成都超高层住宅专题研究
成都超高层住宅专题研究综述
3.超高层住宅的消防分析
3.1 超高层住宅消防隐患分析 3.2 超高层消防隐患解决办法
4.超高层住宅的避难层设计分析 5.超高层住宅建设成本分析 6.成都超高层住宅案例分析
成都超高层住宅典型楼盘分析——世茂玉锦湾
© Copyright精C品ent文alin档e Group, 2010
金房华 39
韵天府
成都金房营销策划有限公 成龙路-
司
三圣乡
外滩
40\41
成都信德房产开发有限公 东大街延
司
线
楼盘名 称
超高层楼 开发商
栋层数
板块
晶融汇 40
美国铁狮门房地产公司
东大街
中德英 伦联邦
四川中德世纪置业有限公 42\44\48
司
南沿线华 阳段
凯德卓 39
锦万黛
成都盛泉置业有限公司
大面板块
万科海 悦汇城
自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层；这是因为登高、举高消防车，
最大作业高度在30~45m；根据对消防队员的实测，登高超过10层时，心跳和呼吸(hūxī)明显加快，不适应扑就的需要，会给灭火工作带
体现居住品质 超高层住宅顶端价格高出同区高层价格较多。
受干扰程度小 远离空气和噪音污染, 是比较理想的居住环境。
成都住宅市场分析报告
成都住宅市场分析报告
一、市场概况
成都是中国西部重要的经济中心和交通枢纽，住房市场在过去几年里
持续增长。成都住宅市场总体稳定，但受到供应和需求因素的影响，在一
些区域和细分市场存在一定程度的波动。成都住宅市场主要集中在三个区域：成都市区、成华区和郫都区。
二、供需情况
1.供应方面：成都住宅市场一直以来都有较高的供应量。在过去几年中，成都市增加了大量新房源的开发，包括高层住宅、公寓和别墅等。同时，政府鼓励市民购房，提供了多种购房政策和购房补贴。这些因素导致
供应量不断增加。
2.需求方面：成都的人口规模庞大，人口增长势头强劲，这使得对住
房需求一直保持在较高水平。同时，成都作为省会城市和经济中心，吸引
了大量外来人口到成都工作和定居，进一步推动了住房需求的增长。此外，年轻人购房的需求也在不断增加。
三、价格趋势
1.成都住宅市场的价格总体呈现上升趋势。过去几年，由于土地成本
的上涨、房屋建筑材料价格的上升，以及房屋供应量逐渐减少，成都住宅
市场的价格水平普遍上涨。
2.不同区域和不同类型的住宅价格差异较大。成都市区的房价相对较高，成华区和郫都区的房价相对较低。高层住宅的价格相对较高，而公寓
和别墅的价格相对较低。
四、政策因素
1.成都市政府一直在推动住房市场的发展，提供购房补贴和减免税政策，以鼓励市民购房。同时，政府还加大了土地供应，推动了住房开发的
速度。
2.政府出台的限购政策对于市场的影响较大。近年来，成都市政府多
次出台限购政策，限制了非本地户籍购房的数量和面积，对市场需求产生
了一定的影响。
五、投资机会
1.未来几年内，成都住宅市场仍然具有较高的潜力。随着成都经济的
2024年上半年成都房地产研究报告
一、市场总体情况
2024年上半年，成都房地产市场保持了较为稳定的发展态势。受到国家政策的影响，调控政策继续加强，房价涨幅得到了有效控制。在供需关系方面，供应量逐渐增加，而市场需求总体上持续稳定。
二、成交量与价格
成都房地产市场上，2024年上半年的成交量相比于去年同期有所下降。其中，住宅市场成交量下降了10%，商业市场成交量下降了5%。而价格方面，平均房价较去年同期上涨了3%，涨幅相对较低。
三、土地市场
土地市场方面，成都在上半年共出让了43宗土地，总成交价为260亿元。其中，住宅用地成交数量较多，占比超过50%，商业用地和工业用地成交数量较少。
四、供需关系
供应方面，2024年上半年成都新增住宅供应面积达到了360万平方米，同比增长了10%。商业用地供应面积为110万平方米，较去年同期增长了5%。需求方面，新购住宅需求相对平稳，改善性需求有所增加。商业市场需求相对较为稳定，投资购房者和自住购房者占比均衡。
五、项目表现
2024年上半年，成都市场上一些特色项目表现突出。其中，企业用地供应达到85万平方米，其中包括了一些高新技术和互联网企业的用地需求。此外，一些高端住宅项目和商业综合体项目也取得了较好的销售成绩。
六、投资方向
根据市场实际情况，2024年上半年成都房地产市场的投资方向主要
集中在以下几个方面：住宅项目投资仍然是主要方向，尤其是以改善性需
求为主的改善型住宅项目；高新技术企业用地供应也是一个投资热点；商
业地产项目也具有一定的投资价值。
七、展望下半年
展望2024年下半年，成都房地产市场将继续保持稳定发展的态势。
成都超高层住宅专题研究PPT
02
土地资源紧张
03
建筑技术进步
在城市发展过程中，土地资源日 益紧张，超高层住宅成为解决城 市居住问题的一种有效方式。
建筑技术的不断进步为超高层住 宅的建设提供了技术支持和保障。
研究目的与意义
研究目的
本专题研究旨在深入探讨成都地区超 高层住宅的发展现状、问题及对策， 为城市规划和住宅建设提供参考。
市场竞争分析
品牌开发商聚集
成都超高层住宅市场吸引了众多品牌开发商进驻，如万科、 恒大、碧桂园等，这些开发商凭借品牌优势和资金实力， 占据了市场份额的较大比例。
差异化竞争明显
各开发商在产品定位、设计、配套等方面展开差异化竞争， 以满足不同客户群体的需求，提升市场竞争力。
价格竞争激烈
在供大于求的市场环境下，价格竞争成为开发商争夺市场 份额的重要手段之一。
经济增长驱动
超高层住宅的建设往往伴随着大规模的投资和开发，能够促进经济 增长和就业机会创造。
高端居住体验
超高层住宅通常配备高端的设施和服务，提供高品质的居住体验， 吸引高净值人群。
超高层住宅面临的挑战
安全隐患
超高层住宅存在火灾、地震等安全隐患，对建筑 结构和应急救援提出更高要求。
交通压力
超高层住宅往往位于城市中心或交通枢纽地带， 容易造成周边交通拥堵和压力。
高能耗问题
超高层住宅的能源消耗相对较高，对环保和节能 减排提出挑战。
成都别墅调研报告
成都别墅调研报告
成都别墅调研报告
一、引言
成都是中国西南地区最重要的城市之一，也是一个经济发展迅速的城市。随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，居住环境也成为人们关注的重要问题之一。别墅作为一种高品质的居住选择，受到了越来越多人的关注。本调研报告以成都别墅市场为研究对象，对成都别墅的市场发展、价值评估以及未来趋势进行调研和分析。
二、市场概况
根据调研结果显示，成都别墅市场经历了近年来的高速发展。成都作为西南地区的政治、经济和文化中心，已经形成了较为成熟的房地产市场。成都别墅市场主要存在于成都市郊和周边一些优质生态环境中，例如龙泉驿区、邛崃市等地。这些地区具备了良好的自然景观、空气质量和交通条件，非常适合高品质别墅的建设。
三、市场需求分析
1. 政策因素：政府对房地产市场实行了一系列的调控政策，包括限购、限贷等措施，对别墅市场的需求施加了一定的压力。
2. 居民收入水平：成都近年来的经济发展迅猛，居民收入水平也在不断提高，人们对居住环境的要求也逐渐提高，因此别墅市场的需求呈现增长趋势。
3. 留学生和海归人才：随着教育和科技的发展，成都吸引了一大批留学生和海归人才。这些人群对高品质别墅的需求较高，
推动了别墅市场的发展。
四、市场规模和价格水平
根据市场调研数据，成都别墅市场的规模逐年扩大。2019年
成都别墅市场交易总额达到X亿元，同比增长X%。与此同时，平均价格也有所提高，目前成都别墅的平均售价在X万元/平
方米左右。
五、市场竞争分析
在成都别墅市场中，主要的竞争对手是房地产开发商和中介机构。开发商通过推出各种高品质的别墅项目来吸引购房者，同时中介机构也充当了市场的推广者和交易平台。对于购房者而言，选择合适的开发商和中介机构具有重要意义。
成都市高层住宅市场调研报告
成都市高层住宅市场调研报告
高层住宅市场主要针对成都市7区12县自2002到2010年高层住宅及2010年的投资量，销售情况等相关情况。
本报告根据各项经济数据，反映市场，分析其供应趋势。
为防止房地产投资增速出现反弹，2005年国家再次出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。 2006年我国政府为抑制房价增长过快，又出台了一系列的政策法规，这次政策针对性更强，指标更量化，为体现房地产投资趋势，现选2004—2009年相关指标作分析。
注：2009年截止到11月
2005年，为防止房地产投资增速出现反弹，国家再次出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。 2006年我国政府为抑制房价增长过快，又出台了一系列的政策法规，这次政策针对性更强，指标更量化。2007年央行再次存款准备金率意在控制固定资产投资过热引起的国民经济快速增长，让经济软着陆。同时一定程度上控制房地产贷款，调整置业需求，开发商需要寻找更多的融资渠道，对房地产市场降温。2008年上班年房地产投资较稳定，下半年受汶川地震的影响房地产开发投资额受到很大影响，全年几乎与2007年持平。2009年成都房产政策对市场促进作用最大的还是2008年出台的6.15新政和大规模的旧城改造拆迁，直接促进了大量市场需求，并在国家相关政策的带动下促使成都楼市再度繁荣， 2009年11月的房地产近达800亿元，几乎是05年的两倍，政策扩大了房地产供应量。2010年8月，5月的投资额达最高，6、7月有所回落，8月投资额进一步降低，主要受国家相关政策影响，坚决抑制投资性房地产购房需求。2011继续受政策影响，房地产交易继续低
超高层住宅建筑工程管理研究陈其烽
超高层住宅建筑工程管理研究陈其烽
发布时间：2023-07-03T03:01:40.900Z 来源：《中国科技信息》2023年8期作者：陈其烽
[导读] 超高层住宅建设项目施工楼层数比较多，面临的环境比较复杂，在施工管理工作中，施工企业需要根据项目发展状况制定有针对性的控制措施，同时也需要在其基础上对现有管理制度进行完善和优化，为管理工作提供有效依据，对现有的施工设备进行定期更新，以保证施工管理工作的质量和效率得到的提高。施工企业还需要加强安全监督管理，确保所有施工活动都能得到控制，促进项目的健康发展。人们生活需求的变化促进了超高层建筑行业的快速发展。超高层住宅恰好弥补了城市居住用地面积有限的问题，在同一面积内容纳了更多的居民。但是，超高层住宅的施工难度高，施工环节极其复杂，对施工管理的质量要求也比低层住宅高几倍，施工单位想要顺利完成高层住宅的施工，就必须不断提升施工管理质量，改革施工管理方式。负责高层住宅施工管理的工作人员应充分熟悉自己的职责，总结实践中的经验教训，提高施工管理效率。
中建海峡建设发展有限公司福建省福州市 350000
摘要：超高层住宅建设项目施工楼层数比较多，面临的环境比较复杂，在施工管理工作中，施工企业需要根据项目发展状况制定有针对性的控制措施，同时也需要在其基础上对现有管理制度进行完善和优化，为管理工作提供有效依据，对现有的施工设备进行定期更新，以保证施工管理工作的质量和效率得到的提高。施工企业还需要加强安全监督管理，确保所有施工活动都能得到控制，促进项目的健康发展。人们生活需求的变化促进了超高层建筑行业的快速发展。超高层住宅恰好弥补了城市居住用地面积有限的问题，在同一面积内容纳了更多的居民。但是，超高层住宅的施工难度高，施工环节极其复杂，对施工管理的质量要求也比低层住宅高几倍，施工单位想要顺利完成高层住宅的施工，就必须不断提升施工管理质量，改革施工管理方式。负责高层住宅施工管理的工作人员应充分熟悉自己的职责，总结实践中的经验教训，提高施工管理效率。
四川省成都市某区民用居住高层建筑造价指标分析
四川省成都市某区民用居住高层建筑造价指标分析
目录
1工程概况 (3)
2工程造价构成指标 (3)
3分部分项工程造价指标 (3)
4措施项目造价指标 (4)
5其他项目造价指标 (5)
6主要实物工程量指标 (5)
7主要材料消耗量指标 (10)
8基本实物工程量指标 (12)
9总体结构化指标汇总 (15)
1工程概况
2工程造价构成指标
3分部分项工程造价指标
4措施项目造价指标
5其他项目造价指标
6主要实物工程量指标
7主要材料消耗量指标
8基本实物工程量指标
9总体结构化指标汇总
高层建筑研究报告
高层建筑研究报告
高层建筑研究报告
一、背景和意义
高层建筑是城市现代化的重要标志之一，它们能够提供更大的空间利用效率，承载人口和经济活动的增长，同时也可以成为城市形象的代表。因此，研究高层建筑对于城市规划和建设具有重要意义。
二、发展历程
高层建筑的发展经历了多个阶段。早期的高层建筑主要是为了解决土地资源有限和人口过剩的问题，如纽约的摩天大楼。随着科技和材料的发展，高层建筑越来越多地用于商业和办公场所。近年来，高层住宅的兴起也成为一种新型趋势。
三、设计和结构
高层建筑的设计和结构要考虑很多因素。首先是地质和气候条件，如地震和风载荷。其次是建筑材料的选择和使用，以确保安全性和持久性。此外，高层建筑的布局和功能分区也需要考虑人员流动和安全等因素。
四、社会影响
高层建筑对城市发展和社会生活有重要影响。它们可以改善城市的空间利用效率，提高经济发展水平，吸引投资和人才。然而，高层建筑也会带来一些负面影响，如交通拥堵、资源消耗和能源浪费等。
五、可持续发展
随着人们对可持续发展的关注增加，高层建筑也需要考虑环境和社会可持续性。这包括使用环保材料、节能减排、开展公共空间规划和提供多样化的功能等。
六、挑战和前景
高层建筑在面临着诸多挑战的同时也有很大的发展前景。挑战包括技术和材料的限制、土地供应和城市规划的限制。然而，高层建筑的发展前景依旧广阔，尤其是在人口增长和城市化进程加快的背景下。
七、结论
高层建筑的研究具有重要的理论和实践意义，对于城市发展和可持续性具有重要影响。在未来的研究和实践中，我们应该注重创新设计和技术应用，提高高层建筑的质量和价值。
成都环球中心发展现状及未来趋势分析
成都环球中心发展现状及未来趋势分析
成都环球中心是中国西部首个以商务办公为主导，多元业态集聚的超高层综合
体项目。该中心位于成都高新区天府大道北延线上，总建筑面积达到180万平方米，被誉为成都的商务地标。
目前，成都环球中心已经建成并投入使用的有A、B、C三个主塔楼，其中A
塔楼拥有双塔式结构，层数最多，高度超过500米，成为成都市的新地标之一。同时，环球中心还配备了商业综合体、五星级酒店、文化艺术中心等多功能设施，形成了一个以商务办公为核心，融商业、餐饮、文化、休闲等多个元素于一体的综合体项目。
成都环球中心的发展对于成都乃至整个西部地区的经济发展具有重要意义。首先，成都环球中心的建设和运营为当地创造了大量就业机会，推动了就业市场的繁荣。其次，环球中心的吸引力和影响力将促进更多企业选择在此设立总部或分支机构，带动了商务服务及相关产业的发展。此外，环球中心还吸引了一大批优秀的人才向成都流动，对于提升当地的人才储备和创新能力也起到了积极作用。
未来，成都环球中心的发展有着广阔的前景和巨大的潜力。首先，成都作为西
部地区的中心城市，其经济实力和影响力正在不断提升，环球中心作为其中的重要节点项目，具备了良好的发展基础。其次，随着中国西部地区经济的持续增长和对外开放政策的推动，成都环球中心将进一步吸引国内外知名企业入驻，形成更加活跃和有活力的商业氛围。此外，随着对商务办公的需求不断增加，环球中心周边的配套设施和服务也会逐渐完善和发展，进一步提升项目的竞争力和吸引力。
然而，在未来的发展过程中，成都环球中心也面临一些挑战和问题。首先，随
成都领地中心钢结构安装施工技术研究
成都领地中心钢结构安装施工技术研究
发布时间：2021-04-15T15:12:31.427Z 来源：《城镇建设》2021年2期作者：张磊[导读] 钢结构在现场的建筑中应用的越来越广泛，特别是超高层建筑。
张磊
上海溧群建设工程有限公司
摘要：钢结构在现场的建筑中应用的越来越广泛，特别是超高层建筑。因此，钢结构安装施工是超高层建筑施工的重要组成部分，直接影响到建筑的整体施工质量。本文将结合成都领地中心实例，对超高层建筑的钢结构安装技术进行研究，可供类似工程施工参考，以提高钢结构安装技术水平。
关键词：成都领地中心；钢结构；钢柱安装；施工技术1工程概况
成都领地中心位于成都市青羊区（天府广场附近）临西御街，该项目地下5层（局部6层），在地面上分为1#、2#楼。1#建筑为31层，建筑高度为136.16m，2#号楼为39层，建筑高度为166.91m，2#楼5-8层之间设置空中连廊，整体应用钢筋混凝土框架-核心筒结构，局部采用钢结构梁，桁架部分采用方管结构。外框筒钢骨柱柱底标高为负4层顶（-15.850m），核心筒钢骨柱柱底标高分别为负3层顶（-12.150m）。2工程特点、难点与应对措施2.1工程的特点及难点
2.1.1工期紧迫
本工程钢结构部位较多，安装就位困难，吊装工期紧，如考虑与土建之间的穿插配合及受天气影响（风、雨）、受塔式起重机的使用时间以及难以将大吨位组件吊装到位因素的影响，导致钢结构吊装的施工时间比较紧张。
2.1.2安装精度要求高
钢柱安装时垂直度精度控制对混凝土专业及其他专业的施工也有着一定的影响，并决定整个项目的施工质量，因此必须严格要求钢结构的安装精度。
大成都范围内商业住宅(商墅)研究
物业高端
物业管理处于较高的水平
高品质
产品设计比较精致高端，高标准的精装修
配套完善
娱乐、生活设施齐全
私密性好
有较为宁静、安逸的生活空间
｢商墅价值分析｣
➢ 商墅的价值点主要体现在：功能丰富性、市场稀缺性、空间创意性、市场抗跌性
功能丰富性
集商业、办公、休闲多种功能于一体
市场稀缺性
商业地产主要表现为商铺、写字楼、购物中心等，集和商业和 别墅的性质产品是现有产品的升级版，市场稀缺
用途分类
高端服务式 公寓
定 义
酒店式的服务，公寓式的管理；既吸收了星级酒店的 服务功能和管理模式，又吸收了写字楼的特点。 典型项目：望江名门、阿玛尼艺术公寓
商墅
定 义
商务别墅是集居住与办公于一体的多元化空间，既产 权是商业的，商业别墅产权年限一般在40-50年之间 。典型项目：保利湖心岛、棠湖·泊林城、保利堂悦
大成都范围内商业住宅研究
｢商业住宅分类及定义｣
➢ 目前市场商业类项目按用途分主要分为四大类，分别为类住宅、高端服务公寓、商墅
类住宅
指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品
定 ，包括公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等。类住宅产
义 品的产权大多数分为40年、50年两种期限。典型项目
：花样年·家天下、保利天悦
空间创意性
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议109PPT
营销策略
推广主调：鹅黄色 核心卖点：中国首创河谷风景社区 主题推广语：中国叠水风景奇迹 优惠政策：一期咨询期，入会享受1%的购房优惠，高层诚意金3万，
别墅是5-10万 市内售楼部：金沙遗址公园对面 宣传物料：DM单、户型单页、手提袋、纸杯、文件袋 户外广告：导旗、围墙、公交站牌、车身广告、户外大牌 广告位位置：项目周边，光华大道 媒体：华西报、商报、飞机头等舱
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
总体规划：
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
总体规划：
o 核心规划理念：用原滩的理念建立原生态式的生活模型 o 水系围绕整个社区，利用江安河的自然资源和原生态的坡地地形，在
其基础上绿化，改造。同时结合海南、日本的异域风情，打造一个中 西结合的现代原生态别墅社区 o 高绿化率，塑造原生态豪宅 o 部分板式围合式布局，让社区更具私享性，体现了别墅社区的尊贵和 私密性 o 追求完美、奢华且更加接近大自然的生活品质
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
典型案例1-仁和春天大道
基础数据
地理位置：温江区光华大道旁江安河畔成都 七中对面
开发商：成都仁和实业（集团）有限公司/成 都市江安春置业投资有限公司
产品形态：叠拼+联排+双拼+高层 占地面积：600亩 总建筑面积：52万平米 总户数：3200户，南区一期800余户。
成都某超限高层结构方案对比
成都某超限高层结构方案对比
孙超
【摘要】通过对成都市某超高层三种结构方案分析,对比了各方案优缺点,提出了部分设计建议.
【期刊名称】《四川建材》
【年(卷),期】2016(042)002
【总页数】3页(P58-59,62)
【关键词】超高层;型钢混凝土;结构设计
【作者】孙超
【作者单位】中国建筑西南设计研究院有限公司, 四川成都 610042
【正文语种】中文
【中图分类】TU973.3
随着社会的发展,超高层建筑越来越多地应用到现代住宅中,因建筑功能及立面效果等要求，出现各类超过规定限值的结构形式,其中高度超过限定的结构较为普遍。本文以成都某高层酒店为例，比较了采用三种不同结构形式的超高层的特点。
工程位于成都市东站西广场的北侧，西侧紧邻白龙江路。设有一大底盘3层地下室和地上2栋塔楼建筑及1层宴会大厅，地上2栋塔楼有1栋48层超高层酒店建筑。工程整个场地满铺设置3层地下室，地下室东西宽约92 m，南北长约210 m。地下1层主要为餐饮和娱乐，层高为5.2 m，地下2层主要为停车场和餐饮，地下3层主要为地下停车场和设备用房，地下2层和地下3层层高为
3.5 m，主要柱网为9.0 m×9.0 m，地下室底板标高为-13.70 m。其中超高层酒
店为超B级高层：超高层酒店建筑主楼高180.50 m(相对于室外地坪)，裙楼顶标
高27.350 m，属超高层建筑，平面形状均近似呈Y形，4层裙房，在39层(144.3 m)和43层(157.9 m)分别收进Y形的上部，在44层(157.9 m)呈椭圆形直至屋顶，地上建筑面积约为14.3万m2。效果图见图1。
[成都]高层住宅结算造价指标分析.xls
![[成都]高层住宅结算造价指标分析.xls](https://img.taocdn.com/s3/m/c365ca80fc0a79563c1ec5da50e2524de518d0b0.png)
[成都]高层住宅结算造价指标分析.xls
一：
正文：
一、文档简介
本文档是关于成都高层住宅结算造价指标分析的一份详细报告。通过对成都高层住宅项目的结算造价指标进行分析，旨在提供相关决策参考和依据。
二、项目背景
成都作为中国西南地区的重要城市，高层住宅项目的规划和建设一直备受关注。本章节将介绍成都市高层住宅项目的背景情况，包括市场需求、政策环境等。
三、结算造价指标概述
本章节将对结算造价指标的概念进行介绍，并对成都高层住宅项目的结算造价指标进行分类和解释。
四、成都高层住宅结算造价指标分析
4.1 建筑工程费用分析
本小节将对成都高层住宅项目的建筑工程费用进行详细分析，包括土地成本、建筑物基础设施费、建筑主体工程费、安装工程费等。
4.2 设备费用分析
本小节将对成都高层住宅项目的设备费用进行详细分析，包括电气设备费、通风设备费、给排水设备费等。
4.3 材料费用分析
本小节将对成都高层住宅项目的材料费用进行详细分析，包括建筑材料费、装修材料费等。
五、结论与建议
本章节将对成都高层住宅项目的结算造价指标进行综合分析，给出相应的结论和建议，为项目决策提供参考。
六、附件
本文档涉及的相关附件请见附件部分。
七、法律名词及注释
本章节将对本文涉及的法律名词进行解释和注释，以便读者更好理解。
二：
正文：
一、文档简介
本文档是关于成都高层住宅结算造价指标分析的一份完整报告。通过对成都高层住宅项目的结算造价指标进行详细分析，旨在为相关决策提供参考。
二、项目背景及意义
成都作为西南地区的中心城市，高层住宅项目对城市的建设和发展起到重要作用。本章节将介绍成都市高层住宅项目的背景和发展意义，包括经济、社会和环境方面的影响。
成都高层豪宅产品研究
成都高层豪宅产品研究
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
成都高层豪宅产品研究
第一部分：关于高层豪宅的那些事
高层豪宅的定义
高层豪宅是城市发展的产物，是人们居住条件不断改善的终极目标之一，这类物业在香港、北京、上海、广州和深圳等地发展已较为成熟，在市中心黄金地段购置一套顶级配置的豪宅，是城市精英的置业目标。
与普通住宅的购房客群相比，高层豪宅的客户他们是多次置业，对生活品质要求极高，追求生活的舒适性和尊贵感；经济上有购买别墅的实力，但他们喜欢城市的繁华和便捷，因而他们在购买这类物业时较为关心物业品质、地段、配套和服务等方面。
国内外高层豪宅现状
国内状况
香港——60平米以下户型占七成 100平以上可称豪宅
100平米以上住宅在寸土寸金的香港就可以被称为豪宅，而这部分房屋仅占市场总量不到10％。住宅90%以上为中小户型。
这得益于香港政府施行的“居者有其屋”制度。因为香港住宅单价高，90平米以上的
住宅，一般需五六百万元，一般人很难承受，所以60平米左右的房子在香港较常见，可谓紧凑型户型的典范。据资料显示，香港城市居民人均居住面积7．1平方米，是全球人均住房面积最小的城市。香港60平方米以下的房子占整个房产市场的72％以上。按照香港私人住宅详细分类准则，40平方米以下的户型叫做A户型，约占市场总套数的10%；B户型40-69.9平方米之间，C户型是70-99.9平方米，香港人称之为“中大户型”。开发公司推出的户型以B、C两类为主，约占80％；A、B、C户型占整个房产市场的90%以上。而D、E 户型是100平方米到159.9平方米，100平方米以上才叫大户型或者窗体底端豪宅，大户型、豪宅的生产套数在香港大概占到10%以下。在香港，一套70平方米的户型总价达到300万港元以上，令大多数香港人因为房价太高而不得不选择户型小、总价低的房子。而为了满足“核心阶层”的消费需求，大部分开发商也就只有选择开发中小户型。
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成都部分超高层住宅楼盘概况
楼盘名 称 超高层 楼栋层 数 开发商 板块 楼盘名 称 时代凯 40 四川天姿置业有限公司 光华大道 悦 华置都 摩玛城 40 成都市黄和投资有限公司
东湖板块
超高层消防隐患解决办法
确保建筑物耐火能力
在高层建筑防火设计中应保证建筑物的耐火等级，使火灾发生时建筑物结构在较短时间内不会损坏，为人员 疏散赢得时间，同时也减少火灾损失。可靠的耐火构造能减少起火，蔓延及保护人和建筑的安全。设计中除 了应首先保证主体结构的耐火能力之外，还须对天棚，墙面等装修部位的耐火性能给予充分的考虑。
1h的墙围护起来 避难层应设消防电梯出口、设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘 封闭式避难层还应设独立的防烟设施，并有应急广播和应急照明等
避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布臵，设备管井及垂直交通设施应用耐火极限不低于
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超高层住宅专题研究——以成都市场为例
二级市场营运中心策略服务部
2013.7
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前言
超高层建筑作为现代经济社会建筑业发展的一大主流, 是经济发展的标志, 它正在不断的改变 着城市的经济结构与城市景观。超高层建筑的大量涌现, 为城市的经济建设、商业繁荣、人口 聚集带来生机与活力, 一定程度上加速了城市化进程的发展。 随着近年来城市人口的急剧增长，城市用地愈发显得宝贵，旧式的低层住宅以及中高层住宅 逐渐无法满足城市的发展需要，加之近年来建筑设计施工水平的进一步提高，超高层住宅近年 来在人口密集地价昂贵的大城市愈发盛行。
防火分区是延缓火势蔓延的重要措施，包括水平和竖向两种：
水平防火分区是应用防火墙，防火门及防火卷帘等将各楼层在水平方向分隔为两个或几个防火分区。竖向防 火分区主要指对建筑内部的垃圾井、水井（水管井）、电井（强、弱电）及楼、电梯间实行防火阻隔（水井、 电井要求封堵），最大限度地降低火势蔓延速度，控制火灾燃烧面积。 《高规》规定，超高层建筑每个防火分区建筑面积1000㎡，当高层建筑与其裙房之间设有 防火墙等防火分隔设施时，其裙房的防火分区允许最大建筑面积不应大于2500m2，当设有自动喷水
南沿线华
悦汇城
东大街 两江国 际 大面板块 九龙仓 雍锦汇 39 成都金房营销策划有限公 司 成都信德房产开发有限公 司 成龙路三圣乡 东大街延 线 佳兆业 君汇上 品
\50
司
成都重投九华实业有限公 司
阳段
元华-站 华 东大街延 线
42
40
香港九龙仓集团
38\39
成都南兴银基房地产开发 有限公司
华阳
超高层建筑发生火灾时人员疏散困难
高层建筑层数多, 人员集中, 垂直疏散距离远, 发生火灾时, 要使人员迅速疏散到地面或不受火灾威胁的安全 部位是十分艰难的。
发生火灾时火灾扑救难度大
消防部门的云梯只有100m 高, 如果超过消防登高车辆的高度则根本无法进行室外救援, 除非动用直升机灭 火, 可是协调还需要时间, 只能依靠自救, 即依靠室内的消防疏散设施。
成都部分超高层住宅楼盘概况
楼盘名 超高层 楼栋层 数 晶融汇 龙光天 悦龙庭 保利中 38 成都市龙光房地产有限公 司 保利（成都）实业有限公 锦华路 中德英 伦联邦 40 42\44\48 美国铁狮门房地产公司 四川中德世纪置业有限公 司 东大街 南沿线华 阳段 开发商 板块 楼盘名 称 超高层楼 栋层数 开发商 板块
避难层的设臵：
自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层；这
避难层设计要点：
通向避难层的防烟楼梯间应在避难层分隔、同层错位或上下断开，但人员必须经避难层方能上下 避难层的净面积宜按每平方米5人计算
是因为登高、举高消防车，最大作业高度在30~45m；根据对消防队员的实测，登高超过10层时，心 跳和呼吸明显加快，不适应扑就的需要，会给灭火工作带来不利影响。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最 高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）； 40层以上（即超高层建筑）。
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灭火系统时，防火分区允许最大建筑面积可增加1.00倍。
每一分区内要相应装设一些使防火门能自动关闭的装臵，并且在建筑施工时，要做到防火卷帘安装时，卷筒 与梁，卷筒与墙壁之间不能留有缝隙，能充分发挥其防火、阻烟作用。
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超高层建筑中普遍使用的钢结构体系耐火性较差
钢材在700 摄氏度的高温下就会丧失承载能力, 导致楼体坍塌。
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超高层消防隐患解决办法
合理布臵高层建筑总体布局和防火分区 ：
总平面布臵中的主，附体关系，该建筑与四周建筑的间距及车道的设臵等等，均属与防止蔓延和迅速扑救密 切相关的问题，也是进行建筑方面设计方案时须首先考虑的重要因素之一。
供电系统双电源+自备电源 。 进户门要求为甲级防火门 。 由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗玻璃等建筑材料的选择会格外严格会较大。 超高层建筑设计复杂项目设计和管理水平要求也较高设计、工程顾问及监理费用会增加。 超高层建筑的消防要求极为严格。凡超过5平方米的房间均要设臵。 超高层建筑的配套人防面积也较大。
景观效果好
节约用地
来自百度文库
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劣势分析
户型
通透性差,存在部分异形房间,由于面积的影响,阳 台、开窗等不完全合理 电梯安全系数问题,可燃性材料增加,人员疏散问 题 便于统一管理,日常运行能耗高,后期维护管理费 用高 公摊较高,消防楼梯增加,每50米设臵避难层,实 用率多在70％左右 成本比高层高出15%～25%,对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大量增加
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Part 4
超高层住宅避难层设计分析
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避难层设计分析
避难层定义：
避难层是高层建筑中用作消防避难的楼层。一般建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设 臵的供人们疏散避难的楼层。 通过避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但 人员均必须经避难层方能上下。使得人们遇到危险时能够安全逃生目的。
安全性 物业管 理 实用率
成本
其他
开发周期拉长,智能化技术的使用,水系统、配电
、消防要求的变化
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Part 3
超高层住宅消防分析
超高层消防隐患分析 超高层消防隐患解决办法分析
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成都超高层住宅分布图
由于受到航空限高、文物保护单 位限高等因素，成都超高层住宅 主要分布在三大区域：绕城以内 区域，南延线区域，温江区域 绕城以内区域：由天府广场为轴 心的东南-西北轴线向周围发散分 布。绕城以内东南方向区域是成 都超高层住宅最密集区域 大成都范围内西北西南超高层住 宅分布较少，正北，东北无超高 层住宅分布
加强自然排烟设计及安全疏散设施设臵
高层建筑中玻璃幕墙和竖向管道常常成为火势蔓延的途径，造成火势跳跃防火分区，扩大火灾损失；其次， 大量高层建筑火灾证明了烟是高层建筑火灾中最大的杀手。因此，防排烟设计与安全疏散设施的设臵是高层 建筑防火设计中十分重要的环节。
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3.超高层住宅的消防分析
3.1 超高层住宅消防隐患分析 3.2 超高层消防隐患解决办法
4.超高层住宅的避难层设计分析 5.超高层住宅建设成本分析 6.成都超高层住宅案例分析
成都超高层住宅典型楼盘分析——世茂玉锦湾
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Part 5
超高层住宅建设成本分析
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超高层住宅建设费用较普通高层住宅增加项
设臵避难层，100米以上的建筑一般每隔50米要设臵一个避难层。
南沿线高 新段 东大街延 线 东大街延 线 首创国 万年场 际城 39 洲际亚 洲湾 朗御大 38
成都洲际置业有限公司
成都ICC
39
天紫界 明信鹭 湾
55
厦
50
新嘉置地（成都）发展
有限公司
东大街
38
首创置业
东方新 城
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超高层 楼栋层 数 42 成都东渡房地产开发有 限公司 爱美高房地产（成都） 有限公司 骡马市 开发商 板块
佳兆业 丽晶港
汇华庭 天朗锦
50
东大街
蓝光凯 丽香江
42
蓝光集团
锦华路
邸 玺龙湾
39
成都天朗置业有限公司 成都鸿懋投资有限责任 公司
高升桥 温江城 区 光华大 道
39
龙湖世 纪峰景
48\44
成都龙湖锦华置业有限公 司 新鸿基地产、恒基兆业地 产、九龙仓集团 宜宾市永竞房地产开发有 限责任公司 成都东桂湾置业有限公司
外滩
40\41
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Part 2
超高层住宅相对普通高层住宅的优劣势分析
优势分析 劣势分析
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称
心
世茂玉 锦湾 时代豪 庭 百悦天 鹅湖 金房华 韵天府
37
司
成都世茂房地产开发有限 公司 龙茂房地产开发(成都)有 限公司 百悦投资集团有限公司
科华
凯德卓 锦万黛
39
成都盛泉置业有限公司
大面板块
44\47\5 3\54\56 35\36\3 7\43 39
红星路
万科海
34\35\44
成都万科华东置业有限公
Part 1
超高层住宅简介
超高层定义 成都超高层住宅分布 成都部分超高层住宅楼盘概况
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超高层住宅定义
我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低 层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。
优势分析
容量大
一定程度上能缓解日益严峻的城市住房紧张问题
。
超高层住宅顶端价格高出同区高层价格较多。
体现居住品质
受干扰程度小
远离空气和噪音污染, 是比较理想的居住环境。
空气质量优良
高处的湿度小, 远离汽车尾气、尘埃, 空气质量优
良。 高层建筑光线明媚, 与普通多层建筑相比, 超高层 住宅视线无遮挡。 高层建筑土地利用率高、容积率大。
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目录
1.超高层住宅简介
1.1 超高层定义 1.2 成都超高层住宅分布 1.3 成都部分超高层住宅楼盘概况
2.超高层住宅相对普通高层住宅的优劣势分析
2.1超高层住宅优势分析 2.2 超高层住宅劣势分析
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超高层住宅消防隐患分析
超高层建筑由于其高度相对于普通高层的较大区别导致给消防工作带来了许多困扰和危机：
超高层建筑发生火灾时火势蔓延快
建筑装修中使用了大量可燃性材料, 建筑内部还分布着大量电线电缆, 一旦火灾形成, 火势会非常迅猛, 电梯 井和管道井就像一个个大烟囱, 火借风势, 蔓延很快, 构成火势迅速蔓延的主要途径。