房地产开发产品自持视同销售操作要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业视同销售行为的税务处理
房地产企业视同销售行为的税务处理房地产企业视同销售行为的税务处理文号【】来源【】添加时间：【2009-7-17 11:41:07】浏览次数：【35】视同销售行为是指会计账务处理不作为销售收入核算，而在税收上作为销售而确认收入并计缴税金的商品转移行为。
视同销售行为分为对内处置视同销售行为和对外处置视同销售行为。
房地产企业视同销售行为在企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税、营业税、印花税的处理上有一定区别，本文就此进行对比阐述。
一、企业所得税（一）《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第五十五条规定：“纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有的，也应作为收入处理。
”第五十八条规定：“纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。
”（二）《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税〔1996〕79号）第二条规定：“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。
其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。
”（三）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第一条第二款规定：“投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。
”第三条第一款规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
自持房产经营税务筹划
自持房产经营税务筹划
1. 合理利用税务减免政策
税务减免政策是房产所有者可以利用的重要资源。
例如，房产
所有者可以通过合理报销房产维修费用、物业管理费用等来减少税负。
“房产税专项抵扣”政策也可以帮助房产所有者减少税负。
因此，了解并合理利用税务减免政策是自持房产经营中必不可少的一环。
2. 税务合规
确保自持房产经营的税务合规是房产所有者应重视的问题。
房
产所有者应及时、准确地申报和缴纳相关税费，避免违规行为带来
的法律风险和罚款。
合理使用专业的税务顾问机构也是确保税务合
规的有效途径。
3. 房产转让策略
在自持房产经营中，房产转让是一种常见的经营策略。
在房产
转让过程中，合理规划税务是至关重要的。
例如，可以通过长期持
有房产并在合适的时机进行交易，来减少税负和税收风险。
此外，对于房产转让所得的管理和使用，也需要了解相关税务规定并合理安排。
4. 持续研究和更新税务知识
税务法规和政策经常发生变化，房产所有者需要保持对税务知识的持续研究和更新。
可以通过参加相关培训课程、阅读专业书籍和咨询专业人士等方式来获取最新的税务信息。
只有不断研究和更新，才能更好地应对税务挑战并做出明智的经营决策。
综上所述，自持房产经营税务筹划是一项重要的工作，通过合理利用税务减免政策、保持税务合规、制定合适的房产转让策略以及持续学习和更新税务知识，房产所有者可以获得更好的经营效果和税务优惠。
房地产企业自用房产是否视同销售
房地产企业自用房产是否视同销售？土地出让金是否扣除？2016年5月1日，我国全面推开营业税改征增值税，房地产企业在实际税务处理中遇到很多问题，其中之一就是：在项目完成后，房地产销售过程中，最后剩余的部分房产没有销售，比如剩余两套房屋，自己使用了，并且房地产公司将该房产登记到自己的名下，在税法上是否视同销售？首先，要确定经济行为是否需要缴纳增值税。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），笔者总结出除另有规定外，一般应同时具备以下四个条件：一是应税行为是发生在中华人民共和国境内；二是应税行为是属于《销售服务、无形资产、不动产注释》范围内的业务活动；三是应税服务是为他人提供的；四是应税行为是有偿的。
自己建造的房产自己使用，相当于自己生产的产品自己使用，没有为他人提供，不符合第三条。
再进一步看一下《试点实施办法》第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
从以上文件分析，房地产公司建造的房屋，剩余没有销售部分，自己在会计上作为固定资产核算，不是用于公益事业或者以社会公众为对象，也不是为其他单位或者个人提供。
因此，可以判断，房地产公司在销售房屋过程中，最后剩余的部分房产没有销售，自己使用了，并且房地产公司将该房产登记到自己的名下，在税法上不做销售处理。
既然剩余的部分房产没有销售，自己使用了，在税法上不做销售处理。
那么与之对应的土地出让金，是否允许扣除呢？《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年18号公告）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
房地产行业视同销售之税
房地产行业视同销售之税会计确认收入需满足四项原则：商品或劳务已交付、主要风险已转移、收入与成本能可靠计量、预计应收款能收回。
会计做账强调实质重于形式原则，同时满足这些条件，就应当确认收入。
会计账面确认收入后企业在业务流转过程中，总会遇到视同销售的情况，那么如何定义视同销售，什么经济业务是视同销售业务，怎么对视同销售的商品进行定价，其中涉及的增值税和所得税怎么怎么确定、如何处理？在报表填列的时候有哪些注意事项？有的小伙伴遇到这种情况总是不知道如何下手，总是拖到月末的时候才着急忙慌的进行账务处理，不仅处理不好，还状况百出，简直就想摔鼠标啊！那么，什么是视同销售？简单来说，假如某产品含税价为117元，你有权利将该产品送人，但你没有权利将所含的17元税送人，这17元只能归税务局，也就是需要缴税，这就叫"视同销售"。
因此，国家有规定：自己的产品，无论送人、对外投资或自己留用，都应与卖出产品一样缴税。
其实啊，视同销售是国家舍不得送税闹腾出来的。
我们本文主要从增值税的视同销售和所得税的视同销售两个方面解释。
增值税的视同销售，我们举个例子说明一下，甲公司把自己生产的电风扇委托了乙公司代为销售，这种行为在税法的角度上视为销售行为，但实际上这样的行为并没有使电风扇的所有权、风险等发生转移，电风扇还是甲公司的，所以在会计上只能确认为委托代销。
但是税法上代销是负担纳税义务的。
所得税上的视同销售，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物，纳入企业应纳税所得额的核算。
视同销售如何进行定价？企业的视同销售一般按照市价来确定视同销售的价格，但是价格明显偏低并无正当理由或者无法获得市价的情况下，企业应按下列顺序确定销售额：(1)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；(2)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；(3)按组成计税价格确定。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土增税税务争议处理
房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土地增值税计税价格争议处理1，视同销售的税收基本规定：2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
2008国税函828号关于企业处置资产所得税处理问题的通知根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。
二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。
三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
2，所得税视同销售计税价格：（总局、江苏、大连三种计算方法）31号文件第七条确认收入(或利润)的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
房地产公司自持商业税务筹划案例研究
房地产公司自持商业税务筹划案例研究
背景
一家房地产公司开发了一座自持商业大楼，总建筑面积为10万平方米。
大楼内有商场、办公室和酒店，分别由不同的租户租赁。
该公司为了提高自持商业项目的投资回报率，需
要对税务进行筹划，以实现最大化的减税效果。
解决方案
1. 分类调整成本
首先，该公司应对其成本进行分类调整，以最大化利用各种税收减免政策。
如将商业
租赁、办公租赁和酒店租赁的服务成本分别进行分类，以避免因为成本分类不当而导致税
务风险和浪费。
2. 利用税收减免政策
其次，该房地产公司应积极利用各种税收减免政策，以最大限度降低税务负担。
如利
用企业所得税优惠政策、利用消费税普惠性政策、利用城市维护建设税优惠政策等。
3. 通过租赁方式实现减税目标
最后，该公司可以通过租赁方式实现减税目标。
如将商业租赁周期定为3年，可以享
受三年的减免税；将酒店租赁周期定为5年，可以享受五年的减免税。
同时，对于商场和
酒店的租赁，可以与租户协商价值补偿政策，以避免因调整租赁合同期而导致的税务风
险。
结果
通过上述税务策略的实施，该房地产公司将税负降至最低，实现了大幅度的减税目标，提高了自持商业项目的投资回报率。
同时，该公司还建立了完善的财务报告体系，以便对
税务策略的实施进行监督和评估，从而进一步验证策略的有效性。
视同销售税务筹划方案
一、背景随着我国税收制度的不断完善和税收政策的调整，企业面临的税收压力越来越大。
视同销售是指企业在销售过程中，由于某些原因，未实际取得收入，但按照税法规定应视同销售处理的行为。
为了降低企业的税收负担，提高企业的经济效益，本文提出以下视同销售税务筹划方案。
二、筹划目标1. 合理降低企业税负，提高企业盈利能力。
2. 优化企业财务结构，降低财务风险。
3. 保障企业合法权益，符合国家税收法律法规。
三、筹划方法1. 合理利用税收优惠政策（1）根据国家税收政策，针对视同销售行为，合理利用增值税、企业所得税等税收优惠政策，降低企业税负。
（2）对于视同销售产生的进项税额，积极争取抵扣资格，降低企业增值税税负。
2. 优化企业内部管理（1）加强企业内部财务管理，规范企业财务行为，确保企业合规经营。
（2）建立健全企业内部控制制度，防范财务风险，降低税收风险。
3. 合理调整企业业务结构（1）针对视同销售行为，合理调整企业业务结构，降低视同销售比例。
（2）通过优化供应链、加强市场调研等方式，提高产品附加值，降低视同销售的可能性。
4. 利用合同约定规避视同销售（1）在合同中明确约定视同销售的条件，确保企业不因合同条款而承担不必要的税收负担。
（2）合理利用合同条款，避免因视同销售而造成的企业所得税增加。
5. 利用税收筹划工具（1）运用递延纳税、税收抵免等筹划工具，降低企业税负。
（2）针对视同销售行为，合理利用税收筹划工具，降低企业税收风险。
四、实施步骤1. 组织策划团队，明确筹划目标、方法和实施步骤。
2. 深入分析企业现状，找出视同销售的主要成因和风险点。
3. 制定具体筹划方案，包括合理利用税收优惠政策、优化企业内部管理、调整业务结构、利用合同约定规避视同销售等。
4. 对筹划方案进行风险评估，确保筹划方案的可行性和合规性。
5. 实施筹划方案，并对实施过程进行跟踪管理。
6. 定期评估筹划效果，调整筹划方案，确保筹划目标的实现。
视同销售的纳税筹划方案
一、背景在当前经济环境下，企业为了实现利润最大化，降低税收负担，常常会采取各种纳税筹划手段。
视同销售是指企业在非正常经营活动中，由于各种原因导致销售行为不符合常规销售条件，但实质上仍然构成销售的行为。
本文针对视同销售行为，提出以下纳税筹划方案。
二、筹划目标1. 降低企业税收负担，提高企业盈利能力；2. 规避税务风险，确保企业合规经营；3. 优化企业财务结构，提高资金使用效率。
三、筹划方案1. 视同销售行为的认定首先，企业应明确视同销售行为的认定标准。
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，以下情况可认定为视同销售：（1）企业将产品、原材料等用于职工福利、奖励等非销售用途；（2）企业将产品、原材料等无偿提供给关联方；（3）企业将产品、原材料等用于对外投资、捐赠等非经营性用途。
2. 纳税筹划策略（1）优化采购策略，降低采购成本企业在采购原材料、产品等时，可通过以下策略降低采购成本：①与供应商协商，争取更优惠的采购价格；②采用集中采购，降低采购成本；③优化库存管理，减少库存积压。
（2）调整生产策略，提高生产效率企业可通过以下策略提高生产效率，降低生产成本：①优化生产流程，减少生产环节；②引进先进设备，提高生产效率；③加强员工培训，提高员工技能。
（3）优化销售策略，降低销售成本企业可通过以下策略降低销售成本：①拓宽销售渠道，降低销售成本；②优化产品结构，提高产品附加值；③加强客户关系管理，提高客户满意度。
（4）合理避税，降低税负企业在进行视同销售纳税筹划时，应注意以下几点：①合理利用税收优惠政策，降低税负；②优化财务报表，规避税务风险；③加强税务筹划，降低税负。
3. 实施与监控（1）制定详细的纳税筹划方案，明确各环节的纳税筹划措施；（2）定期对纳税筹划方案进行评估，确保方案的有效性；（3）加强内部审计，确保纳税筹划措施得到有效执行。
四、总结通过对视同销售行为的纳税筹划，企业可以在降低税收负担的同时，提高盈利能力和资金使用效率。
房地产开发产品自持视同销售操作要点
房地产开发产品自持视同销售操作要点房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。
如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。
房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。
如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。
1房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。
2房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。
否则，应按规定缴纳增值税。
例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。
为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。
1、开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。
2、增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。
销项税额1100万元。
3、自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵4、当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11）*0.11=440万元，进项税共1100万元。
房地产税务筹划实操技巧
房地产税务筹划实操技巧房地产是一个重要的经济领域，在全球范围内具有巨大的影响力。
为了合法减少房地产税负和优化税务筹划，房地产企业和个人需要掌握一些实操技巧。
本文将介绍一些房地产税务筹划的实际操作技巧，以帮助您有效管理税务风险和提高投资回报率。
一、充分了解相关税法了解相关税法是进行有效税务筹划的基础。
针对房地产业务，税务法规包括个人所得税法、企业所得税法、增值税法以及相应的实施细则。
熟悉这些法规的条款和规定，对于合规运作和税务优化至关重要。
二、选择合适的税务筹划方式房地产税务筹划涉及多个方面，包括原始投资、项目运营、资产管理和资产转让等。
在每个阶段选择合适的税务筹划方式可以最大限度地减少税务负担，并确保企业和个人的合规性。
对于房地产开发商和投资者，一种常见的税务筹划方式是利用税收优惠政策。
例如，可以通过优化项目结构、选择适当的投资主体，享受土地增值税、企业所得税等方面的优惠政策。
此外，还可以利用财务工具如资产证券化、信托等来优化税务筹划。
对于个人房地产投资者，要合理利用个人所得税的抵扣政策。
例如，可以通过居住贷款利息抵扣、租金收入抵扣、房产买卖的个人所得税优惠政策等方式降低纳税额。
三、合理运用税收减免政策熟悉并合理运用税收减免政策是房地产税务筹划的重要一环。
政府为了鼓励房地产业发展和社会公益，通常会推出相应的税收减免政策。
例如，某些地区的房地产企业在购买土地时可以享受土地增值税的减免，或者建造房屋时可以享受增值税的退税。
此外，一些地方政府还提供购房补贴、税收奖励等政策，对于投资者来说也是一种税收优惠。
四、合规经营与风险规避房地产税务筹划的目标不仅是减少税务负担，也要保证合规运作和降低税务风险。
合规经营包括及时申报税款、保存相关税务凭证、配合税务机关的核查等。
此外，建立完善的财务管理与内控制度也是有效降低税务风险的重要手段。
五、寻求专业支持房地产税务筹划是一个复杂的领域，需要掌握大量的专业知识。
为了更好地实施税务筹划，建议寻求专业税务机构或税务师的支持和指导。
房地产公司自持商业税务筹划案例研究
房地产公司自持商业税务筹划案例研究引言在当今经济社会发展的大环境下，房地产业一直是吸引关注的行业之一。
房地产公司作为房地产领域的重要参与者，其税务筹划在运营中具有重要的地位。
税务筹划是指企业在合法的框架内，通过调整企业结构、业务流程等方式，合理规避税收风险，降低税收负担的活动。
在房地产公司自持商业领域，税务筹划更是必不可少的一环，对公司资金流转、成本控制等方面具有重要意义。
本文将结合实际案例，深入剖析房地产公司自持商业税务筹划的关键问题，并提出相应的解决方案。
一、案例分析某房地产公司拥有多处自持商业用地，在运营商业用地项目过程中，遇到了税务筹划的困难和挑战。
该公司主要的税务问题主要包括：土地使用权税收、物业管理费税收、商业租金税收、地价增值税等。
这些问题直接影响着公司自持商业的盈利能力和税负水平。
该公司急需一套科学合理的税务筹划方案来解决这些问题，提高自持商业的经营效益。
面对以上问题，房地产公司需要开展税务筹划，通过合理的手段来降低税收负担，并保证合规合法。
在这个过程中，需要注意以下几个关键问题：1. 合理利用税收政策2. 优化公司结构，降低税负3. 预防税务风险，防范税务风险4. 引导企业注重合规合法二、解决方案为了解决上述问题，房地产公司需要制定一套科学的税务筹划方案。
具体来说，可以从以下几个方面进行规划：1. 合理利用税收政策通过充分了解政策法规，合理利用税收政策，可以有效降低企业税负。
比如对于商业用地方面，可以充分利用政策优惠来降低土地使用权税收，合理规避地价增值税。
在物业管理费和商业租金方面，根据政策规定，合理设置费率，降低税费支出。
通过合理利用税收政策，可以有效减少税收支出，提高公司经营效益。
2. 优化公司结构，降低税负通过优化公司结构，合理规划公司的资金流转，可以有效降低税负，提高资金的使用效率。
可以采取跨地区分布，合理调整公司资产结构等方式，来降低税负。
通过优化公司结构，可以降低税收支出，提高公司盈利水平。
方案-房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整
房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整'一、视同销售行为的确认按照会计准则的规定，企业销售商品确认收入的实现，应当同时满足下列条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。
税法规定的八种视同销售行为都属于增值税的征税范围，但由于在销售收入确认上的差异，导致所得税的计算方法不一样，可以将其分为应税销售类和会计销售类进行会计处理。
应税销售类包括四种视同销售行为：（1）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；（2）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；（3）将自产、委托加工的货物用于集体福利；（4）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。
企业发生以上四种应税销售行为时，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志，企业不会由于发生上述行为而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。
因此，会计上不作销售处理，而按成本结转，但按税法规定，视同销售行为应计算并交纳各种税费。
会计销售类也包括四种视同销售行为：（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（4）将自产、委托加工的货物用于个人消费。
企业发生上述四种会计销售行为时，会计上作销售处理，计算销售收入，并按税法规定交纳增值税。
根据国家总局《通知》的规定，房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
而开发产品是否转出企业对业务处理有重要影响，根据这个标准上述五种情况可以分为两类视同销售行为：将开发产品转出企业的视同销售行为与开发产品不转出企业的视同销售行为。
房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析
房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析目录一、增值税视同销售处理方式二、企业所得税视同销售处理方式三、个人所得税视同销售处理方式四、土地增值税视同销售处理方式笔者按：营改增后，关于房地产开发企业“视同销售”争议逐步纳入业内探讨内容，由于税法和会计法范围上存在不同差异，“视同销售”存在不同概念，在会计处理上也有不同方式:增值税上的视同销售，本质为增值税“抵扣进项并产生销项”的链条终止，比如将货物用于非增值税项目，用于个人消费或者职工福利等，而会计上并没有做相应销售处理;企业所得税和个人所得税上的视同销售，代表货物的权属发生转移，而会计上没有做收入处理会计上的视同销售:是指没有产生收入但是视同产生收入了；土地增值税的视同销售，是指回迁安置房等销售收入及拆迁补偿款的确认，房地产开发企业若提供安置房给回迁户，安置房视同销售处理，土地返还款中明确约定用于安置房建设的部分，实质上是政府支付的购买安置房的购房款，应当确认为销售收入，同时确认为拆迁补偿费。
实际操作中，该部分返还款通常远远低于房屋的市场销售价格，因此在进行税务处理时，根据国税函[2010]220号文的相关规定，应按市场销售价格计算征收增值税及土地增值税等，市场销售价格也就是“视同销售”的价格；一般来讲税法上“视同销售”内容包括：①将货物交付他人代销;②销售代销货物;③设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;④将自产、委托加工的货物用于非应税项目;⑤将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者;⑥将自产、委托加工或购买的货物用于分配给股东或投资者;⑦将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费;⑧将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。
一、增值税视同销售处理方式根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外视同销售服务、无形资产或者不动产。
房地产公司自持商业税务筹划案例研究
房地产公司自持商业税务筹划案例研究随着房地产行业的不断发展，房地产公司自持商业项目的数量不断增加。
在面对日益严格的税务监管的房地产公司需要制定合理的税务筹划方案，以最大限度地降低税负，提高税务效益。
本文将以某房地产公司自持商业项目为例，分析其税务筹划问题，并提出相应的解决方案。
一、案例描述某房地产公司拥有一处自持商业项目，该项目位于城市中心商业区，租金收入稳定，年度租金收入达到1000万元。
根据当地税法规定，该项目应缴纳20%的企业所得税，同时还需缴纳5%的城市维护建设税和5%的教育附加费。
房地产公司还需缴纳土地使用税和房屋租赁税，年度税负高达30%以上。
在这种情况下，房地产公司需要针对自持商业项目进行税务筹划，降低税负，提高税务效益。
二、税务筹划问题分析1. 企业所得税：根据当地税法规定，房地产公司自持商业项目的企业所得税税率为20%，这是固定的税率，难以降低。
2. 城市维护建设税和教育附加费：城市维护建设税和教育附加费的税率也是固定的，各为5%，难以降低。
3. 土地使用税和房屋租赁税：土地使用税和房屋租赁税是按照土地面积和房屋租金计算的，税率也是固定的，难以降低。
三、税务筹划解决方案1. 合理设置成本费用房地产公司在计算企业所得税前，可以合理设置成本费用，进行全面合理的成本费用核算。
将某些符合条件的支出纳入成本费用范围内，如物业费、水电费、维护费等，合理扣减租金收入，降低应税额。
2. 跨区域纳税房地产公司可以考虑将自持商业项目分拆成不同的法人实体，分别注册在不同的地区。
这样就可以根据不同地区的税率和优惠政策来选择合适的地方进行纳税，降低税负。
3. 合理规划资产配置房地产公司可以将部分资产通过租赁、出售等方式转移给其他法人实体，减少自持商业项目的资产规模，从而降低土地使用税和房屋租赁税的税负。
4. 制定激励政策房地产公司可以通过给予员工股权激励、奖金政策等方式，将部分利润转移给员工，降低企业应税利润，减少企业所得税负。
【税会实务】房产开发企业视同销售收入的确认
【税会实务】房产开发企业视同销售收入的确认
房产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为, 按视同销售于开发产品所有权或使用权转移、或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
其方法和顺序如下：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定, 但成本利润率不得低于15%, 具体比例由主管税务机关确定。
【例】某房产开发企业将新开发的写字楼10个标准间向A钢铁公司进行投资, 开发成本38000000元, 主管税务机关确定的成本利润率为20%, 则这10个标准间应确认的收入为38000000×（1＋20%）÷（1－5%）＝48000000（元）。
会计是一门操作性很强的专业, 同时, 由于会计又分很多行业, 比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。
会计处理, 关键是思路, 因为课堂上不可能教给你所有行业, 怎么样才叫学会了实操呢, 就是你有了一个基本的账务处理流程, 知道一些典型的业务金额是怎么由凭证最后转接到到报表的。
也就是有一个系统的思维, 每一笔业务发生后, 你都知道最后会影响
到报表上那个栏目的数据。
这是学习的重点, 要时刻思考这个问题, 想不明白, 多问老师。
等你明白了, 会计真的很简单了。
“营改增”后房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的税务处理【税收筹划-税务筹划技巧方案实务】
“营改增”后房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的税务处理【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】1.一般计税VS简易计税老项目可选简易计税；新项目只能一般计税2.纳税义务发生时间预售开发项目收到预收款时，并未发生增值税纳税义务，但需要预缴3%的增值税5.房地产开发企业销售自行开发产品一般计税时注意事项：（1）只有一般计税，才能差额计税；（2）允许扣除土地价款仅限于房地产开发企业适用；（3）允许扣除的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益；在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费也允许差额；（4）不是在支付土地价款时差额计税，而是在销售开发产品时才可以差额计税：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款（5）差额计税时，需要取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据。
6.进项税额不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）【例题·计算问答题】A房地产开发公司位于北京，开发的甲楼盘位于河北廊坊，系2015年10月开工建设的项目。
2016年6月开始收取客户的诚意金，收到诚意金2000万元；2016年8月房屋取得预售许可证，预售房屋，当月原有的诚意金2000万转作业主购房的首付款，另外又收取了12000万元的首付款。
房屋2016年12月份交付业主。
对于该项业务A公司选择了简易计税方法，请回答下列问题。
总而言之，企业财务人员通过税收筹划，将税收杠杆的制约导向功能有机地融会到企业财务决策和战略选择中，以期优化企业市场价值取向，促使企业整体理财行为的科学化，最终实现企业的最大效益。
同时，随着税收筹划活动在企业经营活动中价值的体现，税收筹划风险应该受到更多的关注。
因此，企业在进行税收筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。
房地产企业开发商品房转作自用是否视同销售解读
房地产企业开发商品房转作自用是否视同销售解读1、营业税方面：在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人。
所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益。
单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同销售。
由此可见，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是征收营业税的前提。
对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、样品等行为，作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益，又不存在着无偿赠送他人的行为，所以，对不动产在一个纳税主体之间的转移，不视同销售，不征收销售不动产营业税。
2、土地增值税方面：据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。
3、企业所得税方面：2008年1月1日以前，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
自2008年1月1日起，《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）中规定，企业发生“改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）”情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
而《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）也取消了原国税发[2006]31号文“开发产品转作固定资产，应视同销售”规定。
房地产视同销售方案
一、方案背景随着我国房地产市场的不断发展，房地产企业为了实现资金回笼、降低财务风险，以及满足投资者对现金流的需求，经常采用视同销售的方式处理房地产交易。
视同销售是指房地产企业将未实际销售的土地、房屋等资产，按照一定的价格和方式，在财务报表中进行销售处理，以达到相关财务目标。
为规范房地产视同销售行为，提高企业财务管理水平，特制定本方案。
二、方案目标1. 规范房地产视同销售行为，确保企业财务报表的真实性和准确性；2. 提高企业资金使用效率，降低财务风险；3. 满足投资者对现金流的需求，提升企业投资价值；4. 促进房地产市场的健康发展。
三、方案内容1. 视同销售的范围（1）未实际销售的房地产开发项目；（2）企业内部土地、房屋等资产的转让；（3）企业合并、分立、重组等涉及房地产资产处置的行为。
2. 视同销售的价格确定（1）采用市场法：参考同类房地产的市场价格，结合项目特点、地理位置等因素，确定视同销售价格；（2）采用成本法：以项目实际开发成本为基础，加上合理利润，确定视同销售价格；（3）采用收益法：以项目预期收益为基础，确定视同销售价格。
3. 视同销售的会计处理（1）确认收入：按照视同销售价格，确认视同销售收入；（2）结转成本：按照视同销售价格，结转视同销售成本；（3）计算税金：根据视同销售收入，计算应缴纳的税费；（4）调整利润：根据视同销售收入、成本和税金，调整企业利润。
4. 视同销售的信息披露（1）企业应在财务报表中披露视同销售的相关信息，包括视同销售的范围、价格确定方法、会计处理等；（2）企业应定期向投资者、监管部门等披露视同销售的情况，确保信息透明。
四、方案实施与监督1. 企业应建立健全视同销售管理制度，明确视同销售的范围、价格确定方法、会计处理等；2. 企业财务部门应加强对视同销售行为的审核，确保其符合相关法律法规和会计准则；3. 企业审计部门应定期对视同销售行为进行审计，发现问题及时纠正；4. 企业应加强与投资者、监管部门等的信息沟通，及时披露视同销售情况。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！房地产开发产品自持视同销售操作要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实
务】
导读：房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。
如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。
房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。
如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。
问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？
答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。
参考湖北国税的处理：2016年7月21日，湖北省国税局《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：
问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？。