养老地产商业模式与养老地产BOT框架研究_谢恩
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2017 年 1 月下
住宅与房地产
【产业论坛】
Байду номын сангаас
养老地产商业模式与养老地产 BOT 框架研究
谢恩
（四川工业科技学院，四川 德阳 618500）
摘 要 ： 养老地产是针对老年人的特点、致力于改善老年人的晚年生活的水平，从而构建具有养老、生活和医疗服务等多功能的 老年服务房地产项目。为了保障养老房地产项目的顺利开发，诸多房地产开发商重视对养老地产的商业模式与养老地产 BOT 框架 的分析。文章就养老地产商业模式与养老地产 BOT 框架展开探讨，并对二者的基本内容进行了详细分析。明确养老地产的商业模 式与养老地产 BOT 框架的有效应用，旨在为相关人员提供参考。 关键词：养老地产；商业模式；BOT 框架
（2）合作投资模式。这类投资模式， 主要是由多个企业和机构同时合作展开 的对养老地产项目的开发。合作方式较 为灵活，由不同企业承担着不同的责任， 并完成不同的任务，如房地产开发企业 与医疗护理机构和寿险公司等的合作， 房地产开发企业承担的建设责任，其余 企业或机构承担相关服务活动，保障老 年地产的开发质量。合作方式可以分为 业务合作或是股权合作，进而得到资金 的融入，完成对项目的开发。但是不可 避免的受到利益影响，出现决策或是管 理的问题，影响项目的顺利展开。
图 2 养老地产项目 BOT 框架运作模式图
3.4 养老地产 BOT 框架的保障措施 为了保障养老地产项目中 BOT 框架
的有效实施，必须建立相关保障措施， 提高养老地产商业模式的有效性。
（1）构建完善的（下转第 138 页）
（2）BOT 框架可以保障养老地产的 资金来源。政府的参与可以减少持有物 业开发商经营问题导致老年住户出现利 益受损的情况，保障老年住户的基本权 益。另外，由于政府的介入，老年住户 对政府的信刻度较高，可以加快销售水 平和销售质量，并提升租赁的效率，从 而使得资金可以得到快速的回笼。而且 政府的配合，使得项目能够获得稳定的 资金来源，保障项目的效益。
养老地产项目中 BOT 框架的适应性， 说明 BOT 框架具有较高的应用价值和实 践价值。养老地产项目涉及面较广。在 实际的 BOT 框架实施中，需要建立有效 的 运 作 模 式（ 见 图 2）[4]。 该 BOT 框 架 运作模式有助于养老地产项目的顺利完 成。房地产企业获得养老地产的特许经 营权，具备一定的资金保障。并与银行 和信托机构等的相关配合，完成对养老 地产项目的实施，为人口老龄化提供基 础保障。
期的对老年人口的生活环 返，对老年人口的身体情 对老年身体状况要求较高，并
境进行变化，达到冬暖夏 况和心理具有较高的要求。 逐渐成为一种辅助的养老方式。
凉的需求。
1 养老地产的基础理论
1.1 涵义 养老地产是适应现今社会形势和国
内发展基本需求的项目，人口老龄化是 制约社会进步与安定的重要因素。大量 老年人口的增加，不但会增加社会的负 担，还会导致老年人口的生活品质无法 得到保障。老年地产主要是致力于老年 生活改善的重要项目，通过对老年地产 的开发，得到具备居住功能、商业功能、 文化娱乐功能和医疗服务功能等，为老 年人提供适宜居住的住宅环境、完善的 交友娱乐和学习的场所和空间，保障老 年生活所需的购买活动。并通过完善的 医疗服务体制，重视对老年人的健康， 进一步改善老年生活的质量。养老地产 具有十分的重要的应用价值和实践价值 （见图 1）[1]。
（3）BOT 框架有利于养老事业的完 善。借由 BOT 框架的有效实施，养老地 产项目中，双方签订相关协议，在一定 的期限内，开发企业获得特许经营权， 并获得相关的利益。达到合同期限后， 养老地产企业将经营权交还给政府。由 政府完成相关维护和修缮任务，优化老 年人口的养老问题，有助于的提升养老 的水平和质量，达到群体养老的目的， 有助于的养老事业的发展和进步。 3.3 养老地产项目中 BOT 框架的应用
（4）BOT 框架，是现代的地产开发 的重要模式，可以广泛的应用到国家的 基础设施建设中。本段不进行详细的展
开阐述，具体见下文。 2.3 运营模式
养老地产的运营模式是影响养老地 产企业经济效益和价值的关键。养老地 产运营模式，主要包括产品的销售、整 体管理和日常经营等内容，从而实现项 目的顺利完成。
步与发展。
范围较广、资金需求高，且周期较长。 但是，养老地产具备良好的市场前景， 极强的社会功能性，符合现代社会的养 老需求。
图 1 养老地产项目的基本功能
2 养老地产商业模式研究
2.1 开发模式 国内的养老地产商业模式，与国外
的养老地产商业模式相比，存在一定的 欠缺，需要进一步的强化和发展。养老 地产开发的涉及的内容较广，对资金需 求较高。在实际的开发中，需要结合老 年人口的生活的基本需求，分析老年人
中图分类号：F293.35
文献标志码：A
文章编号：1006-6012（2017）01-0015-03
养老是现代国内面临的重要问题之 一，受到人口老龄化的影响，老年人口 数量逐年增多。为了解决老年养老问题， 通过养老地产的方式，为老年养老提供 一个集医疗服务、养老、休闲娱乐和生 活等的多功能养老地产项目，在满足老 年养老的基础上，提高老年人口的生活 质量。但是由于投资机构的商业模式和 运营方式，尚存在一定的缺陷，不但影 响融资效果，还会使得的市场开拓的效 果不够理想，影响养老地产行业的发展。 为此需要重视对养老地产商业模式与房 地产 BOT 框架的解读，逐渐完善商业模 式和运营方式，促使养老地产能够有效 的对问题进行处理和解决。进而推动养 老地产行业的持续健康发展，达到“老 有所养”的效果，为构建和谐社会添砖 加瓦。
牵扯内容较广，尚需实践。
社区养老
充分的将机构养老和居家 商业模式不够成熟，部分 是现阶段的主流养老方式，符
养老相结合。
服务不够全面。
合现代老年人口的基本需求。
老年地产养老
涵盖社区养老的优势，具 有较高的服务质量。
商业模式和运用模式、资 金与人员都有待强化。
未来将有大量的资金流入到的 养老地产，且符合老年人口的 基本需求，不断强化的服务体 系，将推动老年地产养老的进
资金是养老地产开发中不可缺少的 关键部分，这也就使得养老地产商业模 式中的投资模式变得十分重要。现阶段， 养老地产主要的投资模式有：
（1）全资自筹模式，它是由具备养 老地产开发能力的大型公司，将企业自 己具备的资金或采用自行筹措的资金方 式，展开对养老地产的投资开发。由于 全资自筹模式的资金主要是由公司自出， 使得养老地产的资金控制效果，进而能 够严格的按照公司自己制定的投资的计 划实施。由于没有其他投资商，项目实 施的独立性高，无需担心与合资方出现 管理矛盾。而且投资公司可以获得全部 的投资收益。但是项目对资金的需求量 较大，导致投资的风险较大。
中国传统的养老方式，通 由于主要采用居家的方式，
过家庭成员的照顾，在满 相关专业健康护理和训练 居家养老的方式，劣势明显，
足老年人口心理和生活的 不能得到实施，且增加家 将逐渐被其他养老方式所取代。
基础上，完成养老。
庭成员的负担。
结合气候的变化情况，定 年内需两次进行的区域往 不同地区的环境存在差异，且
（3）REITs 模式，可以称之为房地 产投资信托基金。这类投资模式主要是 将投资者的投资资金汇集到房地产投资 信托基金公司，得到其发行的收益凭证 作为证明。房地产投资信托基金公司， 合理的对其专业技能进行应用，并将所 得 收 益 按 照 投 资 比 例 进 行 分 配。REITs 模式的收益期长，流动性良好、投资风 险低，且具有较好的透明度，符合养老 地产商业模式的基本需求。这类投资模 式较为适用于中小企业。
（1）运营模式中的角色定位。美国 通常采用开发商、投资商和运营商之间 相互分离的模式。这一模式的主要目的 是获得利润，完成产值，控制风险，进 而提高资金的回笼效率。根据是否参与 建设和运营的基本环节，可以具体的分 为三种模式：参与建没、参与运营；没 参与建没、参与运营；参与建设、参与 运营。不同的模式具有不同的优势和劣 势，其中以参与建设、参与运营的回报 周期，且资金需求最多。
（2）运用模式中的入住方式选择。 养老地产涉及的内容较广，住户在进行 入住后，需要对使用权和产权进行获取。 为此，针对老年客户的基本权益和权利， 可采用销售型和租赁型。①销售型入住 模式，养老地产的产权过度给入住的老 人，相当于老人在购买该处房地产。这 类方式对老年住户而言，将会付出一笔 价值不菲的支出。但是选择销售型入住 模式对投资方具有较快投入收益，而且 不会对后期的相关资金收取造成影响， 老年住户的儿女可以选择对产权进行集 成；②租赁入住模式，养老地产开发企 业，通过出租的形式，向老年住户收取 一定的费用，从而使得老年住户具有使 用权，但不具备产权。老年住户按照入 住合同、规定时间入住。而且养老金的 存在，老年住户可以定期缴纳租金。但 投资商不能快速收回成本，可以根据市 场的基本情况，适当调整租金，规避同 伙膨胀对企业带来的影响。
养老地产商业模主要是租赁、出售
和出售与租赁并重这三种方式。这三种 运营模式，可以使养老地产企业获得收 益，但是同样具有运用和建设成本过高 的情况。BOT 框架与养老地产具有良好 的适应性。
（1）政府牵头。BOT 框架中，由政 府牵头，完成前期相关工作后，并将建 设特许权和经营权转让给企业。从而可 以有效的对拿地难的问题进行控制，使 得房地产企业获得相关保障，进一步减 少拿地的成本和项目前期的资金投入， 保障养老抵偿项目的基本效益。
此外，房地产开发企业还可联合寿 险公司与养老保险产品对接的方式，与 养老地产的入住权相挂钩，使得养老地 产商业模式有效的提升养老地产行业的 运营效果，实现项目的投资成本的回收。
3 养老地产 BOT 框架研究
3.1 BOT 框架分析 养老地产 BOT 框架是养老地产商业
模式中的重要组成部分，能够改变传统 的建设模式。其中 BOT 框架可以分为： 建设、经营和转让，不但是一种融资模 式也是一种建设模式，可以保障养老地 产行业和老年住户的合法权益。现阶段 BOT 模式在基础设施建设中得到了广泛 的应用，有效地提高了公路工程、桥梁 工程和隧道工程等工程项目建设，提升 了项目建设资金短缺的问题。将 BOT 框 架与养老地产相结合，可以控制老年地 产商业模式中存在的不足，推动养老地 产商业模式的完善，提高养老地产项目 的效益。 3.2 BOT 框架与养老地产开发的适用性
1.2 养老模式 针对人口老龄化的基本问题，制定
相关的养老模式（见表 1），满足对老 年人口养老的基本需求 [2]。
1.3 特征 养老地产主要的服务对象是老年人
口，为老年人口提供良好生活空间。虽 然不可避免的受到一定的阻碍，涉及的
表 1 国内现行的养老模式分析
养老模式
优势
不足
前景
居家养老 候鸟式养老
机构养老 以房养老
主要采用集中式的养老方 老年人口的习惯和文化制 受到新型养老方式的冲击，机
式，通过优质的养老服务， 约，且服务较为单一，老 构养老日渐降温。
提高老年人口的生活质量。 年人口存活率较低。
使手头有房的老年的人获 适用范围较窄，且具有一
得一个良好的养老环境， 定的风险。
并提高老年人的自养能力。
15
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2017 年 1 月下
口的消费观念，重视资源利用。养老地 产的开发模式较多，大致可以分为 15 种 开发模式，包括：专门建设综合型养老 社区；新建大型社区的同时开发养老组 团；普通社区中配建各类养老产品；成 熟社区周边插建多功能老年服务设施； 与医疗机构结合，就近设置养老设施； 养老设施与幼儿园并设；与教育设施结 合，建设养老公寓；在旅游风景区中开 发养老居住产品；与商业地产结合，开 发老年公寓；引入外资，建世界型连锁 老年设施；与国际知名养老品牌共同开 发；与保险业结合并利用险资投资养老 地产；与护理服务业结合将原有优势注 入养老地产；利用自身独特资源转型开 发养老地产；将旧的国有资产盘活，改 造为老年设施。其中以综合养老社区开 发模式较为成熟，且对资金的需求，较 为灵活，适用于养老地产的开发 [3]。 2.2 投资模式
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养老地产商业模式与养老地产 BOT 框架研究
谢恩
（四川工业科技学院，四川 德阳 618500）
摘 要 ： 养老地产是针对老年人的特点、致力于改善老年人的晚年生活的水平，从而构建具有养老、生活和医疗服务等多功能的 老年服务房地产项目。为了保障养老房地产项目的顺利开发，诸多房地产开发商重视对养老地产的商业模式与养老地产 BOT 框架 的分析。文章就养老地产商业模式与养老地产 BOT 框架展开探讨，并对二者的基本内容进行了详细分析。明确养老地产的商业模 式与养老地产 BOT 框架的有效应用，旨在为相关人员提供参考。 关键词：养老地产；商业模式；BOT 框架
（2）合作投资模式。这类投资模式， 主要是由多个企业和机构同时合作展开 的对养老地产项目的开发。合作方式较 为灵活，由不同企业承担着不同的责任， 并完成不同的任务，如房地产开发企业 与医疗护理机构和寿险公司等的合作， 房地产开发企业承担的建设责任，其余 企业或机构承担相关服务活动，保障老 年地产的开发质量。合作方式可以分为 业务合作或是股权合作，进而得到资金 的融入，完成对项目的开发。但是不可 避免的受到利益影响，出现决策或是管 理的问题，影响项目的顺利展开。
图 2 养老地产项目 BOT 框架运作模式图
3.4 养老地产 BOT 框架的保障措施 为了保障养老地产项目中 BOT 框架
的有效实施，必须建立相关保障措施， 提高养老地产商业模式的有效性。
（1）构建完善的（下转第 138 页）
（2）BOT 框架可以保障养老地产的 资金来源。政府的参与可以减少持有物 业开发商经营问题导致老年住户出现利 益受损的情况，保障老年住户的基本权 益。另外，由于政府的介入，老年住户 对政府的信刻度较高，可以加快销售水 平和销售质量，并提升租赁的效率，从 而使得资金可以得到快速的回笼。而且 政府的配合，使得项目能够获得稳定的 资金来源，保障项目的效益。
养老地产项目中 BOT 框架的适应性， 说明 BOT 框架具有较高的应用价值和实 践价值。养老地产项目涉及面较广。在 实际的 BOT 框架实施中，需要建立有效 的 运 作 模 式（ 见 图 2）[4]。 该 BOT 框 架 运作模式有助于养老地产项目的顺利完 成。房地产企业获得养老地产的特许经 营权，具备一定的资金保障。并与银行 和信托机构等的相关配合，完成对养老 地产项目的实施，为人口老龄化提供基 础保障。
期的对老年人口的生活环 返，对老年人口的身体情 对老年身体状况要求较高，并
境进行变化，达到冬暖夏 况和心理具有较高的要求。 逐渐成为一种辅助的养老方式。
凉的需求。
1 养老地产的基础理论
1.1 涵义 养老地产是适应现今社会形势和国
内发展基本需求的项目，人口老龄化是 制约社会进步与安定的重要因素。大量 老年人口的增加，不但会增加社会的负 担，还会导致老年人口的生活品质无法 得到保障。老年地产主要是致力于老年 生活改善的重要项目，通过对老年地产 的开发，得到具备居住功能、商业功能、 文化娱乐功能和医疗服务功能等，为老 年人提供适宜居住的住宅环境、完善的 交友娱乐和学习的场所和空间，保障老 年生活所需的购买活动。并通过完善的 医疗服务体制，重视对老年人的健康， 进一步改善老年生活的质量。养老地产 具有十分的重要的应用价值和实践价值 （见图 1）[1]。
（3）BOT 框架有利于养老事业的完 善。借由 BOT 框架的有效实施，养老地 产项目中，双方签订相关协议，在一定 的期限内，开发企业获得特许经营权， 并获得相关的利益。达到合同期限后， 养老地产企业将经营权交还给政府。由 政府完成相关维护和修缮任务，优化老 年人口的养老问题，有助于的提升养老 的水平和质量，达到群体养老的目的， 有助于的养老事业的发展和进步。 3.3 养老地产项目中 BOT 框架的应用
（4）BOT 框架，是现代的地产开发 的重要模式，可以广泛的应用到国家的 基础设施建设中。本段不进行详细的展
开阐述，具体见下文。 2.3 运营模式
养老地产的运营模式是影响养老地 产企业经济效益和价值的关键。养老地 产运营模式，主要包括产品的销售、整 体管理和日常经营等内容，从而实现项 目的顺利完成。
步与发展。
范围较广、资金需求高，且周期较长。 但是，养老地产具备良好的市场前景， 极强的社会功能性，符合现代社会的养 老需求。
图 1 养老地产项目的基本功能
2 养老地产商业模式研究
2.1 开发模式 国内的养老地产商业模式，与国外
的养老地产商业模式相比，存在一定的 欠缺，需要进一步的强化和发展。养老 地产开发的涉及的内容较广，对资金需 求较高。在实际的开发中，需要结合老 年人口的生活的基本需求，分析老年人
中图分类号：F293.35
文献标志码：A
文章编号：1006-6012（2017）01-0015-03
养老是现代国内面临的重要问题之 一，受到人口老龄化的影响，老年人口 数量逐年增多。为了解决老年养老问题， 通过养老地产的方式，为老年养老提供 一个集医疗服务、养老、休闲娱乐和生 活等的多功能养老地产项目，在满足老 年养老的基础上，提高老年人口的生活 质量。但是由于投资机构的商业模式和 运营方式，尚存在一定的缺陷，不但影 响融资效果，还会使得的市场开拓的效 果不够理想，影响养老地产行业的发展。 为此需要重视对养老地产商业模式与房 地产 BOT 框架的解读，逐渐完善商业模 式和运营方式，促使养老地产能够有效 的对问题进行处理和解决。进而推动养 老地产行业的持续健康发展，达到“老 有所养”的效果，为构建和谐社会添砖 加瓦。
牵扯内容较广，尚需实践。
社区养老
充分的将机构养老和居家 商业模式不够成熟，部分 是现阶段的主流养老方式，符
养老相结合。
服务不够全面。
合现代老年人口的基本需求。
老年地产养老
涵盖社区养老的优势，具 有较高的服务质量。
商业模式和运用模式、资 金与人员都有待强化。
未来将有大量的资金流入到的 养老地产，且符合老年人口的 基本需求，不断强化的服务体 系，将推动老年地产养老的进
资金是养老地产开发中不可缺少的 关键部分，这也就使得养老地产商业模 式中的投资模式变得十分重要。现阶段， 养老地产主要的投资模式有：
（1）全资自筹模式，它是由具备养 老地产开发能力的大型公司，将企业自 己具备的资金或采用自行筹措的资金方 式，展开对养老地产的投资开发。由于 全资自筹模式的资金主要是由公司自出， 使得养老地产的资金控制效果，进而能 够严格的按照公司自己制定的投资的计 划实施。由于没有其他投资商，项目实 施的独立性高，无需担心与合资方出现 管理矛盾。而且投资公司可以获得全部 的投资收益。但是项目对资金的需求量 较大，导致投资的风险较大。
中国传统的养老方式，通 由于主要采用居家的方式，
过家庭成员的照顾，在满 相关专业健康护理和训练 居家养老的方式，劣势明显，
足老年人口心理和生活的 不能得到实施，且增加家 将逐渐被其他养老方式所取代。
基础上，完成养老。
庭成员的负担。
结合气候的变化情况，定 年内需两次进行的区域往 不同地区的环境存在差异，且
（3）REITs 模式，可以称之为房地 产投资信托基金。这类投资模式主要是 将投资者的投资资金汇集到房地产投资 信托基金公司，得到其发行的收益凭证 作为证明。房地产投资信托基金公司， 合理的对其专业技能进行应用，并将所 得 收 益 按 照 投 资 比 例 进 行 分 配。REITs 模式的收益期长，流动性良好、投资风 险低，且具有较好的透明度，符合养老 地产商业模式的基本需求。这类投资模 式较为适用于中小企业。
（1）运营模式中的角色定位。美国 通常采用开发商、投资商和运营商之间 相互分离的模式。这一模式的主要目的 是获得利润，完成产值，控制风险，进 而提高资金的回笼效率。根据是否参与 建设和运营的基本环节，可以具体的分 为三种模式：参与建没、参与运营；没 参与建没、参与运营；参与建设、参与 运营。不同的模式具有不同的优势和劣 势，其中以参与建设、参与运营的回报 周期，且资金需求最多。
（2）运用模式中的入住方式选择。 养老地产涉及的内容较广，住户在进行 入住后，需要对使用权和产权进行获取。 为此，针对老年客户的基本权益和权利， 可采用销售型和租赁型。①销售型入住 模式，养老地产的产权过度给入住的老 人，相当于老人在购买该处房地产。这 类方式对老年住户而言，将会付出一笔 价值不菲的支出。但是选择销售型入住 模式对投资方具有较快投入收益，而且 不会对后期的相关资金收取造成影响， 老年住户的儿女可以选择对产权进行集 成；②租赁入住模式，养老地产开发企 业，通过出租的形式，向老年住户收取 一定的费用，从而使得老年住户具有使 用权，但不具备产权。老年住户按照入 住合同、规定时间入住。而且养老金的 存在，老年住户可以定期缴纳租金。但 投资商不能快速收回成本，可以根据市 场的基本情况，适当调整租金，规避同 伙膨胀对企业带来的影响。
养老地产商业模主要是租赁、出售
和出售与租赁并重这三种方式。这三种 运营模式，可以使养老地产企业获得收 益，但是同样具有运用和建设成本过高 的情况。BOT 框架与养老地产具有良好 的适应性。
（1）政府牵头。BOT 框架中，由政 府牵头，完成前期相关工作后，并将建 设特许权和经营权转让给企业。从而可 以有效的对拿地难的问题进行控制，使 得房地产企业获得相关保障，进一步减 少拿地的成本和项目前期的资金投入， 保障养老抵偿项目的基本效益。
此外，房地产开发企业还可联合寿 险公司与养老保险产品对接的方式，与 养老地产的入住权相挂钩，使得养老地 产商业模式有效的提升养老地产行业的 运营效果，实现项目的投资成本的回收。
3 养老地产 BOT 框架研究
3.1 BOT 框架分析 养老地产 BOT 框架是养老地产商业
模式中的重要组成部分，能够改变传统 的建设模式。其中 BOT 框架可以分为： 建设、经营和转让，不但是一种融资模 式也是一种建设模式，可以保障养老地 产行业和老年住户的合法权益。现阶段 BOT 模式在基础设施建设中得到了广泛 的应用，有效地提高了公路工程、桥梁 工程和隧道工程等工程项目建设，提升 了项目建设资金短缺的问题。将 BOT 框 架与养老地产相结合，可以控制老年地 产商业模式中存在的不足，推动养老地 产商业模式的完善，提高养老地产项目 的效益。 3.2 BOT 框架与养老地产开发的适用性
1.2 养老模式 针对人口老龄化的基本问题，制定
相关的养老模式（见表 1），满足对老 年人口养老的基本需求 [2]。
1.3 特征 养老地产主要的服务对象是老年人
口，为老年人口提供良好生活空间。虽 然不可避免的受到一定的阻碍，涉及的
表 1 国内现行的养老模式分析
养老模式
优势
不足
前景
居家养老 候鸟式养老
机构养老 以房养老
主要采用集中式的养老方 老年人口的习惯和文化制 受到新型养老方式的冲击，机
式，通过优质的养老服务， 约，且服务较为单一，老 构养老日渐降温。
提高老年人口的生活质量。 年人口存活率较低。
使手头有房的老年的人获 适用范围较窄，且具有一
得一个良好的养老环境， 定的风险。
并提高老年人的自养能力。
15
【产业论坛】
住宅与房地产
2017 年 1 月下
口的消费观念，重视资源利用。养老地 产的开发模式较多，大致可以分为 15 种 开发模式，包括：专门建设综合型养老 社区；新建大型社区的同时开发养老组 团；普通社区中配建各类养老产品；成 熟社区周边插建多功能老年服务设施； 与医疗机构结合，就近设置养老设施； 养老设施与幼儿园并设；与教育设施结 合，建设养老公寓；在旅游风景区中开 发养老居住产品；与商业地产结合，开 发老年公寓；引入外资，建世界型连锁 老年设施；与国际知名养老品牌共同开 发；与保险业结合并利用险资投资养老 地产；与护理服务业结合将原有优势注 入养老地产；利用自身独特资源转型开 发养老地产；将旧的国有资产盘活，改 造为老年设施。其中以综合养老社区开 发模式较为成熟，且对资金的需求，较 为灵活，适用于养老地产的开发 [3]。 2.2 投资模式