中信信托-精诚2号·江苏盐都区大纵湖开发信托项目(推介材料)

产品要素
委托人 保证人
盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司 盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司 盐城市盐都区人民政府
盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司将其享有的因大纵湖旅游经济区环湖景观大道、大纵湖退 圩（围）还湖项目而对盐都区人民政府的应收账款（人民币85,865万元）债权设立信托，并 对信托受益权进行分层，通过向合格投资人发售信托受益权实现应收账款的流动化，募集用于 委托人的大纵湖东晋古镇旅游项目。
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水产养殖、 水产品销 售
大纵湖开发 主要业务板 块 旅游景区 建设、日 常旅游经 营服务
委托人—大纵湖开发
财务及或有负债状况
截至2014年9月30日，大纵湖开发总资产为27.38亿元，大纵湖开
发全部有息贷款余额为2.3亿元，占总资产的8.4%。 本信托存续期内， 2015年贷款到期1.3亿元，2016年私募债到期1
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项目背景 信托要素与交易结构 尽职调查情况 认购说明
签署信托文件所需材料
自然人投资者:
√ 身份证复印件； √ 汇款凭证复印件； √ 银行卡或存折复印件。
权（总估值105,400万元）为盐都区人民政府的还款义务进行足值抵押 担保。 6. 盐都区人大常委会出具将偿债资金列入财政预算的《人大决议》、盐都
区政府出具《告知函回执》、《债务确认函》，盐都区财政局出具《资
金安排函》
交易结构设立图
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项目背景 信托要素与交易结构 尽职调查情况 认购说明
保证人—盐都国投
财务及或有负债状况 截至2014年6月30日，盐都国投资产总额为100.37亿元，负债总额为 48.18亿元，资产负债率48.00%。
总体来看，盐都国投资产负债率处于合理偏低水平。公司是盐都区
综合实力第一位的国有控股公司，经营业务多元化，资产茁实，具 有较强的再融资能力。预计未来公司盈利水平及现金流状况将持续
利益分配
正常分配：信托成立满6个月、12个月、18个月时先支付优先
级信托收益，再支付中间级信托收益，次级无收益；满24个月 时先支付优先级信托利益，再支付中间级信托利益，剩余财产 归次级受益人所有。 非正常分配：在全部信托财产变现之日，以信托财产变现收到 的现金为限，向信托人分配信托利益，优先级先于中间级，中 间级先于次级。
债务人
信托结构 信托要素
资金拨付时间 应收账款 情况 信托计划成立满6个月之日 信托计划成立满12个月之日 信托计划成立满18个月之日 信托计划成立满24个月之日
拨付金额 （人民币万元） 3000 3000 3000 76865
合计
85865
产品要素
优先级受益权人民币上限为3.6亿元 受益权分层 中间级受益权人民币上限为0.4亿元（由盐都国投认购，暂不对 外发售） 次级受益权为剩余债权部分，由委托人持有
•
项目亮点
• 债务人盐都区政府2013年全口径财政收入为84.62亿，盐都区为县级建制区，主要
经济指标在盐城市位居前列，经济实力较强，是全国百强市辖区。债务人盐都区 人民政府， 2013年一般预算收入同比增长为18%，税收收入占一般预算收入比
例为88%，反映了盐都区一般预算收入的质量和区内经济可持续发展前景较好；
资金拟运用项目分析
盐都区大纵湖东晋古镇旅游项目
盐城市盐都区政府为整合大纵湖景区的旅游资源，进一步增强该度假经济区的吸引 力，完善其旅游功能，带动盐城旅游业的快速发展而建设本项目。 大纵湖东晋古城旅游度假经济区的建设内容包括一河、五区（入口综合服务区、历 史人文商业主城区、旅游餐饮购物区、特色会所集中区、酒店休闲娱乐区）、十六 岛、九街，及与之配套建设相应的公用设施。 截至尽调时点，该项目总投资8亿元已经落实自筹资金2.364亿元，资本金比例约为 29.55% 。
基础资产基本情况
基础资产——大纵湖旅游经济区环湖景观大道工程、大纵湖退圩（围） 还湖项目工程
2014年12月9日，盐都区政府向我司出具债务确认函，确认大纵湖开发因基 础资产对区政府形成85,685万元的应收账款。确认并承诺区政府就履行付款 义务而言不存在任何尚待满足的前提条件。 盐都区政府2015-2017年支付上述债务85,685万元。我司有权对上述债权进 行重组，以使得分配时点与金额与信托利益分配相匹配。
委托人—大纵湖开发
基本情况
公司设立：盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司，成立于2008年6月13日。 主要业务：从事大纵湖湖区养殖业产业化运作，农产品的销售与推广以及湖
区生态休闲旅游度假区所属旅游景点的资源开发、利用，投资项目管理。
地位：垄断盐都区第一大景区资源，为盐都区最大综合性国有资产运营实体 “盐都国投”旗下排名前3大全资子公司。
盐都区债务率为27.52%，盐都区地方政府债务负担水平较低。2014年之前，其
下辖平台公司的存量贷款为银行借款，信托贷款及企业债，区政府对债务规模及成本 进行集中把控。
•
•
委托人大纵湖开发为盐都区人民政府着力打造的控股公司。
由盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司（主体AA评级）为盐都区人民政府按 时足额履行付款义务提供连带责任保证担保。保证人综合实力位居区内国有控股 企业第1位。
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由盐城市瑞都投资开发有限公司、盐城兴城置业有限公司以其土地使用权（总估 值105,400万元）为盐都区人民政府的还款义务进行足值抵押担保。
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项目背景 信托要素与交易结构 尽职调查情况 认购说明
产品要素
产品名称
中信信托－精诚2号〃江苏盐都区大纵湖开发应收账款流动化信托项
产品期限
每类优先级受益权存续期限均为24个月。
1. 当债务人未能履行付款义务时，由委托人承担连带责任担保。 2. 由保证人提供连带责任保证担保。 3. 如保证人未能如期履行保证义务，由委托人回购所有未获偿付的债权 4. 大纵湖开发推荐盐都国投认购不超过0.4亿元中间级份额。
风险保障 措施
5. 由盐城市瑞都投资开发有限公司、盐城兴城置业有限公司以其土地使用
亿元，偿债压力较小。
2013年度公司实现主营业务收入19,201.52万元，最近三年，公司 收入一直处于稳健增长的态势。 总体来看，大纵湖开发负债率处于较低水平，整体债务压力不大， 作为大纵湖旅游景区内唯一从事水产养殖及销售、旅游景区建设及 经营服务的区域垄断性公司，得到了盐都区政府在政策支持、政府 回购等方面的有力支持。
向好。
பைடு நூலகம்
土地抵押
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债务人情况
盐城市盐都区概况
• 地处黄海之滨，位于长三角经济圈内，是县级建制区，下辖盐城市唯 一一家省级高新技术产业开发区“江苏省盐都经济开发区”。
• 交通便利，高速公路密集，宁靖盐、盐连、盐通、徐淮盐等多条高速 环绕四周；周边港口众多，上海港距盐城300公里，南通港、连云港、 射阳港、大丰港以及纵横交错的内河航道构成密集的河海运输体系。 • 经济基础雄厚，下辖省级高新技术开发区，2013年全区GDP总量达347 亿元，同比2012年增长6.8%，2013年全口径财政收入为80.3亿元，可 支配财政收入为84.62亿元。 • 负责人：区委书记：羊维达、区长：吴本辉，均为江苏人。
项目审批情况如下
发证单位 盐都区发改委 盐都区环保局 盐都区发改委 盐城市规划局 盐城市国土局盐都分局 盐都区发改委 盐城市规划局 盐城市国土局 盐城市国土局 文号 都发改基[2012]125号 无 都发改基[2012]467号 选字第320901201241060号 都土资预[2012]69号 都发改基[2013]4号 （2013）盐规都地设第 （080）号 盐国土资建[2013]第281号 盐国土资建[2014]第093号 文件名称 《关于盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司新建大纵湖东晋古镇旅游项目建议 书的批复》 《关于盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司新建大纵湖东晋古镇旅游项目审批 意见》 《关于盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司新建大纵湖东晋古镇旅游项目可行 性研究报告的批复》 《建设项目选址意见书》 《关于盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司新建大纵湖东晋古镇旅游项目用地 的预审意见》 《关于盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司新建大纵湖东晋古镇旅游项目初步 设计方案的批复》 《盐城市规划局建设规划设计要点》 《建设用地批准书》 《建设用地批准书》 发布日期 2012年4月13日 2012年12月6日 2012年12月11日 2012年10月25日 2012年11月21日 2013年1月9日 2013年5月22日 2013年12月4日 2014年4月21日
有未来的许多不确定因素。我司不承诺这些预测必然会实现。
•非经本公司书面授权，任何人不得擅自使用、拷贝、分发或采取任何其他被禁 止的行为。
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项目背景 信托要素与交易结构 尽职调查情况 认购说明
项目背景
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我司拟与盐城市大纵湖湖区资源开发有限公司（以下简称“大纵湖 开发”）合作，实施“中信信托－精诚2号〃江苏盐都区大纵湖开 发应收账款流动化信托项目”（以下简称“本信托”）。 将其享有的因大纵湖旅游经济区环湖景观大道、大纵湖退圩（围） 还湖项目而对盐都区人民政府的应收账款（人民币85,865万元） 债权设立信托，并对信托受益权进行分层，通过向合格投资人发售 信托受益权实现应收账款的流动化，募集优先级和中间级不超过 4.0亿元用于委托人的大纵湖东晋古镇旅游项目。
中信信托－精诚2号· 江苏盐都区 大纵湖开发应收账款流动化信托 项目
2015年5月
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声明与提示
中信信托提示您： •信托投资有风险。在参与本信托计划前，请仔细认真阅读本产品说明书、合同 等相关法律文件，了解产品的风险收益特征，并根据您的资产与收入状况、投 资目标与期限等来判断本计划是否与您的投资偏好与风险承受能力相适应。 •本文档并非广告，不作为宣传资料向公众散发。所有内容仅供中信信托有限责 任公司与对本项目的潜在投资者交流研讨，不得用于未经允许的其他任何用途。 •本说明材料中所有的预测数据基于我司现有的数据资料以及我司认为合理的假 设。我司尽最大努力保证这些数据及假设的可靠性和及时性，但预测数据都带
保证人—盐都国投
基本情况
公司设立：盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司成立于1997年10月。 主要业务：在授权范围内运营国（公）有产权，依法行使出资者权益、决
定国（公）有产权变更和重组，负责授权范围内国（公）有资产的处置，
负责区投资发展基金的筹集、投放和管理、投资信息咨询服务，经营授权 范围内的国有资产、基础设施投资、建设、管理、对外投资，土地开发服 务，旅游业开发、投资、项目管理，土地整理。 地位：盐城市盐都区综合实力第一的国有控股企业。 注册资本：200,000万元人民币 实际控制人：盐都区人民政府
主体AA评级，为盐城市盐都区最大的综合性国有资产运营实体。
注册资本：36,510万元人民币 实际控制人：盐都区人民政府
委托人—大纵湖开发
公司在盐城地区乃至苏北区域的大闸蟹养殖行业具有 重要地位，在盐城地区的大闸蟹养殖规模和市占率稳居第 一。大纵湖湖区优异的水资源是形成“大纵湖清水大闸蟹 ”品牌的基础，也奠定了大纵湖清水大闸蟹的品质。大纵 湖开发在清水大闸蟹养殖方面拥有完整的产业链、深度综 合开发能力、系统的管理和驾驭能力，目前公司在清水大 闸蟹养殖方面已形成了从优良种选育、育苗、鱼种培育、 养殖到销售等较完整的养殖产业链，在清水大闸蟹养殖方 面具有较明显的经营、管理和科研优势。 从1995 年开始，盐城市政府将大纵湖旅游风景区定为 盐城市五大风景区之一，在大纵湖的东北部，规划了3000 多亩的水域，陆续兴建了水上长廊、曲桥、亭阁、宝塔、 游泳池、龙兴寺等十多处景点和宾馆、饭店等旅游设施。 大纵湖开发是大纵湖旅游区唯一的景区建设与运营主体。 大纵湖旅游度假区是集水上风情、历史人文、佛教文 化、芦荡景观、湿地生态、渔业观光、湖滨度假于一体的 综合性旅游景区。2009年,大纵湖旅游度假区被国家旅游总 局评为国家AAAA级旅游区。其中芦荡迷宫为全国之最， 已经入选中国吉尼斯记录。2012年大纵湖旅游渡假区被水 利部评为国家水利风景区。目前正在申报国家AAAAA级景 区。