （第4条）
新：①新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的 区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域。
2.物业管理联席会议制度 旧：无 新：建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府及相关 部门和单位参加的物业管理联席会议制度。（第5条） 实际意义：待考证。
3.行业组织 旧：无 新：物业服务行业组织应当建立诚信档案，制定物业服务规范，加强对 物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理（第6条）。
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（二）具体条文解析
7.业主大会及业主委员会的相关规定
7-1.第一次业主大会筹备要求 旧：（1）入住率达到60%以上，或入住率达到30%以上且物业交付使用已满两年。
（2）筹备主体：前期物业管理单位。 （3）报送单位：区、县物业管理部门。（第9条）
新：（1）房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积60%以上，或首套房 屋出售并交付使用已满2年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面 积30%以上。 （2）筹备主体：建设单位。 （3）报送单位：所在地街道办事处、乡（镇）人民政府 （4）筹备经费：建设单位承担，交付前交街道办事处、乡（镇）人民政府。 专户储存，专款专用。 （5）时限要求：建设单位两个月内报送，街道办事处、乡（镇）人民政府 在收到建设单位或者5%以上业主提出书面申请后两个月内指导成立业主大会 筹备组。 (6）报送资料：共七项 （7）筹备组人员组成及筹备工作具体规定。（第8-10条、第16条）
（二）具体条文解析
7.业主大会及业主委员会的相关规定
7-2.参加业主大会确认 旧：无 新：（1）业主到会并在会议签到表上确认；（2）业主在表决票上或者表决票
发放表上确认；（3）业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。 （第11条） 解读：本条是规定了确认业主参加业主大会的方式：主要是会议签到及表决票 上确认这两种。《浙江省物业管理条例》第九条规定的业主大会可以集体讨 论的形式及书面征求意见形式，而确认业主参加了会议的方式显然基本上为 会议签到、书面表决票确认。
《杭州市物业管理条例》修订解 读
一、总则
（一）物业管理 发展历史、现状特点 （二）相关法律规定 主要的法律法规、地方性法规、司法解释、 地方法院的审批指导意见
二、修订解读 （一） 概述 （二）《杭州市物业管理条例修订解读》
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（一）物业管理
起源 物业管理源于国外。1908年由美国芝加哥大 楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝 加哥建筑物管理人员组织召开了第一次全国 性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管 理行业组织的诞生。
②旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连
ห้องสมุดไป่ตู้
的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。
③建设单位在房屋销售时，应当将有关主管部门核定的物业管理区域
范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。
④具备下列条件之一的，可以提出调整物业管理区域的要求：a.经自然
分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设
第二章为业主、业主大会和业主委员会； 第三章为物业管理服务； 第四章为物业使用和维修； 第五章为物业保修金和物业专项维修资金； 第六章为法律责任； 第七章为附则；
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二、修订解读
（二）具体条文解析
1.适用范围 旧：杭州市行政区域内城镇物业管理活动（第2条） 新：本市行政区域内物业管理活动（第2条）
备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人
数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的；b.两个以上独立
物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的。
（第27-28条）
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（二）具体条文解析
6.业主代表大会及出席人数要求 旧：业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主代表的任期一般不超过3年，可以连选连任。业主大会或业主代表大会 须持投票权数过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。（第8条）
新：取消
解读： 虽然在《杭州市物业管理条例》中予以取消了，但是在《物业管理条 例》中对于上述规定是有明确表述的。从实践意义上来说，因为在业 主大会通过决议要求中，通过决议的要求必须是要求投票权数半数以 上或者三分之二以上才为有效。
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（一）物业管理
国内物业管理的发展 从国内的物业管理的发展来看，九十年
代，是中国房地产业萌芽和初步发展的时期。 在当时的房地产市场上，已经出现了代理租 赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公 司，这些专业公司的管理方式正是我国物业 管理的早期形式。在发展初期由于缺乏必要 的管理经验，没有相配套的法律法规、规范 性文件，因此，物业公司在实际管理中，会 出现种种问题，整一个市场是一种接近混乱、
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（二）具体条文解析
4.物业管理 旧：物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管
理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域 内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务 的活动。（第3条） 新：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或 者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序的活动。（第2 条）
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（二）具体条文解析 7.业主大会及业主委员会的相关规定
7-1.第一次业主大会筹备要求 解读：成立业主大会的条件与《浙江省物业管
理条例》第八条的规定一致。而新增的规定主 要是要求建设单位（开发商）报送筹备首次业 主大会会议所需的资料。这些资料为： （一）物业管理区域划分资料； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面1图1 ；
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（二）相关法律规定
司法审判依据 《物权法》 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体
应用法律若干问题的解释》 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》 浙江省高级人民法院民一庭《关于审理物
业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的指 4
二、修订解读
（一）概述
第一章为总则，共6条，主要从立法依据、适用 范围、监督管理及协助监督管理机构或部门等 作了规定；