成都超高层住宅专题研究

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成都部分超高层住宅楼盘概况
楼盘名 称 超高层 楼栋层 数 开发商 板块 楼盘名 称 时代凯 40 四川天姿置业有限公司 光华大道 悦 华置都 摩玛城 40 成都市黄和投资有限公司
东湖板块
超高层消防隐患解决办法
确保建筑物耐火能力
在高层建筑防火设计中应保证建筑物的耐火等级，使火灾发生时建筑物结构在较短时间内不会损坏，为人员 疏散赢得时间，同时也减少火灾损失。可靠的耐火构造能减少起火，蔓延及保护人和建筑的安全。设计中除 了应首先保证主体结构的耐火能力之外，还须对天棚，墙面等装修部位的耐火性能给予充分的考虑。

1h的墙围护起来 避难层应设消防电梯出口、设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘 封闭式避难层还应设独立的防烟设施，并有应急广播和应急照明等
避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布臵，设备管井及垂直交通设施应用耐火极限不低于
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超高层住宅专题研究——以成都市场为例
二级市场营运中心策略服务部
2013.7
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前言
超高层建筑作为现代经济社会建筑业发展的一大主流, 是经济发展的标志, 它正在不断的改变 着城市的经济结构与城市景观。超高层建筑的大量涌现, 为城市的经济建设、商业繁荣、人口 聚集带来生机与活力, 一定程度上加速了城市化进程的发展。 随着近年来城市人口的急剧增长，城市用地愈发显得宝贵，旧式的低层住宅以及中高层住宅 逐渐无法满足城市的发展需要，加之近年来建筑设计施工水平的进一步提高，超高层住宅近年 来在人口密集地价昂贵的大城市愈发盛行。
防火分区是延缓火势蔓延的重要措施，包括水平和竖向两种：
水平防火分区是应用防火墙，防火门及防火卷帘等将各楼层在水平方向分隔为两个或几个防火分区。竖向防 火分区主要指对建筑内部的垃圾井、水井（水管井）、电井（强、弱电）及楼、电梯间实行防火阻隔（水井、 电井要求封堵），最大限度地降低火势蔓延速度，控制火灾燃烧面积。 《高规》规定，超高层建筑每个防火分区建筑面积1000㎡，当高层建筑与其裙房之间设有 防火墙等防火分隔设施时，其裙房的防火分区允许最大建筑面积不应大于2500m2，当设有自动喷水
南沿线华
悦汇城
东大街 两江国 际 大面板块 九龙仓 雍锦汇 39 成都金房营销策划有限公 司 成都信德房产开发有限公 司 成龙路三圣乡 东大街延 线 佳兆业 君汇上 品
\50
司
成都重投九华实业有限公 司
阳段
元华-站 华 东大街延 线
42
40
香港九龙仓集团
38\39
成都南兴银基房地产开发 有限公司
华阳
超高层建筑发生火灾时人员疏散困难
高层建筑层数多, 人员集中, 垂直疏散距离远, 发生火灾时, 要使人员迅速疏散到地面或不受火灾威胁的安全 部位是十分艰难的。
发生火灾时火灾扑救难度大
消防部门的云梯只有100m 高, 如果超过消防登高车辆的高度则根本无法进行室外救援, 除非动用直升机灭 火, 可是协调还需要时间, 只能依靠自救, 即依靠室内的消防疏散设施。
成都部分超高层住宅楼盘概况
楼盘名 超高层 楼栋层 数 晶融汇 龙光天 悦龙庭 保利中 38 成都市龙光房地产有限公 司 保利（成都）实业有限公 锦华路 中德英 伦联邦 40 42\44\48 美国铁狮门房地产公司 四川中德世纪置业有限公 司 东大街 南沿线华 阳段 开发商 板块 楼盘名 称 超高层楼 栋层数 开发商 板块
避难层的设臵：
自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层；这
避难层设计要点：
通向避难层的防烟楼梯间应在避难层分隔、同层错位或上下断开，但人员必须经避难层方能上下 避难层的净面积宜按每平方米5人计算
是因为登高、举高消防车，最大作业高度在30~45m；根据对消防队员的实测，登高超过10层时，心 跳和呼吸明显加快，不适应扑就的需要，会给灭火工作带来不利影响。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最 高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）； 40层以上（即超高层建筑）。
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灭火系统时，防火分区允许最大建筑面积可增加1.00倍。
每一分区内要相应装设一些使防火门能自动关闭的装臵，并且在建筑施工时，要做到防火卷帘安装时，卷筒 与梁，卷筒与墙壁之间不能留有缝隙，能充分发挥其防火、阻烟作用。
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超高层建筑中普遍使用的钢结构体系耐火性较差
钢材在700 摄氏度的高温下就会丧失承载能力, 导致楼体坍塌。
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超高层消防隐患解决办法
合理布臵高层建筑总体布局和防火分区 ：
总平面布臵中的主，附体关系，该建筑与四周建筑的间距及车道的设臵等等，均属与防止蔓延和迅速扑救密 切相关的问题，也是进行建筑方面设计方案时须首先考虑的重要因素之一。
供电系统双电源+自备电源 。 进户门要求为甲级防火门 。 由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗玻璃等建筑材料的选择会格外严格会较大。 超高层建筑设计复杂项目设计和管理水平要求也较高设计、工程顾问及监理费用会增加。 超高层建筑的消防要求极为严格。凡超过5平方米的房间均要设臵。 超高层建筑的配套人防面积也较大。
景观效果好
节约用地
来自百度文库
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劣势分析
户型
通透性差,存在部分异形房间,由于面积的影响,阳 台、开窗等不完全合理 电梯安全系数问题,可燃性材料增加,人员疏散问 题 便于统一管理,日常运行能耗高,后期维护管理费 用高 公摊较高,消防楼梯增加,每50米设臵避难层,实 用率多在70％左右 成本比高层高出15%～25%,对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大量增加
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Part 4
超高层住宅避难层设计分析
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避难层设计分析
避难层定义：
避难层是高层建筑中用作消防避难的楼层。一般建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设 臵的供人们疏散避难的楼层。 通过避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但 人员均必须经避难层方能上下。使得人们遇到危险时能够安全逃生目的。
安全性 物业管 理 实用率
成本
其他
开发周期拉长,智能化技术的使用,水系统、配电
、消防要求的变化
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Part 3
超高层住宅消防分析
超高层消防隐患分析 超高层消防隐患解决办法分析
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成都超高层住宅分布图
由于受到航空限高、文物保护单 位限高等因素，成都超高层住宅 主要分布在三大区域：绕城以内 区域，南延线区域，温江区域 绕城以内区域：由天府广场为轴 心的东南-西北轴线向周围发散分 布。绕城以内东南方向区域是成 都超高层住宅最密集区域 大成都范围内西北西南超高层住 宅分布较少，正北，东北无超高 层住宅分布
加强自然排烟设计及安全疏散设施设臵
高层建筑中玻璃幕墙和竖向管道常常成为火势蔓延的途径，造成火势跳跃防火分区，扩大火灾损失；其次， 大量高层建筑火灾证明了烟是高层建筑火灾中最大的杀手。因此，防排烟设计与安全疏散设施的设臵是高层 建筑防火设计中十分重要的环节。
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3.超高层住宅的消防分析
3.1 超高层住宅消防隐患分析 3.2 超高层消防隐患解决办法
4.超高层住宅的避难层设计分析 5.超高层住宅建设成本分析 6.成都超高层住宅案例分析
成都超高层住宅典型楼盘分析——世茂玉锦湾
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Part 5
超高层住宅建设成本分析
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超高层住宅建设费用较普通高层住宅增加项
设臵避难层，100米以上的建筑一般每隔50米要设臵一个避难层。
南沿线高 新段 东大街延 线 东大街延 线 首创国 万年场 际城 39 洲际亚 洲湾 朗御大 38
成都洲际置业有限公司
成都ICC
39
天紫界 明信鹭 湾
55
厦
50
新嘉置地（成都）发展
有限公司
东大街
38
首创置业
东方新 城
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超高层 楼栋层 数 42 成都东渡房地产开发有 限公司 爱美高房地产（成都） 有限公司 骡马市 开发商 板块
佳兆业 丽晶港
汇华庭 天朗锦
50
东大街
蓝光凯 丽香江
42
蓝光集团
锦华路
邸 玺龙湾
39
成都天朗置业有限公司 成都鸿懋投资有限责任 公司
高升桥 温江城 区 光华大 道
39
龙湖世 纪峰景
48\44
成都龙湖锦华置业有限公 司 新鸿基地产、恒基兆业地 产、九龙仓集团 宜宾市永竞房地产开发有 限责任公司 成都东桂湾置业有限公司
外滩
40\41
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Part 2
超高层住宅相对普通高层住宅的优劣势分析
优势分析 劣势分析
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称
心
世茂玉 锦湾 时代豪 庭 百悦天 鹅湖 金房华 韵天府
37
司
成都世茂房地产开发有限 公司 龙茂房地产开发(成都)有 限公司 百悦投资集团有限公司
科华
凯德卓 锦万黛
39
成都盛泉置业有限公司
大面板块
44\47\5 3\54\56 35\36\3 7\43 39
红星路
万科海
34\35\44
成都万科华东置业有限公
Part 1
超高层住宅简介
超高层定义 成都超高层住宅分布 成都部分超高层住宅楼盘概况
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超高层住宅定义
我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低 层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。
优势分析
容量大
一定程度上能缓解日益严峻的城市住房紧张问题
。
超高层住宅顶端价格高出同区高层价格较多。
体现居住品质
受干扰程度小
远离空气和噪音污染, 是比较理想的居住环境。
空气质量优良
高处的湿度小, 远离汽车尾气、尘埃, 空气质量优
良。 高层建筑光线明媚, 与普通多层建筑相比, 超高层 住宅视线无遮挡。 高层建筑土地利用率高、容积率大。
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目录
1.超高层住宅简介
1.1 超高层定义 1.2 成都超高层住宅分布 1.3 成都部分超高层住宅楼盘概况
2.超高层住宅相对普通高层住宅的优劣势分析
2.1超高层住宅优势分析 2.2 超高层住宅劣势分析
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超高层住宅消防隐患分析
超高层建筑由于其高度相对于普通高层的较大区别导致给消防工作带来了许多困扰和危机：
超高层建筑发生火灾时火势蔓延快
建筑装修中使用了大量可燃性材料, 建筑内部还分布着大量电线电缆, 一旦火灾形成, 火势会非常迅猛, 电梯 井和管道井就像一个个大烟囱, 火借风势, 蔓延很快, 构成火势迅速蔓延的主要途径。