淮安房地产市场调研分析报告

淮安中心城区房地产市场调研分析报告

2009年12月08日

一、淮安市城市总体规划

1.1城市规划——历史文化名城，交通枢纽，苏北中心

淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。

一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；

两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；

三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；

四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。

规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。

规划城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。

城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建

设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。

1.2城市发展——内整外扩，重点发展开发区及大学城

➢中心城区——商业中心、办公、行政中心中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发展商业。

➢向北——工业（淮阴工业园）、居住

清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对独立。

➢向东——工业（开发区）、居住

重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。

➢向西——工业（盐化学工业区）

淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。

➢向南——教育（大学城）、居住

小结

淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10%以上，相对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。

城市发展重心“东迁”，经济开发区的建设推动了城市建设的步伐，拓宽了市域范围。

城镇居民整体收入还处在较低的水平，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地产的消费能力。

城市的集聚能力有限，对周边地区资源的集聚能力尚不足以支撑其区域中心城市的定位。

二、淮安市房地产市场分析

2.1 开发投资——保持高速增长

2008年全市房地产开发投资138.40亿元，同比增长35.5%；房屋建筑施工面积1251.88万平方米，同比增长26.2%；房屋建筑竣工面积243.95万平方米，同比增长38.6%。在苏北五市中，淮安市的房地产投资不仅总量最大，增幅也遥遥领先。支撑房地产投资居高不下的原因主要有三个方面：一是房地产开发的惯性作用，在房屋施工面积中有816.18万平方米是去年结转开发；二是开发成本大幅提高，仅土地购置费就有26.87亿元，占房地产投资的19.4％；三是由于囤积土地的成本提高，存量土地被动开发。

2009年1-10月份，全市房地产开发投资149.29亿元，同比增长33.3%；房屋建筑施工面积1421.17万平方米，同比增长18.2%；房屋建筑竣工面积305.58万平方米，同比增长63.9%。

2.2 投资结构——写字楼及商业相对较小

从投资结构看，2007年住宅投资继续增加,共完

成84.92亿元,所占比重比上年同期上升17个百分点,商业用房完成投资10.06亿元,所占比重下降了2个百分点,办公楼完成 1.06亿元,所占比重与上年同期持平。2008全市商品房销售面积263.94万平方米，比上年同期下降18.5％,其中住宅销售面积237.00万平方米，比上年同期下降19.7％。商品房销售额70.45亿元，同比下降12.4%，其中住宅60.21亿元，同比下降12.9%。全市房屋建筑施工面积同比增幅回落到26.0%，房地产投资增幅回落到35.5%。

2009年商品房市场持续火爆。1-10月份，全市商品房销售面积432.59万平方米，同比增长96.8%，高于全省17.7个百分点；其中住宅销售面积385.77万平方米，同比增长96.3%。商品房销售额128.56亿元，同比增长125.8%；其中住宅销售额109.69亿元，同比增长123.4%。

2.3住宅销售情况—07年销售火爆，08年观望，09年大步超越

商品房市场持续火爆，2009年1-10月份，全市商品房销售面积432.59万平方米，同比增长96.8%，高于江苏全省17.7个百分点；其中住宅销售面积

385.77万平方米，同比增长96.3%。商品房销售额128.56亿元，同比增长125.8%；其中住宅销售额109.69亿元，同比增长123.4%。

项目地块位于淮安市中心城区清河区、清浦区，本次主要研究中心城区房地产市场的变化情况，其中商品住宅销售占据绝对主导地位，商品住宅价格反应了中心城区房地产市场整体发展状况。下表为清河区、清浦区商品住宅近一年走势分析图。

从表格中看出全市商品房上市量在2009年8月达到最高点，商品住宅价格也相应突破中心城区四千元大关，至2009年10月商品住宅价格达到4387元/m2高价，清河区基本难觅4000元以下住房。至2009年10月中心城区商品住宅均价仍然处于上升通道，但从表格中看出成交量出现明显下降，其中也和最近收紧的房贷政策不无关联，市场走势变化有待观察，尤其是2010年1季度价格走势将是判断市场趋势的重要依据。

2.4.住宅产品分析

➢产品形态中心城区呈现了以小高层、高层建筑形态为主；

➢在立面风格上，淮安楼盘总体以现代风格为主；➢淮安整体楼盘市场住宅主力户型为100-135㎡的三室户型；两房在市场整体占有量相对较小,主要作为过渡房和80后年轻一代自住房为主;且两房总价

较低，可做投资用房，面积范围在80-95㎡之间。

但从市场调研的状况来看，小户型由于总价低而去化速度较快。

2.5商业地产分析

目前淮安市商业主要集中于中心城区淮海路一带，随着当前商业地产的发展，以MALL为代表的商业地产已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，本次调查主要分析了区域典型案例。