深圳写字楼发展简述
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以及大型金融、保险、实业进驻; 市场需求层面较广,但需求深度不如中端市场,是未
来市场空白点。
高端市场
市场描述: 以超高层写字楼为代表(如地王大厦、赛格广场、
江苏大厦、招银大厦和国际商会中心等)。
高端市场
市场特点: 档次很高,一级商务地段,标志性极强; 开发成本很高(一般为9000—10000元/M2); 建设周期较长(一般需2.5—3年); 售价一般在13000以上,利润总额很高(在销售理
低端和中低端市场
实用率很高(通常达75%以上); 运营成本很低; 适合小规模创业型公司,大型企业的后勤中心; 市场需求较大,但供应量同样巨大,竞争激烈。。
中端市场
市场描述: 以中心西区高度为100米左右的写字楼为代表
(如财富广场、银座国际、喜年中心、求是大厦等)
中端市场
市场特点: 档次中等,位于二级商务地段(如中心西区); 开发成本较低(开发总成本6000—7000元/M2); 建设周期较短(一般需2—2.5年); 售价一般在8000—10000之间,利润回报合理;
中端市场
实用率较高(通常达70%以上); 硬件设施配置不足,运营成本较低; 主要吸引中等规模创业型和发展型服务性公司进驻; 市场需求较大,但未来几年供应量稀少,是未来市场
空白点。
中高端市场
市场描述: 目前以中心区CBD高度为100米左右的写字楼为代表
(如中央商务大厦、兴业银行大厦、卓越大厦、航天大 厦等)。
中高端市场
市场特点: 档次较高,位于一级商务地段; 开发成本较高(一般为7000—9000元/M2); 建设周期不长(一般需2—2.5年); 售价一般在9000—12000之间,利润回报较中端市场
略高(在销售理想状态下);
中高端市场
实用率较高(通常达70%以上); 硬件配置先进、高档,运营成本较高; 主要吸引发展型贸易、物流、科技和中介服务型公司,
3 华强北片区
区域特点: 华强北商业区拥有全国最大的电子器材市场,并与深圳 著名的老东门商业区齐名,周边多栋写字楼大厦,新兴 高科技产业众多,商圈成熟。进驻公司多以通讯、电子、 IT行业的中小型公司为主。 市场表现: 随着华强广场项目、和记黄埔等项目的启动,未来将会 成为深圳写字楼市场的又一热点片区。
7 八大片区(另一说法)
科技园片区
车公庙片区 南山商业文化中心区 蛇口片区
华强北片区 福田中心区
国贸片区 地王片区
深
圳
五大片区
写
字
五个档次
楼
发
四代产品
展
关
四代营销
键
词
一心多核
低端、中低端市场
中端市场 中高端市场 高端市场
低端和中低端市场
市场描述: 绝大部分是非写字楼用地性质改变为办公用途,属隐
想状态下);
高端市场
实用率较低(通常只有65%—70%); 硬件配置先进、高档,运营成本较高; 主要吸引国内外的著名大型金融、证券、保险公司;
发展成熟的贸易、物流、科技和中介服务型公司;以 及跨国大型实力集团公司的总部等进驻。 未来几年供应量巨大,是竞争最激烈的细分市场。
深
圳
五大片区
写
4 中心区
区域特点: 该区域是深圳政府规划中的文化、商务中心区,它将与行政 中心区共同组成深圳的核心CBD。片区办公氛围越来越浓, 配套设施完善、商务环境良好,高档写字楼不断涌现,是深 圳写字楼最热点的片区。 市场表现: ■ 全新的商务形态即将成型 ■ 国际化水平不断提升 ■ 供应大于需求 ■ 高档写字楼项目竞争越演越烈
『深圳写字楼发展简述』
——商务事业部(内部交流)
深
圳
五大片区
写
字
五个档次
楼
发
四代产品
展
关
四代营销
键
词
一心多核
1 五大片区
车公庙片区 南山商业文化中心区
华强北片区 福田中心区
国贸地王片区
2 国贸地王片区
区域特点: 该区域商业气氛浓烈,距口岸较近、交通便捷,具有一定的 历史代表性,客户群多以跨国公司、国内著名企业、大财团、 证券金融类为主。写字楼以租为主,产品设计落后,智能化 程度较低、是深圳早期最具规模的写字楼群体。 市场表现: 整体租售价格对福田写字楼有牵制性影响,但难以形成大的 威胁。
3 四代产品
第四代写字楼 强调以客户需求为中心
商务社区化 (办公、居住、休闲、娱乐) 办公空间组合的灵活性 提倡人性化的沟通与交流 关注人们的身体健康,体现绿色环保办公理念 满足全球经济一体化的需要
一个轻松的游戏……
这是什么大厦?
地王大厦,这是众所周知 的!
5 中心西区
区域特点: 该区域配套虽然不是很完善,但有良好的社区氛围,且有一 定数量的可开发的写字楼地块,地铁一号线的开通,拉近了 与市中心商务区的时间距离,成为对中心区的有效补充。在 写字楼中高端客户层面对中心区有一定的竞争性。 市场表现: ■ 主要以中小型高新技术、物流、贸易型企业为主 ■ 价格较低,升值空间大 ■ 70年产权的商务公寓是该区域的供应特点
性市场,以居家办公(如世纪豪庭、自由之光、英龙展业 等)、厂房式办公物业(如:”泰然金谷”、天安工业园 等)为代表,分布较为零散。
低端和中低端市场
市场特点: 档次很低,属三级商务地段,难以吸引大企业进驻; 开发成本低(一般为5000—6000元/M2), 开发周期短(一般需2年); 售价一般在6000—8000之间,利润总额较低。
6
南山商业文化区
区域特点: 南山在紧邻深圳湾填海区划出一块2.7平方公里区域,建设商 业文化中心区,以办公、休闲为特色。按照目前规划,将有 近30万平米的办公面积推出,目前已有4栋大型高档写字楼 在建,建成后这里将成为金融、贸易等领域跨国集团的办公 场所。 市场表现: ■ 投资前景广阔 ■ 供应小于需求 ■ 未来将成为写字楼的热点片区
字
五个档次
楼
发
四代产品
展
关
四代营销
Baidu Nhomakorabea
键
词
一心多核
1 四代产品
@ 第三代:
第四代:
第一代:
第二代:
江苏大厦
卓越时代广场
国贸大厦
电子科技大厦
2 四代产品
第一代写字楼:仅满足最基本的办公需求,如:国贸 大厦、房地产大厦等;
第二代写字楼:初步体现智能化,如:电子科技大厦、 国际科技大厦等;
第三代写字楼:全面提升智能化水平,初步引入绿色 环保理念,地王大厦、江苏大厦;
来市场空白点。
高端市场
市场描述: 以超高层写字楼为代表(如地王大厦、赛格广场、
江苏大厦、招银大厦和国际商会中心等)。
高端市场
市场特点: 档次很高,一级商务地段,标志性极强; 开发成本很高(一般为9000—10000元/M2); 建设周期较长(一般需2.5—3年); 售价一般在13000以上,利润总额很高(在销售理
低端和中低端市场
实用率很高(通常达75%以上); 运营成本很低; 适合小规模创业型公司,大型企业的后勤中心; 市场需求较大,但供应量同样巨大,竞争激烈。。
中端市场
市场描述: 以中心西区高度为100米左右的写字楼为代表
(如财富广场、银座国际、喜年中心、求是大厦等)
中端市场
市场特点: 档次中等,位于二级商务地段(如中心西区); 开发成本较低(开发总成本6000—7000元/M2); 建设周期较短(一般需2—2.5年); 售价一般在8000—10000之间,利润回报合理;
中端市场
实用率较高(通常达70%以上); 硬件设施配置不足,运营成本较低; 主要吸引中等规模创业型和发展型服务性公司进驻; 市场需求较大,但未来几年供应量稀少,是未来市场
空白点。
中高端市场
市场描述: 目前以中心区CBD高度为100米左右的写字楼为代表
(如中央商务大厦、兴业银行大厦、卓越大厦、航天大 厦等)。
中高端市场
市场特点: 档次较高,位于一级商务地段; 开发成本较高(一般为7000—9000元/M2); 建设周期不长(一般需2—2.5年); 售价一般在9000—12000之间,利润回报较中端市场
略高(在销售理想状态下);
中高端市场
实用率较高(通常达70%以上); 硬件配置先进、高档,运营成本较高; 主要吸引发展型贸易、物流、科技和中介服务型公司,
3 华强北片区
区域特点: 华强北商业区拥有全国最大的电子器材市场,并与深圳 著名的老东门商业区齐名,周边多栋写字楼大厦,新兴 高科技产业众多,商圈成熟。进驻公司多以通讯、电子、 IT行业的中小型公司为主。 市场表现: 随着华强广场项目、和记黄埔等项目的启动,未来将会 成为深圳写字楼市场的又一热点片区。
7 八大片区(另一说法)
科技园片区
车公庙片区 南山商业文化中心区 蛇口片区
华强北片区 福田中心区
国贸片区 地王片区
深
圳
五大片区
写
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五个档次
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发
四代产品
展
关
四代营销
键
词
一心多核
低端、中低端市场
中端市场 中高端市场 高端市场
低端和中低端市场
市场描述: 绝大部分是非写字楼用地性质改变为办公用途,属隐
想状态下);
高端市场
实用率较低(通常只有65%—70%); 硬件配置先进、高档,运营成本较高; 主要吸引国内外的著名大型金融、证券、保险公司;
发展成熟的贸易、物流、科技和中介服务型公司;以 及跨国大型实力集团公司的总部等进驻。 未来几年供应量巨大,是竞争最激烈的细分市场。
深
圳
五大片区
写
4 中心区
区域特点: 该区域是深圳政府规划中的文化、商务中心区,它将与行政 中心区共同组成深圳的核心CBD。片区办公氛围越来越浓, 配套设施完善、商务环境良好,高档写字楼不断涌现,是深 圳写字楼最热点的片区。 市场表现: ■ 全新的商务形态即将成型 ■ 国际化水平不断提升 ■ 供应大于需求 ■ 高档写字楼项目竞争越演越烈
『深圳写字楼发展简述』
——商务事业部(内部交流)
深
圳
五大片区
写
字
五个档次
楼
发
四代产品
展
关
四代营销
键
词
一心多核
1 五大片区
车公庙片区 南山商业文化中心区
华强北片区 福田中心区
国贸地王片区
2 国贸地王片区
区域特点: 该区域商业气氛浓烈,距口岸较近、交通便捷,具有一定的 历史代表性,客户群多以跨国公司、国内著名企业、大财团、 证券金融类为主。写字楼以租为主,产品设计落后,智能化 程度较低、是深圳早期最具规模的写字楼群体。 市场表现: 整体租售价格对福田写字楼有牵制性影响,但难以形成大的 威胁。
3 四代产品
第四代写字楼 强调以客户需求为中心
商务社区化 (办公、居住、休闲、娱乐) 办公空间组合的灵活性 提倡人性化的沟通与交流 关注人们的身体健康,体现绿色环保办公理念 满足全球经济一体化的需要
一个轻松的游戏……
这是什么大厦?
地王大厦,这是众所周知 的!
5 中心西区
区域特点: 该区域配套虽然不是很完善,但有良好的社区氛围,且有一 定数量的可开发的写字楼地块,地铁一号线的开通,拉近了 与市中心商务区的时间距离,成为对中心区的有效补充。在 写字楼中高端客户层面对中心区有一定的竞争性。 市场表现: ■ 主要以中小型高新技术、物流、贸易型企业为主 ■ 价格较低,升值空间大 ■ 70年产权的商务公寓是该区域的供应特点
性市场,以居家办公(如世纪豪庭、自由之光、英龙展业 等)、厂房式办公物业(如:”泰然金谷”、天安工业园 等)为代表,分布较为零散。
低端和中低端市场
市场特点: 档次很低,属三级商务地段,难以吸引大企业进驻; 开发成本低(一般为5000—6000元/M2), 开发周期短(一般需2年); 售价一般在6000—8000之间,利润总额较低。
6
南山商业文化区
区域特点: 南山在紧邻深圳湾填海区划出一块2.7平方公里区域,建设商 业文化中心区,以办公、休闲为特色。按照目前规划,将有 近30万平米的办公面积推出,目前已有4栋大型高档写字楼 在建,建成后这里将成为金融、贸易等领域跨国集团的办公 场所。 市场表现: ■ 投资前景广阔 ■ 供应小于需求 ■ 未来将成为写字楼的热点片区
字
五个档次
楼
发
四代产品
展
关
四代营销
Baidu Nhomakorabea
键
词
一心多核
1 四代产品
@ 第三代:
第四代:
第一代:
第二代:
江苏大厦
卓越时代广场
国贸大厦
电子科技大厦
2 四代产品
第一代写字楼:仅满足最基本的办公需求,如:国贸 大厦、房地产大厦等;
第二代写字楼:初步体现智能化,如:电子科技大厦、 国际科技大厦等;
第三代写字楼:全面提升智能化水平,初步引入绿色 环保理念,地王大厦、江苏大厦;