万科超高层住宅设计研究
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100米高度
安全性
•电梯安全系数 •可燃性材料增加 •人员疏散问题
带来的质的
成本
变化
物业管理
•成本比高层高出 15%～25%
•对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大
其他
•便于统一管理 •日常运行能耗高 •后期维护管理费用高
量增加
•开发周期拉长
•智能化技术的使用
•水系统、配电、消防
要求的变化
从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上 的差异
17000元/平米（2006 年），排除市场泡沫， 正常价位为9000元/平 米 2008年8月4日，均价 16000元/平米
预计均价8500元/平米
均价15000元/平米
8200元/平米（2004 年）
15000元/平米
预计均价8000元/平 米 均价14500元/平米
超高层33层以下价格 与高层接近，33层以 上价格出现跳差
南京世茂滨江新城
►架空层的高度(超过 7m)，使层数比较低的 户型就能享受到海景， 实现多数楼层都看海的 目标
•架空层本身也不单调， 而是设计成不同标高台 廊、阁、观景亭，使观 海角度及空间趣味性得 到丰富
上海世茂滨江花园
►园林尺度扩大，提高 绿化率，实现低层看社 区内风情景观，进而解 除抗性
•不看海之朝向及楼层， 通过园林景观最大化， 达成销售
►价值主体一个交通 核往往有两户两部电 梯、三户三部电梯、 两户三部电梯，舒适 性高；
上海世茂滨江花园一梯二、 一梯三
三梯三两户梯、两三户梯四户 三梯三户、三梯两户
►形象主导模式，一 个交通核往往为三户 三部电梯、四户三部 电梯、五户四梯
南京世茂滨江新城
珠海金域蓝湾，31层以下为三梯四户，31层以 上为三梯三户
✓主卧区可设置独立衣帽间，附带 卫生间
✓南北通透， 全海景阳台
✓每户独有 两层高阳台
✓主人房附 超大凸窗
深圳金域蓝湾
三、立面及增值设计
建筑风格，采用现代都市风格，价值主体模式项目更 展现滨海建筑风情
►建筑风格均采用现代 都市风格，采用明朗的 颜色搭配（啡红色与白 色、暖灰色）、轻巧飘 逸的形体符号（如大面 积阳台、飘板、遮阳百 叶） ►部分项目展现滨海建 筑风情。如珠海金域蓝 湾通过凸凹有致的体块 交接、构造精致的建筑 节点、充满韵律感的错 层阳台立体构图来捕捉 阳光与阴影，表达一种 清新明快的热带滨海建 筑风情
►综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分： 看不到景观的楼层与高层均价相差无几； 可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不 同，而价格相比高层也会出现一个跳差
二、户型设计
户型，形象主导模式追求利润，一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四 梯；价值主体两户两梯、三户三梯、两户三梯，舒适性高
深圳金域蓝湾
成本控制，形象主导模式做足全方位成本控制，价值主体模 式基于城市运营战略往往较少进行阶段性成本控制
D
A B C 深圳金域C蓝湾以四梯五户
为主
户型，价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；形象 主导模式满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点
价值主体模式户型亮点 ►功能房景观最大化，客 厅、主卧、卫生间落地玻 璃窗，看一线江景； ►舒适度高，如双主卧、 生活区主仆分离等
形象主导模式户型亮点 ►满足基本舒适性需求 ►入户花园、挑高露台等 大面积赠送比
万科超高层住宅设计 研究
一、什么是超高层
1、规范中的定义
根据我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分 为：1～3层为低层；4～6层为 多层；7～9为中高层；凡超过100米均 为超高层。
联合国1972年国际高层建筑会议将 高层建筑按高度分为四类：（1） 9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75 米）；（3） 26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
✓开阔江景 卧室与客厅； ✓双层中空 钢化玻璃落 地窗， ✓主人生活 区与佣人服 务区分隔明 确
✓客房飘窗 设计，法式 园林尽收眼 底； ✓主卧大面 积观景窗； ✓主卫飘窗 设计 ✓客厅配以 观景大阳台
上海世茂滨江花园 南京世茂滨江新城
天津金域蓝湾
✓附赠约11平米双南向花园平台； 附带约7平米独立休闲空间；
超高层住宅的建设和维护要耗费大量财富。 超高层住宅设计、施工和管理维护诸多方面与普通住宅都有很大的差
异性。
3、结论
从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化
户型
实用率
•公摊较高 •消防楼梯增加 •每50米设置避难层 •实用率多在70％左右
•通透性差 •异形房间 •面积的影响
•阳台 •开窗
芜福湖州世 世茂 茂滨 外江 滩
珠海金域蓝湾
南京世茂滨江
低层抗性处理，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度 扩大等有效解除低层无海景客户抗性
►整个地基抬高5米， 公寓楼底层与江岸防护 堤基本齐平，提高了观 景视觉度 •抬高地基，更将大自 然水景与小区绿化融为 一体，创造人与自然和 谐共生的滨水环境。
对高度 的感知
对空间 的感知
独栋、双拼、 叠拼、洋房、 小高层
联排
多层
低
中低
中
有天有地， 邻里空间， 空中感受， 独门独院 亲近院落 俯视园林
高层、超高 层
高
开阔视野， 远眺景观
Biblioteka Baidu
能够接受20多层的高度也能够接受40层左右
高度： 的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差
别不大
景观： 同样对社区园林感知不强的情况下，超
高层的远眺景观好于高层
户型： 高层与超高层面临的户型问题类似，空
间感觉类似
从客户角度， 对高层与超高 层的区别并不 敏感
从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价 格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价
超高层楼盘
超高层均价
高层均价
备注
深圳金域蓝湾
珠海金域蓝湾
芜湖世茂滨江 花园 武汉世茂锦绣 长江
日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以 上为超高层建筑。
2、超高层住宅的特点
超高层住宅视线无遮挡，看到的景观效果更好，而且高处的湿度小， 不易潮湿，远离汽车尾气尘埃，空气质量优良，同时通风条件更好， 受干扰程度小。超高层住宅土地利用率高，能够承载更多的居家。
超高层住宅由于其体型巨大，功能复杂，容纳人员众多，投资十分庞 大。
安全性
•电梯安全系数 •可燃性材料增加 •人员疏散问题
带来的质的
成本
变化
物业管理
•成本比高层高出 15%～25%
•对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大
其他
•便于统一管理 •日常运行能耗高 •后期维护管理费用高
量增加
•开发周期拉长
•智能化技术的使用
•水系统、配电、消防
要求的变化
从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上 的差异
17000元/平米（2006 年），排除市场泡沫， 正常价位为9000元/平 米 2008年8月4日，均价 16000元/平米
预计均价8500元/平米
均价15000元/平米
8200元/平米（2004 年）
15000元/平米
预计均价8000元/平 米 均价14500元/平米
超高层33层以下价格 与高层接近，33层以 上价格出现跳差
南京世茂滨江新城
►架空层的高度(超过 7m)，使层数比较低的 户型就能享受到海景， 实现多数楼层都看海的 目标
•架空层本身也不单调， 而是设计成不同标高台 廊、阁、观景亭，使观 海角度及空间趣味性得 到丰富
上海世茂滨江花园
►园林尺度扩大，提高 绿化率，实现低层看社 区内风情景观，进而解 除抗性
•不看海之朝向及楼层， 通过园林景观最大化， 达成销售
►价值主体一个交通 核往往有两户两部电 梯、三户三部电梯、 两户三部电梯，舒适 性高；
上海世茂滨江花园一梯二、 一梯三
三梯三两户梯、两三户梯四户 三梯三户、三梯两户
►形象主导模式，一 个交通核往往为三户 三部电梯、四户三部 电梯、五户四梯
南京世茂滨江新城
珠海金域蓝湾，31层以下为三梯四户，31层以 上为三梯三户
✓主卧区可设置独立衣帽间，附带 卫生间
✓南北通透， 全海景阳台
✓每户独有 两层高阳台
✓主人房附 超大凸窗
深圳金域蓝湾
三、立面及增值设计
建筑风格，采用现代都市风格，价值主体模式项目更 展现滨海建筑风情
►建筑风格均采用现代 都市风格，采用明朗的 颜色搭配（啡红色与白 色、暖灰色）、轻巧飘 逸的形体符号（如大面 积阳台、飘板、遮阳百 叶） ►部分项目展现滨海建 筑风情。如珠海金域蓝 湾通过凸凹有致的体块 交接、构造精致的建筑 节点、充满韵律感的错 层阳台立体构图来捕捉 阳光与阴影，表达一种 清新明快的热带滨海建 筑风情
►综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分： 看不到景观的楼层与高层均价相差无几； 可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不 同，而价格相比高层也会出现一个跳差
二、户型设计
户型，形象主导模式追求利润，一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四 梯；价值主体两户两梯、三户三梯、两户三梯，舒适性高
深圳金域蓝湾
成本控制，形象主导模式做足全方位成本控制，价值主体模 式基于城市运营战略往往较少进行阶段性成本控制
D
A B C 深圳金域C蓝湾以四梯五户
为主
户型，价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；形象 主导模式满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点
价值主体模式户型亮点 ►功能房景观最大化，客 厅、主卧、卫生间落地玻 璃窗，看一线江景； ►舒适度高，如双主卧、 生活区主仆分离等
形象主导模式户型亮点 ►满足基本舒适性需求 ►入户花园、挑高露台等 大面积赠送比
万科超高层住宅设计 研究
一、什么是超高层
1、规范中的定义
根据我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分 为：1～3层为低层；4～6层为 多层；7～9为中高层；凡超过100米均 为超高层。
联合国1972年国际高层建筑会议将 高层建筑按高度分为四类：（1） 9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75 米）；（3） 26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
✓开阔江景 卧室与客厅； ✓双层中空 钢化玻璃落 地窗， ✓主人生活 区与佣人服 务区分隔明 确
✓客房飘窗 设计，法式 园林尽收眼 底； ✓主卧大面 积观景窗； ✓主卫飘窗 设计 ✓客厅配以 观景大阳台
上海世茂滨江花园 南京世茂滨江新城
天津金域蓝湾
✓附赠约11平米双南向花园平台； 附带约7平米独立休闲空间；
超高层住宅的建设和维护要耗费大量财富。 超高层住宅设计、施工和管理维护诸多方面与普通住宅都有很大的差
异性。
3、结论
从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化
户型
实用率
•公摊较高 •消防楼梯增加 •每50米设置避难层 •实用率多在70％左右
•通透性差 •异形房间 •面积的影响
•阳台 •开窗
芜福湖州世 世茂 茂滨 外江 滩
珠海金域蓝湾
南京世茂滨江
低层抗性处理，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度 扩大等有效解除低层无海景客户抗性
►整个地基抬高5米， 公寓楼底层与江岸防护 堤基本齐平，提高了观 景视觉度 •抬高地基，更将大自 然水景与小区绿化融为 一体，创造人与自然和 谐共生的滨水环境。
对高度 的感知
对空间 的感知
独栋、双拼、 叠拼、洋房、 小高层
联排
多层
低
中低
中
有天有地， 邻里空间， 空中感受， 独门独院 亲近院落 俯视园林
高层、超高 层
高
开阔视野， 远眺景观
Biblioteka Baidu
能够接受20多层的高度也能够接受40层左右
高度： 的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差
别不大
景观： 同样对社区园林感知不强的情况下，超
高层的远眺景观好于高层
户型： 高层与超高层面临的户型问题类似，空
间感觉类似
从客户角度， 对高层与超高 层的区别并不 敏感
从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价 格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价
超高层楼盘
超高层均价
高层均价
备注
深圳金域蓝湾
珠海金域蓝湾
芜湖世茂滨江 花园 武汉世茂锦绣 长江
日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以 上为超高层建筑。
2、超高层住宅的特点
超高层住宅视线无遮挡，看到的景观效果更好，而且高处的湿度小， 不易潮湿，远离汽车尾气尘埃，空气质量优良，同时通风条件更好， 受干扰程度小。超高层住宅土地利用率高，能够承载更多的居家。
超高层住宅由于其体型巨大，功能复杂，容纳人员众多，投资十分庞 大。