深圳写字楼发展简述

『深圳写字楼发展简述』
——商务事业部（内部交流）
深
圳
五大片区
写
字
五个档次
楼
发
四代产品
展
关
四代营销
键
词
一心多核
1 五大片区
车公庙片区 南山商业文化中心区
华强北片区 福田中心区
国贸地王片区
2 国贸地王片区
区域特点： 该区域商业气氛浓烈，距口岸较近、交通便捷，具有一定的 历史代表性，客户群多以跨国公司、国内著名企业、大财团、 证券金融类为主。写字楼以租为主，产品设计落后，智能化 程度较低、是深圳早期最具规模的写字楼群体。 市场表现： 整体租售价格对福田写字楼有牵制性影响，但难以形成大的 威胁。
想状态下）；
高端市场
实用率较低（通常只有65%—70%）； 硬件配置先进、高档，运营成本较高； 主要吸引国内外的著名大型金融、证券、保险公司；
发展成熟的贸易、物流、科技和中介服务型公司；以 及跨国大型实力集团公司的总部等进驻。 未来几年供应量巨大，是竞争最激烈的细分市场。
深
圳
五大片区
写
低端和中低端市场
实用率很高（通常达75%以上）； 运营成本很低； 适合小规模创业型公司，大型企业的后勤中心； 市场需求较大，但供应量同样巨大，竞争激烈。。
中端市场
市场描述： 以中心西区高度为100米左右的写字楼为代表
（如财富广场、银座国际、喜年中心、求是大厦等）
中端市场
市场特点： 档次中等，位于二级商务地段（如中心西区）； 开发成本较低（开发总成本6000—7000元/M2）； 建设周期较短（一般需2—2.5年）； 售价一般在8000—10000之间，利润回报合理；
3 四代产品
第四代写字楼 强调以客户需求为中心
商务社区化 （办公、居住、休闲、娱乐） 办公空间组合的灵活性 提倡人性化的沟通与交流 关注人们的身体健康，体现绿色环保办公理念 满足全球经济一体化的需要
一个轻松的游戏……
这是什么大厦？
地王大厦，这是众所周知 的！
中端市场
实用率较高（通常达70%以上）； 硬件设施配置不足，运营成本较低； 主要吸引中等规模创业型和发展型服务性公司进驻； 市场需求较大，但未来几年供应量稀少，是未来市场
空白点。
中高端市场
市场描述： 目前以中心区CBD高度为100米左右的写字楼为代表
（如中央商务大厦、兴业银行大厦、卓越大厦、航天大 厦等）。
以及大型金融、保险、实业进驻； 市场需求层面较广，但需求深度不如中端市场，是未
来市场空白点。
高端市场
市场描述： 以超高层写字楼为代表（如地王大厦、赛格广场、
江苏大厦、招银大厦和国际商会中心等）。
高端市场
市场特点： 档次很高，一级商务地段，标志性极强； 开发成本很高（一般为9000—10000元/M2）； 建设周期较长(一般需2.5—3年)； 售价一般在13000以上，利润总额很高（在销售理
6
南山商业文化区
区域特点： 南山在紧邻深圳湾填海区划出一块2.7平方公里区域，建设商 业文化中心区，以办公、休闲为特色。按照目前规划，将有 近30万平米的办公面积推出，目前已有4栋大型高档写字楼 在建，建成后这里将成为金融、贸易等领域跨国集团的办公 场所。 市场表现： ■ 投资前景广阔 ■ 供应小于需求 ■ 未来将成为写字楼的热点片区
5 中心西区
区域特点： 该区域配套虽然不是很完善，但有良好的社区氛围，且有一 定数量的可开发的写字楼地块，地铁一号线的开通，拉近了 与市中心商务区的时间距离，成为对中心区的有效补充。在 写字楼中高端客户层面对中心区有一定的竞争性。 市场表现： ■ 主要以中小型高新技术、物流、贸易型企业为主 ■ 价格较低，升值空间大 ■ 70年产权的商务公寓是该区域的供应特点
字
五个档次
楼
发
四代产品
展
关
四代营销
键
பைடு நூலகம்
词
一心多核
1 四代产品
@ 第三代:
第四代:
第一代:
第二代:
江苏大厦
卓越时代广场
国贸大厦
电子科技大厦
2 四代产品
第一代写字楼：仅满足最基本的办公需求，如：国贸 大厦、房地产大厦等；
第二代写字楼：初步体现智能化，如：电子科技大厦、 国际科技大厦等；
第三代写字楼：全面提升智能化水平，初步引入绿色 环保理念，地王大厦、江苏大厦；
3 华强北片区
区域特点： 华强北商业区拥有全国最大的电子器材市场，并与深圳 著名的老东门商业区齐名，周边多栋写字楼大厦，新兴 高科技产业众多，商圈成熟。进驻公司多以通讯、电子、 ＩＴ行业的中小型公司为主。 市场表现： 随着华强广场项目、和记黄埔等项目的启动，未来将会 成为深圳写字楼市场的又一热点片区。
中高端市场
市场特点： 档次较高，位于一级商务地段； 开发成本较高（一般为7000—9000元/M2）； 建设周期不长（一般需2—2.5年）； 售价一般在9000—12000之间，利润回报较中端市场
略高（在销售理想状态下）；
中高端市场
实用率较高（通常达70%以上）； 硬件配置先进、高档，运营成本较高； 主要吸引发展型贸易、物流、科技和中介服务型公司，
4 中心区
区域特点： 该区域是深圳政府规划中的文化、商务中心区，它将与行政 中心区共同组成深圳的核心CBD。片区办公氛围越来越浓， 配套设施完善、商务环境良好，高档写字楼不断涌现，是深 圳写字楼最热点的片区。 市场表现： ■ 全新的商务形态即将成型 ■ 国际化水平不断提升 ■ 供应大于需求 ■ 高档写字楼项目竞争越演越烈
7 八大片区（另一说法）
科技园片区
车公庙片区 南山商业文化中心区 蛇口片区
华强北片区 福田中心区
国贸片区 地王片区
深
圳
五大片区
写
字
五个档次
楼
发
四代产品
展
关
四代营销
键
词
一心多核
低端、中低端市场
中端市场 中高端市场 高端市场
低端和中低端市场
市场描述： 绝大部分是非写字楼用地性质改变为办公用途，属隐
性市场，以居家办公（如世纪豪庭、自由之光、英龙展业 等）、厂房式办公物业（如：”泰然金谷”、天安工业园 等）为代表，分布较为零散。
低端和中低端市场
市场特点： 档次很低，属三级商务地段，难以吸引大企业进驻； 开发成本低（一般为5000—6000元/M2）， 开发周期短（一般需2年）； 售价一般在6000—8000之间，利润总额较低。