万科超高层住宅设计研究

设臵原则：

起始高度为±0.00层，第一个避难层距室外地面宜在50m左右 相隔楼层数宜为15层 宜结合电梯运行分区 避难空间的形式选择 避难面积的计算：净面积按5人/平方米 应设臵消防电梯出口





设臵形式：
六、垂直设计
1、超高层住宅电梯系统的布局概念 1）多区段
2）多区域/空中大厅
良好的配臵：

日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以
上为超高层建筑。
2、超高层住宅的特点

超高层住宅视线无遮挡，看到的景观效果更好，而且高处的湿度小， 不易潮湿，远离汽车尾气尘埃，空气质量优良，同时通风条件更好， 受干扰程度小。超高层住宅土地利用率高，能够承载更多的居家。

超高层住宅由于其体型巨大，功能复杂，容纳人员众多，投资十分庞
附赠约11平米双南向花园平台； 附带约7平米独立休闲空间； 主卧区可设置独立衣帽间，附带 卫生间 深圳金域蓝湾 南北通透， 全海景阳台 每户独有 两层高阳台 主人房附 超大凸窗
大面积赠送比
三、立面及增值设计
建筑风格，采用现代都市风格，价值主体模式项目更 展现滨海建筑风情
建筑风格均采用现代 都市风格，采用明朗的 颜色搭配（啡红色与白 色、暖灰色）、轻巧飘 逸的形体符号（如大面 积阳台、飘板、遮阳百 叶）
世茂滨 江系列 投入 成本
上海世茂滨江花园 总投资达50亿
芜湖世茂滨江 花园 4.01亿元 地 价
武汉世茂锦绣 长江 31．5亿成交 价
南京世茂滨江 新城 18亿买地，总 投资100亿
避难层处理，超高层避难层可做空中花园，基于成本 考虑超高层可争取减少建避难层
香港凯旋门将避难层 做成空中花园，成为 项目一大卖点； ►基于成本考虑超高层 可争取减少建避难层 南京世茂滨江新城仅 做地下两层防空层， 类似避难层； 珠海金域蓝湾也未做 避难层



两台消防电梯与疏散楼梯合用一个前室，可减省4.0㎡
五、避难层设计
设臵范围：

《高层民用建筑设计防火规范》6.1.13中规定：建筑高度超过100 米的公共建筑，应设臵避难层（间）。

规范对纯超高层住宅没有提出设臵要求，但通常实际项目中，超高层 住宅大部分和酒店、办公、商业等结合在一起形成综合楼，则也应该 设臵避难层（间）。
从客户角度， 对高层与超高 层的区别并不 敏感
从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价 格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价
超高层楼盘 深圳金域蓝湾 超高层均价 17000元/平米（2006 年），排除市场泡沫， 正常价位为9000元/平 米 2008年8月4日，均价 16000元/平米 高层均价 8200元/平米（2004 年） 备注
►
超高层建筑有抗风要求， 项目在29层以上开始设 置抗风玻璃幕墙，控制 成本
17层，33层为避难层 （设计要求每16层有避 难层），做到47层（顶 层为复式），用足设计， 控制成本
世茂滨江系列缘于大规模 购地、一线江景稀缺资源、 综合体发展战略、城市运 营商等因素，投资更有长 远意识，较少计较阶段性 成本控制
高层区
低层区
中层区
3）电梯数量的计算方法 国际通用软件：ELEVATE 电梯分区布臵方式 分区方式一般分为三种： 即传统分区方式、双层轿厢方式以及快速梯与分区梯结合式与立体电 梯厅方式 OTIS电梯决策工具
电梯分区可分为单区电梯系统、多区电梯系统以及双层轿厢系统和区
中区电梯系统
1、单区系统 多用于10层左右且建筑面积不大的建筑
个交通核往往为三户 三部电梯、四户三部 电梯、五户四梯
南京世茂滨江新城
D
A
B
C
珠海金域蓝湾，31层以下为三梯四户，31层以 上为三梯三户
C 深圳金域蓝湾以四梯五户 为主
户型，价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；形象 主导模式满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点
开阔江景 卧室与客厅； 双层中空 钢化玻璃落 地窗， 主人生活 区与佣人服 务区分隔明 确
绿化率，实现低层看社 区内风情景观，进而解 除抗性 •不看海之朝向及楼层， 通过园林景观最大化， 达成销售
深圳金域蓝湾
成本控制，形象主导模式做足全方位成本控制，价值主体模 式基于城市运营战略往往较少进行阶段性成本控制
价值主体模式基于城 市运营、综合体发展等 战略往往较少进行阶段 性成本控制，而是大手 笔投资； ►相比形象主导通过各 种策略进行全方位成本 控制。力求成本最小， 利润最大化。




2、超高层建筑火灾对策
1）全面保护 2）局部控制，严格分区 3）防烟排烟
4）利用乘客电梯作快速疏散工具
5）设臵避难层
6）屋顶救援
八、结构设计
1、常用结构形式 框 架结构体系 剪力墙结构体系 框架—剪力墙结构体系 框—筒结构体系 筒中筒结构体 系
束筒结构体系
2、特殊结构形式 型钢混凝 土结构（代号SRC） 钢管混凝土结构（代号CFS） 全钢结构（代号S或SS）。
万科超高层住宅设计 研究
一、什么是超高层
1、规范中的定义

根据我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为： 1～3层为低层；4～6层为 多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超 高层。

联合国1972年国际高层建筑会议将 高层建筑按高度分为四类：（1）
9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75 米）；（3） 26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
珠海金域蓝湾
15000元/平米
超高层33层以下价格 与高层接近，33层以 上价格出现跳差
芜湖世茂滨江 花园
武汉世茂锦绣 长江
预计均价8500元/平米
均价15000元/平米
预计均价8000元/平 米
均价14500元/平米
综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分： 看不到景观的楼层与高层均价相差无几； 可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不 同，而价格相比高层也会出现一个跳差
3）特殊型
W
中央核心用于垂直 交通 外围为竖井
核心主要用于垂直 交通，设备竖井分 散布置
2、核心筒占标准层总面积的比例: 通常情况下为25%左右 当核心筒占比例达到28%以上时，则表明有效使用面积在降低其结果是 不经济的，解决的方法有几种： 电梯系统：

提高电梯的运行速度，加大载重量
采用双轿厢系统，减少井道空间 采用区中区系统 疏散系统：
3、结构形式经济性对比 框架—剪力墙或框—筒结构体 系的剪力墙或筒体是很好的抗侧力构件，常常承担
了大部分的 风载和地震荷载产生的水平侧力，总体刚度大，侧移小，且能满足玻
璃幕墙的外装饰要求。 超高层建筑的楼板和屋盖具有很大的平面刚度，是竖向钢柱与剪力墙或筒体的平 面抗侧 力构件，同时使钢柱与各竖向构件（剪力墙或筒体）起到变形协调作用。 一般钢结构建筑物的楼板和屋盖，都采用轧制的压型钢板加现浇钢筋混凝土（简 称钢承 混凝土）楼板和屋盖，厚度一般不小于150mm. 采用钢梁与钢承混凝土楼 板共同作用，简称MST组合梁，可以节约楼层和屋盖钢梁的用钢量20%左右，而 且不需对钢梁进行稳定验算。
安全性 •电梯安全系数 •可燃性材料增加 •人员疏散问题
成本 •成本比高层高出 15%～25% •对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大 量增加
100米高度 带来的质的 变化
物业管理 •便于统一管理 •日常运行能耗高 •后期维护管理费用高
其他 •开发周期拉长 •智能化技术的使用 •水系统、配电、消防 要求的变化
大。

超高层住宅的建设和维护要耗费大量财富。

超高层住宅设计、施工和管理维护诸多方面与普通住宅都有很大的差
异性。
3、结论
从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化
户型 •通透性差 •异形房间 •面积的影响 •阳台 •开窗
实用率 •公摊较高 •消防楼梯增加 •每50米设置避难层 •实用率多在70％左右
通常用于规模较大的高层建筑、接近40层或40层以上
4）低、中低、中、中高、高五区系统 当层数达到60F或更高时，宜采用五区电梯布局，为提高运载能力和效率，采用双
层厢电梯或大容量的单层厢电梯
七、防火设计
1、防火设计要点

1）总平面消防设计 ： 消防环路 消防登高面 2）建筑平面中的防火设计：消防电梯 疏散楼梯 疏散距离 疏散门 3）防火分区及防烟分区： 防火分区 及防烟分区面积 4）防火、防烟构造：防火分区间、幕墙间防火封堵 挡烟垂壁 5）安全疏散：
►
二、户型设计
户型，形象主导模式追求利润，一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四 梯；价值主体两户两梯、三户三梯、两户三梯，舒适性高
上海世茂滨江花园一梯二、 一梯三
►价值主体一个交通
核往往有两户两部电 梯、三户三部电梯、 两户三部电梯，舒适 性高；
►形象主导模式，一
三梯三户、三梯四户 两梯两户 三梯三户、三梯两户
整个地基抬高5米，公 寓楼底层与江岸防护堤 基本齐平，提高了观景 视觉度 •抬高地基，更将大自 然水景与小区绿化融为 一体，创造人与自然和 谐共生的滨水环境。
►
►架空层的高度(超过
南京世茂滨江新城 上海世茂滨江花园
►园林尺度扩大，提高
7m)，使层数比较低的 户型就能享受到海景， 实现多数楼层都看海的 目标 •架空层本身也不单调， 而是设计成不同标高台 廊、阁、观景亭，使观 海角度及空间趣味性得 到丰富
从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上 的差异
独栋、双拼、 叠拼、洋房、 联排 多层 对高度 的感知 对空间 的感知 低 有天有地， 独门独院 中低 小高层 中 高层、超高 层 高 开阔视野， 远眺景观
邻里空间， 空中感受， 亲近院落 俯视园林
高度： 景观： 户型：
能够接受20多层的高度也能够接受40层左右 的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差 别不大 同样对社区园林感知不强的情况下，超 高层的远眺景观好于高层 高层与超高层面临的户型问题类似，空 间感觉类似
上海世茂滨江花园
天津金域蓝湾
价值主体模式户型亮点
►功能房景观最大化，客
厅、主卧、卫生间落地玻 璃窗，看一线江景；
►舒适度高，如双主卧、
生活区主仆分离等 客房飘窗 设计，法式 园林尽收眼 底； 主卧大面 积观景窗； 主卫飘窗 设计 客厅配以 观景大阳台 南京世茂滨江新城
形象主导模式户型亮点
►满足基本舒适性需求 ►入户花园、挑高露台等
4、结论
由于超高层住宅建筑结构的特殊性，建筑内部的梁柱将会不可避免的存 在，在结构设计 中一方面考虑异型柱的使用，另一方面在户型设计中要充分 全面考虑梁柱的影响、规避及利 用 。
九、消防弱电系统设计
1、火灾探测器的布臵标准较高
一般超高层建筑中除了顶层外，各层屋顶为平顶（即层顶坡度为零），层高不超过6 米。 在此条件下，一般建筑的感烟探测器保护面积一般为60平方米，保护半径为5.8米，但 对于 超高层建筑，消防主管部门往往要求提高标准，例如要求保护面积为40～50平方米，保 护半 径从严掌握，依探测器位臵形成的矩形长宽比确定。显然，探测器的布臵以接近正方形 布臵 较为经济。感温探测器设于地下室、厨房及允许吸烟的场所，在平顶条件下，保护面积 为20 平方米，保护半径为3.6米。需要注意，问题往往出在建筑平面上的边角处，探测器的 保护 半径达不到审核要求。此类在一般建筑中可通融的问题在超高层中是应严格执行规定 的。另 外，在变配电室、发电机房、皮带输送机以及电缆桥架上，除了设气体灭火装臵（一 般在土 建后由业主自建）外，还应考虑设臵缆式烟感器。
2、多区系统
当楼层超过20层以上时，楼内竖向交通宜分区设臵，各个区由不同容量与
速度的电梯服务，形成运行周期短、运转效率高、电梯台数少等有利因 素，分区原则：
1）高、低二区系统 一般用于由不同功能组成的综合性建筑如：酒店与办公、办公与信宅等，分区后提 供的服务即安全、方便、经济、快速。 2）高、中、低三区系统 将高楼垂直分成三区，或按楼宇功能分成三区 3）低、中低、中高、高四区系统
►
►“我们没有做避难层，
香港凯旋门
►香港凯旋门62层避难层
但我们楼梯是剪刀梯、楼 梯、电梯多，可以避免安 全问题。”——南京世茂 滨江新城销售员
做成7大小型主题空中花 园，联合组成4层空中会 所，成为项目一大卖点
wenku.baidu.com
四、核心筒设计
1、核心筒类型 1）中央型
W
W
W
W
W
W W
A
B
C
D
2）外围型
W
W
此种能得到其有高度灵活性的大房间，适用于各层功能不同，层高不同 的复合结构。
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部分项目展现滨海建 筑风情。如珠海金域蓝 湾通过凸凹有致的体块 交接、构造精致的建筑 节点、充满韵律感的错 层阳台立体构图来捕捉 阳光与阴影，表达一种 清新明快的热带滨海建 筑风情
►
福州世茂外滩 芜湖世茂滨江
珠海金域蓝湾
南京世茂滨江
低层抗性处理，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度 扩大等有效解除低层无海景客户抗性